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1、房地产开发企业为购房人提供个人贷款保证担保 若干法律问题浅析 2016.JUL 前 言 PREFACE 商品房与市场上的其他商品相比，具有相对高昂的价格，一次性支付购房款对于普通购房人来说资金 压力较大。因此，向银行贷款购房成为购房人的普遍选择。 为了保障债权实现，银行通常要求房地产开发企业为购房人提供贷款担保，当购房人无法按时还款 时，银行有权要求房地产开发企业承担相应的担保责任。本课题从房地产开发企业的角度，浅析房地产 开发企业（以下简称“开发企业”）作为担保人为购房人贷款提供担保实务中的几个问题。 我们贷款买房， 开发商要为我们 承担怎样的担保 责任？ 目录 CONTENTS 三方主体及
2、其相互间的法律关系 签订担保合同风险提示 担保方式、担保期限 承担担保责任后的救济 1 三方主体及其相互间的法律关系 三方主体及其相互间的法律关系 购房人贷款银行 开发企业 一、商品房买卖合同关系 二、借款合同关系 三、担保合同关系 开发企业是出卖人，购房人是 买受人。购房人向开发企业支 付的购房款中，一部分需要向 银行借贷，因此产生第二项法 律关系。 银行是贷款人，购房人是借款 人。银行为了保障其债权的实 现，要求开发企业为购房人提 供担保，因此产生第三项法律 关系。 银行是债权人，购房人是债务 人，开发企业是债务的担保 人。 三方主体及其相互间的法律关系 购房人贷款银行 开发企业 一、商品
3、房买卖合同关系 二、借款合同关系 三、担保合同关系 借款合同与担保合同是 主合同与从合同的关 系。 商品房买卖合同有效签订 是借款合同签订的前提。 三方主体及其相互间的法律关系 商品房买卖合同借款合同 u 这两个合同并不是主合同与从合同的关系。 u 在购房人依约支付首期房价款并委托按揭银行将所贷款项支付给开发企业，开发企 业交房并为购房人办理房产证，且开发企业履行完维保义务后，商品房买卖合同的 权利义务即归于消灭； u 但借款合同并不因此消灭，可独立存在直到购房人还清贷款为止。 是否是主合同与从合同关系？ 2 担保方式、担保期限 贷款银行通常要求开发企业提供保证担保，即承担连带 担保责任。担保
4、范围为购房人的全部贷款。 担保方式 担保期限一般分为全程担保和阶段性担保，开发企业通常 仅为购房人提供阶段性担保。担保期限 担保方式、担保期限 根据物权法第一百七十六条的规定，“债权人应按照担保 合同约定的顺序实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自 己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三 人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要 求保证人承担保证责任。” 担保债权实现顺序 根该法条规定了三个层次的内容： 1. 根据当事人意思自治原则，首先应当按照贷款银行（债权人）、购房人（债务人）与开发企业（担保人）之间签订的担保 合同的约定实现债权； 2. 若担保合同没
5、有约定债权的实现顺序，或者约定不明确，购房人（债务人）自己提供物的担保，贷款银行（债权人）只能 先就该物的担保实现债权，而不能要求开发企业（担保人）先承担担保责任。 3. 如果同时存在第三人提供物的担保和保证担保的，贷款银行（债权人）可以选择先就第三人提供物的担保实现债权，或者 先要求开发企业（担保人）承担担保责任。 担保方式、担保期限 然而，实务中购房人以自有财产向贷款银行提供物的担保，或者 第三人提供物的担保的情形都是少见的，通常仅有开发企业的保 证担保。担保债权实现顺序 并且，贷款银行通常会在担保合同中载明如下条款：“当债务人未依约履行贷款合同债务时，无论债务人对合同项下的债 权是否拥有
6、其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用证及其他任何形式的担保方式），债权人均有权直接要 求担保人承担全部保证责任，而无须先行行使其他担保权利。”若开发企业与贷款银行签订了载明上述条款的担保合同，则 相当于承担了完全的连带担保责任。不论该债权是否存在其他任何形式的担保，贷款银行都有权直接要求开发企业先 承担保证责任。 盯盯住开发发商 ，债权债权 有保 障。 担保方式、担保期限 担保方式、担保期限 因商品房通常为期房销售，购房人与开发企业签订商品 房买卖合同后无法立即取得房屋所有权证，也就无法以该 商品房作为抵押物办理抵押登记。 商品房竣工且购房人办妥房屋所有权证后，购房人以该商 品房
7、作为抵押物向贷款银行提供抵押担保。阶段性担保 ，通常指当房屋抵押登记手续办理完成后，开发企业的 保证责任即告解除。 阶段性担保 以商品房抵押 提供物的担保 购房人 清偿贷款 购房人办妥房 屋所有权证， 办妥抵押手续 签订商品房 买卖合同 开发企业提供 保证担保 为什么不直接以商品房办理抵押担保， 而要求开发商先当保证人呢？ 新民事诉讼法施行后，抵押权实现的方式主要三种： 1、由抵押权人与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、 变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。 2、抵押权人可以向法院申请实现担保物权，请求人民法院 拍卖、变卖抵押财产。 3、通过法院诉讼的方式实现抵押权。 担保方式、担保期限 阶段
