房地产经营管理专业导论讲解

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1、房地产经营管理专业导论 主讲：黄正军 重庆大学建设管理与房地产学院 2010年5月 学习目标 了解房地产业发展对专业人才的需求 了解房地产专业人才的知识结构与能力素养 了解我校房地产专业人才培养定位与培养计划 了解房地产职业前景与个人学习规划 学习内容 q房地产业发展与人才需求 q房地产专业建设与人才培养 q职业远景与个人规划 第一讲 房地产业发展与人才需求 v什么是房地产？房地产经营有何特点？成功的 房地产经营应具备哪些要素？ v房地产经营涉及到哪些环节？需要哪些专业人 才？ v当前房地产业发展形势与前景如何？对房地产 经营有什么影响？对房地产专业人才培养有何 影响？ 房地产是指建立在土地之

2、上的房屋财产，既 是一种生活资料，也是一种生产资料，是人类生 活、生产、办公、经营活动必需的空间载体。 1、房地产 一、房地产与房地产经营 作为经济活动的载体，房地产是实物形态与权益形 态的综合体。 房地产 实物 权益 房屋 土地 建筑物所有权 土地使用权 占有权 使用权 经营权 管理权 收益权 处分权 房地产 地产 生地 毛地 熟地 房产 期房 现房 居住物业 商业物业 办公物业 旅游物业 工业物业 特殊物业 综合物业 非收益性物业 收益性物业 地票 从实物形态看，房地产分为地产与房产。 房地产作为经济活动的载体，具有以下特征： 位置不可移动 兼具消费与投资属性 使用价值与价值巨大 人人必需

3、，但非人人能买 房地产经营是指以房地产为对象、以盈利为目标 的一种投资、运营与管理活动。包括： 2、房地产经营 房地产开发投资运营 房地产置业投资运营 置业者资金土地房地产资金回收及增值 资金房地产租客 资金回收及增值 与其他投资经营活动相比，房地产经营具有以下特点： 经营对象独特 影响因素复杂（宏观、中观、微观） 经营过程繁琐 -选址、买地、研发、设计、报批、融资、建造、销售、管理、服务 -选房、买房、招租、营运、服务 利益关系复杂（外部利益关系、内部利益关系） 资金运营关键（资金密集、现金流量） 二、房地产开发经营内容与业务系统 1、房地产开发经营的核心业务内容 买地：买到一块适合的土地

4、造房：建造市场需要的房子 卖房：卖给需要住房的客户 管房：提供方便优质的管理 2、房地产开发经营阶段与业务系统 项目拓展产品研发报批报建工程建设营销推广客户服务筹资融资 项目前期阶段项目中期阶段项目后期阶段 业务系统 项目拓展业务 产品研发业务 项目报批业务 项目融资业务 市场营销业务 客户服务业务 工程建设业务 房 地 产 开 发 项目策划 前期工作 市场研究 前期策划 方案评价与决策 项目拓展 企业战略规划 投资机会分析 项目可行性论证 土地竞投 企业发展环境研究 编制企业战略规划 战略方案评审 投资区域考察 区域投资机会研究 项目信息搜寻与筛选 地块踏勘与规划拆迁资料收集 区域市场考察

5、项目投资评估与可行性论证 购买土地招标文件 测算土地价格 编制土地投标方案 参与土地竞投 市场调研 市场供求调研市场研究报告编写与评审 产品创意与策划 产品考察与调研 策划方案评审与决策 项目开发控制纲要及设计任务书 签定土地出让合同 缴纳地价款,划地移交 策划报告编写 办理土地使用权登记 购买有红线的地形图 前期工作 项目报批 房 地 产 开 发 规划报批 项目立项 项目立项备案 填报项目开发手册 补办选址意见书 资本金审查 委托地质勘探 委托规划方案设计 报请方案审查 申办建设用地规划许可证 委托施工图设计 报请施工图审查 缴交配套费人防费 申办建设工程规划许可证 委托初步设计 报请初设审

