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1、单击此处编辑母版标题样 式 杭州（策源）地产 2011-5-2 营销代理报告 天河置业西南分区项目 2 研究思路 第一部分：市场研究 第二部分：客户研究 第三部分：项目定位 市场机会分析 项目SWOT分析 项目总体定位 第四部分：产品建议 产品定位 产品深化建议 第五部分：营销推广 湖州城市发展定位 湖州楼市概况分析 板块市场细分分析 未来市场供应 别墅客户研究 公寓客户研究 年度蓄客策略 年度营销策略 年度推盘策略 样板区建议 3 1.1 湖州城市发展定位 1.2 湖州楼市概况分析 1.3 版块市场细分分析 1.4 未来市场供应 1 1：市场研究 4 我们更了解本地市场我们更了解本地市场 城
2、市规划 市场分析 客户分析 项目定位 2 Part 5 东邻上海，南接杭州，北濒太湖，湖州是长江三角洲重要的对外开放城市，是国务院确定接轨浦东“ 先行规划、先行发展”的十五个重点城市之一，定位南太湖中心城市 接轨浦东的15个重点城市： 江苏省的南京、苏州、无锡、 常州、镇江、扬州、南通、泰 州，浙江省的杭州、宁波、嘉 兴、湖州、绍兴、舟山及上海 市 城市规划 6 湖州市制定一个中心发展战略，由市中心的中心城区、南浔区向外扩张，呈现中心集中发展带动 周边镇区的发展格局 “中心集聚、轴线拓展”的城镇体系发展战略“一城两区、双心结构”的带型组团式城市 湖州天河置业项目位置 7 西南新区形象定位科技西
3、南 新商务中心 湖州的“陆家嘴” 仁皇山新区： 集中建设行政中心、文化中心、体育中心， 并按照现代化城市的目标布局行政办公、文 教体卫等大型城市公共设施 老城区片区： 富有综合性的城市功能，缓解交通压力，充 分挖掘老城区的商业潜力和提升建设品位， 形成富有地方特色的传统商业中心 凤凰片区： 工贸、轻纺产业基地、机电、医 药、化工等新兴经济开发区 太湖旅游度假区（国家AAAA级旅游区 ）： “都市生态型”滨湖休闲度假胜地，休闲旅游 、商务会议、康体运动、度假居住等功能复合 发展的城市特色版块； 湖东片区： 以现代商贸、金融、旅游、会展、工业和生 活居住为主体，功能完善、结构合理、基础 服务设施齐
4、全的现代化新城区。 西南片区： 集商务办公、大型娱乐、综合住宅、 医院、学校、生态公园等为一体的新 “城区”。 置位 案本 8 纵观人类发展史，城市往往是文明和兴盛的起点，湖州西南新城的规划构建，再次印 证了这一规律，湖州多中心发展已成定局，西南新区作为最靠近湖州主城区的副中心 ，拥有无比广阔的前景。 西南新城片区（本案所在区块） 是湖州商务休闲住宅尚选之地 。 9 1.1 湖州城市研究 1.2 湖州楼市分析 1.3 典型个案分析 1.4 未来市场供应 1 1：市场研究 10 湖州楼市分析-普通住宅 老城区 800014000 湖东片区 780010000 西南片区 60008200 仁皇山片
5、区 800011000 太湖度假区 50007000 凤凰片区 8000起 普通住宅经过这几年的发展，是换个普通消费者群体购买的商品房源明显增多，该板块对 于湖州楼市的重要性将逐步显现。 西南新区60008200/ 平米，是湖州价格的 低洼地，其漾区资源 价值有待挖掘 11 类别墅：270400万 住宅：均价8200 类别墅：170350万 住宅：均价14000 类别墅：140200万 住宅：均价850011000 类别墅：600万起 住宅：均价12000 类别墅：400600万 住宅：均价6500 类别墅：200600万 住宅：均价7500 与其它区域在售别墅项目来看，西南新城片区别墅售价还
6、有较大提升空间。 12 1.1 湖州城市研究 1.2 湖州楼市分析 1.3 典型个案分析 1.4 未来市场供应 1 1：市场研究 13 公寓典型个案春江名城 区域位置：西南新区 发展商： 湖州兴辰置业 产品指标：用地面积53136 总建面积164418 （含地下） 容积率： 2.5 绿化率：34.5% 产品特点：1.物业类型共有1340套房源，90多平方米的小户型占总套数的 50%以上。90多平方的的小户型为两室一厅一卫格局，厨房带阳台功能，朝 南主卧带景观阳台；另有140150平米户型。社区建筑与水景相呼应，力体 景观园林贯穿于整个社区，居住氛围和谐，社区功能营造统一、健康、自然 。拥有一所
7、三层9班制幼儿园；1000M会所；2层商业裙房。距离市中心3 分钟路程（浙北商圈），毗邻湖州新天地CBD大约1公里路程。 主力面积：90150 推广主题： 1.红丰河畔首席法式风情住区 2.藏品级法式情韵名邸 物业管理：宁波永成物业 物业管理费：1.45元/平米/月 开盘日期：2010年12月、2011年3月 销售进度：在售户型以大面积为主 业务员介绍：本地人购房居多/购买目的自住兼投资/看中地段/对折扣比较 敏感。1、基本都是本地人，湖州圈子小想买的都能找到点关系；2、织里买 的的比较多，都是买来想住的，大部分是自住兼投资；3、我们这10年3月 份开盘的，现在基本没房子了，1年卖了1000多
