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1、房地产经济学房地产经济学 Economics of Real EstateEconomics of Real Estate 广东工业大学管理学院 主 讲 人: 兰泽英 邮箱: lanying_plan 授课时间和地点:周四1-2节,教611 学分:3.5,共48学时 讲授内容: 第四章 房地产价格 重点问题 n土地价格 n建筑物成本和价格 n房地产价格 n影响房地产价格的因素 第一节 土地价格 一、土地价格的概念 二、土地价格的内涵 三、土地供需与土地价格 四、土地价格构成的本质 五、土地价格的种类 六、不同类型地价之间的关系(估价) 七、土地价格的变动 八、土地价格与国民经济的关系 第一节
2、土地价格 一、土地价格的概念 土地价格:是和平的获得他人的土地所必须付 出的代价。在现今社会,它通常用货币来表示 ,惯例上是用货币来偿付。但也可以用实物、 劳务等其他形式来偿付。 二、土地价格的内涵 古典理论(考虑时间因素,资金的时间价值) 从卖方来讲,土地价格是所出租或出售土地的地租资本化收入 ; 从买方来讲,土地价格是资本化的,因而是提前支付的地租, 地价是地租受益的现值之和。 如以V为土地价格,an为第n年的地租,i为折现率(假定折现 率不变),则土地价格用公式表示为: 土地价格 第n年的 地租 折现率 微观经济学中的知识:资金的时间价值(折 现率) 假设我得到了两份雇佣合同:哈佛大学以
3、年薪8万 美元雇佣我10年;耶鲁大学准备第一年给我6.2万 美元,但是保证在随后的9年里,他将以每年4000 美元的幅度给我增加工资。双方都以10年为期限, 以10年的工资换取我10年工作(10年的工资换取 他们所要的物品)。应该接受哪一份合同呢?要知 道钱的价值每年都在变化。 为了便于比较,我用今天的现值衡量两份报价。假 如我今年以10的利率借入1000美元,明年我要 归还1100美元。按现值计算,我借入的1000美元 等于1100美元。如果我把10年的工资总和按照1.1 的比率折算,我将得出每一方出价的现值,应该接 受哪一份合同就一目了然了。 微观经济学中的知识:资金的时间价值 先计算哈佛
4、的报价,每一年我的收入是8万美元, 它的现值就是8万美元。第二年的8万美元可以借 用公式$80000/1.1转换成第一年的价值(现值); 如果我在第一年借入这笔钱,我正好用第二年的收 入还清这笔借款。第三年,8万美元的现值是 $80000/(1.1*1.1),以此类推。将表11的第三栏 中的所有数目相加,我们得出哈佛10年报价的现 值总和为540723美元。相当于我在第一年借入这 个数目,然后用整整10年的收入偿还。 年数哈佛的年薪哈佛年薪的现值耶鲁的年薪耶鲁年薪的现值 1$80 000$80 000$62 000$62 000 2$80 000$72 727$66 000$60 000 3$
5、80 000$66 116$70 000$57 851 4$80 000 $60 105$74 000$55 597 5$80 000$54 641$78 000$53 275 6$80 000$49 674$82 000$50 916 7$80 000$45 158$86 000$48 545 8$80 000$41 053$90 000$46 184 9$80 000$37 321$94 000$43 852 10$80 000$33 928$98 000$41 562 总计$540 723$519 782 表11两份工作的比较 三、土地供需与土地价格 和其他商品一样,土地的供需是土地价格
