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1、1/共 20页 长泰企业天地个案分析 同策 8.19 2/共 20页 n本案由一栋独立4层和一栋27层高层组成。大厦外立面主要 采用ART DECO 艺术装饰设计； n项目临近人民广场/外滩/北外滩/四川北路商圈;紧邻海宁路 、西藏北路、河南路等多条市中心主要干道，车行及公共交 通出行均较为方便； 1长泰企业天地项目参数 项目名长泰企业天地所属板块不夜城 地址海宁路899号总建面4.7万方 租金4-5元/天占地面积0.95万方 标准层 面积 A楼：1196-1400 B楼：1173 建筑结构 A楼27层，B楼4层 （得房率66%） 物业费30元/月物业公司仲量联行 层高 净高2.7米屋顶吊顶，
2、 地面架空） 电梯 客梯5台（Otis，3.5米 /秒）；观光梯2台； 货梯一台 面积段280-420（主力在售） 主力价格1000-1500万/套 具有较好的区位条件，交通出行便利，产品表现力较好 本案 人民广场 曲阜路 天潼路 四川北路 宝山路 3/共 20页 1长泰企业天地周边配套 外滩 北外滩 航运商务区 延安东路 南北高架 海宁路 四川北路 陆家嘴 南京路步行街 人民 广场 七浦路 服装市场 苏河湾规划 商务区 坐落于北外滩航运商务区内，隔江相望陆家嘴金融区，地理位置优越 n 项目坐落于市中心四川北路海宁路十字， 内环内 n 地处北外滩航运服务商务区，规划利好 n 距人民广场、陆家嘴
3、直线距离仅1km n 步行至外滩、南京东路仅10分钟 n 500米内公交线路30余条，人流量巨大 n 轨道交通3号、4号、8号、10号四条线路 4/共 20页 1.3长泰企业天地项目配套 紧邻项目周边配套较差，主要配套距离本案56分钟步行，品种较为齐全 半岛酒店外滩茂悦酒店上海大厦 四川北路 人民广场 大悦城 5/共 20页 1.3长泰企业天地外部包装 外立面整体设计为art-deco风格，表现力较强 6/共 20页 1.3长泰企业天地产品结构 办公产品整体平面图 B座高区房源平面图 标准面积：1173.48 产品分为主、副楼两部分，标准层建面不具备产品优势 A楼27层 （裙房4层），高度99
4、.70m； 建筑面积约31914.27 B楼独栋4层，建筑面积约4304.30、 高度23.70m； 机动车车位：规划车位185辆，地面车位30，含 子母车位，实际使用车位230辆）； 办公标准层面积：A楼11961394 B楼1173； 交付时间： 2012年2季度 7/共 20页 1.3长泰企业天地产品结构 优点：灵活、机动，可以自由分割出更多的小户型单体，回型走道使交通线路最经济，并有利于消防疏散的组织。 缺点：得房率偏低，与大空间办公相比，由于同层入住企业较多，相邻之间干扰较大。非南向的办公数 量增多，与直线走廊双面布房的模式相比，质量偏低。 产品排布为筒心结构,压缩过道空间提高得房率
5、（约66%） 办公产品平面布局特点 A座低区房源平面图 标准面积：1393.94 A座高区房源平面图 标准面积：1196 8/共 20页 1.3长泰企业天地产品 交付标准具备5A级办公楼标准，整体表现力较好，但仍弱于中信广场 交付标准吊顶硅钙板吊顶，烟感，喷淋系统，灯盘，空调系统及管道 墙面乳胶漆刷白 地面100毫米架高网络地板 其他玻璃分户门 智能（数字）门禁系统 电动卷帘窗 提供地毯 技术指标空调系统特灵牌中央空调 电力供应设置双路供电 租户电力配置114VA/平方米 电梯 otis电梯，速度3.5米/秒；A座：5部客梯，2部观光梯，1部货梯，1部消防 梯；B座：2部客梯 灯光设置500勒
6、克斯 电话端口配置中国电信、中国移动、中国联通 公共卫生洁具科勒洁具 其他智能系统首层电子巡更系统 闭路电视监控系统 防盗报警系统 火灾报警和消防联动系统 公共安全防范系统 出入口智能管理系统 停车场智能管理系统 公共部位门禁一卡通系统 智能（数字）分户门禁系统 9/共 20页 1.3长泰企业天地产品 A座高层大堂、入口及电梯间效果 大堂挑空8米 5部高速OTIS客梯+2部观光客梯 10/共 20页 1.3长泰企业天地产品 B座独栋多层大堂、入口及电梯间效果 大堂挑空4米 二部OTIS专用客梯 11/共 20页 标 准 的 办 公 区 域 标准楼层 A座： 227层 楼板至楼板距离4.0米 架
