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1、无锡小娄巷招商思路报告 博思堂地产综合服务股份有限公司 2011年 3月5日 PART.1 公司简介 博思堂集团简介 博思堂地产综合服务股份有限公司，借鉴国内外先进营销及顾问服务模式、广揽上海、深圳等业内 资深精英加盟，是以全程顾问服务、营销代理服务、商业地产服务、渠道营销服务为主业的全新房 地产综合服务公司。 十年博思堂，十载专业路，2001年至今，人员规模达到600人，公司以专业、信誉和创利能力享誉业 内，并取得如下业绩： 代理楼盘200多个 代销面积700多万平方米 代销金额400多亿 09年突破150亿 服务发展商200多个 已进入15个城市 企业排名：全国十六强，华东区四强 目前，博
2、思堂业务区域覆盖苏州、无锡、常州、泰州、南通、合肥、蚌埠、浙江、山东、吉林、昆明等 市场，形成了立足江苏、辐射全国的“博思堂”品牌。 战略性发展区域：战略性发展区域： 长三角业务区：以江苏为中心， 辐射安徽、山东的长三角核心业 务区 西南业务区：以云南为中心，打 造四川、重庆的西南业务区 东三省业务区：以沈阳为中心， 建设吉林、黑龙江的北方业务区 立足二、三线城市立足二、三线城市 全国性的房地产服务企业全国性的房地产服务企业 博思堂战略规划 博思堂集团组织架构 博思堂集团 董事会 集团商业集团商业 事业部事业部 集团财务部 董事会办公室 苏州博思堂 无锡博思堂 南京博思堂 南通博思堂 常州博思
3、堂 徐州博思堂 连云港博思堂 集团代理 事业部 集团顾问 事业部 墨池广告集团战略 中心 集团管理 中心 集团行政部 集团人力资 源部 集团经营管理 委员会 发展背景 backdrop 博思堂,全国领先的房地产代理企业. 博思堂地产综合服务股份有限公司成立于2001年，专业从事房地产开发 全过程的营销、策划、企划和代理服务。10年来，博思堂人博思广义， 博采众长，勤奋创新，不懈进取，坚持团队创造价值，先后服务了万科 地产、招商地产、中信地产、中粮地产、中新股份、中新置地、圆融集 团、绿城集团、复地集团等一大批国内一线和区域龙头房地产开发企业 ，成为全国领先的房地产代理企业之一。 2003年开始
4、涉足商业地产项目的营销代理业务， 2007年正式成立商业事业部，专门负责商业地产项目的策划、招商和销 售代理业务， 2011年正式成立博瑞行商业地产经营管理有限公司，负责商业经营管理 业务。 集团商业事业部背景 PART.2 小娄巷项目招商报告 报告思路 审视： 通过项目研究总结及借鉴案例分析，对项目准 确定位。 搜寻： 对消费者进行定位，分析消费者的特性，为后 期商家做铺垫。 创新： 分析建筑规划，进行业态定位并进行铺位划分 ；进行商家模拟，提出可行的招商策略。 突破： 基于以上分析，进一步挖掘项目核心优势，提 出可行的营销推广策略。 成功运营本项目！ 突破 创新 搜寻 审视 历史挖掘 项目
5、素质分析 一、项目研究 小娄巷街名追踪 n小娄巷旧称鸣珂里。古时显贵者乘马以玉为饰，行则作响，因名鸣珂。古诗有云：“ 甲第亘长虹，拥节复鸣珂。” n小娄巷后称戴墓巷。据光绪七年的无锡金匮县志记载：小娄巷，福田巷南，旧名 戴墓巷。后因巷内有更楼台，并楼巷讹为娄巷，故得名小娄巷。 n小娄巷，拥有900多年的历史沉淀。 无锡城区现存 历史悠久、规模较大、知名度高的巷弄之一 历史挖掘 小娄巷风云 一个小娄巷，就是一段风云史 n无锡四大家族：谈氏、秦氏、孙氏、王氏四大世家，居住于此。 n谈氏在明代显赫一时，有“半城风雨本城谈”之说。 n谈氏宗祠、秦氏佚园、孙氏来鹤楼框架基本完好。 n秦氏后裔至今依然在老