6、形成的重和其他商品一样,土地的供需是土地价格形成的重 要因素。要因素。 1 1、土地需求定义、土地需求定义:是指消费者在特定时期,在每 一个价格水平上愿意而且能够购买的土地商品或劳 务的数量。 2 2、土地供给定义:、土地供给定义:是指生产者在某一特定时期, 在每一价格水平上愿意而且能够提供的土地商品或 劳务的数量。 3 3、影响土地需求的因素、影响土地需求的因素 n n 该种土地的价格水平该种土地的价格水平 n n 消费者的收入水平消费者的收入水平 n n 消费者的偏好消费者的偏好 n n 相关物品的价格水平相关物品的价格水平 n n 消费者对未来的预期消费者对未来的预期 4 4、影响、影响
7、土地土地供给的主要因素供给的主要因素 n n 该种土地的价格水品该种土地的价格水品 n n 政府的一级土地市场供应政策政府的一级土地市场供应政策 n n 该种土地的开发成本该种土地的开发成本 n n 该种土地的开发技术水平该种土地的开发技术水平 n n 开发商对未来的预期开发商对未来的预期 ? 5 5、土地的均衡价格、土地的均衡价格 定义:当土地市场需求与市场供给量相等时的 价格(Equilibrium Price)。 均衡价格理论:均衡是市场价格运行的必然趋 势。如果市场价格由于某种因素的影响而脱离 了均衡价格,就必然形成短缺或过剩,导致买 方或卖方竞争。 图中,SS表示商品供给曲线,DD
8、表示需求曲线,E是供求均衡点; P表示商品价格, Q表示商品数量 。当 EQ=OP时,表示价格均衡; 当EP=OQ时,表示数量均衡。 在一定的市场条件下,若供给数 量小于Q为Q,时,显示市场上商品 供不应求,导致价格上升至P, 进而供给增加,使供给数量向Q移 动,价格趋于平衡; 又若供给数量大于Q为Q时,说明 市场上商品供过于求,导致价格 下跌至P,进而供给又会减少, 向Q靠拢,价格又将趋于平衡。 纯自然土地价格 无生产成本 供给总量有限 土地数量 m O p p d d s 价 格 图 土地供给条件下地价的决定 土地价格由需求决定 土地数量 mO p1 p2 p3 p s1 ss sm d1
9、 d 价格 图 土地供给随时间变化条件下地价的决定 某类土地的价格 供给随时间变化 6 6、实际土地价格的形成、实际土地价格的形成 是指物品能够满足人们的某种需 要,具有使用价值。 物品数量没有多到使每个人都可 以随心所欲地得到。 指对物品有支付能力支持的需要 。 7 7、土地价格的特点:土地价格的特点: 土地价格没有一个固定的波动中心 土地价格主要由土地需求决定 土地价格呈现上升趋势 土地价格受区位性影响明显 土地价格是关于土地权益的价格,不同于一般商品 价格的确定 土地价格是在长期综合考虑中形成的 土地价格具有个案性 土地价格受到各国政府的控制 四、土地价格构成的本质 u1、理论上的土地价
10、格 以劳动价值论为基础,土地价格由土地物质 价格和土地资本价格构成。 (1)土地的物质价格: Jdw=Jdj1+(1+r)nud/s 上式中,Jdw为土地物质价格;Jdj为绝对地价;r为相 邻级别土地级差地价的差别幅度;n为土地的级别(最差土 地为0);u为土地不同用途的价格差别系数;d/s为土地供 求平衡度系数. Jdw(1+r)n为不考虑土地用途和供求状况时 的基础级差地价。 (2)土地本身的土地资本价格: Jdz=Jj(1-Kx) (1-Km)+Jx-Jf 上式中,Jdz为土地本身的土地资本价格;Jj为过去历次 投资所形成的土地资本价格的累计(全新重置成本);Kx为 土地资本的无形(功能
11、性、经济性)损耗系数;Km为有形损 耗系数;Jx为最近一次或数次形成的尚未发生损耗的土地资 本价格;Jf为当前已经报废的土地资本(假定残值为0)的拆 除费用。 (3)外部辐射的土地资本价格: Jds= Zi + Fj 根据劳动价值论,我国城镇土地价格的实际构成: u2、土地价值与土地交易额 从使用价值论的角度看:土地价格是土地原始 价值、公共投资与环境改良价值、私人投资改良价 值、未来价值四项因素在地理空间的结合,而表现 出来的土地货币交易额。 农地地租 不确定性风险年 补偿费 土地资本租金 区位地租 距CBD的距离 地租 CBDd 图 城市土地租金 u3、土地价格构成 从市场的角度看,土地价
