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1、本体分析,内城,内环,二环,三环,25分钟车程,高新核心区,唐延路,位置：隶属于雁塔区，紧邻高新核心区，周边发展尚未成熟，城市居住氛围正逐步建立； 交通：项目紧邻西户路，丈八八路正在修建中； 配套： 购物：爱家超市、金鹰国际、世纪金花、易初莲花； 学校：高新一中、吉的堡幼儿园、锦园小学； 医院：军工医院、民航医院 ； 银行、中国银行、商业银行； 公园：木塔寨遗址公园，唐城墙遗址公园。,区域位置,崛起中的地段，未来成熟高端生活区,泛高新区,基础指标+产品,本项目产品分类：,中小规模、低容积率；90平米以下产品占50%，其中2居为主力,本体属性定位,紧邻高新核心区，周边发展成熟，但自身区域相对落后
2、,项目区位,基础指标,中小规模，低容积率，较为舒适的产品,项目属性定位： 城市准稀缺地段、中小规模、低容积率、综合质素较为优越的精品住区,丈八八路尚未开通，交通单一,区域交通,配套条件,周边配套较为缺乏,目标及核心问题界定,2010年12月31日之前，实现销售额2.7亿！,2010年阳光对于此项目的任务是：,目标解析：,2010年12月31日之前，实现销售额2.7亿！,市场现状,万科新地城,缤纷南郡,9个月实现销售额2.7亿，即每月实现销售额3000万！,VS,毛坯均价,销售成绩,7237元/平米,5800元/平米,6个月实现销售额1.8亿，即每月实现3000万,每月销售40余套，即每月实现2
3、410万,9个月实现销售额2.7个亿的目标在当前市场现状下有较大难度！,挑战,核心问题：如何实现快速销售？,竞争研究,竞争研究依据市场价格裂变，对市场两类核心竞品深入研究，并采取相应的针对性策略,基本面市场,上线市场,本项目的核心竞品依据价格梯度，可分为两大类： 价格上限类：实现均价为5600-5800元/平米； 市场基本面类：实现均价4400-4800元/平米,对以下两类竞品进行深入研究，并采取针对性的竞争策略,竞品点对点研究,西港雅苑 成交均价5700元/平米,高科尚都 成交均价5800元/平米,价格上限类项目点对点研究,缤纷南郡 成交均价5800元/平米,西港雅苑,地理位置,西港雅苑 地
4、理位置： 高新区锦业大道绿地世纪城西200米,整体规划及景观设计,外部景观配套,西港雅苑 占地82.6亩，其中住宅面积22.862亩，小区绿化率为35.5%，小区总户数仅为636户。小区拥有完美的配套如五星级国际航空酒店、西安第一座城市候机中心。,外部无景观,西港雅苑,户型设计,97平米两居 户型较为方正，纯南向两居； 南向主次卧，阳光餐厅； 赠送大面积观景阳台，提升产品附加值； 暗卫降低居住品质。,130平米三居 纯南向三房、户型较为方正，但通风不好； 赠送大面积观景阳台，提升产品附加值； ； 客厅采光较差，无玄关设计； 暗卫降低居住品质，且交通面积略有浪费。,户型设计均较方正，具有赠送面积
5、，实现基本居住舒适,户型普遍存在暗卫，并且客厅采光普遍不佳，降低居住品质,西港雅苑,社区配套,西港雅苑： 小区拥有完美的配套如五星级国际航空酒店、西安第一座城市候机中心、小区自用的双层地下停车场 。,物业服务,西港雅苑： 项目特有的与国际航空服务标准接轨的的物业服务，让业主充分感受到生活的无比尊贵。,项目自身配套完善，居住便利度高,特色物业，高品质的服务。,缤纷南郡,地理位置,缤纷南郡 地理位置： 高新 西安市高新区丈八四路六号,整体规划及景观设计,外部景观配套,缤纷南郡 项目占地212亩，总建筑面积49.5万平方米，建筑密度仅为18.6%，规划总户数4867户，是由13栋高层建筑、特色商业街
6、、商业内街、中心景观区及会所构成的生态异域风情社区。,外部无景观,缤纷南郡,户型设计,89.6平米两居 户型较为方正，纯南向两居； 户型动静分离，干湿分离； 户内设有储藏室和生活阳台； 花池阳台赠送面积，提升项目品质； 缺陷是室内存在长走道，无玄关设计；,143.5平米三居 方正三房，南北通透，通风效果好； 花池阳台赠送面积，提升产品附加值； 全明户型，奢华客厅，配有大尺度观景阳台； 干湿分离，但无玄关设计，交通空间也存在一定浪费。,户型设计均较方正，具有赠送面积，干湿分离，品质较高。,户型普遍存在室内交通空间浪费，降低居住品质,缤纷南郡,社区配套,缤纷南郡： 内建有2000多平米的幼儿园；2
7、.3万平米的配套商业 。,物业服务,缤纷南郡： 物业： 中铁第一太平戴维斯 物业品质较高,项目自身配套完善，居住便利度高,品牌物业，高品质的服务。,高科尚都,地理位置,整体规划及景观设计,外部景观配套,高科尚都 总占地150亩，总建筑面积约40余万平方米，由住宅、写字楼、酒店、公寓、商业五种业态组成，建筑密度35%，绿化率35%。首期开发的20万平方米的住宅部分由5栋高层、7栋小高层组成。,高科尚都 地理位置： 西安高新锦业路与丈八五路交 汇处向北100米,外部无景观,高科尚都,户型设计,102平米两居 户型较为方正，纯南向两居； 观景阳台赠送面积，提升项目品质； 缺陷是餐厅无采光，无玄关设计
