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1、无锡衡系投资企业（有限合伙） FOF私募说明书 目录 基金公司介绍1 2房地产政策 3基金概要 4 投资项目概要 基金公司介绍1 五牛基金简介 上海五牛股权投资基金管理有限公司是一家专注于中国房地产及 其他成长型行业投资的专业基金管理公司。 公司投资咨询顾问团队由来自行业协会的领军人物以及业内知 名企业的高层担当，为项目投资和基金运作提供专业的意见，严 控投资风险。 公司高层管理团队分别来自信托、基金、证券等金融机构和各 大型房地产集团公司，并且都曾担任过重要职位，拥有丰富的房 地产投资、其他股权投资及基金管理经验。 公司与国内知名的证券公司、一流股权投资公司、房地产百强 企业合作，资源整合，
2、共同发展。 公司成功发行多只房地产私募基金（如五牛御福、五牛景福、 五牛业福等），投资中原地区以及长三角地区优质房地产项目。 资 源 整 合 诚 信 共 赢 实 现 跨 越 式 发 展 成 为 国 内 一 流 的 基 金 管 理 公 司 良好的资源背景 政商两界良好的关系； 广阔的合作渠道； 强大的自身整合系统。 卓越的投资团队 深厚的行业经历； 项目交易方式灵活； 决策周期短，收益高。 优质的种子项目 众多优质项目备选； 严格的删选程序； 风险预判与把控。 五牛基金的优势 五牛基金的优势 2房地产政策 房地产调控政策 坚决抑制不合理需求，促进房地产市场健 康发展。 支持自主性需求，促进市场活
3、跃。 地方政府“微调”频现，超八成被默许。 市场重心向二三线城市转移 2011 p新形势下，中国房地产市场的重心明显向二三线城市转移。 p广大二线、三线城市目前仍处于城市化、工业化和现代化的上升期，孕 育着更多增长空间。也表明该类城市在将来孕育着更多的发展和投资机会 。 2012年江阴 成交均价走势 2012江阴成 交套数走势 江阴市房地产市场 （元/平方） 商业物业投资 直接购买住宅 房地产板块股票 房地产基金 房地产 信托产品 调控政策提高了投资者的门 槛，降低了杠杆投资的效力 房地产信托产品受银监会信 贷政策影响很大，发行和运 营的政策风险偏高 房地产板块股票 房地产板块股票2007年触
4、 顶，至今仍在低位徘徊 房地产基金是利用本轮历史 性投资机遇，间接投资于房 地产行业的最佳投资产品 周期长、投入 大、风险高 房地产投资基金优势明显 3基金概要 基金名称无锡锡衡系投资资企业业（有限合伙） 基金性质质有限合伙，封闭闭型 基金规规模6000万元人民币币 基金存续续期限 12+6个月（12个月投资资期，基金管理人可在投资资期届满满前决定 是否延长长6个月） 普通合伙人（GP）海银财银财 富管理有限公司 普通合伙人出资资比例基金总规总规 模的1%（60万元人民币币） 有限合伙人（LP）名额额不超过过49人 有限合伙人出资资100万元起，以10万的倍数递递增，人民币现币现 金出资资 投
5、资标资标 的 本基金投资资于母基金上海五牛逸福投资资中心（有限合伙）投资资的 无锡华贸锡华贸 控地置业业有限公司开发发的位于江苏苏省江阴市南闸闸街道 城区中心 “中关村数码码广场场”项项目 投资资方式FOF 付息方式按季付息 计计息方式缴缴款到账账后次日起息（含非工作日） 基金要素 100万认购金额300万300万认购金额1000万 1000万认购金额 税后12%税后13%税后14% 投资预期收益 有限合伙人最低认购金额为100万，并可按10万整数倍递增。 投资者收益分配：按季度分配收益，基金存续期届满，偿还投资本金及剩 余投资收益 有限合伙基金的嵌套 有限合伙1有限合伙N有限合伙2 母级 F
