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1、天竺保税区项目投资价值分析 北京土地市场供应匮乏，加之禁限目录的出台，开发商对核心区地块的争夺更加激烈； 成交方面，成熟核心区域稀缺性表现明显，价格及去化速度均有保证（金融街、望京） ；非核心区域及概念发展中区域的去化差强人意（石景山、大兴）； 1、一手在售办公市场分析 2016年上半年同比2015年上半年 ： p 供应面积为92.26万/，同比增 加70%； p 成交面积达67.82万/，同比上 涨98%； p 成交均价为26133元/，同比 增幅达10%； 供需两旺，量价齐升，市场呈现上升态势：供应量与成交量均较去年同期水平增加明显，成交价格 达26133元/，同比增幅达10%以上，市场整
2、体向上。 一手在售办公市场供需分析 丰台石景山大兴通州 丰台朝阳通州 p 供应特征：主要位于非核心商务区及近郊区域，集中于丰台、石景山、大兴、通州等新兴区域，且供应产品多为高层办公产品，企业独栋较 为稀缺（主要供应于非核心商务区）； p 成交特征：集中于朝阳、丰台和通州，客户主要集中在IT通信、咨询顾问、文化传媒、制造/出版、金融保险以及对外贸易等行业； p 供需特征：核心商务区项目因其稀缺属性，备受追捧，除朝阳区外，其余各区域均呈现供大于求状态； 一手在售办公市场供需特征 朝阳区太阳宫地块 占地0.95万；建面3.65万 楼面价：46337元/ 朝阳区北土城地块 占地1.83万；建面11.9
3、万 楼面价：34757元/ 大兴区黄村镇地块 占地4.51万；建面12万 楼面价：40615元/ 门头沟龙泉镇地块 占地8.26万；建面26.3万 楼面价：39800元/ 石景山区苹果园地块 占地3.52万；建面12.33万 楼面价：28697元/ 丰台区花乡四合庄地块 占地4.0万；建面11.8万 楼面价：28983元/ 房山区拱辰街道地块 占地11.2万；建面22.6万 楼面价：27938元/ 二环 三环 四环 五环 从地块成交趋势来看，主要集中于五环外，且商办用地 “面粉”接近“面包” 。商办市场将进 入“8万+”时代，加之禁限令的出台，核心区未来供应严重不足，产品极为稀缺，本案所属的
4、中央商务区目前带来的投资回报与地块价值将再攀高峰！ 商办土地成交统计 北京办公租赁市场延续平稳向上走势。年内多个新项目的入市带来大量新增可 租赁空间，核心区域需求较为旺盛，在租金平稳上升的态势下，空置率进一步 下降； 2、租赁办公市场分析 可租赁面积及空置率( 顺义租金分析) 北京市场整体第二季度较第一 季度可租赁面积下降约为25万 ，空置率也由一季度的 6.7%降至4.8%；租赁市场 整体活跃向上；其中燕莎区 域因大量新增供应导致空置率 上升；望京酒仙桥因其相对较 低的租金水平及优质产品品质 ，成交活跃，空置率明显下 降。 3、项目周边市场分析 项目名称交房时间经营模式租金均价现状 绿地20
5、16/9可租可售 写字间3.0 商 业5.5 24000已销售70% 万科2016/9可租可售 写字间2.8 商 业5.0 25000D#签约2000平方米 贸易基地2015年初可租可售 写字间3.0 商 业1.5 24000 销售四栋 租赁四栋 项目对比 优势 政策优势： 服务优势： 劣势 整租整售，产品类型单一； 配套服务缺失，商业部分主要位于地下（下沉广场），功能单一，主要用于入驻企业的产品展示、体验； 属于保税区内项目，对入驻企业行业要求要去严格，企业需经海关及管委会审查通过方可入驻，企业入驻后也也 需要在多方面接受双方监管。 周边分布 绿地启航国际 项目类型：商务综合体 项目位置：顺
6、义区后沙峪枯柳树环岛顺平路与火寺路交汇处 建筑面积：199596平米 租 赁：2.6元/天/平米（含物业费） 项目定位：新国门商圈核心全资源商业广场 项目简介：绿地顺义启航国际雄踞空港经济开发区、中关村临 空国际、高新技术产业带三产交汇之地；拥有甲级写字楼，服务 式公寓，MAX商业街区等多种业态，140-2100平米甲级写字楼 集群，花园式的商务场所，内部知名品牌电梯，网络地板，集中 式新风系统、丰富户型空间、联动一卡通停车场管理系统等系列 智能化配置。 售楼处地址：顺义区后沙峪顺平路火寺路交叉口 周边分布 天竺万科中心 项目位置：北京东北五环外 楼栋状况：共A、B、C、D四栋 套 数：413
