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1、八骏湾7#、8#单身公寓可行性方案分析 报告结构 项目概况 u区域属性 u项目分析 u公寓现状分析 u公寓案例分析 项目界定 u业态分析 u目标客户 u方案建议 u经济测算 营销推广 u主题概念 u媒体组合 u媒体费用 1 高新区，东临宁波深水良港-北仑港，南接杭甬高速公路，西靠宁波市区，北连杭州湾跨 海大桥，是宁波实施科教强市“一号工程”的重要载体和中国科学院高新技术成果产业 化的重要基地. 高新区简介 国家级、宁波新一轮城市发展的重点区域和技术创新基地 区域属性 东部新城位于宁波中心城三江片区东部，与三江口老城中心形成“一心二核”城市格局定位 未来新的城市中心，将为宁波实现城市发展战略，拉
2、开城市框架，拓展城市空间，提升城市 功能，提供一个很好的发展契机。 东部新城简介 未来城市构架的几何中心，形成“一城二心”的总体空间格局 区域属性 区域研究 双城演义当“高新区”遇上“东部新城”对我们意味着什么 ？ 1999-2009：高科技产业、部分居住功能 高新区 东部新城 2010-2010：政治、商业、商务 高新区和东部新 城将重新整合， 同化江东区，成 为集行政、商业 、产业、居住、 休闲等多元化功 能于一体的 新的城市“极” 区域属性 东部新城未来 规划无限美好 高新产业园区 发展日趋成熟 城东资源大整合 遇见 区域研究 “双城”已进入融合、发展期，本案运营与城俱进，做大东城项目
3、区域属性 宁波国家高新区:高新区是CID （中央产业区）集科研、居住 、休闲、教育为一体的重要区 域 高新区 东部新城 东部新城:商务和市政中心， 商业和金融中心，完善的商业 服务、生活休闲。 地理优势 东部新城和高新区的“纽带”,宁波最具发展活力的区域 市政 商业金融 休闲 人才 高新产业环境 人文居所 纽带 项目分析 主要经济指标 项目主要经济指标（除8#楼1F:719.97作为为食堂） 建筑占地面积1347.41 总建筑面积2600.77 7#(2层)1F:627.448#(3层)2F:661.06 2F:652.953F:659.32 合计1280.39合计1320.38 项目分析 8
4、新城实验小学（规划） 7新城第一实验学校 6台湾长庚医院（筹建） 5 城市文化广场（在建） 4市行政中心（在建） 3雷迪森广场（在建） 2金融贸易区 1国际会展中心 17三江超市 16华联超市 15体育中心 14家乐福 13维多利亚广场（在建） 12外国语学校 9院士公园 10州际酒店（在建） 11高新区管委会 教育医疗 商业酒店公建行政 18泰富广场 项目所在位置 1 9 7 5 10 3 2 8 12 6 13 14 15 16 17 18 5KM 11 4 项目配套 周边生活配套规划齐全、集中，品质呈现高端化趋势 项目分析 项目配套 具备丰富的景观资源，周边安静无噪音，但目前生活配套不佳
5、 7# 国际金融中心 江东科技创业中心 能士智能巷 辛普地块 启新路 8# 项目分析 地理位置优越，提升空间巨大； 紧依河支流，景观资源较好； 项目本身拥有一定的客户资源； 项目交通存在缺陷； 周边生活配套齐不佳； 停车位配备不到位； 户型面积过小，单一，无法满足做饭需求。 SWOT分析 中心城区公寓分布 公寓现状分析 目前已交付酒店式公寓主要集中在鄞州新区及三江口附近 宁波住宅租赁市场发展健康、平稳，中高档公寓的租金保持较高水平，达到46元/平方米/月，成熟的住宅 小区出租率普遍在85%以上，部分品质好的公寓在95%以上。 从区域来看，江东区为新开发地块，地理位置优越，新建高档公寓较多，平均
