房地产估价房地产估价方法估价方法房地产业.

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1、房地产估价 第一章：房地产和房地产估价 第二章：房地产估价原则 第三章：比较法 第四章：成本法 第五章：收益法 第六章：路线价法 学习这门课程的要点和要求 1、该课程的教学内容是连贯的课程，每一章 的内容需要二至三次的课时。每一次课程都是 下一次课的基础； 2、熟悉数列公式，主要是等差和等比公式； 3、每次上课的例题希望大家能够做笔记并能 理解。 4、考试成绩占70分，平时出勤成绩10分， 随堂测试两次，各10分；5月29日（周日）第3 、4节课考试。 第一章 房地产和房地产估价 第一节 引言 我国房地产估价起步虽然较晚，但是发展很 快，并得到了政府和社会的高度重视，突出表 现在下列4个方面：

2、 1、房地产估价成为国家法定制度； 2、房地产估价师实行了国家统一考试； 3、房地产估价执业制定了国家统一标准； 4、房地产估价行业成立了全国自律性组织； 要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产 估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地 产制度政策、开发经营，以及经济、建设、 城市规划、法律等多方面的知识，需要理论 与实践高度结合。 第二节 房地产的概念 一、房地产的整体概念 （1）房地产的定义 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着 物。其中： （2）房地产的重要性。 在一国总财富中，房地产往往占大部分， 一般为60%70%。房地产通常也是家庭财产 的最主要部分。 （3）房地产的实物、权益和区位

3、实物是房地产中看得见、摸得着的部分。 又可进一步分为有形的实体及其质量和组合 完成的功能三个方面。 权益是房地产无形的、不可触摸的部分 ，包括权利、利益和收益。 区位是指地球上某一事物与其他事物在 空间方位和距离上的关系，除了地理坐标位 置，还包括可及性，在城市或区域中的地位 等。 （4）房地产的存在形态 房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不 意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地 产，单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是 房地产的一种存在形态。归纳起来，有下列3中存在 形态。 1、土地。2、建筑物。3、房地。 概括起来，从实物角度来看的现实中的房地产 估价对象有下列几种：1空

4、地；2有建筑物（包括尚 未建成的建筑物）的土地；3地上建筑物；4土地与 建筑物（已建成的建筑物）的合成体；5在建工程（ 土地与尚未建成的建筑物的合成体）； 6未来状况下的房地产；7已经消失的房地 产；8现在的状况下的房地产与过去状况下的 房地产的差异部分，如后来增加的装修；7已 经消失的房地产；8现在状况下的房地产与过 去状况下的房地产的差异部分，如后来增加 的装修；9房地产的局部，如某栋公寓中的某 套房；10包括有其他资产的房地产；11作为 企业整体的一部分的房地产。 （5）本课程对房地产的用词 为明了起见，本书主要使用“房地产”、“房地”、“ 土地”和“建筑物”几个关键词，其含义分别如下：

5、 、“房地产”：可指土地，也可指建筑物，还可 指土地与建筑物的合成体，即它可能为土地，也可 能为建筑物，还可能为土地与建筑物的合成体。 、“房地”：专指土地与建筑物的合成体，如说 房地产价格时，此价格既包含土地的价格，也包含 地上建筑物的价格。 、“土地”：仅指土地部分，如说土地价格时， 此价格不含地上建筑物的价格。 、“建筑物” ：仅指建筑物部分。 第三节 房地产的特性 从房地产估计和把握房地产价值的角度来 看，房地产的特性主要有个：、不可移 动性；、独一无二性；、寿命长久性； 、数量有限性；、用途多样性；、相互影 响性；、易受限制性；、价值高大性； 、难以变现性；、保值增值性。 第四节 房

6、地产的类型 对于房地产估价来说，有意义的房地产类型 的划分主要有种：按用途来划分；按开 发程度来划分；按是否产生收益来划分； 按经营使用方式来划分。 一、按用途来划分的类型 房地产按其用途来划分，主要分为下列 类： 、居住房地产 、商业房地产 、办公房地产 、旅馆房地产 、餐饮房地产 、娱乐房地产 、工业和仓储房地产 、农业房地产 、特殊用途房地产 、综合房地产 第五节 房地产估价的概念 从专业估价的角度来讲，房地产估价是指 专业估价人员，根据估计目的，遵循估价原则 ，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在 综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房 地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估 算

7、和判定的活动。 房地产估价概念中的一些关键术语 （1）专业估价人员（2）估价目的（3）估价 原则（4）估价程序（5）估价方法（6）影响 房地产价格的因素（7）估价时点：指评估价 值对应的日期，即在该日期上估价对象才有该 价值；（8）客观合理价格或价值的估算和判定 技术经济指标 1、建筑密度=总建筑基底面积/土地总面积*100% 2、容积率=总建筑面积/土地总面积 总建筑面积=总建筑基底面积*层数 =土地总面积*建筑密度*层数 楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率（ 楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高 低） 实际价格是指在成交日期时一次性付清的价格，或将 不是在成交日期时

