复合地产策划规划案例讲解

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1、福建 福宁湾 项目总体策划报告 前前 言言 n 当我们接触霞浦福宁湾围垦项目时，我们为项目的宏伟规模所感染。 n 当我们调查项目时，我们为项目的复杂性而鼓舞。单就福宁湾围垦 建设项目而言仅仅只是一种做法，但如果我们志存高远，在海西 乃至东南沿海的高度审视时，项目蕴藏的巨大市场和发展潜力使我们 发现和意识到，这个余平方公里几乎如澳门一样大的项目，具有 更大的价值。 n 各个方向的调查与研究汇聚一处，表明这可以是一个新城市建设项目 ，可以是一个大规模的休闲旅游度假区项目。这个项目一经建成，对 海西区和海峡两岸会产生深远影响。 n 因此，当我们审视项目时，我们不断告诉自己，小心而慎重地处理项 目相关

2、的各种因素，理性地调查市场，整合各种因素间的联系，以感 性需求定位项目，影响城市，颠覆市场，首保成功，然后卓越。 n 任何项目发展都必须得天时、地利、人和。马英九成功当 选使海峡情势大变，经济发展将成为两岸主旋律，是天时 ；拥有东南沿海宝贵的土地和滨海资源，是地利；投资人 把握历史机遇的气魄和果断，与当地政府和人群高度一致 ，是人和。 n 随着交通条件的改善，霞浦不再是偏居一隅的海边小城， 凭藉自身的丰富的海洋资源优势，霞浦福宁湾项目有条件 成为东南沿海度假天堂中的一颗灿烂明珠。 目目 录录 第一章 霞浦项目自身条件、房 地产市场及项目目标 n 项目概况 n 福宁湾BOT围垦项目基本情况 n

3、霞浦房地产市场 n 项目SWOT分析 n 项目目标 第二章 外部环境提升项目价值 n 跳出项目看项目 n 看海西发展战略 n 看三都澳定位 n 看霞浦 n 看社会发展休闲时代 n 看霞浦城市发展蝶变演绎“ 双城记” 目目 录录 第三章 内部环境提升项目价值 n 福宁湾围垦项目地理环境评价 n 项目定位 第四章 区域功能构建 海峡合作论坛永久会址 36洞世界岛高尔夫球场 超五星级海岛式主题度假酒店 松山巨型妈祖坐像石窟 现代观光休闲农场 生态滩涂水产养殖及加工区 滨海湿地公园 闽东宜居滨海新城。 第一章 霞浦项目自身条件、房地产市场及项 目目标 n 霞浦福宁湾围垦项目 位于霞浦县城东南侧 福宁湾

4、,围垦总面积 34100亩，东面向大 海。 n 其中：农业区16400 亩，水产养殖区7460 亩，滞洪区7640亩， 新城区建设用地2600 亩。海堤全长5434m 。堤线朝向开敞式海 域。 项目概况 n 地块现状：海堤内主 要为大面积的尚未开 发的高滩地，近岸为 岩滩、砾石滩、湾的 中部过度为淤泥滩。 n 地块四至：北至塔下 山、松山，并与中心 城连接；南靠南歧山 尖鼻头；西接福宁工 业园；东临福宁湾。 n 地块属性：属于滨海 型滩涂用地。 福宁湾围 垦项目地 块区位： 位于霞浦 新城东南 部。面向 东海。 福宁湾围垦项目实际造地26460亩 项目现状图片 n 项目概况 n 福宁湾BOT围

5、垦项目 基本情况 n 霞浦房地产市场 n 项目SWOT分析 n 企业目标及项目开 发思路 资料一：2005-2007年霞浦县土地拍卖情况 （霞浦县国土资源局提供） 年份面积 （亩） 成交价 （万元） 宗数均价 (万元/亩 ） 每宗平均成交 亩数 2005年 90.6147391.923 481.57622.6 2006年 57.5729978.612 2173.32428.8 2007年104.302 31285.838 3299.95434.76 说明：从2005年至2007年三年间，霞浦县拍卖土地共计9宗，拍 卖土地面积合计255.488亩。其中每宗总平均用地28亩。都是很 小的地块，加上