6、院子里生活。 历史挖掘 小娄巷古今人物 n小娄巷又称才子巷，历900年而不衰，盖因名门久鼎、英才盛出，仅明清就出了1位状元，13位进士， 15位举人，80位秀才。 n古代：谈信（宋）、谈恺（明）、谈志明（明代花鸟画家）、秦金（明）秦敬然（清）、孙继皋（明 朝万历年间状元） 、孙揆均（清） n现代：谈家桢（中科院院士、复旦大学教授）、秦毓鎏（同盟会重要人物） n 文人辈出的才子巷、达官贵人的名望地 历史挖掘 小娄巷建筑文化 拥有江南民居传统肌理的老巷子 n小娄巷的空间格局为“一巷、五弄、一园、多组大院、七座牌坊”。 n“一巷”即指东西向的小娄巷。 n“五弄”为福寿堂东侧备弄、南北向由小娄巷进入院
7、落的少宰第弄和其他两条小弄，以及东西向接新 生路的大院弄。 n“一园”指位于福田巷的佚园及秦毓鎏故居。 n“多组大院”指独门独户、明清至民国的历史建筑。 n“七座牌坊”：绣衣坊、锤衣坊、毓英坊、文献坊、进士第坊、丛桂坊、进士世家坊。 历史挖掘 城区核心地段，人流量大，但停车问题突出 私密性强，闹市中僻静之地 状元故里，著名文旺之地 “街巷弄院”， 古典院落建筑 崇宁路 新 生 路 人民中路 中山路 小娄巷素质分析 项目基本素质 成都宽窄巷子 宁波郁家巷 上海新天地 二、借鉴案例分析 项目概况 n项目建筑面积44000（地上35000、地下停车场11000）。 n宽巷子是成都遗留下来的较成规模的
8、清朝古街道，是老成都“千年少城”城市格局和百年原真建筑格局的 最后遗存，也是北方胡同文化和建筑风格在南方的“孤本”。 宽窄巷子历史文化片区在保护老成都原真建筑的基础上，形成具有鲜明地域特 色和浓郁巴蜀文化氛围的复合型文化商业街。 借鉴案例成都宽窄巷子 项目总体定位： n最具典范性成都历史文化商业步行街区 n中国首个院落式情景消费体验区 n成都城市怀旧和深度旅游的人文游憩中心 项目总体定位准确，充分将历史文化元素与商业元素融合在一起。主题分区 更加明确，通过分区间的互动，提升整体的商业氛围。 商业定位： n宽巷子旅游休闲主题的情景消费游憩区 n窄巷子品牌商业主题的精致生活品味区 n井巷子时尚年轻
9、主题的时尚动感娱乐区 项目定位分析 借鉴案例成都宽窄巷子 n两种结合：老成都原真生活文化内涵与西方文化相结合。在保留老成都建筑、设置老成都生活方式体验 馆、规划引进体现老成都文化内涵的商家等的基础上，引进法国餐饮、法国著名巧克力、星巴客咖啡等， 实现中西合璧。 n四个见证：老门头、拴马石、留声机、盖碗茶。 n五种文化：历史文化、民俗文化、印巴文化、餐饮文化、西方文化。 文化内涵 项目遗留下来的历史古迹，通过宽巷子的闲生活、窄巷子的慢生活、井巷子 的新生活来体现历史文化内涵。 借鉴案例成都宽窄巷子 建筑特色 n整个宽窄巷子由45个明末清初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式
10、精品酒店组 成，院落以一层为住，局部二层，带天井，院落面积1731100，主要集中在400800。 n从建筑产品来看，整个项目显得空间层次舒适而人性化，建筑高度、街巷宽度、庭院宽度的尺度显得和谐， 由街到巷到门厅、院落的空间层次也非常清晰。 项目在保留明末清初风格的四合院落基础之上，结合商业元素，形成有特 色的商业，提升项目整体价值。 借鉴案例成都宽窄巷子 动线分析 借鉴案例成都宽窄巷子 东广场 西广场 主入口 主入口 次入口次入口 次入口 次入口 n从平面图来看，项目设置2个主入口，4个次入口。 n从业态分布来看，餐饮类业态和休闲类业态穿插排布，有利于消费者的互动。 业态分布及商家名录 名称
11、主题定位业态分布商家 宽巷子旅游休闲主题的情 景消费游憩区 酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特 色休闲餐饮、特色休闲酒馆、特色客 栈、特色企业会所、SPA等 法式西餐厅、一饮天下、宽坐、可居茶艺馆、养 云轩、龙堂客栈、陆福茶艺 窄巷子 品牌商业主题的精 致生活品味区 各国西餐、各地品牌餐饮、轻便餐饮 、精品饰品、艺术休闲、特色文化主 题店 品德啤酒庄园、白夜酒吧、瓦尔登西餐、清雅居 、星巴克、柔软时光酒吧、上席、点醉酒吧、碎 碟咖啡、三块转会所、MY CAF咖啡吧、MY GYM 健身中心 井巷子 时尚年轻主题的时 尚动感娱乐区 酒吧、夜店、甜品店、婚场、小型特 色零售、轻便餐饮、创意时尚 磨坊餐