7、套（B栋整售） 装 修：公共部分精装修 得 房 率：约71% 租 赁：2.8元/天/平米（含物业费） 销 售：25000元/平米 物 业 费：13.5元/月/平米 项目配套：咖啡厅、食堂、健身房、综合商业 办公理念：“5L办公”最新办公理念。随着工作在人的活动中时 间占比越来越高，办公建筑需要满足的需求也就越来越多。 “5L办公”期望给企业和员工提供更多的空间：商务休闲会谈， 个人休憩，娱乐健身和生活便利服务的空间，从而在整体上组 成一个很“活”的办公楼。 周边分布 航城广场 楼盘位置：顺义顺平路航港大厦南侧隔路相望 开 发 商：北京宏远航城房地产开发有限公司 物 业 费：14.56元/平米/
8、月 租 赁：2元/天/平米（含物业费） 建筑面积：173320.67平米 绿 化 率：30.1% 容 积 率：3.0 停 车 位：1:1；共1195个，其中地上106,地下1089 楼盘简介：由北京宏远航城房地产开发有限公司投资，17万 平方米空港都市综合体，融合5A写字楼，商业，酒店SOHO 办公，等多种城市业态与一体。17万平方米多元国际城，低 容积率，实现了低密度办公，多功能商务，商业休闲等多形 态复合，约4万平方米精致MINI空间，展现出精英商务气质 ， 5A写字楼，多元商业，全面致力国际风范的打造。 周边分布 旭辉空港中心 项目位置：东北五环首都国际机场北侧，海关大厦旁。 占地面积：
9、4.7万平米，总建面12万平米， 物 业 费：8.98元/月/平米 租 赁：2元/天/平米（含物业费） 占地面积：34640平米 建筑面积：120865平米 绿 化 率：30% 容 积 率：3 最新动态：旭辉空港中心占地面积4.7万平米，总建 筑面积12万平米，写字楼建筑面积10339平米，总层 数12层，地上11层，地下1层，层高3.5米，标准层 2000平米，开间面积50-2000平米。 周边分布 航港国际 项目地点: 航港国际大厦位于北京首都机场综合保税 区东侧，首都机场T2/T3跑道北端。 占地面积：30000平米 建筑面积：120000平米 租 赁：3.5元/天/平米（含物业费） 净
10、 层 高：4.5米 电 梯：12部 网 络：光纤、水平网线 车 位：地上600个，地下600个 楼内配套：银行、机场地面服务、邮局、咖啡厅、便 利店、商务中心等综合商务配套、生活配套 分析投资关注要素，对项目价值进行体系构建，项目价值体系强力支撑投资要 素； 4、项目投资价值分析 北京天竺综合保税区集口岸通关、保税物流、出口加工等功能于一体，享有“保税、免税、免证”政策，并优化整合 了国内不同海关特殊监管区域的政策优势，是北京目前唯一的海关特殊监管区域，也是目前国内开放程度最高、功能最齐 全、政策最优惠、通关最便捷的海关特殊监管区域。 项目概况 北京天竺综合保税区 项目 规划 投资 要素 物业
11、 服务 地段 区位 回报率 产品 品质 投资门槛/ 性价比 项目投资要素分析 投资 风险 判断一个物业是否具备投资价值： p 核心区位，黄金地段； p 稀缺产品，优良规划； p 品牌开发，优质服务； p 投资门槛低，性价比高； p 高回报率，低风险； 高品质产品 低风险，高回报 北京天竺综合保税区作为海关特殊监管区域的最高形式，是跨国公司设立国际采 购与分销中心、物流中心、信息中心、金融中心、服务中心及地区总部的重要依托， 也是促进北京市加工贸易转型升级、保持对外贸易稳定增长的重要平台。 北京天竺综合保税区 项目位置图 项目平面布局图 建筑行政：仓储综合楼 建筑用地面积：56665平米 总建筑
12、面积：192562平米（地上112763平米、地下 79799平米），共4个区域共28栋。 绿化率15%，绿化面积8500平米。 与2012年5月开始建设，与2014年8月竣工开园。 中心每栋楼1500-7800平米 地下室配套下沉景观庭院、艺术品库房、人防工程及地 下车库。 国际文化贸易企业集聚中心 各区面积 A区 楼号编号总面积 A1136242.51 A2154680.05 A3143127.03 A462774.15 A552046.45 A644130.13 A771660.59 A882557.82 B区 楼号编号总面积 B1115540.56 B2124908.46 B3104369.82 B492623.50 B532896.42 B622449.95 B718046.62 C区 楼号编号总面积 C1227940.17 C2232885.90 C3203770.23 C4194600.89 C5216528.73 D区 楼号编号总面积 D1243144.95 D2253077.53 D3262028.72 D4284838.77 D5271856.47 D6165023.59 D7175314.33 D8183274.97 项目照片 项目照片 项目照片 项目照片 项目照片