6、租金水平最高，达到53元/平 方米/月，一室一厅的60平方米的房源价格约3200元/月（即1.7元/天/平方）。 鄞州区块由于可选房源较多，距市中心较远，租金最低，为38元/平方米/月（即1.3元/天/平方）。 本项目位于东部新城，租金暂无法达到江东区的平均水平。 *选取宁波市区具有代表性的20多个精装修住宅和酒店式公寓项目统计其整租价格，涵盖40-200平方米的各类户型面积； *右轴为60平方米房源的平均价格水平 中高档公寓租金公寓平均租金为1.5元/平米/天，年涨幅约9%，出租率在85%以上 公寓现状分析 公寓现状分析 租金价格预测国际都市化的快速发展加快城市化进程，外来人员就业增加住房需
7、求 依据一：2020年宁波城市规划 n城市定位发挥港口和外贸口岸优势，发展先进制造业、海洋高新技术产业和重 化产业； n人口规划2020年城镇人口590万-620万，中心城市人口230万-270万，区域人 口保持快速增长，宁波成为浙江沿海地区主要人口迁入地区； n自然与人文特色地区市区余姚江、奉化江、甬江三江地带、余姚慈溪绿心、宁 波东部和西南部山林地区 依据二：宁波房地产市场的平稳和住宅租赁市场健康发展 公寓现状分析 2006-2011年租金发展，每年的递增比率在5%-15%之间租金价格预测 依据三：人民币的升值和通货膨胀 经济宏观来言，宁波连续10多年GDP保持8%以上高速增长，加之通胀和
8、加息的预期，住宅购买 力降低，住宅的投资回报率低，房租上涨成为必然趋势。 公寓现状分析 租金价格预测对中国未来经济的良好预期使得房租的投资收益比快速上升 项目位置：北邻杨木碶路，南邻通途路绿化带 项目户数：共1800户（一期396户、二期320户） 占地面积：37524 总建筑面积：243000 开盘时间：2010年12月18日、下一批预计2011年4月 推出房源：推出首批394套 层 高：2.9米 面积范围：30-125平米、主力户型70-90平米 价格情况：9080-15900元/，均价13000元/ 装修标准：2000元/ 销售情况：开盘当天394套公寓全部售罄 户型面积（ ） 33-4
9、169-7684-92合计 套数（套）13216599396 签约 套数12515489368 签约 率32%39%22%93% 户型面积（ ） 4979-8192合计 套数（套）6419264320 占比20%60%20%100% 一期3#楼 二期4#楼 公寓案例分析 和美城 四幢 小高 层单 身公 寓 1-2层 为商 业用 房 商业街区 公寓案例分析 21码头 项目位置：海曙新星路与丽园北路交界处 占地面积：约4.8万 总建筑面积：约13万 项目户数：公寓1226套 开盘时间：2010年8月22日 面积范围：30-50平米 价格情况：9080-15900元/，均价 13000元/ 装修标准
10、：2000元/（平层）； 3000元/平米（复式） 销售情况：公寓全部售罄，目前在售商铺 户型 面积 （） 开间 （米） 进深 （米） 层高（ 米） 得房率 产品特点 市场接受度 Ra户 型 403.68.4375.6% 户型较狭长，采光与通风性不强； 客厅与卧室连通，扩大空间感。 较低 Ea户 型 304.2 5.73 79.8% 户型方正，利用率高 面积小，无独立客厅； 较低 Ea户型1室1厅1卫1厨30Ra户型1室1厅1卫1厨40 公寓案例分析 21码头 开发商迪赛置业 项目规模 占地9766平米，总建41344平米（ 地上总建34181平米），共598套 建筑形态1幢22层单身公寓 产
11、品属性40年产权单 身公寓（办公楼转型） 开盘时间2010.11.17 销售均价18000元/ 装修标准3000元/ 销售情况销售率70%，签约率57% 预计交付时 间 2012.1 容积率3.5 层高3-5层层高3.3米，6-22层4.5米 户型范围主力面积47-54平米 位置 建筑面 积 实际建筑面积套数配比 边套54 约73 （无挑空） 8013.38% 中间套47 约66平米（客 厅部分挑空） 51886.62% 公寓案例分析 金东岸 项目金.东岸 楼层6梯29户 VS 边套开间4.94米，进深7.7米 ，客厅4.9米挑空； 中间套开间4米，进深7.7米， 客厅4.9米挑空； 公寓案例
