总部基地研究.

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1、总部基地项目研究 Business Park 汇报提纲 一、总部基地解读 二、案例借鉴 中国大陆已成为大量世界著名企业亚洲总部的所在地。与此同时，很多国内 知名企业出于战略发展的考虑，也纷纷开始重新进行自身总部的选址，在这 种经济发展背景下，总部经济成为许多中国大城市（如北京、上海）的经济 增长点。可以说，总部经济在一定程度上成为促进城市经济发展、城市建设 的有效手段。 一、总部基地解读 一种全新高端 城市经济形态 发展区域 经济的平台 推动城市经济 发展的加速器 城市国际化水平与 竞争力的重要标志 1、总部经济概念 一、总部基地解读 总部基地 商务花园 CBD Business Park B

2、usiness Park(中文直译为“商务花园”)理念，选择在 低密度、低容积率、高绿化、环境佳的地方，其园区内为 规划有序的工作室或厂房的有机组合；是提高生活质量、 并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。 窗口/营销中心 总部/研发等分支 机构 企业总部基地的 选址的趋势。一 些以总部经济定 位的商务花园代 表了未来总部选 址的潮流。 一、总部基地解读 我们将从以下几个方面阐述对Business Park的认识 从产业类型来看: Business Park的产业以智力密集型产业为主,如软件、研发、生物医药、信 息服务业等。 从产业结构来看：截取了不同产业链的高端 ，使各产业链不同部分

3、在同一个区域密集分布。通 过分工、协调达到信息互动、资源共享的效果，最终形成经济学上所说的“内聚效应”。 从地理区位来看：主要坐落在城市的边缘地带，相对中心城市既有一定的独立性，又有很好的 可达性。 从园区功能来看：已将传统的生产功能剥离开来，主要其中在研发和商务功能上，同时生活与 休闲功能也表现明显。 从园区规划来看：表现为低容积率、高绿化率，建筑多以小体量、多层为主。 从园区环境来看： 园区风景优美，注重对生态环境的保护，注重人与自然的和谐发展，并从一 定程度上发哺生态。 总部基地 2、总部基地性质 产业地产 房地产开发的另类模式 非生产型 集管理、研发、营销展 示，商务接待等企业活 动的

4、高端环节，迎合产 业升级的需求 智力密集型 知识密集型 3、总部基地的演变历程 第一代： 工业业园的演变 第二代： 商务务与社区 第三代： 发发展邻邻里关系 第四代： NEW TOWN 基本 情况 城市边缘，由 多组小规模的 建筑组成 城乡结合部规模较大，交通便利大型综合社区 入园 企业 偏重于基于科 学研发的企业 商业型企业 出现 商业型企业为主大型综合型的跨 国企业 承担 功能 研发、仓储、 办公 办公、部分 商业设施 办公、商业、银行办公、商业、居 住、教育、休闲 场所 特点建筑标准较低 ，但比工业园 有所提高 营造出共同 生活的社区 气氛，融合 进城市生活 的元素， 与城市的联系也越发

5、 紧密，成为城市功能 的一部分。出现私人 空间和公共空间之分 ，但企业无法真正拥 有优美景致的独立小 环境 一个可以自己自 足，以及可以提 供足够内部交流 空间的综合社区 Business park目前已 在国外经历 了四代发展 ，形成了成 熟的理念。 4、国内总部基地的发展 2003年 总部经济元年，始于北京，成为风靡全 国的新概念。 2005年真正浮出水面，北京丰台总部 基地正式投入运营。 继北京2003年打造总部基地并取得成功以来，以 上海、广州、深圳、武汉、厦门、沈阳、成都、 南京为代表的大城市纷纷打造区域性的企业总部 基地。 2005年 2005- 2010年 5、总部基地的效用 总

6、部平台 总部文化总部经济 企业总部基地 发挥明显的内聚功能和扩散功 能。 提升区域的科技创 新能力，帮助区域 实现产业结构调整 、升级与经济发展 。 实现不同社会、商业 等文化之间的共存、 对话、互补、共荣及 整合，形成兼容并包 、开放、创新的多元 文化。 6、总部基地的特征分析 地产商开发政府供地开发项目销售/招商 政府独立开发成立投资公司开发项目招商 综合开发 总部基地 开发模式 成立投资公司开发项目招商 熟地供应 设置企业开发条件开发项目/销售/招商 无论哪一种模式政府都是必须要参与的，政策的扶持尤为关键 开发模式分析 开发基础条件分析 企业总部基地的开发建设，一般具有区位、交通、政策、