12、格由纯农地价格、土地用 途转换成本、土地价格的预期增值(也可能是减值,即 可能为负数)、不确定性的风险补偿费、区位价格构成 。 图44 城市土地及农地价格比较 纯农地价格 不确定性风险补偿费 转换成本 区位价格 距CBD的距离 地价 CBDd 预期增值 农地开发权价格 纯农地价格 五、土地价格的种类 按不同的标准,可以划分出多种土地价格: n使用价值和交换价值 n投资价值和市场价值 n原始价值、账面价值、市场价值 n成交价格、市场价格、理论价格、评估价值 n土地所有权价格和土地使用权价格 n基准地价和标定地价 n课税价格、征收价格、抵押价格 n总价格、单位价格、楼面地价 使用价值和交换价值 1
13、、使用价值:是指该种商品能满足人们某 种需要的效用 2、交换价值:是指该种商品同其他商品相 交换的量的关系或比例 3、土地或房地产商品既有使用价值,也有 交换价值 返回返回 投资价值和市场价值 投资价值:是该土地(房地产)对于某个具体的 投资者的经济价值,是投资者基于个人需要或意 愿,对该房地产所估计的价值或做出的评价。 市场价值:是该土地(房地产)对于一个典型的 投资者(代表了市场上大多数人的观点)的经济 价值 返回返回 原始价值、账面价值、市场价值 原始价值:简称原值、原价,也称历史成本、原 始购置成本,是一项资产在当初购置时的价格或 生的支出。 账面价值:是该资产的原始价值减去已提折旧后
14、 的余额。 市场价值:是该资产出现时在市场上实际所 值的价格。 返回返回 成交价格、市场价格、理论价格、评估价格 成交价格:简称成交价,使交易双方实际达成交易 的价格。 市场价格:是指某种房地产在市场上的一般、平均 水平价格。 评估价格:是估价人员对房地产客观合理价格或价 值估算和判定的结果。 返回返回 正常成交价格形成的条件(7点): 1.公开市场 2.交易对象本身具备市场性 3.众多的买者和卖者 4.买者和卖者都不受任何压力,完全出于自愿 5.买者和卖者都具有完全信息,了解市场价值 6.理性的经济行为:力图以最小的经济代价去追 逐和获得自身最大的利益 7.适当的期间、不易急于出售成购买 公
15、开市场: 1.交易双方追求最大的经济利益 2.市场信息充分 3.有充裕的时间交易 4.对交易对象有必要的专业知识 5.交易条件公开且不具有排他性 返回返回 市场调节价、政府指导价和政府定价 市场调节价:是指由经营者自主制定,通过市场竞 争形成的价格。 政府指导价:是指由政府价格主管部门或者其他有 关部门,按照定价权限和范围规定基准价格及其浮 动幅度,指导经营者制定的价格。 政府定价:是指由政府价格主管部门或者其他有关 部门,按照定价权限和范围制定的价格。 返回返回 所有权价格、使用权价格、转让价格,租赁价格, 抵押价格、典价 土地所有权价格:买卖土地所有权的价格。无限 期地租的折现值。 土地使用权价格:一定年限内使用土地的权利的 价格,是若干年限内地租的折现值。在我国,又 可称为土地出让金。 土地所有权价格与土地使用权价格在数量上的差 异,随使用年限的增加而缩小。 返回返回 基准地价、标定地价 城市基准地价:是以一个城市为对象,在该城市一 定的区域范围内,根据用途相似、地块相连、地价 相近的原则划分地价区段,调查评估出的各地价区 段在某一时刻点的平均水平价格。 (估价规程定义比较,不同的表述方法) 标定地价:是指一定时期和一定条件下,能代表不 同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。 可以在基准地价基础上