上海市闸北区物流园区报告讲述

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1、上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组 上海北郊物流开发管理有限公司 上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组 上海北郊物流开发管理有限公司 上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组 上海北郊物流开发管理有限公司 第一部分：项目解析 项目发展背景 区位分析 对城市空间结构的影响作 用 项目发展条件评价 第二部分：战略定位 总体发展目标 定位提升 差异化定位 竞争性分析 第三部分：实施体系 可行性的系统分析 招商战略体系 制定整体发展概念 第四部分：功能组团 基础物流企业组团 商贸展示企业组团 物流及相关企业总部组团 物流及相关企业孵化器组 团 物流信息企业组团 园区配套企业组团 交通商务主题公园

2、附件： 规划建议 招商路径 物流信息化平台 一些问题 上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组 上海北郊物流开发管理有限公司 项目发展背景 区位分析 对城市空间结构的影响作用 项目发展条件评价 第一部分：项目解析 1 上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组 上海北郊物流开发管理有限公司 国家宏观政策 1 第一部分：项目解析 项目发展背景 关于促进我国物流业发展的意见 “加快物流设施整合和社会化区域物流中心建设。采取必要的控制措施，推动 各地区工业、商业、运输、货代、联运、物资、仓储等行业物流资源的整合， 合理规划建设区域物流中心，开展社会化、专业化的公共服务。对符合条件的 此类项目，各级政府要给

3、予重点支持。” 2004年8月5日，发改委等九部委联合发文 上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组 上海北郊物流开发管理有限公司 上海市国民经济和社会发展“十五”计划纲要和上海市“十五”现代物流产 业发展重点专项规划将发展现代物流产业作为上海经济发展的新的增长点之一 上海铁路局正在对上海市的铁路货运系统予以整合，调整各站点的运量和运能（其 中北郊货运站已投资1.2亿元） 原上海市委书记黄菊、市长徐匡迪在视察闸北的时候，看到了闸北区丰富的客、货 运资源和便捷的交通，都提出了“运在闸北”的工作要求 上海市政府规划 1 第一部分：项目解析 项目发展背景 上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组 上海北

4、郊物流开发管理有限公司 闸北区政府关于交通运输和物流服务的规划 闸北区将交通运输和物流服务业确定为地区四大支柱产业之一 上海市闸北区国民经济和社会发展“十五”计划纲要（草案） 总体思路为“突出一个龙头，推进两线建设，完善三片功能，优化四大产业 ” 上海市闸北区交通运输业发展规划（2002.5） “交通运输业是闸北区特色产业，区位条件优越，上海市规划中也将闸北定 位为陆上交通运输中心之一，并作为闸北一特强产业加以引导” 闸北区委关于闸北区运输服务业发展情况的报告 “闸北区应该打造成上海的TCBD（T就是Transportation），功能 定位应该是上海现代交通商务区，构建以现代交通服务业为核心

5、的现 代产业体系” 1 第一部分：项目解析 项目发展背景 上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组 上海北郊物流开发管理有限公司 闸北区政府关于交通运输和物流服务的规划 大力发展与交通直接相关的运输服务业，通过信息化技术加以改造提升，发展成现 代物流和电子商务等 大力发展与交通密切相关的传统服务业，通过构筑公共信息技术平台和服务网络， 推动产业优化升级 大力引进和培育基于交通而发生的高科技含量、高附加值的各类中介性现代服务业 ，逐步充实完善现代交通服务业产业链，做大产值和税收总量，奠定其在区域经济中 的核心产业地位 1 第一部分：项目解析 项目发展背景 上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组 上

6、海北郊物流开发管理有限公司 世博会对闸北的影响 “城市，让生活更美好”，2010年的上海 世博会将极大地改变上海市的城市面貌，同 时也对上海市的城市建设与发展提出了更高 的要求 闸北区作为上海市的九个中心城区之一， 地处世博会场延伸区，同时将成为世博会的 迎宾大厅，这为闸北区大力发展现代交通商 务与物流服务提供了机遇，也对闸北区的城 市建设和产业规划提出了新的挑战 1 第一部分：项目解析 项目发展背景 上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组 上海北郊物流开发管理有限公司 闸北的历史演进 闸北区的传统形象在上海市九个 中心城区中比较落后 闸北区交通运输业的发展是南客 北货 人流和商流聚集在闸北区

7、的南部 地区，闸北区的城市建设和经济发 展呈现出南高北低的不平衡状态 1 项目发展背景第一部分：项目解析 上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组 上海北郊物流开发管理有限公司 北郊货运站作为货物集散地的优势正在 变为劣势，噪音废气污染，交通拥堵，货 运站及附近地区环境混乱，对周边土地价 值和房产价值产生了负面影响 1 项目发展背景第一部分：项目解析 上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组 上海北郊物流开发管理有限公司 闸北中北部地区是上海市传统的工业区，随着传统工业区的外迁，闸北中北部 形成产业空心；虽然市北工业新区的建设已具雏形，但缺乏核心产业（以市北工 业新区为代表的都市型工业对区级税收的

8、贡献不到10），因此该区域新的核心 产业急需确立。 1 项目发展背景第一部分：项目解析 上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组 上海北郊物流开发管理有限公司 1 区位分析第一部分：项目解析 上海市战略地位 现代化国际大都市 “四个中心”：国际 经济、金融、贸易、 航运中心 长三角经济一体化 区域核心 上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组 上海北郊物流开发管理有限公司 1 区位分析第一部分：项目解析 闸北区 上海区域发展战略布 局调整推动错位发展 ，要求中心城区重点 发展现代服务业，形 成若干个具有区域特 色的现代服务业集聚 区。 闸北人流量充足，区 域人口密度较高，交 通极其发达。 闸北：

