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1、 中国地产商域网 物业管理工程知识培训 -基础管理 -运行管理 -维修管理 -安全管理 -危机管理 世邦魏理仕 | Page 2 中国地产商域网 物业设备包括许多内容，不同性质的房屋建筑有不同 的设备,大致包括以下： 什么是物业设备 建筑卫生设备(给排水设备、卫生设备、消防 设备、供热供冷与通风设备，人防设备等)； 建筑电气工程设备（供电及照明、弱民、电梯 防雷装置等 房屋厨房设备 房屋景观设备 房屋清洁设备等 世邦魏理仕 | Page 3 中国地产商域网 基础管理 设备资料档案管理 标准化管理 规章制度 教育培训、基础教育工作 物业设备的基础管理是为实现物业设备及职能服务提供有 关资料信息的
2、依据。物业设备基础管理工作主要有四类： 世邦魏理仕 | Page 4 中国地产商域网 设备原始资料：如设备出厂合格证书、操作使用说明 、验收资料、设备安装与结构图、设备登记表等。 设备维修资料：如报修单、事故记录、中大修工程记 录、技术革新记录等 设备管理资料：如运行记录、普查记录、运行月报、 考评资料等 设备的档案资料管理工作基本任务：一是做好设备技术档案的 保管；二是为设备运行、维护、管理等提供资料信息依据。 基础管理设备资料档案管理 世邦魏理仕 | Page 5 中国地产商域网 技术标准。如各类设备的验收标准，完好标准、 维修等级标准等。 管理标准。如报修程序，信息处理标准、服务规范及
3、标准、考核与奖惩标准等。 设备的标准化工作的基本功能有两个方面： 一是为设备管理职能的实施提供共同行为准则和标准； 二是为设备的技术经济活动提供基本的依据和手段； 基础管理 标准化管理 世邦魏理仕 | Page 6 中国地产商域网 生产技术规程： 主要有安全操作规程、维修保养 规程 管理工作制度：主要有运行管理制度、巡视制度、 安全管理制度、预防检修制度、值班工作制度 责任制度： 包括岗位责任制度、记录与报告制度、 安全制度、交接班制度等 基础管理 规章制度 世邦魏理仕 | Page 7 中国地产商域网 对本企业员工的培训与教育：基本内容是技术 业务、岗位培训、思想教育、职业道德、礼仪教育等
4、对业主、使用人的宣传与教育：其重点是有关 合理与安全使用设备的宣传教育 基础管理教育与培训 世邦魏理仕 | Page 8 中国地产商域网 物业设备的运行管理是设备在日常运行和使用过程中的各项组 织管理工作，它具有日常性，安全性和广泛性的特点和要求。 有以下两类： 运行管理 设备运行的劳动组织。 设备运行管理制度 世邦魏理仕 | Page 9 中国地产商域网 定员工作：也就是根据劳动分工特点，设备运行要求和 管理的需要，合理确定工作岗位的人数，其主要方法有按设备 定员，按岗位定员和按比例定员三种方式。 作业组的组织：如电梯设备运行组，水工电工组等。 工作轮班组织：也就是劳动力的时间组织问题。工作
5、轮班 组织有单班制和多班制两种，在多班制条件下，必须妥善解决 轮班组织问题。 劳动组织目的，一是在合理分工协作基础上配置劳动力。 二是据设备技术要求与岗位设置情况，采取合理的劳动组 织形式提高劳动效率。 运行管理设备运行的劳动组织 世邦魏理仕 | Page 10 中国地产商域网 设备的安全操作规程。 设备的巡视工作制度 岗位责任制度 制度与交接班制度 记录与报表制度 报告制度 服务规范 运行管理制度是全体员工的工作依据与准则。 运行管理设备运行管理制度 世邦魏理仕 | Page 11 中国地产商域网 物业设备种类繁多，有些具有一定的危险性，在使用操作和维 修过程中，稍有疏忽往往会造成机毁人亡的