8、套，主要是看中地段；4政 府机关买的的也有都是托关系 14 公寓典型个案春江名城 开盘时间 推出面积段分析 2010年5月 2010年10月 2010年12月 2011年3月 面积段：89150/平米 面积段：70140/平米 面积段：90160/平米 面积段：37130/平米 单身公寓及跃层为主 15 公寓典型个案春江名城 已开盘产品面积段配比 各面积段产品去化情况 面积段配比 90-120 120-140 140-160 60-90 45% 30% 10% 15% 60-90 90-120 120-140 140-160 60% 90% 95% 80% 16 公寓、别墅典型个案太湖阳光假日
9、 区域位置：南太湖片区 发展商： 嘉业房产 建筑风格：法式风格 产品指标：用地面积62万 总建面积约31万 容积率：0.45 绿化率：40% 产品特点：1、物业类型有花园洋房、叠排、联体别墅和景观公寓等 ；2 、法式二层悦湖联排，共有二十余种房型，每户赠送大面积地下室。距太 湖仅200米，独拥五星级酒店会所、网球场、桌球房、乒乓室、室内游泳 馆、温泉水疗馆等 ，另花园洋房有屋前花园、入户花园、大露台等 ；3、 社区配套有两个休闲活动中心、幼儿园、商业风情街、体育公园（有三洞 的高尔夫练习场、极限运动设施等其它运动场所）。 主力面积：公寓3880（少量100130 ） 排屋：170270 推广主
10、题： 1、地灵之处人杰聚 纯太湖别墅 2、别墅群落 高端配套太湖/景观湖泊/大型奥林匹克 体育公园/五星级太湖阳光雷迪森度假酒店/嘉业阳光会 物业管理：湖州嘉业物业公司 物业管理费：1.5元/平米/月 开盘日期：2008年4月、2009年5月、2010年12月 销售进度：目前剩30余套排屋在售，价格13000元/ 17 公寓、别墅典型个案太湖阳光假日 开盘时间 2008年4月 2009年5月 2010年12月 推出面积段分析 18 公寓典型个案太湖阳光假日 已开盘产品面积段配比 各面积段产品去化情况 面积段配比 40-90 35% 40% 20% 5% 90-120 140以上 120-140
11、 40-90 90-120 120-140 140以上70% 80% 85% 60% 19 区域位置：仁皇山片区 发展商： 绿城房产 建筑风格：法式风格 产品指标：用地面积28.93万 总建面积约36万 容积率：0.86 绿化率： 40% 产品特点：1、物业类型有法式排屋、独立官邸和高层、多层等多种类型，吸 收绿城玫瑰园系列及北京御园营造经验之精华；2、绿城御园法式排屋以法国 经典官邸及宫廷建筑为原型 ，沿袭法式宫廷的建筑形态，以石材干挂立面、法 式宫廷园林、首创精装修庭院生活等产品细节 ；3、御园的公寓定位为舒适型高 端公寓，强调每户景观、朝向、日照、人流动线等要素的均好性，通过拉直版的 建
12、筑立面处理，户型更加方正、更合理、更通透。阳台区域采用大面玻璃窗和大 面玻璃栏板，充分保证室内的采光、通风，同时让业主们有更大的观景视野 ；4 、引进绿城全新的园区生活服务体系，提供包括健康服务系统、文化教育服务系 统、生活服务系统等一系列优质的园区服务；超4000平方米奢华会所提供包括 室内外泳池、乒乓球室、老人活动中心、健康服务中心、棋牌室、多功能厅、红 酒吧、书吧、健身练操房、台球室等 。 主力面积：公寓：140180 排屋：400 左右 推广主题： 1、仁者乐山 尊者御园 2、绿城第二代高层公寓 经典升级版 物业管理：绿城物业 物业管理费：高层：2.2元/月/，排屋：地上2元/月/，地
13、下1元/月/ 开盘日期：2009年11月 、2010年5月、11月 销售进度：排屋、高层均剩余少量房源。高层起价7980元/, 剩余可售房源 均价9500元/ 公寓、别墅典型个案绿城御园 20 公寓、别墅典型个案绿城御园 推出面积段分析 开盘时间 2009年11月 2010年5月 2010年11月 21 公寓、别墅典型个案绿城御园 开盘时间 2008年4月 2009年5月 2010年12月 推出面积段分析 22 欧式风格为主 别墅市场以欧式风格联排为主，主流面积段在200300平米，主流总价在250400万之间 。由此可以看出，湖州别墅客群仍以度假经济型别墅为主，远没达到消费奢侈型别墅；另外，
14、 在售价上来看，中式风格排屋整体价值稍逊。 200300平米250400万 板块楼盘名称物业类型风格类型户型区间价格（元/ ）主力总价（万） 南太湖区域 天玺别墅 联排、双拼南加州风格230290 10000起260350 半岛领邸 联排西班牙风格284468 均价11000 300400 太湖阳光假日联排法式风格17027013000220350 山水人家联排中式庭院21030010000左右200300 华萃庭院联排中式合院171350180万/套起180万/套起 湖东区域 幸福里联排中式庭院200260均价14500300400 诺德上湖城联排英式风格220532均价12000250450 东方国际别墅联排、双拼东南亚风格217283均价13000200400 升华红墅湾独幢、联排英式庄园200340 联排16000 独幢30000 300600 仁皇山区域绿城御园联排法式风格270420 600万/套起 600万/套起 西南新城 西西那堤 联排美式风格220300 均价12000 270400 湖州楼市分析-别墅市场别墅市场 23 欧式风格为主 住宅市场以欧式风格联排为主，主流面积段在200300平米，主流总价在250400万之间