6、UND 子级 FUND 银行 委贷 母基金结构 普通合伙人： 五牛基金 有限合伙人： LP1 有限合伙人 ：LPm 五牛逸福 （有限合伙） 华贸控地项目 托管银行 （招商银行上海分行） 律师事务所 （锦天城律师事务所） 审计事务所 （安永会计师事务所） 项目公司/股东 华贸控地置业100%股权 项目在建 工程抵押 华贸控地置业 公司法人 个人连带 责任担保 银行 委贷 子基金结构 有限合伙人 LP1 有限合伙人： LP2 普通和合伙人 海银财富GP 无锡衡系投资企业（ 有限合伙） 华贸控地项目 逸福投资人 LP1LPn 上海五牛股权投资基金 管理有限公司 GP 上海五牛逸福投资中心 （有限合伙
7、） 4 投资项目概要 当地政府支持 l江阴位居全国百强县域经济 前列，常年位居百强县之首。 江阴连续九年蝉联中国第一经 济强县（市）。 l2011年，江阴市实现地区生 产总值2335.87亿元；全市全 口径财政收入445亿元，一般 预算收入153.4亿元 l华西村2011年的GDP总量已 达到500多亿元,人均收入10万 元,净利润40多亿元。 江苏省江阴市概况 n项目位于江苏省江阴市南闸街道城区中心，东邻宏基大型商住小区，西接如意滩沿河生 态休闲公园（南城百姓赴公园均需从步行街中通过），南靠旧城区和集中住宅区，北对绿 城高档社区。 n项目紧邻规划中地铁口，规划发展成江阴数码电子集散地及区域商
8、业中心。该项目将成 为江阴唯一一个大型数码商业和餐饮娱乐集中体。 项目区位 中关村数码广场项目简介 中关村数码广场分为A区、B区、C区、D区、E区、F区六大区域板块： A区：中关村数码广场 地下一层：6000车库 一层：旗舰手机卖场 大型知名超市 时尚数码展示厅 国际连锁餐饮 二层：品牌电脑卖场 大型知名超市 品牌视听设备 原配件专卖、咖啡厅 三层：DIY装机 动漫电玩产品 电脑配件 安防监控 导航仪 汽车电子配件 四层：数码家电卖场 软件 水暖电器 电子产品 电脑配件 耗材 五层：数码家电卖场 电子配件 电子医院 耗材 会员中心 美食广场 B、C、D区：娱乐餐饮美食街 餐饮娱乐一条街，由特色
9、餐饮和休闲娱乐、茶吧、咖啡厅、足疗健身、会所、KTV等组成。 E、F区：休闲时尚淘宝街 聚集淘宝实体店，各类零售业集散地为主。以品牌折扣体验店、精品生活馆、婚纱摄影、时 尚饰品、金融行等组成。 中关村数码广场与商业步行街的完美结合、丰富的业态满足了消 费者一站式购物需求，构成了舒适人性化的购物环境。 项目效果图 项目现场图示 序号项项目名称单单位指标标 1用地规规模m226036 1-1园林绿绿化用地m220% 1-2建筑物用地m212216 1-3小区配套设设施占地m2 2建筑规规模m251750.31 2-1商业业用房m251750.31 2-2住宅m2 3容积积率 2 4绿绿地率 20%
10、 5建筑密度 50% 6居住总总套数套479 7居住总总人数人 8人均绿绿化面积积m2 项目参数 u控制项目公司 100%的股权 股权 控制 抵押物 充足 还款来 源充足 全程 监控 抵押率38.76% “中关村数码广场”20000平方准现房抵 押（价值，3.87亿） 华贸控地100%股权质押 项目公司实际控制人承担无限连带责任 “中关村数码广场” 20000平方米销售房款约3.8亿； “中关村数码广场” 年租金收入约0.4亿； 项目公司二期住宅，在投资期内约实现销售收入1.5亿。 合计：5.7亿 （融资规模与项目产出之比26.32%） u派驻财务人员监管基金的资金 账户； u派驻董事对项目公
11、司重大事项 享有一票否决权； u派驻工程人员监督工程进度。 风控措施 风控措施 基金控制项目公司100%的股权，抵押物 强制执行公证，处置便捷，降低投资风 险 专责监督工程开发进度、质量控制和成本 核算，确保开发过程符合项目公司利润最 大化的原则 资金调拨须经基金委派的财务专员批准 向项目公司派驻董事，对项目运作的重 大事项实行一票否决制 董事席位 财务监管 工程管理 处置便捷 风控措施 抵押物充足： 江阴市南匣商业步行街“中关村数码 广场”约2万平方米商铺准现房抵押业 价值：3.8亿 基金抵押率为不超过40% 还款来源充分： “中关村数码广场” 约20000平方米销售 房款约3.8亿； “中