6、时间因素，单价较高。 资料二：霞浦县2006年-2007年各类房地产供应及销售情 况 物业类 型批准预售面 积（万m) 销售面积 （万m) 销售率 （） 销售金额 （万元） 住宅28.8619.6968.2255963.22 商业用房4.251.842.359666.01 办公楼0.130.13100486.92 其他0.040.54736.47 合计33.2822.1666.5966852.62 （霞浦县房管所提供） n 说明：销售比约66.59%，当前房地产市场状态良好；住宅和办公楼销售 尤为突出，商业用房销售情况不太理想。 n 2006年全县共有房地产开发企业28家，共有开发项目13个，

7、其中已开工项 目9个，施工面积30.59万平方米，新开工面积16.73万平方米。房地产开发 累计完成投资27793万元，占城镇固定投资额的26.5%，与2005年同比投资 上升3.3%，其中住宅投资13105万元，同比增长27.25%. n 2006年全县商品房合同销售备案629份，销售备案总面积6.6万平方米，销 售备案总金额17356.7万元。2006年，存量二手房交易822宗，成交面积 16.29万平方米，比上年增加9.33%.销售金额16507.56万元。空置面积比上 年同期下降75%。 n 2006年，非住宅商品房平均价格为4522元/平方米，商品房住宅均价2261元 /平方米，据调

8、查，2007年商品房住宅均价约至3400元/平方米，最高上摸 至3840元/平方米，别墅3610元/平方米； n 2006年1-12月，全县共办理房地产抵押权登记1860宗，面积36.84万平方米 ，信贷金额为43202万元。其中商品房按揭抵押638宗，面积6.52万平方米 ，金额10924.1万元，占业务量的34.3%，预售商品房抵押转现房抵押284 家，面积2.96万平方米，金额3758.2万元。 （资料由霞浦县房管所提供） 资料三：霞浦县人口情况 年份总人口 （人） 总户数 （户） 非农业 （人） 非农业人口 户数（户） 户均（人） 2003514828142246 1495004716

9、13.62 2004517646144721 154355432373.57 2005517336 145939 156115441003.54 2006518243 148275 158475453513.49 资料来源：宁德统计局 n说明： 1、霞浦非农业人口，即城镇人口约15万，户数约4万5户。 2、近几年霞浦城镇人口每年增长几千人，约1千户。增长率约6-7%。 3、如果将霞浦其他乡镇人口排除，县城约10万人口，户数3万余。按增长 率每年约2000套新房。而且几乎无外来人口。 说明： 1、霞浦城市容纳力有限，基础弱，外来人口少，城市增容速度虽快总量 少。 2、2600亩按中等开发强度计算

10、将容纳约8万人口。2600亩土地供应短期 内显然远远超出霞浦城市的容纳力。这里还没有计算城市其它推向市 场的建设用地（目前平均每年推出亩）。 3、如果2600亩的建设用量在霞浦消化(按平均城市容积率计算)，需要将 城市现有人口全部迁移至此，缺乏现实性，同时要求项目必须具备超 强吸引力的产品。 4、目前看，项目区位偏离城市中心，如果缺少超常规手段拉动，靠城市 现有成长速度，市场对本项目认知度不会太高，二级市场的土地价格 有天花板。 5、 开发2600亩土地，目标市场不能只集中在霞浦，需要利用福宁湾围垦 项目潜力资源，在更广阔的市场上竞争。 6、 基于此，福宁湾围垦项目核心是提升项目价值（从城市经

11、营角度亦如 此）。 （S）优势 n 海峡环境：马英九当选台湾地区领导人，使海峡两岸局势一定有相 当改变，一个中国之下，“两岸共同市场”成为可能，霞浦台缘关 系深厚，为项目打造提供了良好的政治环境。 n 规模优势：围垦项目总面积34100亩，实际造地26460亩，其中： 建设用地2600亩、滞洪区7640亩，农业、养殖用地23860亩，规模 效应的优势非常明显，有机会打造出各类特色产品。 n 新城市优势：项目处于霞浦城市滨海新城区域内，容易提升产品价 值。 n 政府资源优势：福宁湾围垦项目是省重点工程，受到省、市、县三 级政府的高度关注，与当地政府关系良好，得到霞浦县政府的大力 支持。 n 环境

