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1、千岛湖别墅市场考察报告 Code of this report | 2 考察盘 n 说明 p本次重点考察千岛湖在售或将售排屋、别墅产品，特别关注产品、景观、客群、价格及去化 p本次我们考察项目为金基观岛、天屿、翡翠岛、玫瑰园、滨江度假酒店别墅 Code of this report | 3 项目金基观岛 物业类型排屋 总建规模240000方 容积率1.5 设计总量120 待售总量120 主力户型100-150方 装修标准毛坯 销售价格20000元/平米 该项目与绿城珍珠湾是千岛湖市场出现较 早的小户型别墅产品，打造临湖小院墅概念 。项目位于青溪新城，实际为排屋产品，户 型设计地上2-3层地下一
2、层。目前项目尚在 蓄客阶段。 考察项目- - 金基观岛 Code of this report | 4 考察项目- - 金基观岛 p产品主力面积在100、150方两个段位 p除户型面积控制外该产品无其他亮点，产品设计为地下一层、地上二至三层，毛坯交付 Code of this report | 5 考察项目- - 金基观岛 特色： p基地区位较好，且拥有一线湖景资源 p创新型小户型设计、低总价是其最大特点 缺点：排屋密度较大，且由于其基地高差有限，湖景资源意义不充分。 Code of this report | 6 考察项目- - 天屿 项目天屿千岛湖山顶度假别墅 物业类型独栋别墅 总建规模2
3、7000方 容积率0.22 设计总量80 待售总量45 主力户型600-900方 销售价格28000元/平米 该项目不论在区位、产品、户型及售价上都 构成与本项目的实际竞争。天屿项目立面采用 新地中海风格，以山顶湖景别墅为入市概念。 项目配建有五星度假酒店、会所、游艇码头、 半山观景平台等。该项目2009年开盘、整体品 质一般；由于项目性价比较低，去化并不理想 Code of this report | 7 考察项目- -天屿 特色： p天屿拥有独特的地理位置，其山际线于标高235-310米之间起伏，向西、北和西南三个方向皆可俯 瞰千岛湖湖景。 p规划保留一万亩原生松树林隔离山下的城市和山顶别
4、墅区，并开辟有一条3公里的环山专属山道连 通别墅区，保证交通便利和居住私密性。 p组团式开放布局，私家园林景观融入社区山地景观，建筑布局依山势而建，并充分满足观景需要。 缺点：别墅区密度较大，单体别墅的私密性不够。 Code of this report | 8 代表个案 - -天屿 p户型：建筑面积约696方（不含地下层） p户型特色：室内呈对称式布局，动静分区，与私密空间兼顾，主要功能空间朝向最佳景观，大尺度 的户外连廊，套房式设计满足度假别墅功能要求 不足之处：垂直空间缺少变化 Code of this report | 9 考察项目- -天屿 户型：建筑面积约690平方米 户型特色：中
5、庭、套房、宽景连通阳台、高大落地门窗 Code of this report | 10 考察项目- -天屿 p项目精装交付，含家居智能控制系统。特别看点有节能屋面瓦、全套进口门窗、地源热泵空调 系统、Kallista洁具 Code of this report | 11 项目翡翠岛 物业类型排屋 别墅 总建规模80000方 容积率0.23 设计总量190 待售总量20 主力户型200-250方；300-500方 销售价格17000-20000元/平米 项目位于千岛湖东南湖区翡翠岛，岛北即自 然生态保护区，为纯别墅园区，产品为独栋 山地、滨水别墅及排屋，项目首次开盘在 2006年，目前余少量尾盘
6、。 考察项目- -翡翠岛 Code of this report | 12 考察项目- -翡翠岛 建筑 p建筑依山傍水而建，逐层退台不断接近水面。建筑朝向、露台均考虑景观要求，部分别墅设置 电梯。 p东方传统建筑风格，吸收现代建筑简洁实用理念，建筑本身与外部景观相融，现代建筑材质天 然石材、木饰条和玻璃混合运用，建筑特色简洁、明快、内敛。产品错层结构的设计，增加了 山地别墅空间的丰富性和趣味性。 Code of this report | 13 景观： p项目地势北高南低，由北向南呈珊瑚状分布，起伏较大，兼有山水景观及大坡度山体形态 p项目湖景线长，产品结合山体相态依水景线依次排列，其间通过道
7、路相连；多层立体景观系统设计 强调住区环境资源的均好与共享，单体湖景山景资源均较丰富 p项目内部配套有山景会所、滨湖会所、天然泳池及游艇码头 考察项目- -翡翠岛 Code of this report | 14 考察项目- -翡翠岛 p户型：建筑面积约400方 Code of this report | 15 项目位于开发路南侧，北依千岛湖，由法式 联排、湖景独栋、高层公寓组成，项目自然禀 赋一般。该项目别墅类产品于2009年首度开盘 考察项目- -玫瑰园 项目玫瑰园 物业类型排屋 别墅 高层 总建规模180000方 容积率0.87 设计总量160 待售总量60-80 主力户型290-330
8、方；450-800方 销售价格17000-30000元/平米 Code of this report | 16 代表个案- -玫瑰园 建筑与景观 p延续绿城三代法式排屋别墅样板建筑 p分组团设计，排屋区景观资源配置较少；别墅区在基地北端沿湖景线排布，外围堆土形成景观 湖、存留部分公共半岛绿化，庭院内部设计1000-2000方私人草坪、含泳池及烧烤区。 Code of this report | 17 考察项目- -玫瑰园 p排屋户型：该户型建筑面积约445平方米 Code of this report | 18 考察项目- -玫瑰园 p别墅户型：该户型建筑面积约690平方米，地下一层、地上二层