12、关村数码广场” 年租金收入约0.4亿 项目公司二期住宅，在投资期内约实现销 售收入1.5亿。 投资规模与项目产出之比： 17.54% 风控亮点 项目公司介绍 n无锡华贸控地置业有限公司于2010年12月成立，注册 资本2000万元人民币，股东结构为北京华贸控地投资有 限公司控股95%，个人占5%。 n资质较高，具备暂二级房地产开发资质。经营范围为 房地产开发、经营。公司无任何债务及纠纷，简单干净 。 n华贸控地公司核心管理团队长期合作，从事房地产开 发、经营及管理工作10余年，有丰富的商业地产和住宅 地产开发经营经验及先进的管理理念，并拥有强大的商 业资源和招商能力。早期在上海开发建设上海万邦
13、都市 花园和万邦地铁广场（龙阳路地铁口），项目总建面逾 30万平方米，开创了上海浦东高端住宅的典范。 以及 其他地区多个房地产及商业项目开发。 无锡市华贸控地置 业有限公司 北京华贸控地 投资有限公司 方叙润 95%5% 项目公司证照 项目公司股东介绍 北京华贸控地投资有限公司是全国性房产开发公司 ，于2009 年11 月16 日在北京工商行政管理局注 册成立，是一家以商业项目开发和住宅地产开发为 主营业务的综合性投资公司。为所有子公司控股方 和项目出资人，为管理机构，具体开发工作由项目 所在地公司实施。 公司经营范围：房地产开发；项目投资与资产管理 ；投资咨询、企业管理咨询、信息咨询；企业形
14、象 策划。 北京华贸控地投资有限公司 n长春市“富豪花园” n北京“天子庄园 ” n上海万邦都市花园和万邦地铁广场 n江阴市“恒生时代广场” n江阴“恒生府邸”、 n宜兴市商业综合体“官林恒生时代广场” n金坛市华茂中心等项目 项目团队操作楼盘 长春市“富豪花园” 北京“天子庄园 ” 上海万邦都市花园 江阴市“恒生时代广场” 宜兴市商业综合体“官林恒生时代广场” 华贸控地土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 华贸控地预售许可证 投资优势 基金管理团队具有地产投资及项目管理方面丰富经 验和专业优势，对投资项目事前审核，并进行充分 的调查和评估 掌握政策 基金管理
15、团队随时了解和掌握国家关于金融基金与房地产方面 的法律政策变化及市场走向，提出并实施具体的风险控制措施 项目跟投 项目团队人员对基金决定投资的项目进行跟踪及监管，合伙 企业派一名监事对项目工程全程监管 退出机制 基金管理团队在选择投资项目时，将对目标项目未来顺利退出的可能性 和可行性进行评估，基金存续期届满成功推出退出 内部控制 完整的投资管理流程和严格的内部控制措施 全程监控项目运作 第37页 基金募集流程 基金存续期届满，项目公司归还基金的投 资本金及支付投资收益，基金退出清算。 基金募集缴款 1. 基金投资人在认真阅读私募说明书并签署上海五牛祥福 投资中心（有限合伙）合伙协议及份额转让协
16、议后，基 金管理人有义务揭示基金 运行风险。 2. 基金投资人的划款银行账户应当与其收益分配账户一致。 3. 本基金指定的募集银行账户 户名：无锡衡系投资企业（有限合伙） 开户行：中国交通银行股份有限公司上海陆家嘴支行 账号：310 066 771 018 170 165 515 重要提示 上海五牛股权投资基金管理有限公司承诺本招募说明书的内容真实、准确 、完整。本招募说明书经律师事务所审阅，但并不表明其对本募集基金的价值 和收益作出实质判断或保证，也不表明参与上海五牛股权投资基金管理有限公 司投资没有风险。 投资有风险，投资者认购基金份额时应认真阅读本文件。基金管理人及基 金管理团队过往业绩并不预示其未来表现。基金管理人
