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1、Project communication book 博舟科技园项目沟通函 2015.12 谨呈：金盛田集团谨呈：金盛田集团 CONTENTS 目录 05 PART FIVE 01 PART ONE 04 PART FOUR南京垠坤简介 项目区域分析 合作方式建议 03 PART TWO 03 PART THREE 项目本体分析 项目定位思考 1 项 目 区 域 分 析 1 区域分析 南京江北新区总规划 （2014-2030） 江北新区位于南京市长江以北，处在 东部发达地区与中西部地区的交汇处，是 南京都市圈、宁镇扬同城化的核心区域之 一，是华东面向内陆腹地的战略支点，拥 有便捷的公路、铁路、
2、水路和航空枢纽， 是长三角辐射中西部地区的综合门户，南 京北上，连接中西部的重要区域。 新区规划： 全国重要的科技创新基地和先进产业 基地，南京都市圈的北部服务中心和综合 交通枢纽，南京市生态宜居、相对独立的 城市副中心。 江北新区正处高速发展阶段，各项政策利好不断。本案地处浦口区江浦街道，虽在政策辐射范围内 ，但目前服务于产业化办公的交通、配套等尚未完善。区域内产业化办公优势略显不足。 副城中心 新城中心 中心城 1 产业园现状 软件园西区办公及产业园区已形成良好的产业氛围，各载体运营较为成熟，周边配套完 善。 本案周边现主要竞争项目为 智汇老山，同为销售型科研 地产，产品为别墅，与本案 的
3、产品具有一定的重合，目 前销售均价8000元/ 。 目前片区内的主要办公及产 业聚集区位于南京工大科技 园附近，包括顶山产业园、 福中大厦、中科创新广场等 载体。已经形成良好的产业 氛围，各载体运营较为成熟 ，周围配套相对完善。 本案本案本案本案 海峡两岸 科技工业园 南京软件园 西区 纬三路隧道 地铁4号线 纬七路隧道 地铁10号线 长江五桥 长江三桥 1 住宅项目 群盛北江豪 庭 雨山美地 中交锦兰荟 金地格林格 林 博舟科技园 本案周边现多为住宅项目，在 售项目中交锦兰荟、金地格林 格林目前销售状况良好。群盛 北江豪庭于2012年开盘，雨山 美地于2014年开盘，目前均已 售空。 经市调
4、，目前金地格林格林销 售均价为13000元/ ，中交锦 兰荟的销售均价12300元/ , 。群盛北江豪庭及雨山美地的 二手房均价为11500元/ 。 目前江浦在售的商品房价格从9月份的“不到 1万”，现已突破1.3万。商品房市场 的直线飙升，将促进整个区域内未来发展。 政策链接国土资规20155号 关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见 一、加大新供用地保障力度 （一）优先安排新产业发展用地。依据国家战略性新兴产 业重点产品和相关服务指导目录、中国制造2025、“互联 网+”等国家鼓励发展的新产业、新业态政策要求，各地可结合地 方实际，确定当地重点发展的新产业，以“先存量、后增
5、量”的原 则，优先安排用地供应。对新产业发展快、用地集约且需求大的 地区，可适度增加年度新增建设用地指标。 二、鼓励盘活利用现有用地 （五）促进制造业迈向中高端。传统工业企业转为先进制造 业企业，以及利用存量房产进行制造业与文化创意、科技服务业 融合发展的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过 渡期政策。 （七）鼓励建设创业创新平台。依托国家实验室、重点实验室、工程实验室、工程（技术）研究中心构建的开放共享互动 创新网络平台，利用现有建设用地建设的产学研结合中试基地、共性技术研发平台、产业创新中心，可继续保持土地原用途和 权利类型不变。按照国家加快构建众创空间的要求，对国家自主创新示范