6、重大事故。同时， 设备的合理使用和安全操作也是减少维修损失，延长设备寿命 的一个重要环节；包括： 安全管理 加强安全教育与宣传。 设备安全管理措施 落实设备合格证制度 安全责任制度 世邦魏理仕 | Page 12 中国地产商域网 对操作人员要：培训安全作业训练，安全意识教 育和安全作业管理。 对业主和使用人员要：宣传设备安全使用知识，提 高安全意识。 在特殊部位张贴安全宣传标志，安全宣传报栏 。 定期召开业主和使用人座谈会。 安全管理加强安全教育与宣传 世邦魏理仕 | Page 13 中国地产商域网 对一些特殊或具有危险性的设备需设计和安 装必要的安全保护措施 定期进行设备的安全检查和性能测试
7、 制定设备的安全管理制度 安全管理设备安全管理措施 世邦魏理仕 | Page 14 中国地产商域网 落实国家对安全性能要求高的设备合格证制度 ，如电梯。 要求使用和维修人员持证上岗。 安全管理设备合格证制度 世邦魏理仕 | Page 15 中国地产商域网 主管领导负责安全管理工作，安全巡检。 在岗位责任制中，安全必须作为一项责任内容明 确下来。 安全管理，人人有责。 形成一整套安全责任制度。 安全管理安全责任制度 世邦魏理仕 | Page 16 中国地产商域网 特种设备安全监察条例规定：锅炉、电梯 、游乐设施等为特种设备，实行政府安全监察制度 按规定保养，人员持证上岗 配合安全检查，落实合格证
8、制度 形成一整套安全责任制度 分清政府、管理公司、维修单位、生产厂家责 任 安全管理特种设备 世邦魏理仕 | Page 17 中国地产商域网 物业设备的维修管理是指对设备维修活动所从事的组织， 计划与控制。包括： 维修管理 设备的三级保养。 定期检查 计划维修 计划修理的定额标准 物业设备的更新改造和购置与评价 世邦魏理仕 | Page 18 中国地产商域网 日常维护保养：主要包括检查，清洁和润滑及时做好 坚固工作以及必要记录等。 一级保养：按计划进行的保养工作。主要包括对设 备进行局部解体，进行清洗，调整，按照设备磨损规律进 行定期保养。 二级保养：对设备进行全面清洗，部分解体和局部修理 ，
9、更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养。 维修管理设备的三级保养 世邦魏理仕 | Page 19 中国地产商域网 设备检查：指根据检测仪表或人的感觉器官 对设备的运行情况、工作精度、磨损程度进行检 查和校验，是设备维修管理中的一个重要环节。 通过检查，及时查明和消除设备隐患 针对发现的问题，拟定改进的工作措施，有目 的地做好修理前的准备工作，以提高维修质量。 维修管理定期检查 世邦魏理仕 | Page 20 中国地产商域网 房屋安全检查是物业管理的重要内容。 房屋完损等级评定标准按结构、装修、设备将房 屋分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房 、危险房五类。 定期评定房屋完损等
10、级(一般1-3年），并将检查结 果整理归档。 维修管理房屋安全检查 世邦魏理仕 | Page 21 中国地产商域网 维修管理计划维修 计划修理是以设备的磨损理论和故障 规律为依据的。 研究与把握设备的磨损形成规律和 故障发生规律是搞好设备的预防性计划维 修工作的基本依据。 世邦魏理仕 | Page 22 中国地产商域网 维修管理计划维修 设备故障曲线图 世邦魏理仕 | Page 23 中国地产商域网 维修管理计划维修 设备磨损曲线图 世邦魏理仕 | Page 24 中国地产商域网 维修管理计划维修 零星维修工程：通常只要修复，更换少量易损 零件，调整少部分机构和精度。 中修工程：正常定期检修，
