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1、汤泉项目开发投资分析建议 二零一零十二月 瑾呈南京汤泉镇领导 目录 I.价值研判 II.市场发现 III.案例思考 IV. 项目定位 V.开发思考 VI. 合作建议 价值 研判 汇鸿鸿信 区位分析 价值研判市场发现案例思考项目定位开发思考合作建议 【汤泉镇】 u地处世界第六大城市群、 中国经济发达区域长三 角都市圈 u位于长三角第二发达城市 南京（2010大陆最具幸福 感城市之一）非主城区域， 身处浦口区西北部，距离市 区32公里 u南依老山，与老山国家森 林公园搭界相邻 汇鸿鸿信 交通分析 价值研判市场发现案例思考项目定位开发思考合作建议 【汤泉镇】 u近江星线、宁连高速公路 ，多条国道组成
2、对外交通辐 射网 u距离火车站、高铁站较远 u具备与市区泊接的基础设 施交通，但线路较少（仅 6.7、608），驾车到达市区 约40分钟 u未来规划长江三桥、长江 隧道、宁合高速公路 汇鸿鸿信 经济数据分析 价值研判市场发现案例思考项目定位开发思考合作建议 【汤泉镇】 u总面积45平方公里，人 口2.1万人 u属于南京浦口区，浦口 区经济发展较快，户籍人 口54.87万，伴随南京“跨 江发展”的规划，未来发 展潜力较大 排名区县GDP（亿 ） 增长率 南京市417011.50% 1江宁市486.3218.00% 2栖霞区366.9510.90% 3鼓楼区343.7411.70% 4六合区341
3、.5811.00% 5白下区286.7111.80% 6玄武区27911.70% 7浦口区246.7115.70% 8高淳县20016.90% 9溧水县191.5616.20% 10下关区164.0711.60% 11雨花台区143.0115.00% 12秦淮区83.3211.60% 13建邺区79.2813.00% 2009年度南京市各区县GDP排行榜 汇鸿鸿信 资源分析 价值研判市场发现案例思考项目定位开发思考合作建议 【汤泉镇】 u十里温泉带、百亩九龙 湖、千年古银杏、万只白 鹭林、亿株雪松田 u千年古镇，周边区域保 存悠久的宗教禅修文化资 源与山体资源 u中国苗木之乡、中国铁 塔之乡
4、温泉资源：温泉资源： 被我国医药卫生界权威人士列为被我国医药卫生界权威人士列为“全国四大疗全国四大疗 养温泉养温泉”之首，享誉海内外。之首，享誉海内外。 汤泉区域拥的浓厚的宗教禅修文化：汤泉区域拥的浓厚的宗教禅修文化： 千年宗教禅修历史文化，入选拥有千年宗教禅修历史文化，入选拥有“金陵新金陵新 5555景景”之一的惠济古寺、千年古银杏等文化之一的惠济古寺、千年古银杏等文化 资源。资源。 山体资源：山体资源： 老山景色优美，本项目周边的老山更是独老山景色优美，本项目周边的老山更是独 特的山体资源，十万亩老山国家森林公园特的山体资源，十万亩老山国家森林公园 独享南京独享南京“城市绿肺城市绿肺”之荣
5、耀。之荣耀。 汇鸿鸿信 南京温泉产业现状 价值研判市场发现案例思考项目定位开发思考合作建议 u以低密度酒店为主，慢 休闲主题，规模项目5个； u以温泉为主要驱动，注 重打造各自的竞争力； u体验型项目不足，大型 高端体育健身设施缺乏 项目名称主要功能主要配套客户特色 香樟华苹温 泉度假酒店 休闲/度 假 水疗 香港、台湾、新加坡的企 业老板以及部分外国留学 生 原汁原味引进国外顶 级连锁度假别墅的模 式 颐尚温泉度 假村 休闲/保 健/度假 会议室、 洗浴、棋 牌室 主要是旅游团队和部分散 客，80%上海客户， 20%苏锡常南京本地客户 温泉产品优势突出 锦尚金河温 泉会所 休闲/美 食/度假