6、批 编制项目建议书 房 地 产 开 发 项目融资 工程建设 中期工作 融资方案设计 融资控制 工程招标 融资环境调查 投资计划分析 现金流量预测 编制融资方案 委托可行性研究 联系贷款银行 委托抵押物评估 准备项目批文 接受银行考察 签订贷款合同 贷款使用及偿还 编制工程标底或工程量清单 确定建设分期 划分工程标段 编制招标方案 发布招标公告 考察施工企业、设备企业 组织企业投标 开标、评标、定标 签订工程承包合同 房 地 产 开 发 工程建设 中期工作 施工报建 工程管理 验收保修 落实工程施工用电用水 申办工程报建手续 委托工程监理 委托工程质量监督 委托工程安全监督 委托白蚁防治 申办工

7、程施工许可证 办理开工放线手续 现场质量安全管理 工程造价管理 材料采购管理 工程变更管理 基础验收 转换层验收 主体结构验收 水电功能性试验 消防联动试验 主体混凝土验收 设备调试与试车 工程预验收 制定工程管理方案与计划 审核工程施工方案 房 地 产 开 发 工程建设 中期工作 验收保修 工程单项验收（规划消防 环保防雷节能档案） 工程竣工验收 申办工程备案登记证 物业交接及保修 工程分户检验 完成有关检测（室内空气 环境检测、能效测评） 后期工作 营销推广 营销策划 委托营销代理 制定营销目标与计划 研究营销策略 评审营销策划方案 办理工程决算 房 地 产 开 发 后期工作 营销推广 销

8、售执行 开展售前培训 委托面积测绘，编制房号 申办商品房预售许可证 测算成本，确定销售价格 委托广告设计与制作 联系媒体推广 接受预约登记 委托按揭银行 公选房号，开盘销售 签订售房合同 装修售房部及样板间 制作销售模型及楼书 印制售楼文件 协助办理按揭贷款 办理商品房预售合同登记 填报网上售房信息系统 催收楼款 市场监控及策略调整 房 地 产 开 发 后期工作客户服务 客户关系管理 物业服务 总结评价 项目后评价 标准化建设 聘请物管顾问 组建物业管理公司 制定物业管理方案 开展物业前期介入 组织物业入伙交接 开展物业日常维护管理 建立客户会 开展公关活动 办理产权分户登记 组织社区文化建设

9、 评价报告编写 经验总结交流 管理流程标准化建设 管理制度标准化建设 投资分析类：负责项目投资论证、评估与拓展 产品研发类：负责产品研发、设计跟踪管理 前期报建类：负责批文申报、拆迁组织管理 财务融资类：负责财务会计、银行融资协调 工程管理类：负责造价及合约管理、现场工程管理、 材料设备采购 营销推广类：负责市场调查、营销策划、销售推广、 执行管控 物业服务类：负责客户服务、物业管理 3、房地产开发需求的业务人才 2009年下半年至2010年4月，受去年扩张性政策影 响，房地产市场迅速回暖并快速发展，短时间内房价 急剧攀升，个别城市泡沫显现，诱发了新一轮房地产 调控。 1、2009年以来房地产

10、形势与国家政策调整 三、当前房地产业发展动态及未来前景 2009年全国商品房成交量高于历史最高水平，比最红火 的2007年还高出25%。全年销售商品房9.37亿平方米，同 比增长42.1%。全年销售金额4.4万亿元，同比增长75.5% 09年1月-10年4月全国商品房销售面积（万平方米） 销售红火促进了房价的快速攀升。09年全国商品房成交 均价4695元/平方米，全年房价涨幅24%，平均每平方米上 涨813元，都创出了历史新高。 房价高涨刺激了开发投资增加。全年房地产投资增幅虽 然不高，但投资总量达到了历史最高水平，成为去年经济 增长的重要支撑。全年完成房地产开发投资3.6万亿元，占 全年GD

