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1、房地产开发企业成本和收入的 会计核算 会计规范 会计政策开始实施时间坐标轴 93 01 02 05 07 13（年） 两则两制 三套会计制度 大准则 小准则 （准则不分行业） 关于房地产企业划型标准 中小企业划型标准规定 工信部联企业2011300号 大中小微 营业收入 200000万 元及以上， 且资产总 额10000万 元及以上 营业收入 1000万元 及以上，且 资产总额 5000万元 及以上 营业收入 100万元及 以上，且资 产总额 2000万元 及以上 营业收入 100万元以 下或资产 总额2000 万元以下 一、成本费用的核算与管理 参考资料： 企业会计准则 关于印发企业产品成本
2、核算制度（试行 ）的通知 财会201317号 执行日期：2014-01-01 万科集团房地产成本核算指导 房地产开发经营业务企业所得税处理办 法（国税发200931号 ）等 实际发生的 各项支出 预提费用 待摊费用 成本 期间费用 直接成本 间接成本 共同成本 能分清成本对象 的间接成本 不能分清成本对 象的间接成本 开 发 成 本 1.土地征用及 拆迁补偿费 2.前期工程费 3.建筑安装工程 4.基础设施建设 5.公共配套设施 6.开发间接费 未建 在建 已完工 固定资产 开发产品 未销售已销售 务成本 主营业 按制造成本 法 归集和分配 直接计 入 房地产开发经营业务所得税计税成本核算流程
3、图 实际发生的 各项支出 预提费用 待摊费用 成本 期间费用 直接成本 间接成本 共同成本 房地产开发经营业务所得税计税成本核算流程图 能分清成本对象 的间接成本 不能分清成本对 象的间接成本 开 发 成 本 1.土地征用及 拆迁补偿费 2.前期工程费 3.建筑安装工程 4.基础设施建设 5.公共配套设施 6.开发间接费 按制造成本法 归集和分配 直接计 入 直接成本 间接成本 共同成本 房地产开发经营业务所得税计税成本核算流程图 未建 在建 已完工 固定资产 开发产品 未销售已销售 务成本 主营业 开 发 成 本 1.土地征用及 拆迁补偿费 2.前期工程费 3.建筑安装工程 4.基础设施建设
4、 5.公共配套设施 6.开发间接费 房地产开发经营业务所得税计税成本核算流程图 开发成本的归集与分配 开发成本明细账包括 土地开发成本 房屋开发成本- 配套设施开发成本 代建工程开发成本 能直接计入“开发成本XX 对象 ”称为直接费用， 否则按一定标准进行分配。 成本项目一般包括下列六项 ： 1) 土地征用及拆迁补偿费 2) 前期工程费 3) 基础设施费 4) 建筑安装工程费 5) 配套设施费 6) 开发间接费 成本核算会计科目 开发成本土地开发 房屋开发土地征用及拆迁补偿费 XXX 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 配套设施费 开发间接费 配套设施开发 代建工程开发 成本核算主要流程
5、开发成本房屋开发XX 对象 开发产品 营业务成本 开发间接费等 *直接费用 分配 完工 完工已售 结转利润 未建 待摊费用 完工待售 （注：不包括预售） 摊销 未建 预提费用 预提 未建 余：在建 （一）土地开发成本的归集与分配 土地开发成本归集： 商业性建设场地“开发成本-土地开发成本” “开发成本-房屋开发成本”（直接） 自用建设场地 “开发成本-土地开发成本”（间接） （按一定标准分配） “开发成本-房屋开发成本” 土地开发成本 1) 土地征用及拆迁补偿费 (1) 土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地 效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变 更用途和超面积补交的地价
6、、补偿合作方地价、合作项目 建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。 (2) 拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁 补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费 等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关 成本。 (3) 市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征 用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、 热、通讯等的建造费、管线铺设费等。 (4) 其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等 。 土地开发成本 1) 土地征用及拆迁补偿费 有关分配方法为: 按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时： 方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分
7、配到 各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小 区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地 面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公 用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算 对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象 的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分 配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补 偿费。 土地开发成本 1) 土地征用及拆迁补偿费 方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对 象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加 分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿 费来分配。 按建筑面积计
8、征（或补偿）时： 不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生的“ 土地征用及拆迁补偿费”成本项目内的费用，均应按房屋 等成本核算对象的建筑面积来分摊。 土地开发成本的归集 例1：XX房地产开发公司2012年初开始开 发甲乙两块地。甲为商品性土地，乙为自 用土地，用于绿色小区楼盘开发。以银行 存款支付下列款项（见表）。 开发成本卡 单位：万元 项目 土地征用及 拆迁补偿费 前期工程 费 基础设 施 费 开发间 接 费 开发成本 合计 甲土地 800201029931 乙土地 700206210792 合计 150040164191723 土地开发成本的归集 借：开发成本土地开发成本甲土地
9、（征拆） （前期工程） （基础设施） 开发成本房屋开发成本绿色小区 （征拆） （前期工程） （基础设施） 贷：银行存款 土地开发成本的归集 借：开发间接费用 贷：银行存款 借：开发成本土地开发成本甲土地 （开发间接费） 开发成本房屋开发成本绿色小区 （开发间接费） 贷：开发间接费用 借：开发产品商业性土地甲土地 贷：开发成本土地开发成本甲土地 （二）房屋开发成本的核算 账户设置 开发成本房屋开发成本商品房 出租房 周转房 代建房 （二）房屋开发成本的核算 土地成本的分配 例房地产开发公司前期开发的乙土地已经竣 工，本月在乙土地上开发绿色小区，开发产品包 括栋写字楼，栋住宅（结构规模相同）， 座
10、社区中心等三个成本计算对象。各项开发产品 占用土地面积比例为写字楼，住宅 ，社区中心。乙土地开发总成本为 万元，其中：征地拆迁补偿费万元，前期 工程万元，按房屋设施占地面积分配；基础 设施万元，建安工程费万元按房屋设施 建安工程概算价值分配。（见表） 土地成本分配表 单位：万元 项 目 占地 比例 征拆 费 前期 工程 建安工 程概算 价值 基础 设施 分配 比例 基础 设施 费 建安 工程 分配 比例 建安工 程费 合计 写 字 楼 住 宅 楼 社 区 中 心 合 计 （二）房屋开发成本的核算 土地成本的分配 借：开发成本房屋开发写字楼 住宅楼 配套设施社区中心 贷：开发成本土地开发乙土地
11、如果不单独核算土地开发成本，则直接进房 屋开发成本 （三）房屋开发成本的核算-前期工程费 2) 前期工程费 (1) 项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府 有关部门交纳的报批费。 如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或 墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补 贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。 (2) 规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体 设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费( 含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒 图费，规划设计模型制作费，方案评审费。 (3) 勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费， 沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、
12、复线费 、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。 （三）房屋开发成本的核算-前期工程费 (4) “三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水(含地下排 水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占 道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场 地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。 (5) 临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费 ，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、 围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资 产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。 (6) 预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目 编制或审查预算而发生的费用。 (7) 其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定 技术咨询费等。 （三）房屋开发成本的核算-前期工程费 2) 前期工程费 能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对 象的“前期工程费”成本项目；应由两个或两个以上的成本 对象负担的前期工程费，可通过“开发成本 土地开发 前期