12、资源：项目北临塔下山、松山，东南面海，景观资源绝佳。项 目拥有海洋、湖面、山体、河流、湿地、岸滩、海堤、林木等多种 资源，拥有宗教文化资源，养殖、种植等生产活动，可充分利用这 些资源增加项目的看点，同时提升项目的附加值。 n 企业优势：多年成功经验，资源丰富，优秀团队。 n 所在城市小、规模小，基础弱、经济总量小；在小市 场进行大规模开发困难； n 城市增长慢：项目虽然规划是滨海新城一部分，但按 现有速度”正常“城市增长，需要相当长的时间才能 发展到项目地块； （W） 劣势 n 海峡两岸共同市场为项目带来机会，福建省“先行先 试” 的对台政策为项目的产业发展提供了机会； n 环三都澳经济区域的

13、建设，已成为福建省尤其是宁德 市重中之重的工作任务。环三都澳区域发展，对项目 产生正面影响（工作室在说服宁德政府在台湾做广告 ），给项目带来发展机会； n 随着经济的发展，越来越多城市的人均GDP超过3000 美元，生活水平的不断提高，休闲时间的不断增加， 将促进休闲度假产业的发展。霞浦旅游资源丰富，有 可能成为旅游目的地。闽东地区旅游原本落后，给项 目发展带来机会。 （0）机会 （0）机会 n 博鳌亚洲论坛福建地区首家会员单位，与福建省政府相 关部门一起首倡举办“海峡西岸经济区论坛”，并于 2006年、2007年连续两年成功举办了第一、二届海峡西 岸经济区论坛。 n 温福铁路的开通和高速公路

14、的便捷，拉近霞浦与长江三 角洲的距离。 n 当地市场对项目支撑不足，是项目面临的较大考验； n 项目时间跨度长，政府支持力度的变化可能给项目造成 风险； n 项目时间跨度长，市场变化给项目带来风险； n 不可抗拒的自然风险如地震、台风、海啸、及意外事故 等引起的风险。 （T）风险 综述 n 三年完成海堤工程，第三年至第五年完成垦区建设及配套工程 ，工程时间跨度较大。 n 由于项目所在当地经济总量小，故项目定位应该从更高更远的 角度谋划。着眼于海峡西岸，跳出本地市场，去规划设计项目 。 n 因此我们需要的是用超前的眼光来定位项目，并与其他项目形 成协同互补关系，共同做大市场；充分与政府合作，配合

15、政府 加快滨海新城城市建设。积极与国内外资本市场对接，缓解资 金压力；加强团队建设，借鉴其他成功项目，弥补开发经验的 不足，做好打大仗的企业准备。 不谋全局者，不足谋一域。 不谋万世者，不足谋一时。 n 福宁湾项目主要面临城市容纳力不足问题。在小市场做大生 意。 n 既然要做大生意，就需具备大生意的眼光，必须跳出项目看 项目，才可能争取更大的市场。 关键点： 利用外部环境因素创造价值 国际环境，台海环境，宁德环境，三都澳环境，霞浦环境，福宁湾环境 2. 利用内部环境因素创造价值 霞浦福宁湾围垦项目工程规划，围垦项目市场定位，围垦项目规划，围 垦项目设计，围垦项目的经营等 3. 正确处理与政府关

16、系，在保证综合效益的基础上，才能保证项目的成功 。 要点是在更高的视角上审视项目，从海西战略的眼光看霞浦的未来，从 三都澳宁德的发展看未来，从霞浦自身的城市发展看未来，与当地政府 合作，共同打造新霞浦。 目标：提升建设用地价值 第二章 外部环境提升项目价值 看项目的角度不同，选择也不同 1、从松城（霞浦）看项目滨海新城区 2、从宁德看项目县城的宏伟蓝图 3、从三都澳看项目未来三都澳休闲中心区 4、从闽东看项目新城市，增长极 5、从福建看项目三都澳的卫星城镇，度假中心 6、从浙江东南看项目未来产业之所 7、从江西看项目离大码头很近的地方 8、从海西发展看项目中国对接台湾渔业的主要交易 中心 9、从华东看项目休闲胜地，东南沿海最美的沙滩 10、从中国看项目