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1、房地产法 主讲:隋卫东 2 2 十大问题 一、小产权房合法吗?可以买卖吗? 二、购房定金、排号费、诚意金、订金、预 付款等能退吗? 三、购房时遭遇一房多卖怎么办?房屋该归 谁所有? 四、农村宅基地可以买卖吗?农村房屋可以 买卖吗? 五、国家、开发商修铁路、公路、机场、水 电站、商品房、渡假村等可以强行征用农民 承包的土地吗? 3 3 六、国家、企事业单位有权征收、拆迁 城镇居民所有的房屋吗? 七、居民在购买的房屋顶层搭建楼层合 法吗? 八、开发商可以变更建设规划增加楼层 高度吗? 九、购买商品房需要查看开发商的哪些 证件? 十、购房人可以解除原房屋的租赁关系 吗? 4 4 第一章第一章 概概
2、论论 第一节 房地产与房地产业 一、房地产 (一)房地产含义 英文: REAL ESTATE 三个英文单词: house: family : home: 1、从物质形态上理解: 5 5 (1)房产 房产是房屋财产的简称。 按用途划分; 按地理位置划分; 按所有权性质划分。 (2)地产 土地财产的简称。 按所有制性质划分; 按用途划分; 6 6 按地域划分。 房地产是土地、房屋财产的统称。 2、法律意义上的房地产 指房地产权:包括房屋的所有权和该房屋占 用房屋内的土地使用权。 (二)房地产的特征 1、固定性 2、特定性 3、耐用性 4、保值性 7 7 (三)与相关概念的关系 1、房地产与建筑物
3、2、房地产与不动产 3、房地产与物业 8 8 二、房地产业 (一)含义: 房地产业是从事房地产开发、经营、管 理和服务的产业。 与建筑业的联系: 建筑业:第二产业 房地产业:第三产业 (二)地位与作用: 1992年关于发展房地产业若干问题的通 知:新兴产业,是第三产业的重要组 成部分,国民经济发展的支柱产业。 9 9 2003年8月12日,国务院关于促进房地产 市场持续健康发展的通知(国发200318 号)指出:“房地产业关联度高、带动力强, 已经成为国民经济的支柱产业。 国家发展,社会和谐、人民幸福都离不开 2006年上半年,全国房地产行业税收1209 亿元,占全国税收总额比重从2003年的
4、 4.66%增加到6.25%。房地产从业人员 1010 只占到全国从业人员1.8%,从这个比例 看,人均税收贡献肯定比平均数高。 “2005年中国纳税500强企业排行榜” 近 日揭晓,万科、增城碧桂园、SOHO中国 三家房地产企业上榜,万科董事长王石和 SOHO中国董事长潘石屹双双列席在北京 人民大会堂举行的发布会。 住房需求对美国经济健康至关重要。 2005年房地产业为美国经济贡献了2万亿 美元,占经济规模的16。 1111 1、可以为国民经济发展提供重要的物质条件; 2、房地产业关联度高,带动力强,可以带动相关产 业的发展,促进国民经济持续快速健康增长; 3、可以改善人民的住房条件和生活环
5、境; 4、可以加快旧城改造和城市基础设施建设,改变落 后的城市面貌; 5、有利于优化产业结构,改善投资硬环境,吸引外 资,加快改革开房的步伐; 6、可以扩大就业; 7、可以增加政府财政收入。 8、促进社会稳定和谐。 1212 (三)与建筑业的联系: 建筑业:第四门类,第二产业 房地产业:第七门类,第三产业 (四)房地产业特点 1、高投资、高效益 2、关联度高、带动力强 3、资源高消耗 (五)房地产业分类 1、房地产开发经营业 2、房地产服务业 (1)物业管理业 (2)房地产中介服务业:房地产咨询业、房地产 估价业和房地产经纪业 1313 第二节 房地产法律制度 一、房地产法概念 是调整房地产开
6、发、交易及管理过程中发 生的社会关系的法律规范的总称。 二、调整对象 1、房地产开发关系 2、房地产交易关系 3、物业管理关系 4、房地产管理关系 1414 三、房地产法的基本原则 1、土地公有原则 2、土地有偿使用原则 3、房地产综合开发原则 4、城镇住房商品化原则 5、宏观调控与市场调节相结合原则 6、扶持发展居民住宅建设的原则 1515 四、房地产法律体系 (一)房地产相关法律 城市房地产管理法土地管理法城 乡规划法物权法 (二)房地产行政法规 中华人民共和国土地管理法实施条例 中华人民共和国城市房地产开发经营管理条 例中华人民共和国城市房屋拆迁管理条 例中华人民共和国外商投资开发经营成
7、 片土地暂行管理办法,等等。 1616 五、房地产法律关系 (一)含义 指房地产法律规范在调整房地产开发、交 易及其管理关系过程中发生在房地产主体 之间的权利义务关系。 (二)分类 1、房地产开发法律关系 2、房地产交易法律关系 3、物业管理法律关系 4、房地产管理法律关系 1717 (一)房地产法律关系的构成 1、主体 (1)房地产管理主体 (2)房地产开发主体 (3)房地产交易主体 (4)房地产服务主体 2、内容 (1)管理主体的职权、职责 (2)开发经营主体的权利、义务 (3)消费主体的权利和义务 1818 3、客体 (1)行为 (2)物 (3)智力成果 五、房地产立法 (一)新中国成立