9、九个中心城区之一 上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组 上海北郊物流开发管理有限公司 1 区位分析第一部分：项目解析 “运在闸北” 处于上海市内环线和外环线之间，区内公路、铁路、地铁、轻轨、高架“五线” 交汇，中环高架与南北高架、地铁1号线与轻轨明珠线成两大“十字”（地铁与轻 轨的交汇处人流最旺，高架的交汇处车流最旺） 区内有上海汽车客运总站、上海铁路客运总站、上海铁路北郊货运站 闸北的综合运输能力位居上海市九个 中心城区之首。 原上海市委书记黄菊、市长徐匡迪在 视察闸北的时候，看到了闸北区丰富 的客、货运资源和便捷的交通，都提 出了运在闸北的工作要求。 上海市闸北区政府发展交通运输业领导小

10、组 上海北郊物流开发管理有限公司 闸北区政府经过详细调研后，确定 闸北区的核心竞争力是交通经济和 人流经济，提出了建设“上海现代交 通商务区”的准确概念和具体发展战 略。 南客北货，以不夜城和北郊物流园 区为相呼应的两极，充分利用了闸 北的特有资源和战略优势。 1 区位分析 北郊物流园区 不夜城 第一部分：项目解析 “上海现代交通商务区（T-CBD） ” 发展战略 上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组 上海北郊物流开发管理有限公司 1 区位分析第一部分：项目解析 地铁1号线与轻轨明珠线交 叉于物流园区的西北角 物流园区北部与东部是传 统的居住社区 物流园区的西部是闸北区 新兴的都市工业区 物

11、流园区的南部规划为中 高档居住社区 南北高架与中环高架十字 交叉于物流园区的西南角 “北郊物流园区”地理位置和周边环境 上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组 上海北郊物流开发管理有限公司 北郊物流园区的资源 物流园区内有全国最大的零担 货运站，拥有最大的货运量 物流园区内现有数家成熟的大 型批发市场 园区北部沿线已形成汽车销售 市场和汽配市场 物流园区周边有国药物流中心 等专业大卖场及专业配送中心 1 区位分析第一部分：项目解析 上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组 上海北郊物流开发管理有限公司 1 对城市空间结构的影响作用第一部分：项目解析 减少物流对环境 的不利影响，优 化城市生态环境

12、 ，提升城市形象 及土地价值 聚集物流及相关 企业，提高物流 产业链的规模效 应，实现资源共 享和资源价值的 最大化 完善市政配套 设施，改善区域 经济环境 改善交通管理， 减轻城市交通压 力 上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组 上海北郊物流开发管理有限公司 1 项目发展条件评价第一部分：项目解析 项目发展条件不足 闸北区的 历史形象问题 地价高，增加开发与 招商难度 仓储用地偏大， 影响商业氛围， 发展空间不足。 （物流园区应当体现人本化、亲和力，在规 划开发时，将生活区、商业配套、园区共享 空间一并融合进去，避免黑城，产业新城方 向发展。 因此，应当根据条件适当加强土地兼容性， 增加混

13、合用地，减少非步行交通对周围城市 干路网的压力。） 总体发展目标 战略层次分析 竞争性分析 2 第二部分：战略定位 上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组 上海北郊物流开发管理有限公司 物流园区的总体发展目标 形成一个符合21世纪标准的现代化物流网络，塑造闸北交通商务区的 新形象 通过商流、物流、人流、信息流聚合与流动所形成的资金流，产生最大化 的税收，促进区域经济的发展 提升物流园区所在地区的形象与土地价值，使物流园区及周边土地达 到最有效的利用 打造核心产业，通过产业聚集模式降低商业成本，推动物流及相关产业 的发展，填补闸北中北部地区的产业空心 2 第二部分：项目战略定位总体发展目标 上海

14、市闸北区政府发展交通运输业领导小组 上海北郊物流开发管理有限公司 战略层次分析 2 第二部分：项目战略定位 战略层次分析 制高层制高层 基本层基本层 提升层提升层 建立以“物流信息平台”为核心的“现代物流”发 展平台，提升园区物流企业的综合运营能力 拓展层拓展层 以增加商贸业务为目标，大力发展“物流商 务”，增加落地交易，提高产出和税收，带 动周边发展 建设“物流企业孵化器”和“物 流企业总部”，聚集和发展 高等级产业元素 确立北郊物流园区在 “有形物流”体系中的定位 上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组 上海北郊物流开发管理有限公司 2 第二部分：项目战略定位 战略层次分析 基本层：在上海

15、市“有形物流”体系中的定位 上海“十五”现代物流产业规划三大物流 园区：外高桥物流园区（港区一体转口贸 易）、浦东空港物流园区（航空口岸）、 西北物流园区（陆路口岸） 西北物流园区与北郊物流园同质性最强 （陆路口岸型，公铁联运，综合性物流园 区） 北郊物流园区需要充分利用地处中心城 区的地位，发挥优势资源，找到自己的独 特定位 基 本 层 上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组 上海北郊物流开发管理有限公司 2 第二部分：项目战略定位 战略层次分析 和三大物流园区相比，北郊物流园区在规模上处于劣势，功能上属于综合性物流园 区，即包括了干线运输（公铁联运）、包装加工、市内配送、仓储保管等多种功能的 物流中心。 和市内其他区域性物流节点相比，北郊物流园区的特色包括：中心城区最大的物流 基地，面向全国的公铁联运平台，最大的零担货运能力，即“市区”、“全国”、“零担”。 由于市区相对过高的土地成本，使得在园区发展单独企业的大型仓储、配送中心都 缺乏价格优势，解决思路一是发展对时效、质量要求高的配送业务，二是选择和吸引 高附加值的零担货物处理和运输。