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1、第二讲第二讲 房地产投资分析与决策房地产投资分析与决策 房地产投资概述 房地产投资决策程序 可行性研究的内容 房地产投资分析的任务 案例政府请客，凭什么要我们买单 ?! 一、房地产投资概述 房地产投资的含义 房地产投资的特性 房地产投资的类型 房地产投资的目的 房地产投资的含义 所谓房地产投资，是指投资者为了获 取预期的投资收益，对房地产开发、经 营、管理、服务和消费所进行的投资行 为。 一、房地产投资概述 房地产投资的特性 1）区位的重要性：房地产开发的第一要素是区位，第二要素 是区位，第三要素还是区位。 选择的区位在当前必须对开发投资者、置业投资者（获取合 理、稳定的经常性收益）以及未来的
2、租客（方便地开展经营活 动以赚取正常的经营收益并具备支付租金的能力）都具有吸引 力。 选择的区位在未来必须具有增值潜力，房地产投资价值的高 低，很大程度上取决于所处地区物业的整体升值潜力，而不仅 仅是看当前净租金水平的高低； 重视所处区位的变化情况，避开环境日益恶化、城市功能日 渐衰退的地区。 2）政策影响性：指房地产投资容易受到政府政策的影响。 房地产投资概述 n3）对专业管理的依赖性：对房地产直接投资而言，房地产投 资对专业管理的依赖性较强。 n4）房地产投资的巨额性：房地产投资需要大量资金垫付，没 有雄厚的资金实力或一定的筹资能力，就不能投资于房地产。 n5）房地产投资的风险性：房地产投
3、资开发的每一个过程均存 在着不确定性因素，因而也存在着风险。 n6）房地产投资的保值与增值性：众所周知，通货膨胀能使货 币贬值。从长远来看，最能保值而又最重要的实物就是房地产。 故房地产投资是一种避免通货膨胀损失的最好的保值方法。 房地产投资的类型 按房地产投资形式划分 1）房地产直接投资：投资者直接参与房地产开发或购买房地 产的过程并参与有关的管理工作。 房地产开发投资，投资目的主要是赚取开发利润，风险较 大但回报也较丰厚。 房地产置业投资，投资目的一是满足自身生活居住或生产 经营的需要；二是作为投资将购入的物业出租给最终的使用 者，获取较为稳定的经常性收入。常获得保值、增值、收益 和消费四
4、个方面的收益。 房地产投资的类型 2）房地产间接投资：是指将资金投入与房地产相关的证券市场的 行为。 购买房地产开发投资企业的债券、股票 投资于房地产投资信托基金。投资者将资金投入到由职业投资 经理管理的共同基金，用于购买、开发、管理和出售房地产资产 赚取收入。优越性：以相对较少的投资持有多元化的房地产组合 ；有强大而稳定的分红潜力（来源于所拥有物业的经常性租金收 入）；有机会得到资金增值；投资的流动性很好。 购买住房抵押贷款证券。银行将所持有的个人住房抵押贷款汇 集重组成抵押贷款组合，每个集合内的贷款的期限、计息方式和 还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担 保，转化为信用
5、等级较高的证券出售给投资者，投资者可间接获 取房地产投资收益。 房地产投资的类型 按房地产投资对象划分 土地投资：以开发、经营土地作为投资对象 房地产开发投资：以开发各类房屋、建筑物和构筑物作为投资 对象。 房地产经营投资：房地产销售、出租、互换、信托、 房地产证券投资：房地产债券、股票、基金 房地产中介服务投资：房地产咨询、经纪、估价等中介服务。 房地产管理投资：房地产管理、维修、保养、服务 二、房地产投资决策程序二、房地产投资决策程序 项目管理程序 可行性研究的阶段、任务 投资机会研究( Opportunity Study ) 初步可行性研究( Pre-feasibility Study
