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1、13922891768 第一部分：住宅精装的3.0时代(精装修发现过程与万 科的发展情况) 一、房地产行业精装修住宅的发展过程； 二、万科3.0住宅精装系统的构成； 三、标杆房企对住宅精装3.0时代的研究； 四、万科3.0精工系统的22个标准； 五、精装修住宅的运作模式的演变； 六、万科及标杆企业近期3.0精装案例解析 第二部分：住宅精装修项目关键管理节点管控 一、住宅精装修管理体系的构成 二、精装修住宅的设计原理（全面家居解决方案） 三、关于精装修的产品定位 四、精装修住宅的设计范围及设计方案 五、精装修住宅设计实施阶段的经验提示 六、精装修住宅的施工图深度标准 七、成本控制与采购 八、精装
2、修住宅的施工管理 九、精装修住宅的售后服务 第三部分：标杆企业精装修案例分析 第一部分：住宅精装的3.0时代 一、房地产精装修住宅发展的过程 19781992年 19921998年 19982008年 20082015年 计划经济 福利房 商品房与福利房 过度时期 商品房的 毛坯房时代 精装修 成品住宅时代 早期过渡期毛坯房精装成品住宅 从毛坯房到精装房是“商品时代”转为“产品时代”的开始， 接下来是“商品时代”与“产品时代”并重的发展的时代。 2008年之前 20082014年 20142015年 2015年未来 1.0时代2.0时代3.0时代4.0时代 1.0时代：省时省力的简装时代， 2
3、.0时代：设计更加合理，工艺更加精湛，标准化、系统化，个性缺乏 3.0时代：高品质、品牌化，智能化，个性化、装饰化，定制化 4.0时代：圈层化，互联网化，高科技化，？化， 有关精装修住宅基本概念的讨论 讨论一：什么是精装修住宅（成品住宅、全装修住宅） 住宅套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、厨房和卫生 间的基本设施等全部完成，已具备基本使用功能的住房。 一般是指住宅开发商为客户提供硬装”的房子，是按照开发商承诺的“交楼 标准”提供的带“部分”室内装修的商品住宅。 讨论二：什么是整体装修住宅（整体家居） 一套完整的，马上能居住使用的房子，除了“硬装”还需要“软装”才行。 所以我们
4、行业内还有一个说法是“整体装修”的住宅，就是可以真正实现拎 包入住的房子。 讨论三：“硬装”与“软装” 一般是指把能够移动的家具、家纺布艺、灯饰、摆件、挂件、饰品等属于“ 软装”，不能移动的室内装修及设施（设备）就属于“硬装”的部分了。 讨论四：精装修住宅的分类 按照不同居住需求精装修住宅分类成第一居所、第二居所、第三居所以及酒 店式公寓、公寓式酒店等。 讨论五：我们开发商为什么要做精装修? 1、是行业发展的必然趋势，也是政府要求。 2、是住宅产业化发展的必然。 3、是实现绿色低碳、环保节能的重要途径。 4、未来主流目标客户的需求，省时、省事，可以贷款、拎包入住、方便出租。 5、是开发商提升产
5、品价值的重要手段，获得溢价收益。 6、是开发商提升产品品质和专业管理水平的重要手段。 7、开发商可以合理避税、改善财务现金流、降低资金成本。 8、可以通过住宅精装修为客户提供后期增值服务。 讨论六：为什么有些开发商不做精装修 1、怕麻烦，建设周期长，资金回笼慢。 2、装修质量容易出问题，怕小业主投诉，做不好还赔钱。 3、认为大部分业主目前还是认可毛坯房。 4、觉得自己的开发能力目前还不能进行精装修住宅的运作。 5、认为目前精装修住宅产业链还不成熟，对精装修支撑不够。 6、政府没有出台鼓励精装修住宅的优惠政策。 补充：从用户角度出发：自己装修太伤神（自己看材料，要跟装饰公司打交道，易吃亏 ）；不