11、使设备能正常运转到 下一次修理，更换率一般在10%-30%。 大修工程：对设备定期的全面检修。 世邦魏理仕 | Page 25 中国地产商域网 维修管理计划修理的定额标准 修理周期及结构。修理周期指相邻两次大修之间 ，机器设备的工作时间；修理周期结构是指在一个修 理周期内，大修、中修、定期保养的次数及排列顺序 ； 修理复杂系数，是用来表示不同设备的修理复杂程 度，计算修理工作量的假定单位。 劳动量定额，是为完成设备的各种修理工作所规定 的劳动量标准，通常以完成一个修理系数所需要的劳 动时间表示。 其它定额标准 有了这些定额标准，就可以制定设备的修理计划 世邦魏理仕 | Page 26 中国地产
12、商域网 维修管理物业设备的更新改造和购置评价 设备的寿命分为物质寿命，技术寿命和经济寿 命，通常把设备的经济寿命年限作为设备更新的依 据。 设备改造：设备原型更新和设备技术更新，通常 要横向经综合技术经济比较后，确定更新方案。 物业设备的购置即是技术性工作工作又是一种物 业投资的经济性活动。因此对购置目的要进行反复 研究。保证购置项目技术上先进、经济上合理，功 效上适用，要同业主、用户充分协商，征得支持。 设备的经济性评价方法可采用年费法，从不同的 方案中选择最优方案。 世邦魏理仕 | Page 27 中国地产商域网 四大目标 查明危机原因 减少或控制破坏、损失程度 迅速、正确的反应 制止危机
13、继续存在 工程危机管理 世邦魏理仕 | Page 28 中国地产商域网 重点 镇定行事 勿轻举妄动，分清责任、权限 配合政府部门之行动 善用资源 知人善任 小心媒体之处理 控制群众情绪 工程危机管理 人命之价值远大于其他人命之价值远大于其他 世邦魏理仕 | Page 29 中国地产商域网 硬 件 软 件 -设计 制度 -维修 监察 -更改 经验 -突发 效率(反应 ) 工程危机管理危机产生的内部原因 世邦魏理仕 | Page 30 中国地产商域网 法规 供应 突发 工程危机管理外办影响产生的危机 世邦魏理仕 | Page 31 中国地产商域网 -物业管理是计划性的工作（为物业制订适当 之管理模
14、式、人员架构、规章制度） -每天都有所准备 -消除物业设计的危险性 -完善物业设备的各种系统的维修工作 -严格执行所有规章制度（监察） -配合实际情况，适当修改所有规章制度 -加强培训，加强效率（案例讨论，演习） -经常演习，加强宣传 -急需品的准备，备用物件、零件。 工程危机管理预防危机发生之措施 世邦魏理仕 | Page 32 中国地产商域网 l 确认位置-电梯编号、楼层; l 通知有关员工采取相应行动-乘客人数、照明、通风情 况; l 安抚乘客，注意伤病; l 技工：尽快救人; l 密切监控现场情况 管理/保安：注意等待人群（疏导） ，安排临时指导员 l 尽快救出被困乘客,注意空气畅顺
15、l 跟进乘客需要，道歉,如有病患情况，立即通知急救部 门协助 l 查究原因，尽快修复改善; l 详尽报告, 注意事项：考虑设备之价值; 工程危机管理危机处理 电梯困人 世邦魏理仕 | Page 33 中国地产商域网 l应变准备 物资（沙包、防水闸板、抽水泵、防水布、员工装备 、应急用品：救伤、饮用水、干粮） l预防措施 保护各机房/保护或切断可能被涉及之接电设备 保护地下室 保护电梯 保证去水道畅通 工程危机管理危机处理 自然灾害（水浸、洪水、暴雨 ） 世邦魏理仕 | Page 34 中国地产商域网 l工作程序 1. 密切留意政府有关部门通知/指示(一般自然灾害均非突发性) 2. 派遣专责人员报告情况 3. 配合政府有关部门执行工作 4. 有需要