6、) 可行性研究( Feasibility Study ) 阶阶段立项投资决策设计施工交工运行 产产生 报报告 项目 建议书 可行性 研究报告 项目评 估报告 勘察 设计 文件 开工 报告 阶段 报告 竣工验 收报告 后评价 报告 房地产投资决策程序房地产投资决策程序 阶段机会研究 初步可行性研究 详细可行性研究项目评估 工作性质项目设想项目初选项目拟定项目决策 主要任务 捕捉投资 机会，为 投资方向 提出轮廓 性建议 确定是否需要进 行详细可行性 研究，决定关键 性问题，缩小 研究范围 提出多种可能建设 方案，进行综合 分析和全面技术 经济论证 ，确定 项目可行性 对可行性报告进 行审核，提出
7、评 价意见，最终决 定投资是否可行、 合理 估算精度30%20%10%10% 所需时间13个月46个月 中小型：半年 大型：1年或以上 1个月左右 所需费用占 投资 0.2%1% 0.25%1.25% 中小型：1%3% 大型: 0.5%1% -_ 可行性研究的阶段、任务 房地产投资决策程序房地产投资决策程序 可行性研究的程序 项目筹划 提出开发项目的设想，组建研究机构，也可委托房地产咨 询公司、顾问公司和工程公司等单位研究。 承担研究对象的部门和单位要摸清委托人意图，项目提出 的背景，收集主要依据材料，制定研究计划。 市场调查与分析 对项目投资的经济、社会和政策法律环境，房地产市场需 求情况，
8、可供选择的开发场地、开发条件等，进行广泛的调 查和分析，从而寻求市场机会，确定开发项目的市场定位。 房地产投资决策程序房地产投资决策程序 优化和选择开发方案 根据选择的目标市场和备择场地，设计若干个可供选择的 开发方案，并经过分析对比，选择出最优方案。 方案评价 对优选出的方案进行深入细致的研究，分析开发项目经济 上的合理性。对开发项目的投资费用和收益进行估算，做出 项目财务评价和经济评价，并考虑项目的投资、租售价格、 规模、建设工期等不确定因素的变化，对项目的投资效果作 敏感性分析和风险性分析。 编制研究报告 n按开发项目可行性研究内容，编制可行性研究报告。 三、可行性研究内容三、可行性研究
9、内容 房地产投资可行性研究解决开发项目建设 1）必要性：市场需求，社会需要； 2）可能性：原材料、工艺设备、资金、场址及环 境影响； 3）财务可行性：盈利能力、清偿能力及外汇平衡 ） 4）经济合理性：对全社会的贡献、所付代价； 5）社会的相容性：社会影响分析、互适性分析及 社会风险分析 6）项目可靠性（风险）。 三、可行性研究内容三、可行性研究内容 1.项目概况 2.开发项目用地的现状调查及动迁安置 3.市场分析和建设规模的确定 4.规划设计方案选择 5.资源供给 6.环境影响评价 7.开发建设计划 8.项目财务、国民经济及社会效益评价 9.不确定性分析 10.结论与建议 可行性研究内容可行性
10、研究内容 n前提 n市场预测和建设条件的调查 n基础 n开发项目的规划设计方案 n核心 n经济评价 可行性研究内容可行性研究内容 市场预测和建设条件的调查 市场预测包括房地产市场销售调查和需求预测， 开发项目的销售或出租前景分析，市场范围的确定 和租售意向分析。 建设条件分析包括基础设施状况及其外部条件， 各类建筑物、构筑物的现状，需要拆除的房屋面积 ，需要安置的原住户户数和人口，需要安置的劳动 力人数等调查资料，并对供水、供电、污水处理条 件以及商业、服务业、文教卫生环境条件进行分析 。 可行性研究内容可行性研究内容 规划设计方案 开发项目的总平面布局，主要建筑物的造型设计，城市景 观设计，
11、建筑物的主要技术参数，场地内外交通组织，基础 设施与工程管网规划。 可行性研究内容可行性研究内容 经济评价 经济评价阶段需要进行开发项目的投资估算、财务评价、 国民经济评价、社会评价 投资估算包括开发场地的购置费、拆迁安置费、项目的工 程造价、规划费、建设费、管理费和其他有关费用的估算。 财务评价是在国家现行会计制度、税收法规和市场价格体 系下，从项目自身角度，分析工程项目的投资、成本、税金 和利润，计算项目的效益和费用，考察项目建成后的盈利能 力、清偿能力和外汇平衡能力状况，据此评价和判断项目财 务可行性。 可行性研究内容可行性研究内容 可行性研究内容可行性研究内容 n国民经济评价是从国家整