6、区、开发区、新型工业化产业示范基地、科技企业孵 化器、国家大学科技园、小企业创业基地、高校、科技院所等机构，利用存量房产兴办创客空间、创业咖啡、创新工场等众创 空间的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。 1 政策向导 国家支持新业态新产业发展，促进创新创业的新政已从用地方面逐渐开展。 1 我们的视角 1.江北新区正处高速发展阶段，各项政策利好不断； 2.产业集聚化已初见形成，未来势必带动整体区域经济增长； 3.商品房市场的一路飘红，将促进区域整体的未来发展。 2 项 目 本 体 分 析 项目区位：浦口区江浦街道民族 北路南侧，礼泉路西侧 用地面积： 108795 建筑面积：
7、 239128 容积率：1.3 建筑类型：高层2幢 别墅58幢 交通：目前公交不便，距地铁雨 山路站点有一定距离，未来会有 多条公交线路尚在规划中。 配套：因项目周边均为新建社区 ，目前生活、商业配套较为稀 缺。 2 因项目周边均为新建住宅，所以目前基本配套稀缺。虽部分小区现已交付，但入住率较低，目前尚 未形成居住氛围。 项目概况 社区配套 1000米 本 案 2 项目本体分析 沿街商业SOHO办公 8-12m超高平层 空间 总部独栋 本案产品类型混合，现已基本定型，但从目前沟通与观察，未将产业园的本 质功能体现，未将物业与产业内容进行关联。因此，在项目整体定位上想做到统 一，有一定难度。 2
8、 SWOT分析 S W O T 1、项目紧靠老山国家森林公园，生态环境佳； 2、项目周边已有多个小区入住，人流增加不断提升项目潜在价值 ； 3、项目所在区域交通路网完善，可达性高； 1、本案所在区域非中心城区，商业氛围差、人气不足； 2、公交、地铁路线少，公共交通略显不足； 3、项目周边产业园项目尚未形成集聚，园区氛围不足； 1、项目所在区域属高速发展期，随着各大项目不断涌入，区域认 同感逐渐增强； 2、根据“海峡两岸产业园”整体规划，本区域发展空间较大，未来 价值将得到进一步提升； 1、本案产品类型混合多变，对于项目整体定位有一定难度； 2、智慧 老山项目与本案相邻，产品同质化，形成正面竞争
9、； 1.我们将对项目地理位置的经济属性进行分析，研究国家、省 市、区域内的未来产业规划，找出适合发展的产业类型及运 营模式； 2.我们将着重思考如何利用资源现状、交通条件、未来规划中 的有利和不利方面，突破区域现有价值； 3.面对竞争市场，我们将通过垠坤的资源平台，能够借用先进 与实效的运营理念，为本项目提供前期发展咨询。 我们做什么？ 2 3 项 目 定 位 思 考 3 功能缺陷转化 结合项目自身特点，-1F大平层层高8-12米 以及顶上58栋总部别墅办公。所以建议引进目 前整个区域产业较为突出的新能源、智能装备 等大型企业以及新兴产业影视摄影基地；再配 合旗下中小型产业链企业办公，使项目：
10、 楼下便于研发、生产； 楼上便于总部办公。 通过精准的产业定位，充分挖掘企业的发展需求，将产品的设计缺陷有机转化为 项目的优势特点。 3 园区规划 海峡两岸科技工业园功能定位 随着南京跨江发展战略的顺利推进，借助有 利的区位条件，依托周边发展资源，南京海峡两 岸科技工业园的全面建设时机已经成熟。 未来，南京海峡两岸科技工业园将立足两岸 经贸合作，建设成为： 南京面向台湾企业投资的国家级窗口； 宁台合作高端产业的转移对接平台； 园城一体化发展的现代知识型园区； 以高科技及应用科技为主题的研发与生产力 转化基地、新兴产业集聚区。 海峡两岸科技工业园现状 （以研发基地为先导，促进关联产 业集聚） 目