8、性担保 以商品房抵押 提供物的担保 购房人 清偿贷款 购房人办妥房 屋所有权证， 办妥抵押手续 签订商品房 买卖合同 开发企业提供 保证担保 引申： 办理抵押登记后，购房人不履行还款义务， 银行如何实现抵押权？ 物权法 第一百九十五条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财 产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知 道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 民事诉讼法 第一百九十
9、六条 申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产 所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。 第一百九十七条 人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向 人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。 相关法条： 担保方式、担保期限 在期房销售的情况下，阶段性担保对于贷款 银行、开发企业和购房人来说相对公平合理 u 保障了房屋抵押登记前银行的债权； 阶段性担保 u 督促开发企业积极配合客户办理房屋产权证 ； u 避免开发企业的担保责任过重、期限过长。 3 签订担保合
10、同风险提示 签订担保合同风险提示 担保合同是开发企业承担保证责任的重要依据，因此开发企业为购房人 提供担保的风险防控主要在签订担保合同阶段。 1 2 3 贷款银行与购房人协议变更贷款合同时，开发企业保证责任的变更 办理抵押登记的期限 保证责任的解除条件 担保合同 风险提示 ！ 签订担保合同风险提示 担保合同作为贷款合同的从合同， 当主合同变更时，保证人是否应当继续承担保证责任？ 担保法解释第三十条明确：“保证期间，债权人与债务人对主合同 数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减 轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果 加重债务人的债务的，保证人对加
11、重的部分不承担保证责任。债权人与 债务人对主合同履行期限作了变动，未经保证人书面同意的，保证期间 为原合同约定的或者法律规定的期间。债权人与债务人协议变动主合同 内容，但并未实际履行的，保证人仍应当承担保证责任。” 1 贷款银行与购房人协议变更贷款合同时，开发企业保证责任的变更 因此，开发企业须注意担 保合同中是否约定，贷款 银行与购房人协议变更主 合同应当通知开发企业， 并同时协商一致修改担保 合同，否则依法减免开发 企业的保证责任。 签订担保合同风险提示 办理抵押登记的前提是房屋产权证办理完成 ，而产权证办理又涉及到工程竣工验收、产权 面积测算等多方面问题，且办理产权证的申请 主体为购房人
12、，开发企业仅为配合方。因此， 抵押登记何时能够办理完成，开发企业难以预 估和保证。 2 贷办理抵押登记的期限 开发企业须注意担保合同中，是否约定了办理 抵押登记的期限；若有，未在期限内办妥抵押 登记的责任如何承担。开发商应与贷款银行协 商一个合理的办理抵押登记的期限，否则可能 造成，即使购房人按时还款，但未按时办理抵 押登记，银行也有权要求开发企业提前承担担 保责任的后果。 签订担保合同风险提示 “保证人房屋竣工且借款人办妥房屋所有权 证、土地使用权证和以贷款人为抵押权人 的房屋抵押登记手续及以贷款人为第一受 益人的保险手续，则自借款人将该房屋所有 权证、土地使用权证、他项权证正本和保单正 本
13、交由贷款人收执之日起，保证人的保证责任 解除。” 3 保证责任的解除条件 开发企业须注意贷款合同中约定的保证责任解 除条件，需要办理哪些手续。通常抵押登记手 续是必要条件，而其他手续（比如保险）是可 以选择适用的。若约定了不合理的条件，可能 导致开发企业的保证责任无法解除。 4 承担担保责任后的救济 承担担保责任后的救济 根据担保法第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务 人追偿。”如果开发企业已经为购房人承担了担保责任，则有权向购房人 追偿。 追偿 如何追偿？ 在商品房买卖合同中进行约定： 1 要求购房人在取得银行贷款后，应按借款合同约定按期、足额偿还按揭贷 款。 2 在开发企业提
14、供阶段性连带责任担保期间，如购房人存在导致银行要求开发 企业承担保证责任的任何行为，均视为购房人违约，开发企业有权要求购房 人支付违约金。 3 若购房人在合理期限内不支付违约金，开发企业有权单方面解除商品房买卖 合同，并从应退还给购房人的购房款中直接扣除履行保证义务所发生的全部 费用及违约金。 如何追偿？ 追偿 承担担保责任后的救济 追偿 如何追偿？ 解除商品房买卖合同意味着： 1 开发企业有权收回相应房屋的所有权。 2 开发企业可以从购房人已支付的购房款中实现追偿权。 你们不还银行的钱，我 先替你们还。但是房子 得还给我。房款可以退 给你们，但我替你们还 的钱从房款里扣。 唉，出来混 总是要还的 承担担保责任后的救济 THANKS FOR YOUR ATTENTION 感谢聆听