11、P的10.79%。 投资加大促进了市场供应快速增加。全年商品房新 开工面积同样达到历史最高水平。 原因： 2008年被压制的需求得到释放 宽松政策刺激 市场对通胀的预期 城市房价增长长 海口35.1% 三亚亚31.2% 广州22.4% 金华华16.9% 温州16.9%城市房价增长长 海口64.3% 三亚亚58.2% 温州26.1% 金华华23.8% 北京21.5% 城市房价增长长 海口64.8% 三亚亚57.5% 温州22.3% 金华华20.9% 广州20.3% 1月4月3月 城市房价增长长 海口58.4% 三亚亚56.1% 广州22.7% 北京16.9% 金华华16.9% 2月 10年1-4

12、月全国房价同比增长前五名城市 今年以来，全国房价出现大幅上涨，海口、三亚等 城市出现暴涨，为预防92年的房地产泡沫重演，国家 开始了新一轮房地产调控。 07年1月-08年4月房价走势 07年9月： 人民银行规定二套房首付不低于40% 09年12月 国务院恢复住房转让营业税征收时限限 09年1月-10年4月房价走势 上一轮：07年9月 本轮：10年12月 时间时间部门门文件调调控要点 09.12. 7中央中央经济经济 工作会议议增加普通商品房供给给，支持居民自住 和改善性购购房需求 09.12. 9国务务院国务务院常务务会议议个人住房转让营业转让营业 税征免时时限由2年 恢复到5年 09.12.

13、17国土、财财政五部委进进一步加强土地出 让让收支管理的通知 分期缴纳缴纳 全部土地出让让价款期限原 则则上不得超过过一年，首次缴缴款比例 不得低于全部土地出让让款的50% 09.12.23财财政部关于调调整个人住房 转让营业转让营业 税政策的通 知 自2010年1月1日起，个人将购买购买 不 足5年的非普通住房对对外销销售的，全 额额征收营业营业 税；不足5年的普通住房 和超过过5年的非普通住房差额额征税 10. 1.10国务务院办办公厅厅关于促进进房地产产市 场场平稳稳健康发发展的通 知 国办发办发 4号-国11条 对对已利用贷贷款购买购买 住房、又申请购请购 买买第二套（含）以上住房的家

14、庭（包 括借款人、配偶及未成年子女），贷贷 款首付款比例不得低于40%，贷贷款利 率严严格按照风险风险 定价。 10. 1.12央行上调调存款类类金融机构人民币币存款准 备备金率0.5个百分点 时间时间部门门文件调调控要点 10. 1.21国土部关于改进报进报 国务务院批准 城市建设设用地申报报与实实施 工作的通知 经济经济 适用住房、廉租住房和中低价位 、中小套型普通商品住房用地占住宅 用地的比例不得低于70% 10. 2.20银监银监 会个人贷贷款管理暂暂行办办法 打击击炒房者和投机行为为 10.2.25央行上调调存款类类金融机构人民币币存款准备备 金率0.5个百分点 10. 3.09国务

15、务院政府工作报报告 强调调房地产产市场场平稳稳健康发发展,坚坚决 遏制部分城市房价过过快上涨势头涨势头 10. 3.10国土部关于加强房地产产用地供应应 和监监管有关问题问题 的通知 规规定开发发商竞买竞买 保证证金最少两成、1 月内付清地价50%、冻结冻结 囤地开发发商 10. 3.18国资资委新闻发闻发 布会非房地产产央企退出房地产业务产业务 10. 3.22国土部国土系统视频统视频 会议议保障性住房用地供应计应计 划编编制公布前 ，各地不得出让让住房用地；适量增加 土地供应总应总 量；房价上涨过涨过 快过过高城 市严严控向大套型住房建设设供地 时间时间部门门文件调调控要点 10. 4. 2财财政部关于首次购买购买 普通住房 有关契税政策的通知 对对两个或两个以上个人共同购买购买 90平 方米及以下普通住房，其中一人或多人 已有购购房记录记录 的，该该套房产产的共同购购 买买人均不适用首次购买购买 普通住房的契 税优优惠政策 10. 4.11银监银监 会领导讲话领导讲话 银银行不得对对投机投资购资购 房贷贷款，加大 差别别化信贷贷政策执执行力度 10. 4.14国务务院国务务院常务务会议议对贷对贷 款购买购买 第二套住房