8、到1978年12月(起步阶 段) 农村土地制度经历了两次转变 1、从封建半封建性的私有制到农民私有 制。1950年土地改革法 1919 2、从农民私有制到集体、国家公有制 1956年,开始社会主义改造。 在城市,实现土地国有化。 (二)1978年12月到1998年国家住房制度改革( 发展阶段) 82宪法土地管理法城市房地产管理法 城市规划法建筑法招标投标法 城市房屋拆迁管理条例,等等。 (三)1998年国家住房制度改革至今(完善阶段 ) 土地管理法城市规划法等若干 重要法律的修改完善,物权法的颁 布实施。 2020 思考题: 1、房地产的含义? 2、房地产法的调整对象? 3、房地产法律关系的构
9、成? 2121 第二章第二章 土地管理法律制度土地管理法律制度 第一节 概 述 一、土地管理法概念 土地:指一国领土范围内的陆地、内陆水域、滩涂 、岛屿等一切土地。 土地管理:是国家用以维护土地所有权、合理利用 土地的一项行政管理活动。 土地管理法:是国家为实现土地管理目的而制定 的法律规范。它调整因确认土地所有权、开发利 用土地、取得和转让土地使用权,以及规划管理 土地而产生的各种经济关系。 2222 二、土地管理法的立法宗旨 (一)维护土地的社会主义公有制; 讨论:1、土地的所有权能不能买卖或 转让? 2、土地的公有制与土地的市场化是否 矛盾? (二)保护、开发土地资源,合理利用 土地;
10、(三)切实保护耕地; (四)促进社会经济的可持续发展。 2323 三、土地法律关系 (一)土地财产法律关系; (二)土地行政管理法律关系。 例:2003年,某房地产开发公司与某市国土资源 局签定土地出让协议,约定开发商以8000万受让 某幅地块20亩。如违约须按标的额20%承担违约金 。开发商如期支付了土地出让金。但开发商到期却 只交付了10亩给开发商。其余10亩出让给了另一 开发商。后开发商起诉该市国土资源局要求归还多 支付的10亩土地款并1600万违约金。 但开发商得到土地后,已超过协议约定的动工开 发期限2年仍未开发,后国土局作出无偿收回该 土 地的使用权。 1、开发商是否可以起诉国土局
11、承担违约责任? 2、国土局是否有权无偿收回土地使用权? 2424 四、我国基本土地制度 1、土地公有制度。 全民所有制:由国务院代表国家行使国家所有土地由国务院代表国家行使国家所有土地 的所有权。的所有权。 劳动群众集体所制:由村集体经济组织或村民委员由村集体经济组织或村民委员 会,村内集体经济组织或者村民小组、乡镇集体经会,村内集体经济组织或者村民小组、乡镇集体经 济组织所有。济组织所有。 2、土地使用权依法转让制度。 3、集体土地征用制度。 4、国有土地有偿使用制度。 5、国有土地划拨使用制度 2525 第二节 土地的所有权和使用权 一、土地的所有权 (一)含义 所有权:指所有人对所有物为
12、全面支配的物 权。 民法第71条:“财产所有权是指所有人依法对 于自己的财产享有占有、使用、收益和处分 的权利。” 土地所有权: 2626 (二)种类(二)种类 国家所有的土地:国家所有的土地: 集体所有的土地:集体所有的土地: (三)土地所有权的确认与行使(三)土地所有权的确认与行使 国家依法确认:国家依法确认: 行使:行使: 1 1、国务院代表国家行使国家所有土地的所有、国务院代表国家行使国家所有土地的所有 权;权; 2 2、由集体经济组织或村民委员会,村内集体、由集体经济组织或村民委员会,村内集体 经济组织或者村民小组、乡镇集体经济组织。经济组织或者村民小组、乡镇集体经济组织。 2727
13、 二、土地使用权 1、土地使用权可以依法转让; 2、国有土地使用权有偿使用; 3、对集体土地用于非农业建设的管理。 4、依法取得的土地使用权受法律保护。 三、土地承包经营权 (一)依法保护承包经营权. 1、婚嫁女子的承包经营权; 2、入赘男子的承包经营权; 2828 第三节 耕地保护制度 一、保护耕地是我国的一项基本国策 土地管理法第3条:“十分珍惜、合理利 用土地和切实保护耕地是我国的基本国策” 1、实行土地用途管制制度。 2、实行占用耕地补偿制度。 3、实行基本农田保护区制度。 4、禁止闲置和荒芜耕地。 2929 二、基本农田保护区制度二、基本农田保护区制度 基本农田:依据土地利用总体规划
14、确定的 不得占用的耕地。 1、需要占用基本农田应报国务院批准。 2、实行基本农田补充制度。 3、禁止破坏基本农田。 4、实行基本农田保护责任书制度。 3030 第四节 土地用途管制制度 一、土地用途分类 1、农用地 指直接用于农业的土地,包括耕地、 林地、草地、农田水利用地、养殖用 地等。 2、建设用地 建设用地是指建造建筑物、构筑物的 土地,包括城乡住宅和公共 3131 设施用地、工矿用地、交通水利设施用 地,旅游用地、军事用地等。 非农业建设用地:严禁直接占用农村集 体土地。 思考:农村居民住宅、兴办乡镇企业、 乡(镇)村公共设施和公益事业建设,可否 直接使用农村集体土地? 3、未利用地 沙漠、冰川等。 思考:土地用途管制的核心(目的)什么? 3232 二、土地用途的改变 1、严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对 耕地实行特殊保护。 2、建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理 农用地转用审批手续。 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程 和大型基础设施建设项目、