12、吧、胡里餐厅、胡里酒吧、景至酒吧、味 典小吃城、 商家突出主题、创意、闲散的生活态度，以中高档为主。成功引进滴意法式西餐 厅、品德啤酒庄园、星巴客咖啡等商家，充分融合中西方文化。 借鉴案例成都宽窄巷子 综合分析 n最文化的，也是最有代表性的，是 真正的城市会客厅。 n项目定位：项目总体定位准确，充 分体现历史文化元素与商业元素。 n建筑特色：充分利用项目院落式的 特色古建筑与商业元素相结合，提升 了整体的商业价值与历史文化价值。 n业态布局：项目主题分区明确，布 局特色餐饮、休闲娱乐、特色零售， 并充分利用“院 、巷”的特征，将各 区连通，实现人气、商气的互动。 n经营商家：商家档次为中高档，
13、成 功引进滴意法式西餐厅、品德啤酒庄 园、星巴克咖啡等商家，充分融合中 西方文化。 案例总结 n特色建筑：在保留“街巷弄院 ”基础之上，结合商家经营可行性的要 求，合理划分铺位。 n业态布局：项目分区合理，各区主题 明确；同时注意各区之间的互动关系。 n商家选择：选择真正具备文化及商业 双重价值的中高档商家。亦可引进国外 商家，如：法式西餐厅、品德啤酒庄园 ，呈现文化氛围。 可借鉴点 借鉴案例成都宽窄巷子 n月湖盛园作为宁波八大历史文化街区之一，位于宁波最核心的天一商圈。 n项目总占地面积约3.9万平方米，总建筑面积约4.9万平方米。 n建筑结构由32幢二层为主的江南三合院组成。 n项目将已于
14、2009年底全面竣工，目前已经开业。 项目简介 郁家巷定位集时尚餐饮、主题零售、休闲娱乐、文化展示经营等于一体的 江南风尚体验商街，打造宁波 “新天地”。 借鉴案例宁波郁家巷（月湖盛园） 建筑特色 n项目保留原有的院落体系、建筑风貌和建筑装饰，局部空间嵌入现代设计新元素，建筑充分吸取了江南传统院落和现 代商业建筑的精髓，现代建筑采取钢材、玻璃幕墙等现代建筑材料，沿老建筑一侧则采用了石材，建筑风格不仅和谐 统一，新旧建筑之间也形成较好的过渡。 n采取大量的高科技技术，增添项目亮点，以更多的聚集人气。将大型LED天幕亚洲最清晰的天幕，国内第三个做 天幕的商业项目。 项目在保留江南三合院建筑基础之上
15、，加入现代商业建筑的特色，并引进大型LED天幕，增加项 目亮点，聚集人气。 借鉴案例宁波郁家巷（月湖盛园） 业态定位 业态分布商家说明 时尚餐饮 以时尚主题餐饮和休闲餐饮为主，同时引入部分老字号餐饮，并赋予现代时尚的商业精神，形成丰富且特色的 时尚餐饮。 主题零售以时尚服饰、特色工艺品、钟表珠宝、时尚家居、婚纱摄影为主的主题性零售。 时光休闲SPA、瑜伽、美容、健身、足浴、茶馆等雅致休闲业态 动感娱乐以时尚动感风情酒吧和餐吧为主，打造宁波夜生活的新地标。 文化展示经营定位文化展示与商业经营相结合，如茶馆、宁波原味生活体验馆等。 项目业态布局丰富，集时尚餐饮、主题零售、休闲娱乐、文化展示经营等于
16、一体。 动区布置时尚餐饮、主题零售、动感娱乐；静区布置SPA、瑜伽、美容、健身、茶馆等雅致 休闲业态，满足不同类型的消费需求。 业态分布体现了时间序列的层次性，布置酒吧、餐吧更加体现其夜生活的特色。 借鉴案例宁波郁家巷（月湖盛园） 业态布局及商家名录 业态布局商家名录 郁家巷盛世花厅书房式会所、大旸、妙香斋、垅影坊、泰美好SPA、锦御楼 白水巷喜士多、豪食汇、文鼎汤锅、爱茜茜里、澳门豆捞、屈臣氏、珍木轩、乐美颂、一伍一拾、香港茶餐 厅、潮人会所、官邸私属会所 盛园巷考斯特咖啡、棒约翰、味千拉面、好乐迪、拉维纳、雅贝物语、玩美国际、雍盛阁、潘多拉、钰舍、 汉唐餐厅、城投置业、美宴、彩色盘、印巴文化、宁波银行、鑫凤凰珠宝、裁艺轩、1978美甲护肤中 心、青瑜书吧 带河巷皇城唐宫、同仁堂、明檀会、富侨足浴、清源茶馆、沙理文