6、 餐厅、会 议室 上海的旅游团队及地方企 事业单位接待 餐饮业优势突出 南京军区疗 养院 休闲/保 健/度假 会议室、 休检中心 主要服务于军区疗养员 原生态环境保护最好 ，定向服务于军区疗 养员，先进的体检中 心 工人疗养院 休闲/保 健/度假 会议室、 医疗、体 检、打靶 主要是全国工人劳模、干 部定点疗养单位 客房价格低廉，客源 渠道稳定，板块仅有 的打靶娱乐体验 汇鸿鸿信 现状描述 价值研判市场发现案例思考项目定位开发思考合作建议 【大吉山水田园】 项目概况：以小区为主要服 务对象，适当对外经营。82 -145稀缺精致别墅. 项目信息：09年1月陆续开盘，占地面积约10万平方米，建筑面
7、积约7万平方米，由 44幢联排别墅、一幢商业及一幢商住楼组成，共有348户住，以外地业主为主，去化 率70%。 功能构成：小区为纯联排别墅社区，共348户，实现温泉入户，24小时供应，户型面 积在82-145，每户均有前庭后院露台天井等多重品味空间赠送。 汇鸿鸿信 现状描述 价值研判市场发现案例思考项目定位开发思考合作建议 【山河水】 项目概况：山河水成为 “2009中国南京汤泉温泉 文化节”首次活动举办地的 不二之选。2006年、2007 年山河水连续两年荣获“中 国别墅国际大奖”、“中国 别墅节金奖”。 基本信息： “山河水”别墅区占地550亩，全部规划建设独幢别墅，共300余幢，采 用新
8、北美风格的建筑形态， 功能构成：依托汤泉和老山原生的景观生态环境，利用别墅区坡地和沟谷连绵起伏的 有利地形，建设自然生态的别墅景观。别墅区超五星级会所设置室内泳池，提供高级 商务酒廊、健身中心、雪茄吧、网球场等多种服务功能。 汇鸿鸿信 现状描述 价值研判市场发现案例思考项目定位开发思考合作建议 【大吉汤泉东方】 项目概况：定义为中国长三 角绿色假日经济圈原生态东 方温泉主题花园TOWN，简 称汤泉东方温泉花园小镇。 项目占地面积近2700亩， 包括旅游与居住产品，总建 筑面积60万平方米，开发周 期从2010年至2013年。 项目概况：社区融徽风雅韵及江南园林风格于一体，采用组团庭院式布局，1
9、1种面积 套型住宅均分南北两种入口。每户内均有私家后院，组团院落式布局，与水系、长廊 小道配合，营造新的江南园林式风格。 大吉汤泉东方，根据规划，汤泉东方未来将打造成一个以东方温泉主题的花园小镇， 将为1.5-2万市民提供一个居留的生活或度假环境。 汇鸿鸿信 价值初判 价值研判市场发现案例思考项目定位开发思考合作建议 交通基础设施一般 尚无成熟的配套 度假项目各自打造，未形成集群产业 体验性项目不足，客户停留时间短 大区域经济发达 城市远郊可达 极其优质的不可复制资源 NegativePositive IDEA “整体提升” 劣势优势 汇鸿鸿信 价值初判 价值研判市场发现案例思考项目定位开发思
10、考合作建议 项目具备成为国际一线温泉度假区的先天条件 市场 发现 汇鸿鸿信 旅游市场 价值研判市场发现案例思考项目定位开发思考合作建议 从国际城市发展经验来看，长三角旅游已经从观光游进入休闲度假阶段 7000 US$ 分离产业形态 多元产业形态 一体化产业形态 度假产业形态 生命体验形态 u观光、游乐为 核心，各自独立 u满足多种需求 ，形成观光、游 乐、美食、修学 、康体、娱乐、 其它休闲等多元 结构形成 u以旅游目的地 为核心 u多要素、多层 面混合的区域开 发形态 u工作与度假分 离 u私人度假资产 的普及 u作一种人类生 存方式和生命体 验形成的旅游开 发模式 发展 特征 置业 特征
11、产业 形态 人均 GDP 节点 1000 US$ 3000 US$ 5000 US$ u本地置业 u购买休闲度假 产品 u在度假地置业u在度假地投资 、置业 p2009年南京人均GDP为8160美元，已经步入度假产业形态阶段，都市休闲概念兴起，倡导 “5+2”度假生活模式 “5+2”度假生活模式 汇鸿鸿信 旅游市场 价值研判市场发现案例思考项目定位开发思考合作建议 在长三角区域一体化的背景下，旅游一体化进程不断加快，长三角拥有全国最大的旅游市场 n长三角区域一体化已跨入实质 阶段 以上海为龙头、长江为轴线、江 浙沿海为两翼、两省全域为依托 的T字型开发空间布局，更加有力 地辐射带动周边地区和整
