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1、武汉大学 博士学位论文 大型综合房地产项目投资可行性研究与风险决策研究 姓名：陈弘 申请学位级别：博士 专业：水工结构工程 指导教师：肖焕雄;戴逢 20031101 内容提要 本文主要对大型综合项目投资经营所涉及的一系列重要要素进行了研究，试图建立 一个具有科学化、规范化、正规化、且符合实际操作的市场经济需要的分析体系和风险 决策模型。 本文研究的主要内容分为八个部分组成：前二部分着重研究房地产发展的各要素和 综合房地产项目投资的可行- 性研究。从第三部分到第五部分着重对大型综合投资项目进 行风险分析及决策研究。第六部分主要对资本证券化的应用对风险控制和规避方法的研 究。第七部分是关于房地产价
2、格市场期货化的展望，以实现一个房地产价格市场的理想 保值系统。第八部分是小结。 下面就各部分的主要研究内容进行大概的介绍。 第t 章绪论 大型综合房地产项目投资经营是一门复杂的学科。他不只是简单的房地产经济问 题，他必须首先考虑国家当时的政治、军事、经济、文化、科技，亦即“宏观环境”的 因素：其次必须考虑项目所在地区的经济、文化、政策、税务、“房地产圈”的评级水 平、前景和动力、环境资源情况等，亦即“微观环境”的因素。在实际操作中这两个“环 境”因素的重要性远远大于我们经营过程中在财务安排、技术创新和努力、成本控制、 风险规避等因素。我们也无法对“宏观环境”和“微观环境”用数学的模型来表达和计
3、 算。1 9 9 2 年国家提出的“宏观调控”战略使得我国避过了亚洲金融风暴危机，但是对 9 2 年后海南、惠州等地的房地产市场的巨大影响是说明这个问题的典范。“宏观微观” 的可行性研究，它所解决的问题就是在相对信息不对称的情况下，投资者尽可能了解“宏 观”、“微观”的多种信息，从而对下一步的投资成本、回报率、财务安排、规划设计做 出科学的研究报告，作为前期进入的重要决策依据。 在这部分，作者提出了“房地产经济圈”的新概念，旨在研究中国房地产市场的发 展动力、缩小地区差别、提高区域经济和房地产经济的整体增长，对投资者在可行性研 究阶段有比较现实的指导作用。 第2 章大型综合房地产项目投资的可行
4、性研究 在第1 章对“宏观环境”、“微观环境”的研究前提下本章进入了可行性研究的基本 程序。 房地产项目可行性研究是房地产投资决策过程中的重要阶段，在这个阶段要通过对 资源、环境、土地价值、项目产品市场和销售渠道、工程建设内容、工艺技术方案及装 备水平、产品规模、投资规模、预测项目的社会效益、环境效益，以及测算项目投资效 益。在项目建设过程中，可行性研究工作质量直接影响项目的决策质量和设计质量，是 控制工程项目成败的关键阶段。可行性研究报告的评估工作是对可行性研究中各个方面 的一个完整评价，是项目决策前的最后一个咨询环节，是决策的主要参考依据，评估工 作的质量直接影响决策水平。 本文从作者在房
5、地产开发过程中所遇到的实际问题，以及根据自己从事项目可行性 研究的经验，从下面几点作为研究内容： A 可行性研究的战略分析； B 成功的可行性研究流程； c 出色的报告书； D 可行性研究的投资预算协调； E 从全局出发的可行性研究； F 实例分析。 通过从项目可行性研究的价值取向角度出发分析，从而进一步深入研究房地产开发 项目可行性研究在实际运用中的改进。 第3 章大型综合房地产项目投资风险分析 本章首先对风险的涵义、产生的原因、风险的特征以及风险分析的基本方法进行了 简单的介绍。我们在风险分析中绝大多数的情况下，风险并非显而易见，也不容易辩识 和预测，至少不容易准确的预测。风险通常具有隐蔽
6、特征，而人们常常容易被一些表面 现象所迷惑，或被一些细小利益所引诱而看不到内在的危险，因此辩识和测量风险在风 险管理中尤为重要。所以，自然的引出风险识别方法，并对一般方法进行了简单分析。 风险识别之后就是风险因素的分析、防范与测定，在风险因素的测定当中，首先介绍了 风险因素测定的一般公式，并对具体的风险因素建立相应的计算模型f 包括市场风险的 测定、工程周期风险度的测定、工程建设项目资金筹集风险度的测定以及项目转移风险 度的测定) 。最后提出大型综合房地产项目投资风险评价体系模型。 第4 章大型综合房地产项目投资风险管理与控制研究 房地产投资风险管理与控制是指开发商在房地产投资风险事件发生前后
7、、发生时及 发生后，在风险识别与风险衡量的基础上，及时预测和发现可能存在的风险，采取相应 的风险控制措施，化解、调节、控制风险因素，以回避、消除和降低风险事件发生的概 率以及风险损失的程度，从而最终实现降低房地产开发商预期收益损失。根据房地产投 资中风险事件孕育发展的不同时期，房地产投资风险控制的侧重点不同，其方法具体可 分为风险回避、风险预防、风险抑制和转移。 本章首先对我国房地产投资风险的总体状况及变化趋势分析出发，通过风险回避、 防范以及风险抑制与转移揭示风险控制的一般性方法，并且在最后提出了房地产投资组 合风险决策模型，从而对大型综合房地产项目投资开发风险管理和控制作深入地研究。 第5
8、 章大型综合房地产投资项目评价与决策 房地产投资项目评价是对项目投资的必要性、技术可行性、经济合理性和建设可能 性进行科学的综合分析论证。而项目决策的依据是项目评价，只有在准确的选好项目的 基础上，并进行高质量的评价，才能保证项目决策的正确性。所以，项目评价是项目投 资和贷款决策的重要依据和步骤，具有鲜明的目的性、时间性和科学性。 本章首先总结了项目评估的内容和主要评价指标，提出了投资项目评价一般方法的 选择，并且在房地产投资项目评价理论的基础上，对目前房地产投资开发过程中所采用 I I 的风险决策方法作了简单的评述，在本章最后对采用多目标综合决策，提出全面衡量风 险投资的经济效益和风险程度的