8、一次付清的价格折现到成交日期时 的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在 成交日期时一次性的价格。 起价：指所销售的商品房的最低价格； 标价：指商品房出售者在其价格表上标注的 不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格 成交价：指商品房买卖双方的实际交易价格 均价：指销售商品房的平均价格，具体有标 价的平均价格和成交价的平均价格 某套房屋合同总价为80万元，其在实际交易中合 同所约定的付款方式可能有下列几种情况： 1、约定在成交日期时一次付清 实际价格为80万元，与名义价格一致 2、约定分期付款，如在成交日期首付20万元，半 年后支付30万元，一年后再付30万元 实际价格小于名义价格 实际价

9、格、名义价格 1 2 3、约定在未来某个日期一次付清 实际价格小于名义价格 4、约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20 万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付 实际价格为80万元，与名义价格一致 实际价格、名义价格 3 4 5、约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付， 如在成交日期首付20万元，半年后支付10万元 ，一年后再付10万元，余款在10年内以抵押贷 款方式支付 实际价格小于名义价格 实际价格、名义价格 5 第三章 比较法 第一节 比较法的基本原理 1、比较法是将估价对象与在估价时点的近期有 过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房 地产的成交价格作适当的修正，以此估算估价 对

10、象的客观合理价格或价值的方法。 2、比较法适用的对象和条件 适用对象：具有交易性的房地产，如房地产 开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、 写字楼、商场、标准工业厂房等。而对那些 很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古 建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用比较法估 价。 适用条件：在同一供求范围内存在着较多的类似房地 产的交易。 在比较法估价中需要进行交易情况、交易日期、房地 产状况的修正。 比较法的操作步骤 1、搜集交易实例；2、选取可比实例；3、建立价格 可比基础；4、进行交易情况修正；5、进行交易日期 修正；6、进行房地产状况修正；7、求取比准价格。 第二节 搜集交易实例 第

11、三节 选取可比实例（一般选取3-10个） 应注意8个方面：1、可比实例所处的地区应与 估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范 围内的类似地区；2、可比实例的用途应与估价 对象的用途相同；3、可比实例的建筑结构应与 估价对象的建筑结构相同；4、可比实例的规模 应与估价对象的规模相当；5、可比实例的权利 性质应与估价对象相同；6、可比实例的交易类 型应与估价目的符合；7、可比实例的成交日期 应与估价时点接近；8、可比实例的成交价格应 是正常成交价格，或可修正为正常成交价格。 第四节 建立价格可比基础 包括五个方面：1、统一付款方式；2、统一采 用单价；3、统一币种和货币单位；4、统一面 积内涵；

12、5、统一面积单位。 第五节 交易情况修正 可比实例的成交价格可能是正常的，也可能 是不正常的。如果成交价格是不正常的，则应 将其调整成正常的，这样才能作为估价对象的 价格。这种调整称为交易情况修正。 正常价格 （三）交易情况修正的基本公 式 =可比实例价格交易情况修正系数 第三章 比较法 某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价 调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易 比正常的市场价格低5%左右，试进行交易情况修正。 某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价 调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易 比正常的市场价格高5%左右，试进行交易情况修正。 第四章 市场比

13、较法 举例 第六节 交易日期修正 可比实例的成交价格是其成交日期时的价格 ，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成 的。要求评估的估价对象的价格是估价时点时 的价格。如果成交日期与估价时点不同，房地 产市场状况可能发生了变化，价格就有可能不 同。因此，应将可比实例在其成交日期时的价 格，调整为在估价时点时的价格。 二、交易日期修正 （二）修正目的 将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估价时点时的价格 （一）修正原因 市场变化 上升 下降 平稳 市场状况修正 第四章 市场比较法 估价时点价格 （三）交易日期修正的方法 一般公式： =可比实例价格交易日期修正系数 第三章 比较法 二、交易日期修正

14、 1、价格指数法 定基指数 例4-5：为评估上海某区一套住宅于2004年3月底的价格，在选取的可比实例 中有一可比实例成交于2003年7月，价格为5000元/平方米。上海市2003年7月 至2004年3月二手房住宅价格指数如下，试对该可比实例进行交易日期修正。 03.703.803.903.1003.1103.1204.104.204.3 115011731194121512361255127312891304 第四章 市场比较法 （三）交易日期修正的方法 价格指数法、价格变动率法 环比指数 例：某地区某类房地产2004年9月至2005年3月的价格指数分 别为99.6、94.7、96.7、10

15、5.0、109.2、112.5、118.1（均以上 个月为100）。 某宗房地产2004年11月的价格为6000元/m2，试其修正到 2005年3月。 60001.051.0921.1251.1819140.4元/m2 第三章 比较法 （三）交易日期修正的方法 2、价格变动率法 逐期递增或递减 估价时点价格=可比实例价格（1价格变动率）期数 期内平均上升或下降 估价时点价格=可比实例价格（1价格变动率期数） 第三章 比较法 （三）交易日期修正的方法 第七节 房地产状况修正 如果可比实例与估价对象本身之间有差异， 则还应进行房地产状况修正。进行房地产状况 调整，是将可比实例在其房地产状况下的价格 ，调整为在估价对象房地产状况下的价格。 房地产状况修正具体修正公式： 估价时点价格=可比实例价格房地产状况修 正系数 =可比实例价格100/( ) 第三章 比较法 第八节 求取比准价格 计算公式如下： 修正系数连乘形式： 估价对