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1、别墅组合类型学 类别 合院别墅演化 2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅 类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清 理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅 不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。 别墅禁令成为别墅价格上涨令，高密度类别墅项目目前已占有 大部分的市场供应份额，面对同地块下能产生高溢价的机会， 如何提高别墅项目的容积率，使土地价值最大化成为开发商着 力研究的课题，联排、双拼、叠加等类别墅产品对容积率提升 的帮助有限，而从古中国四合院提炼出的现代合院别墅却略有 所胜。 联排合院别墅产品 又称TOWNHOUSE，有天有地，每
2、户独立宅基地 ，设有1至2个车位地下室。由三个或三个以上的单 元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单 元共用外墙。特点是大进深，小面宽。 合院别墅的产生背景 合院别墅的演化 类别合院别墅演化 独联合院别墅产品 大面宽加大进深别墅，通过弱联结形成独联 合院别墅 大面宽 大进深 大进深 弱联结 其他形式合院别墅产品 围合式合院别墅 风车式合院别墅 n七栋别墅合围成一个庭院 n各栋通过分户墙、平台连接 n类独栋合围式别墅 具体案例 独栋别墅的空间意境、便于邻里交往的共有空间、灵活的模块式组合方式 为设计及实施留下了巨大的想象空间 别墅区空间示意 合理分配项目停车位，向别墅下部延伸，省略了地面车
3、行交通且地下部分不 记入销售面积（可送面积100以上） 高附加值为价格的提升及参与市场竞争留下充足余地 各类型产品设计说明 合院独栋联排别墅 一 层 平 面 图 合院 独栋 负 一 层 车 位 合院 独栋 二 层 平 面 图 合院 独栋 三 层 平 面 图 合院 独栋 合院 独栋 联排 别墅 户型地下部分一层建面一层阳台二层建面二层阳台三层建面单元总面积 E189.80 77.83 0.00 59.98 3.18 57.44 198.43 联排 别墅 联排 别墅 设计方向： p点式一梯四户设计 p三房二厅二卫面积控制在105左右 p三房二厅一卫面积控制在90左右 p二房二厅一卫面积控制在75左右 p通过入户阳台功能置换，形成室内面 积有效放大，从而实现销售面积的压缩 高层 住宅 阳台置换功能说明： 置换前平面 高层 住宅 阳台置换功能说明： 置换前面积 高层 住宅 高层 住宅置换后平面 阳台置换功能说明： 高层 住宅 阳台置换功能说明： 置换后面积 拉高走低 ；【明修栈道暗渡陈仓】 推盘策略： 入市先后顺序建议： 先推出高端产品，树立同类产品和周边项目价格标杆 待该产品销售实现40%左右，强推高层产品 强调示范样板单位的引导