12、分析 金东岸 开发商亚历山大置业 项目规模 占地22407平米，总建83940平米；公 寓面积22282平米，共601套 建筑形态高层底商+单身公寓 产品属性40年产权单 身公寓 开盘时间2010.4.10 交付时间2012-5 销售价格18000元/ 装修标准2000元/ 总套数601套 销售情况销售率95%，签约率89% 容积率2.5 层高3.1米 户型范围31-42 备注 钱湖天地分有港式、简欧式和地中海 三种装修风格，消费者可自由选择 公寓案例分析 钱湖云庭 朝北B户型 31朝南A户型 42 特点：大面积落地玻璃窗，采光性好， 开放式卧室与客厅相通，增加空间感。 特点：户型面宽较大，结
13、构方正， 利用率高，功能齐全 公寓案例分析 钱湖云庭 物业类别：住宅、单身公寓、商铺 物业地址：高新区丹桂路与院士路交汇处 开盘时间：住宅2010年7月17日、公寓预计 2011年年中 销售均价：住宅17000元/平米、公寓未定 装修标准：未定 公寓户型面积：30-50 层 高：平层3米、复式4.5米 绿 化 率:30% 开 发 商:奥丽赛置业 公寓套数:461套 住宅 公寓 公寓案例分析 凤凰水岸 平层D2户型 建筑面积:40.61平米 特点：户型开间小、进深长，通风采光受 影响；带有生活阳台附加值高。 平层I户型 建筑面积:29平米 特点：居家功能齐全，带有大型生活阳台， 附加值高。 公寓
14、案例分析 凤凰水岸 报告结构 项目概况 u区域属性 u项目分析 u公寓现状分析 u公寓案例分析 项目界定 u业态分析 u目标客户 u方案建议 u经济测算 营销推广 u主题概念 u媒体组合 u媒体费用 2 业态规划 本案将打造成“酒店式”、“拎包入住”中高档公寓进行出租 业态建议 业态建议 本案将做成精装单身公寓109个房间，相当于小型经济酒店体量 业态建议 楼幢楼层面积()房间数(间) 楼幢楼层面积()房间数(间) 7# 1F627.4421 8# 1F719.970 2F652.95222F661.060 3F652.95223F659.320 合计 1933.3465合计 2040.350
15、 备注：（1）有线电视/电脑机房配置在7#楼1层，占据一个房间； （2）7#楼现为3层，2层为隔层； （3）食堂设置在8#楼一层，若园区办公全部入住，无法满足用餐高峰期要求，根据初步 估计即便做成快餐类形式，最多可容纳就餐人数 人。 客户篇客户篇 目标客户80后的城市青年白领是单身公寓主要的消费人群 n处在人生的过渡阶段：工作年限较短，储蓄不多，70%选 择租赁住房的方式度过从单身到成家立业的人生阶段 n受过良好的教育，拥有高学历、稳定收入，对事业、物质 生活都持有较高的追求和标准 n私密性要求高：大部分都是独生子女，有较强的独立意识 ，渴望拥有独立、自由的私人空间 n经济性与安全性：单身公寓
16、比包租招待所、宾馆省钱、方 便；规范化监督和管理更顺应了对居住安全的要求 n灵活性和实用性：偏好紧凑、实用的户型，多数青睐中小 户型，LOFT、单身公寓； n在配套设施中，对健身、餐饮类配套的关注度最高 n只要大交通跟得上，对房源所处区域的接受能力比较强 目标客户 根据以上信息我们选择的目标客户群是离乡人群。常居住出租房并且年龄在 20-30岁的人群。 公寓市场宁波单身公寓市场调查 公寓租赁市场 会展中心 科创中心 金融中心 新天地 以国企和事业单位为主，金融国 际中心是以金融行业公司为主， 80后约60%，30-45岁占40%， 消费人群相对的档次较高 以外贸和货代单 企业服务位为主 ，消费人群一般 为普通白领，公 寓需求较大