6、省钱；如果是外地第二居所房子，自己装修不方便；房开精装由专业人员设计、 施工、验收，比较放心等 精装房VS毛坯房，“老李”与“老张” 我买毛坯房 自己装修 我直接买精 装房了 带装修的房子不好，设计不合我意、做工不靠谱、材料环保不过关 、装修没个性 带装修的房子不错啊，省时省事、设计合理、建筑科技含量高、施工质量 挺好的，后期服务不错、至于说装饰个性嘛，你来到我家看就 是了！ 如何面对精装修市场推广中碰到的问题 1、个性化问题 设计中性化、淡化个性化设计，通过设计引导消费者向装饰个性化方向发展 。提倡“轻装修、重装饰”。常用的四种主流设计风格。一现代简约（便宜）， 二简约欧式（中等，可延伸出田
7、园风格），三现代奢华+混搭，四欧式经典（土 豪） 2、质量保证问题 采用工厂化制作、现场安装的工艺，大大提高施工质量。房屋各 种部位、部品的质量保证期限。尽量做到除土建泥水活，全部在厂家做，我 们做好成品保护协调工作；我们给业主承诺，供应商给我们承诺，将来就不怕出 现质量扯皮问题。（比如地板一定要含施工，保修期2年） 3、装修材料的环保性能的担忧（提供环保证明材料+检测报告） 选用环保材料，确保达到环保要求。 4、装修房总价上升产生的抗性（装修费用不要太高，最终售价不能远大于月平 均工资）毛坯房要做精装修建议价格底线：毛坯均价应大于30003500元/平方米 。 5、装修后竣工验收（不加建或者
8、少加建）、竣工验收后装修（加建偷面积）。 二、万科3.0住宅精装系统的构成 （一）、绿色、健康、高科技住宅 直饮水系统，两套管线：直饮水直供管网+厨房过滤器 其中，卷帘我们这边没法用，环境太脏了。 马桶污水在同层向后排入隐蔽在墙体里的立管中，立管中双路排水 ，避免楼间噪音、无漏水、无串味 摒弃传统的水封弯头.不占用地下空间 食物性垃圾直接粉碎后随水流入化粪池.可 消除80的生活垃圾.避免室内及小区蚊蝇 污染、减轻家务负担、降低保洁费用 我们这里现在还没有，可以先预留一个插座 。 厨房设新型变压式止逆烟道，使烟道不再窜烟、窜味。变压式止逆阀烟道排 气量大，截面尺寸较小。通过改变烟道的截面形式和风
9、帽结构，利用烟气流 动的物理规律，使气流保持向上运动，保证建筑烟道口处风压为负压或在0 压左右。 据说，不臭了，但水流不畅了。 双密封不锈钢地漏(国际高标GMP认证)，其水封深度远已超过国家标准，能 比一般地漏高速排水外，漏水完毕后双密封盖可全封闭，保障没有异味，更 利于消毒剂及一般清洁剂清洗，更能杜绝虫害与病毒的侵扰 双密封地漏很有特点：两个水封在水流冲击时同时打开；没有水流时，上面 的水封自动盖住下面水封的水，防止反水碗中的存水挥发。同时，干湿分离 也有助于提高卫浴空间的健康程度， 这个在东营比较实用，应多加几个。 “生态灭蚊机”（灭蚊磁场），此项技术经美国疾 病控制中心及国防部实用验证，
10、能消灭4000平米范 围内的蚊子及其他吸血性昆虫，而对人体无任何伤 害。该系统：运用仿生学原理，模仿人类呼吸排出 的二氧化碳、湿气及热，利用液化石油气经催化作 用产生极准确浓度的二氧化碳，从而吸引大量吸血 蚊虫并最终消灭 利用一种清洁、专利发明的counterflow技术，运 用蚊虫飞行时的气体动力原理，能在呼出二氧化碳 的同时，真空吸捕大量的吸血蚊虫，当他们飞近灭 蚊磁场找猎物时，便会被真空器吸入蚊网，最后被 封干致死。不使用任何杀虫剂或电蚊网。 24小时不间断工作，捕捉夜晚活动与白天活动的吸 血昆虫，可以直接放置在蚊子繁殖和休息的地方。 能够大量吸引并捕捉会产卵的雌蚊 自身发电，采用标准的
11、的液化气供应能源，无需任何电力。 安全 在工程管理中实施精 品化施工，制定了多达6000多条的施工标准，尽善尽美保证品质;在装修材料上，恒大集团全 国统一配送的物流体系，从源头保证精装品质，保证装修的最高性价比。同时恒大地产与帝 朗、松下、摩恩、奥的斯等几十家国际知名品牌建立直供战略联盟，推出“满屋名牌9A精装 ”的名品精装，从规划设计、主体施工、园林建设、装修装饰及每一种材料设备的选用，均 采用国内外优质品牌材料，经过41道标准工序、14项定点验收、10项工艺标准、8类成品保护 标准，苛求每处细节，力求全面提升业主们的居住品质。 两个太小，不好用， 现在多换成一个大单 盆了，豪宅里装两个 大