12、体角度考察项目的效益和费用，用影 子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率，分析计算项目给 国民经济带来的净效益，评价项目经济上的合理性。 国民经济评价与财务评价的区别 评价角度不同：财务评价站在项目的层次上，从项目的经营者、 投资者、未来的债权人的角度，分析项目的可行性。国民经济 评价是站在国家和地区的层次上，从全社会的角度分析项目的 合理性。 项目费用和效益的含义与范围不同：财务评价根据项目直接发生 的财务收支，计算项目的直接费用和效益；国民经济评价则从 全社会角度考察项目的费用和效益，考察项目所消耗的有用社 会资源和对社会提供的有用产品，不仅考虑直接的费用和效益 ，而且考虑间接的费用和效益
13、。 评价采用的价格不同：财务评价对投入物和产出物采用预测的财 务收支价格；国民经济评价采用根据机会成本和供求关系确定 的影子价格。 采用的评价参数不同：财务评价采用市场汇率及因行业而异的基 准收益率。国民经济评价采用国家统一测定的影子汇率和社会 折现率。 可行性研究内容可行性研究内容 n社会评价是分析拟建项目对当地社会（或波及地区，乃 至全社会）的影响，分析项目所在地区的社会环境对项 目的适应性和可接受程度，评价项目的社会可行性。社 会评价从社会和整个国民经济的角度考察项目带来的利 益和消极影响。如项目是否符合总体规划、能否改善城 市居民的居住条件、丰富城市景观以及提高城市经济效 益等。 n
14、当从企业的角度对项目所进行的财务评价与宏观的 社会经济评价发生矛盾时，应以后者的结论为主决定开 发项目是否实施。 可行性研究内容可行性研究内容 n不确定性分析 不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析（概 率分析）。盈亏平衡分析仅用于财务评价，敏感性分析和风险分析 即可用于财务评价，也可用于国民经济评价。 n盈亏平衡分析，又称量、本、利分析，是通过分析项目产量、成本 和利润三者关系，确定项目由亏变盈或由盈变亏的平衡点，以判断 项目的风险程度。 n敏感性分析，是通过计算一个或多个不确定因素变化所导致的项目 经济效果评价指标的变化幅度，即以判断预期目标受各个不确定因 素变化的影响程度，即
15、风险状况。在房地产投资分析中，应对开发 工程的投资、收益率、租金、贷款利率、工期、出租期等因素的变 化作敏感性分析。 n风险分析，是根据投资、租金、贷款利率、建设工期、出租期等各 种变量的概率分布，推求一个项目在风险条件下获利的可能性大小 。 四、房地产投资分析的任务 n1）为投资者提供投资方向 n2）为投资者提供运作方式 n3）为投资者预测投资效益 n4）为投资者描述风险及提供避险方法 案例政府请客，凭什么要我们买单 ?! n 民营企业将县政府告上了法庭，这在四川资中是有史以来第一回。事 实真相到底如何？这场官司暴露了民营企业介入公用事业过程中的哪些问 题？政府如何依法行政，民营公用事业如何
16、合理定价，同时兼顾百姓利益 和投资者的利益？这些一时成为当地舆论关注的焦点。 n政府请客，凭什么要我们买单？ n 资中县位于四川盆地中部，沱江将县城分为两半，早年建成的沱江大 桥成为连接县城南北两大城区的唯一交通要道。1997年，资中县政府与民 营企业四川九达公司签订协议，由九达公司控股子公司资中沱江大桥建设 管理有限责任公司（下称沱桥公司）负责投资大桥改扩建。1998年大桥加 宽改造工程完工。四川省交通厅、财政厅、物价局先后批准沱桥公司于 1999年2月至2001年9月对通行车辆试收费，2002年1月1日至2018年2月4日 正式对通行车辆收费，并根据不同车型规定收费标准为1至16元。 案例民营企业 n 沱江公司执行董事、总经理何永均说，大桥加宽