12、个长江 流域发展 立体化交通体系，进入“一小时 ”交通时代 重大基础设施建设联建共享、生 态环境的共建共保、社会保障体 系的一体化 n长三角建成中国首个跨省市的 无障碍旅游区 16城市签署的长江三角洲旅游 城市合作宣言称，各市将创造 条件，建设中国首个跨省市的无 障碍旅游区 苏浙沪地区旅游产业综合实力强 ，组织化程度高。这一地区拥有 25个中国优秀旅游城市，48个国 家级AAAA级旅游区(点)，有占全 国总量20左右的旅行社，三地 入境游均排在全国的前五位 亿元 % 亿人次 % 图为江苏、浙江、上海 三省市近年旅游收入和 增长情况； 2007年三省市的旅游收 入分别占全国的23.68% 、17
13、.31%和16.80%， 分别排名1、4、5位。 图为江苏、浙江、上 海三省市近年旅游人 数和增长情况； 2007年三省市的旅游 人数分别占全国的 14.41%、11.86%和 6.34%，分别排名2、 4、10位。 数据：来源自国家统计局 汇鸿鸿信 旅游市场 价值研判市场发现案例思考项目定位开发思考合作建议 市场概况 在长根据近年游客停留时间和人均消费的变化，判断旅游业正走向以休闲度假为主的“富旅游”阶段 长三角旅游一体化：从苏浙两省 来沪旅游的游客占上海年接待国内 游客数的50%。江苏和浙江的情 况也类似，长三角区域内的游客占 江苏接待的国内旅游人数的50% 以上，而这个数字在浙江省甚至达
14、 到了65%之多。这些数据说明， 长三角地区正相互成为最大的国内 客源市场和旅游目的地 三省市国外游客平均停留时间 三省市国内游客人均消费 p 江浙沪三省市游客 的人均消费不断增长 p 江浙沪三省市 游客的人均停留 时间为2-5天 数据：来源自国家统计局 汇鸿鸿信 旅游市场 价值研判市场发现案例思考项目定位开发思考合作建议 市场概况 商务会议活动倾向于五星级酒店的高档旅游度假场所，公司活动组织频度增加，促使“会议+度假”旅游市 场规模增大 滨海度假区 城市会议酒店温泉度假区大型会展中心 山林度假区 u对度假环境的偏好：目前商务会议的选择地点多为温泉和 山林度假区。 u且随着中国旅游的转型：观光
15、旅游休闲旅游度假旅游 ，越来越多的高档会议在寻找度假地，“会议度假”是旅 游的未来趋势。 公司组织活动频率： u区域内公司组织活动较为普遍，多数集中在每年3次以内， 少数公司有每年4次以上的公司组织活动。 商务休闲活动出行人数 u多数公司偏好20人以下小规模，及21-50人中等规模的集 体活动 访谈提炼： u对于旅游休闲客户来说，越是高档的旅游休闲场所，客户 需求越大； u现在旅游活动中企业团体客比较多； 汇鸿鸿信 旅游市场 价值研判市场发现案例思考项目定位开发思考合作建议 市场概况 长三角湖泊型旅游度假产品很多，原生态山体+温泉复合型的度假产品较少 长三角度假区基本围绕着江川 湖泊，如 太湖
16、、长江、西湖、 之江等，山体温泉复合型的度假 区较少 长三角山体温泉项目集中在上 海、南京、安徽、宁波 上海山体温泉度假地集中在佘 山片区 宁波山体温泉度假地集中在宁 海 安徽山体温泉度假地最主要为 巢湖 湖泊型海滨型 上海佘山度假区 上海淀山湖度假区 宁海森林温泉度假区 上海滨海度假区 上海太阳岛度假区 无锡马山太湖度假区 苏州太湖度假区 昆山阳澄湖度假区 常熟沙家滨度假区 常熟尚湖度假区 杭州之江度假区 杭州淳安千岛湖度假区 宁波东钱湖度假区 宁波松兰山滨海度假区 宁波象山石浦中国渔村 舟山朱家尖度假区 汤山温泉度假区 巢湖温泉度假区 汇鸿鸿信 旅游市场 价值研判市场发现案例思考项目定位开发思考合作建议 市场供应 中