7、产业基础四大优势，以此 来支撑企业总部基地的发展。 区域交通 政策产业 l所在区域在城市站位中具备优势； l若居城市中心区域更具备配套上优 势，同时减少项目开发成本； l若偏离城市中心，注重打造商务配 套，才能满足客群商务、办公需求。 l以企业为主导的总部基地开发，目 标为实现利润，政策优惠单一； l以政府为主导的总部基地建设，兼 顾经济和社会效益，对目标客户提供税 收优惠、财政补贴，在政策上具备更强 的优势。 l交通畅通，道路体系发达； l到车站、机场、城市中心方便快捷。 l所在区域第三产业（商业、金融业 ）较为发达； l若区域本身具备产业基础，为后期 招商提供便利； l若区域、区域周边缺乏

8、多样化的产业 ，项目后期锁定客户成为重点解决问 题。 区域交通 政策 区域交通 产业政策 区域交通 开发产品分析 景观规划 规模产品 l总部基地的规模与其所处的区域有 关，新兴区域的开发规模较大，而 越靠近城市中心区域，开发规模越 小。 l规划上一般会根据目标企业行业类 型进行分区，以便加强内部的聚集力 和资源整合； l总部基地在规划时会考虑中高档次 的商业配套，以便满足企业的商务 、生活需求。 l独栋商务产品一般为4-5层，可满足 企业办公各功能需求； l面积区间由几百至几千变化，一般 4-5层独栋商务楼为600-2000左 右； l根据个别企业的特别需求提供定制 服务。 l企业总部基地十分

9、重视内部景观的打 造，“生态”、“绿色”、“花 园”等景观理念是大部分总部基地的 景观主题。 商服配套 商服配套是总部基地非常重要的部分，直接关系到基地的档次 与形象 总部基地的商业规划定位为中高档次的商业配套 ，大型总部基地商服业态更为丰富： l星级酒店以满足商务接待； l大型商业街、会所，满足娱乐、休闲、运动等需 求； l公寓配套，满足员工居住置业需求； l培训中心，以便满足商务交流、业务培训等需求 。 6、总部基地的完整价值链 总 部 基 地 的 完 整 价 值 链 市场定位 产业定位 开发运作 销售/招商 物业管理 资产运营 产业聚集 地产开发 人口聚集 商务发展 二、案例借鉴 总部基

10、地在重庆是种全新的地产开发模式，那么我们到 底如何去运作呢？ 它山之石，可以攻玉 二、案例借鉴 后工业服务园区的成熟模式“商务花园” 国外案例研究 二、案例借鉴 欧州商务花园案例 杜柏林Park west西区商务花园 PW西区商务花园概况： lPARK WEST位于都柏林市西部的NANGOR大街旁，占地面积91公顷（约 合230英亩），是爱尔兰最大的商务花园， l其景观花园内布满了各式各样的雕塑，水景，道路两旁树木林立，配套的娱 乐休闲设施一应俱全。 lPARK WEST拥有一座市郊通勤火车的侯车站、专业的公交运输设施、宽敞 的停车位以及能够快速到达M50与NASS公路的快速通道，无论从市中心

11、还 是周边地区，都可以便捷的进入商务花园。 l14，000，000英镑，用于园区先进的基础设施建设。PW拥有世界先进水准 的光纤通信技术，这些完善的通信设施恰好满足了园区内大型跨国企业的需 求。 l以下几种行业的：数据处理，呼叫中心服务，软件开发，医疗保健及研发进 入园区都可以享受到优厚的税收政策。 l园区内的办公楼面积大小的灵活多变性，其面积从3000到1，000，000平方 英尺不等。 l到2003年为止，PW吸引了30000人来这里就业。所涉及的行业也包罗万象 ，包括：信息技术、医药与保健、计算机、电子与软件等。 二、案例借鉴 新加坡商务花园概况： l新加坡位于马六甲海峡，成为连接欧亚的