11、前园区内已驻入新能源和智能装备 制造企业有南车、南瑞、南钢等大型企 业。未来必将会形成产业集聚，成为营造 适合高新科技企业孵化、产品创新和先进 制造业集群的优质环境，将成最具“生 态、创新、创造”特质的复合型科技产业 城区。 结合区域、行业特性、自身产品等条件下初步可考虑的产业方向为： 新材料、新能源和高端智能装备等高端产业链。 3 思路三：智能装备 当前，围绕中国制造业转型而带来的庞大机器人 需求，国外机器人龙头企业正加速在华布局，通过独 资或合资的方式抢占市场。我国机器人整体96% 的市场份额由外资品牌占据，外资机器人在技术、规 模和品牌等方面具备显著的优势。 影视摄影基地 新能源汽车 智
12、能装备 初步设想 思路二：新能源汽车 目前，全球能源和环境系统面临巨大的挑战，汽车作 为石油消耗和二氧化碳排放的大户，需要进行革命性的变 革。目前全球新能源汽车发展已经形成了共识，从长期来 看，包括纯电动、燃料电池技术在内的纯电驱动将是新能 源汽车的主要技术方向，在短期内，油电混合、插电式混 合动力将是重要的过渡路线。 思路一：影视摄影基地 当下，我国的影视基地基本分为外景基地和内景基地两大 类型。 内景基地大多存在于各电影厂或电视台内，这些机构由 于历史原因没有足够的占地空间，不可能建设外景场区，摄影 棚也主要为满足自身的影视作品拍摄使用。因此全国各地室内 影视摄影这一新兴产业也在逐渐繁升，
13、本案正是抓住这一契机 的最佳时机。 影视基地+新能源+智能装备 兼具研发功能与墅级办公功能，符合园区整体总部办公与研发基地一体化 定位，将指定项目整体区域打造为融合“生态化、智能化、科技化”于一体 的创新科技产业园。 CED =生态（CENTRE ECOLOGICAL DISTRICT） CI D =智能（CENTRE INTELLIGENCE District） CTD =科技（CENTRE TECHNOLOGY DISTRICT ） 国家互联网与工业融合发展产业示范基地 南京“中国智造2025”产业先行试验区 江北新区智能装备科技人才创业特别社区 3 初步定位 项目共含58幢别墅建筑，主要
14、针对平层 空间的总部型企业进行包装推广，完成 项目去化。 平层空间 平层空间可引进影视摄影、新能源、智能装 备等综合企业进行灵活性出租，结合别墅总 部办公，以期获得效益最大化。 目前项目周边多为住宅项目，建议引入 生活配套服务类企业，满足项目本身配 套需求的同时，辐射周边区域。 高层建筑现为4.8m挑高户型，建议打造 成小户型后着眼于创业型中小企业的办 公需求，满足初创型企业的需求。 别墅办公 SOHO办公 沿街商铺 SOHO办公 沿街商铺 总部办公 平层空间 3 总体规划 4 垠 坤 简 介 4 南京垠坤简介 南京垠坤是以房地产营销策划代理 和都市型创意产业园区投资运营为主业 ，集产业地产、
15、城市策划、艺术经纪、 生态农业、创意演出、游戏开发、电子 商务为一体的多元化集团企业。企业成 立以来，本着“专注为本、创意无限” 的宗旨，以“文化创造财富、创意彰显 价值”为发展的主线，踏实前行，成为 行业的成功典范。 创 意 园 区 的 开 拓 者 创 意 业 务 的 构 建 者 创 意 咨 询 的 提 供 者 创 意 资 源 的 整 合 者 垠坤简介 创 意 园 区 的 开 拓 者 创意东八区西祠街区创意中央智汇魔方大数据产业基地留创园星火E方 江苏首个 真正意义上的 创意园区 中国首家 网络线下社区 创意产业创业 孵化基地 首创第二代产 业园模式 2010年度中国 最佳创意园 中国软件谷科 技创业孵化器 中国软件谷首 个大数据产业 创新集群 首创 第三代产业园 首家文化产业 留学生创业园 创意思维与科 技地产相互融 合的全新尝 试 创意园项目 4 2006年 基础投资| 3000万元 启动时间| 2006年12月 发展现状| 164家企业，入驻率98% 项目地址| 秦淮区光华东街1号、6号 园区前身| 南京电子陶瓷厂、蓝普电子、南汽仪表厂 建筑指标| 占地70亩，建筑面积6万平方米 江苏首个真正意义上的创意园区 创 意 园 区 的 开 拓 者 创意东8区 4 创 意 园 区 的 开 拓 者 基础投资| 4500万元 启动时间| 2007年2月 发展现状|