7、高地板100毫米 吊顶净高2.7米 B座： 24层 楼板至楼板距离4.5米 架高地板100毫米 吊顶净高3.0米 楼层高度 A座 2.7M B座 3.0M 1.3长泰企业天地产品 12/共 20页 1.3长泰企业天地开发商 长甲地产 本项目的投资商，主要在上海及长三角涉足高端 物业及商业项目，曾开发过知名的上海滩花园洋 房，长泰国际金融大厦，长泰东郊御园及长泰西 郊别墅。 13/共 20页 1.3长泰企业天地物业 资质及优势： 仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)是唯一入选财富杂志100家最适于就职企业 和福布斯白金400强企业的房地产投资管理及服务公司。仲量联行业务遍及全球60个 国家逾7
8、50个城市，在亚太地区开展业务已超过50年。主要客户包括不同的政府机构 、跨国公司和开发商，以及高档商业物业和住宅的业主。 仲量联行 目前在上海浦东服务的楼盘有花旗集团大厦、东亚银行金融大厦、太平金融大厦 、汇亚大厦、长泰国际金融大厦等；上海浦西服务的楼盘：上海港国际客运中心、淮 海路嘉华中心、力宝广场、南京西路中区广场、仙乐斯广场、南证大厦等。 14/共 20页 1.3长泰企业天地设计团队 n规划设计：巴马丹拿建筑设计咨询上海有限公司 巴马丹拿集团创立至今已有140年历史，建筑设计业绩享誉东南亚。著名建筑有 ：上海外滩沿岸80%以上的建筑，如和平饭店、汇丰银行等。 n景观设计：荷兰NITA设
9、计集团上海尼苔景观设计有限公司 荷兰NITA设计集团由荷兰六家顶尖设计团队联合而成，在中国境内已有大量设计 作品。 由著名建筑设计公司设计建造，品质突出 15/共 20页 1.3长泰企业天地销售 16层 散售 中区 1/4整售 1923层 保留房源 2427层 持有运营 供应3.6万方 2011年2月取得预售证，同年3月发布放租信息，为 产品造势 2011年12月开盘出售，首开主要以低区1-6层房源 为主，少量高区23层房源被关系户订购；年后滞销后 调整全盘价格 2012年6月，代理公司更换，带来新公司对应客户资 源，成交随后在8月体现 出售方式 散售房源已基本售罄，未来营销将以半/整层方式为
10、主 16/共 20页 22012022032层物业12层物业22层业委会 3301302303304305306307308309310311 4501502503504505506507508509510511 5601602603604 6701702703704 7801802803804 8901902903904 91001100210031004 101101110211031104 111201120212031204 121501150215031504 131601160216031604 141701170217031704 151801180218031804 16190
11、1190219031904 17200120022003 18210121022103 19220122022203 20230123022303 21250125022503 22260126022603 23270127022703 1.3长泰企业天地销售 开盘主推房源，面积 小低总价，受低端投 资客追捧 关系户预定房源，不 对外出售 保留运营房源 400起售房源 去化速度以低区首先去化，其次为关系客户及中区投资客 17/共 20页 1.3长泰企业天地推广 时间 报纸名 11年11月11年12月11年1月11年8月11年9月12年7月总计占比 第一财经日报36400033040068000
12、0137440039% 新闻晨报23000023000040000013000099000028% 新民晚报47400047400013% 东方早报36000036000010% 新闻晚报3220003220009% 总计230000230000036400018864008100003520400100% 占比7%7%0%10%54%23%100% 主要媒体为第一财经，目前制作特价房，以性价比吸引投资客 n 2012年8月主要依靠第一财经电视房产节目，推广 特价房活动，以低于3万/（本案均价3.3万/； 周边楼盘中信5.4万/）的性价比单价吸引投资客 入手 18/共 20页 1.3 投资客占
13、据绝大多数，自用客户以航运、物流及金融行业为主 客户类别需求面积置业目的客户特征及关注点所属区域从事行业占比 投资客 中、大 看好未来租金市场， 及为公司发展做储备 运营 以企业及公司单位为主，看重 地段及未来成长性 内环内 高 小 手头有闲置资金但置 业目的性不强 项目周边私营业主（七浦路商 家等），期望投资升值产品 私营业主 自用客中、小公司需求注重交通、配套及大楼品质内环内 航运、物流 、金融 低 n 本案硬件条件品质较高，但周边界面较差，开盘初期价格过高，市场认可度较低，随着12年年 初整体售价调整，投资客逐渐成为该案主力客户 长泰企业天地客户 19/共 20页 THE ENDTHE END