12、单盆。 蓝光地产精装的的i5系列（了解） 第一个“i”是i5感官精装标准，视、听、嗅、触、品360度感官体验，与宜 家合作蓝光将在精装集约化家居上展开全新突破，蓝光未来卖的将不单单是 钢筋混凝土，它还一定包含极简风尚、极致收纳、极限人性化的精装成品房 ，熨衣板、USB插座、肥皂盒等开发商都会全部考虑到位。（与宜家合作） 第二个“i”是全优选址标准，临公园、临水景、临地铁均成“标配”。 第三个“i”是全栖商业标准，一座i5社区将拥有不低于1条商业街作为配套 ，一站式商超、金融、美食、时尚、娱乐等商业配套全部包含在内。 第四个“i”是全龄配置标准，亲子教育、青年社交、中老年活动，i5社区 将覆盖全
13、年龄业主，光亚学校的教育资源也将引入到i系列住区中，0至1岁 教育体系、4点半学校等均会引入。 最后一个“i”是全维服务标准，精装售后服务、生活家服务、物业服务全 部包含在内，从房屋保养，到社区生活、物业价值。 五、精装修住宅的运作模式的演变（了解） 1、菜单式装修型：多种设计方案，多种装饰材料选择，多种装修级别。 2、开发商引导型：有限的方案（风格）选择，建立统一标准下的部品工 厂化制造、专业化安装，装修级别根据产品定位相对固定。 3、开发商集成型： 统一标准，统一流程，采用全面家居解决方案，建 立梯度产品体系。彻底否定了精装修=毛坯+装修的说法。 4、开发商与家居连锁系统供应商合作型：在全
14、面家居解决方案的基础上 ，向客户提供“硬装”相对固定，“软装”采用菜单式个性化选择服务 。 5、专业公司管理型：由精装修项目管理公司来总承包统一管理精装修设 计及部品的研发、工业化生产组织、现场施工安装，建立精装修住宅共 生体系。 6、专业化C2B定制模式：通过专业化的客户平台，运用互联网思维，由 专业的开发商或者专业化的运营管理团队，打造满足不同客户需求的、 个性化定制的住宅精装修产品（包含硬装和软装）。 现在已经有房开公司与家居卖场合作，销售软装产品，提成10-20个点；再者，现 在互联网思维正盛，一个平台上提高多个品牌，多个系列，多个产品，满足客户 个性化要求。 六、万科及标杆企业近期3
15、.0精装案例解析，自己看一下 案例解析一（详见附件） 翡翠滨江项目全部精装交付，装修对外报价1200015000元每平方米。 案例解析二（详见附件） 一、住宅精装修管理体系的构成 观点：精装修不仅仅是专业，更重要的是管理；精装修，至少要2个项目，而且要不 断总结，管理才能成熟。 （一）、住宅精装修管理的组织系统 u谁来负责牵头？ 设计部？营销部？成本部？工程部？ 由公司主管领导牵头，协调各部门共同完成。公司高管牵头的必要性！ u精装修是外委设计还是自主研发？ 可根据开发企业的自身情况确定外委或者自主研发，并且最终向自主研发过度 。 关键的问题是：开发商人员的投入及研发费用的投入！ u精装修是临
16、时工作还是建立一个永久的系统工程？ 精装修体系的建立是永久的系统工程，必须由公司确定制35年的实施目标， 确定每个阶段成果，制定各个部门配合的实施计划。 第二部分：住宅精装修项目关键管理节点管控 标杆企业对住宅精装修的组织及执行 n万科集团 成立专门公司“万创”，对精装修标准进行研发与推广执行 n绿城集团 集团成立精装修设计管理部，相关部门以配合方式进行 n龙湖地产 集团成立精装修管理中心，相关部门以配合方式进行 n中海地产 抽调设计精英对项目进行精装修的标准研发及执行 n其他地产集团 由集团设计部的精装修设计组进行标准的研发及具体项目的推广 设计系统集成 景观设计规划设计建筑设计 精装部品设计 风格设计 机电设备设计 无障碍设计 空间优化设计 （二）、精装修住宅的标准化体系的建立 1、精装修设计体系的构成 2、精装