9、 p户型特色：旋转楼梯；客厅、家庭室挑空；功能分区合理、有序；产品精装交付，交付标准含软装 Code of this report | 19 项目滨江度假酒店别墅 物业类型排屋 别墅 酒店 总建规模120000方 容积率0.25 设计总量40（独栋别墅） 待售总量10 主力户型400-800方 销售价格20000元/平米 项目近青溪新城政务中心，东南亚风格建筑，由五星酒 店、独立、联排别墅及部分公寓组成。本项目于2008年入 市 考察项目- -滨江度假酒店别墅 Code of this report | 20 建筑与景观 p建筑依山坡而建，利用自然条件增加其采光通风；东南亚建筑风格，形态舒展，
10、立面设计以白 色抹灰立面与底部石材结合，落地窗和大露台结合，满足观景需要，注重室内空间与户外景观 的交流最大化。 p项目基地依山伴水，呈半岛形状，直视水域约有150万方；景观设计以美式山地度假为蓝本， 结合东南亚风情装饰细节，开放式空间布局，人工与自然景观相辉映；园区道路服务单边别墅 优化了产品的景观面积和私密性。 考察项目- -滨江度假酒店别墅 Code of this report | 21 p别墅户型：建筑面积约440平方米，地下一层、地上二层 p户型特色：旋转楼梯；客厅、家庭室挑空；功能分区合理、有序；产品精装交付，交付标准含软装 考察项目- -滨江度假酒店别墅 Code of thi
11、s report | 22 基本情况 考察项目主力面积（方）装修均价（元/方）总价（万元）存量物业 滨江度假酒店别墅400-800毛坯20000800-1300 8-12别墅 天屿山顶度假别墅600-900精装300001600-2800 35-55别墅 翡翠岛300-500毛坯17000800-1000 5-10别墅 绿城千岛湖玫瑰园500-800精装30000450-800 5-8别墅 翡翠岛190-250毛坯15000300-400 10-20排屋 绿城千岛湖玫瑰园290-330精装17000-25000450-800 60-80排屋 金基观岛100-150毛坯20000（估）200-3
12、00120排屋 p 本次考察项目的基本情况如下 Code of this report | 23 项目品质 考察项目是否 纯独栋 内部配套附加值装修 会所游艇码头高尔夫配套酒店地下室花园泳池车库 玫瑰园否 是 否否否280-430800 -2000景观1：2毛坯 滨江否是独属酒店 否超五星150-200500-2000私家1：2毛坯 天屿是是是 否五星150-200800-2000私家1：2精装 金基观岛否否户户赠送 否是100-150- -私家1：1毛坯 翡翠岛否是是否 否- -私家1：1毛坯 p 从市场上比较有代表性的项目情况来看，会所、码头、私家泳池已属于该类产品的标准配 置，而高尔夫、
13、配套酒店、是否纯独栋、装修、地下室及花园赠送成为差异化的竞争点。 整体来看，目前千岛湖市场上别墅类项目品质属中等偏上。 Code of this report | 24 销售价格 金基观岛 天屿 玫瑰园 滨江 尚公馆 翡翠岛 3500 4000 2000 3000 2500 1000 500 1500 总价（万元 ） 单价（元/方 ） 15000350003000025000200004000045000 Code of this report | 25 价格走势 别墅起价（万/套)2009上半年2009下半年2010上半年2010下半年2011上半年 天屿山顶度假别墅150016001600
14、16001600 绿城玫瑰园0370400400450 翡翠岛800800700800800 滨江度假酒店别墅08008008801300 Code of this report | 26 客群结构 p 千岛湖别墅类市场目前主要满足长三角城市的旅游度假、投资、自住需求含部分企业接待要求， 其中尤以浙江省比重最大，杭州客群表现最为突出，其他多分布在省内的温州、义乌、绍兴等地，本 地需求较少。 考察项目主力面积总价（万元 ） 装修客户结构置业目的 滨江度假酒店别墅400-800800-1300毛坯主要来自浙江，其中杭州60%、义 乌15%、绍兴5%、其他金华永康 度假（自住）60%、企 业会所30
15、%、投资10% 天屿山顶度假别墅600-9001600-2800精装主要来自杭州、上海自住、投资、短期度假 绿城玫瑰园300-800500-2400精装主要来自杭州、义乌自住、投资、短期度假 翡翠岛200-500300-1000毛坯主要来自浙江，其中杭州70%、义 乌15%、温州5% 投资50%、度假居住 30%、企业会所20% 金基观岛100-150200-300毛坯主要来自杭州、温州自住、投资、短期度假 Code of this report | 27 考察小结 p考察项目中，产品低中高端定位均有涉及，整体来看：观岛属低端；翡翠岛、滨江属中端；天 屿、玫瑰园属高端。但在实际产品方面来看，真
16、正有高端品质特点项目仅绿城的玫瑰园，天屿更 是以高端定位与低端的产品陷于市场僵局 p产品风格大致以东南亚及现代中式建筑居多，景观设计充分利用山体、坡地、湖景资源，力求 建筑与景观的和谐共处，产品排布上强调山水景观的可达性 p整体来看，千岛湖别墅市场去化情况并不理想，特别是近期受政策影响市场较为低迷，部分项 目实际意向客户近期积累较少 p从客群分布来看，浙江省内特别是杭州方向仍是千岛湖别墅市场主力客群方向，周边及上海、 温州、义乌客户构成主要外围需求；项目现场了解到需求抗性主要来自于限贷及后市展望 Code of this report | 28 Thank you for your attention Yours sincerely