12、重要国际贸易口岸和节点； l为了更集约、更有效的为国际企业总部提供相关服务，新加坡政府积极规划 并建设了国际商务花园，带有强烈的政府色彩。 l商务花园的位置选择方面注重与城市规划紧密结合城市边缘区，土地成 本相对较低；注重与城市交通的紧密联系，均有城市轻轨与其他区域连接， 且在商务花园所在区域设有复合化交通转换点；注重与边缘居住组团的联系 ，有助于完善城市功能，保持区域持久活力； l注重对商务花园的配套设施的规划为了避免商务花园建设成为变相的商 业开发，新加坡城市促进经济发展委员会对配套设施的类别及比例做出了详 细规定：独立于写字楼外的配套设施，其规模最多不超过商务花园总建筑面 积的15%；写

13、字楼内部配套设施（如底层商业），其规模可以为总建筑面积 的15-40%。 l 商务花园的内部规划中注意地块划分的均好性保证每个地块都能临近 内部道路，有很好的交通可达性，保证地块内的建筑具有自身的展示面，这 样的规划方法同时保证了每个地块都具有良好的商务价值； 亚洲商务花园案例 新加坡商务花园 裕廊樟宜 二、案例借鉴 美国商务花园案例 美国硅谷Silicon Valley 美国硅谷Silicon Valley概况： l硅谷位于旧金山湾南端，距旧金山市区50英里。 l硅谷地区集中了近万家大大小小的高科技公司，其中约60%是以信息为主 的集研究开发和生产销售为一体的实业公司；约40%是为研究开发、

14、生产 销售提供各种配套服务的第三产业公司，包括金融、风险投资等公司。 l目前硅谷的商务花园商务群落规模已经超出城镇（NEW TOWN）的概念， 而成为商务花园的区域概念。如今的硅谷商务花园已经全部独立于城市之 外，其所形成的群落已经成为该地区高科技产业带的载体。 l在硅谷地区，Oracle 的独家商务花园依shoreline 湖建造，规模庞大，风 景优美。整个园区内建筑风格统一，具有很强的现代感。Intel 的商务花园 规模与Oracle 园区相仿，且其园区内设有其生产基地，这使得Intel 园区 的整体更为独立和完整，显示出宏伟的气魄。 l1998年，硅谷地区的GDP总值约为2400亿美元，

15、占美国全国的3%左右， 相当于中国GDP总值的四分之一左右，约为海淀开发区GDP总值的140倍 。 商务花园吸引的客户类型 二、案例借鉴国外案例小结 入住商务花园客户特征 中心城区浓厚的商业氛围依赖度低相对较低 多数企业依靠智力创造财富 对便捷的交通依赖性较强 比较看重自身的形象 对生态环境的追求孜孜不倦 以主流企业为主要业务对象的服务企业 企业类型 IT类公司 医药公司 医疗设备生产公司 集成电路厂家 建筑设计公司 动画制作公司 广告公司 大型企业的研发中心 大型企业的数据中心 培训中心 其它服务类型产业 商务花园的特征与产生条件 二、案例借鉴国外案例小结 21 高科技产业在产业结 构中的地

16、位日趋显著，以 智力密集型生产为特征的 高科技企业也随之产生。 产业结构的变化 城市结构的变化 办公需求的多元化 商务花园 l生态的 l低密度的 l低成本的 l与城市联系紧密的 l自成系统的 l有足够的人力资源支 持 经济发展促进了城 市的发展。这种发展往 往表现为城市扩张.从而 城市的外延都在不断扩 大，人们开始大量迁移 到城市边缘区域居住。 城市中传统商务不 能满足所有企业的商务 需求，才给商务花园的 形成创造了特有的生存 空间。 商务花园的特征 通过对国外案例的研究，我们发现一种趋势：国外的传 统的产业园区正在不断低向商务花园的形式发生转变。 商务花园与CBD的关系是一种互补关系 二、案例借鉴国外案例小结 商务花园城市中心CBD高层写字楼 位置分布 1.城市边缘区域，郊区城市化较为完善的区域1.城市内部、市中心，多与城市中心商业区功能复合 2.用地密度较低区