9、多目标决策方法，采用模糊迭代方法对综合决策的多指 标进行数据处理，由加权平均规划方法给出最小加权平均偏差决策的各指标权重和优属 度计算公式，采用迭代完成计算，给出参评方案各指标权重和优属度数值，并以此进行 排序择优。 第6 章资本证券化在大型综合房地产项目融资中的应用 资本证券化作为大型房地产开发风险转移的一种有效方式，其逐渐被认可并在国外 获得广泛的应用。 本章内容在介绍了资产证券化的基本概念的基础上，论述了我国推行资产证券化的 必要性和可行性，从发展现状对我国发展资产证券化的障碍和房地产证券化的制约因素 进行了分析，提出相应的解决对策和方法。并且从综合的角度对资产证券化中可能遇到 的风险进
10、行分析，提出了资产证券化风险控制和规避的办法。接着依据房地产开发项目 的特点，论证了房地产投资项目证券化的可行性和影响其实施操作的因素，通过具体实 例分析予以佐证。 文章的最后，针对目前国有建筑企业在进一步体制改革过程中面I 均困境，随着 W T O 的加入，提出了以资产证券化方式解决困难的新方法。利用资产证券化实现静态 资产的流动，从而解决国有建筑企业对资金的大量占用和消耗，以及在发展过程中对资 金的强烈需求：并通过资产证券化过程中的债权转换，减轻国有建筑企业沉重的债务负 担；其次，资产证券化方法为政府提供了一条外来资本( 海外资金、金融资本以及一些 其他资本等) 介入的有效途径，从而可以减
11、少国家对国有企业的直接投入和贷款，增强 政府对国民经济的调控能力和政府的现金流入；最后，资产证券化在国有企业的应用为 完善市场经济运行机制打下了基础，从分析的结论表明，资产证券化这一市场融资方法， 应用在国有建筑企业领域是可行和有效的。 第7 章关于房地产价格市场期货化的展望 资本证券化这一概念，作为大型综合房地产投资风险转移一种有效方式。但是有些 问题我们必须思考：房地产价格风暴对2 0 世纪9 0 年代的美国、2 0 世纪末几年到2 1 世 纪初头几年的中国香港以及中国内陆的一些城市，那些买房的个人和企业发现他们所买 的物业价格已大幅下跌，他们物业的资产甚至已被吞噬殆尽。我们有什么制度来帮
12、助人 们来应付这种市场呢? 作者在这一章提出了关于建立种价格市场期货化的展望，并建 立一种我们理想的保值系统。 第8 章小结 关键词：宏观环境微观环境增长极推进型企业房地产经济圈风险风险控制 风险转移资产证券化房地产价格市场期货化 陈弘，男，1 9 6 1 年1 1 月出生，1 9 9 7 年9 月师从肖焕雄教授，2 0 0 3 年1 1 月毕业于武汉大学水工结构 工程专业，并获工学博士学位。 I I I A b s t r a c t T h i sd i s s e r t a t i o nm a i n l ys t u d i e sas e r i e so f e s s e n
13、 f i a lf a c t o r s 如v o l v e di n 廿1 ei n v a s t m e n ti n l a r g e s c a l e de o m p r e h a n s i v er e a le s t a t ep r o j e c t s ， a t t e m p t i n gt o e s t a b l i s hi nt h e o r y ，a s c i e n t i f i c ，s t a n d a r d i z e da n dr e g u l a r i z e da n a l y f i c a ls y s
14、t e m ，w h i c hc o m p l i e sw i t ht h ee x i s t i n g e c o n o m i cm a r k e t sa n df i n a l l y ，ar i s kd e c i s i o n - m a k i n gm o d e l T h em a i nr e s e a r c hc o n t e n to f t h ep a p e rc o n s i s t so fs e v e nC h a p t e r s C h a p t e ro n ea n dt w o f o c u so nt h
15、em a j o rf a c t o r si nt h er e a l e s t a t ed e v e l o p m e n ta n df e a s i b i l i t y S t u d yo f c o m p r e h e n s i v er e a le s t a t ep r o j e c ti n v e s t m e n t C h a p t e rt h r e et oC h a p t e rf i v ec a n t e ro nt h e a n a l y s i so f t h er i s kf a c t o r si nl
16、 a r g e - s c a l e dc o m p r e h e n s i v er e a le s t a t ei n v e s t m e n tp r o g r a m sa n d d e c i s i o n m a k i n gs t r a t e g i e s C h a p t e rs i xc h i e f l yc o n c e r n st h er e s e a r c ho nt h ea p p l i c a t i o no f c a p i t a I i z e ds e c u r i g , t oc o n t r o la n dm i n i m i z et h er i s ki n v o l v e d C h a p t e rs e v e nd e a l sw i t ht h e p r o s p e c to ft h er e a le s t a t ep r i c em a r k e ti nt h ef o r mo ff u t