8、，并且客厅采光较小；,133平米三居 户型格局不太方正，并且为北向客厅； 观景阳台赠送面积，提升产品附加值； 全明户型，奢华客厅； 室内存在长走道，交通空间存在一定浪费。,户型设计具有赠送面积，各功能空间均满足居住需求。,户型普遍存在室内交通空间浪费，无玄关设计，降低居住品质,高科尚都,社区配套,高科尚都： 项目内设有幼儿园，并配有写字楼、酒店、公寓、商业等业态 。,物业服务,高科尚都： 物业： 高科物业 物业品质较高,项目自身配套完善，多种业态共存，居住便利度高,品牌物业，高品质的服务。,上限类竞品项目点对点研究小结,园林,配套,物业,外部景观,地段,规划,户型,西港雅苑,高科尚都,缤纷南郡
9、,本项目,开发商品牌,项目户型及规划上具备与上限市场具备一定竞争优势，,但其他均略差于上线项目，因此合理策略是将项目推向上线市场的唯一途径,竞品点对点研究,价格基本面类项目点对点研究,龙天名俊,地理位置,整体规划及景观设计,外部景观配套,龙天名俊 项目占地27亩，建筑面积近8万余平方米，由五幢板点结合的高层组成。,龙天名俊 地理位置： 高新丈八东路与丈八六路十字西北角,外部无景观,龙天名俊,户型设计,76平米两居 户型较为方正，纯南向两居； 观景阳台赠送面积，提升项目品质； 缺陷是餐厅无采光，无玄关设计，并且室内存在长走道；,130平米三居 全明三房，南北通透； 观景阳台赠送面积，提升产品附加
10、值； 次卫干湿分离，彰显品质； 室内存在长走道，交通空间存在一定浪费。,户型设计具有赠送面积，为此项目一大亮点。,户型普遍存在室内交通空间浪费，无玄关设计，降低居住品质,龙天名俊,社区配套,龙天名俊： 项目规模较小，配套不太丰富 。,物业服务,龙天名俊： 物业： 目前物业情况未定。,项目自身配套稀少，品质较低,美寓华庭,地理位置,整体规划及景观设计,外部景观配套,美寓华庭 美寓华庭由6栋高层组成，总建筑面积约10万余平米。面积区间70140平米之间。绿化率：38.5%,美寓华庭 地理位置： 高新区科技八路中段,外部无景观,美寓华庭,户型设计,93.32平米两居 户型较为方正，纯南向两居； 观景
11、阳台赠送面积，提升项目品质； 缺陷是卫生间为暗卫，降低户型品质；,116.15平米三居 三房格局紧凑，空间合理利用； 观景阳台赠送面积，提升产品附加值； 餐厅采光不佳，无玄关设计； 主卧无主卫，降低户型品质。,户型设计具有赠送面积，三房格局较凑。,户型存在暗卫，降低居住品质,美寓华庭,社区配套,美寓华庭： 项目规模较小，配套不太丰富 。,物业服务,美寓华庭： 物业： 目前物业情况未定。,项目自身配套稀少，品质较低,市场基本面项目点对点研究小结,园林,配套,物业,外部景观,地段,规划,户型,美寓华庭,龙天名俊,本项目,开发商品牌,项目规划、园林，户型均优于竞品项目，这为拜托基本面市场提供了基本的
12、保障,本项目各产品线的市场量价机会,上限市场版图,本项目2居产品市场量价机会分析,上限,缤纷南郡,高科尚都,87平米2居，现存量为380套，成交均价5600元/平米，消化速度35套/月,64-99平米2居，现存量为24套，月消化速度10套,美寓华庭,龙天名俊,92-95平米2居，现存量为300套，成交均价4400平米，消化速度18套/月,71-80平米2居，现存量为150套，认筹均价4600-5000元/平米，预计消化速度20套/月,本项目2居产品4-5月面临较大市场竞争量，但去化速度较快，合理的价格策略成为关键,基本面,西港雅苑,2期,97平米2居，剩3户，消化速度15套/月,基本面市场版图
13、,西港雅苑,高科尚都,缤纷南郡,龙天名郡,美寓华庭,2期,本项目3居产品市场量价机会分析,上限,缤纷南郡,高科尚都,150平米3居，现存量为40套，成交均价5800元/平米，消化速度12套/月,102-160平米3居，现存量为12套，均价5860元/平米,美寓华庭,113平米3居，现存量为116套，成交均价4634元/平米，消化速度9套/月,本项目3居产品在上限市场中承接产品断档下的空白， 基本面市场中干扰项目较少，可充分实现此产品线应有市场表现与价值,基本面,西港雅苑,130平米3居，现存量为12套，均价5860元/平米，消化速度7套/月,上限市场版图,基本面市场版图,西港雅苑,高科尚都,缤
14、纷南郡,龙天名郡,美寓华庭,本项目四居产品市场量价机会分析,本项目4居产品在二维市场中均呈现明显空白，但去化速度较慢，合理的操作 拥有较大的市场自由度与自主定价能力,上限,160-170平米，剩余量为80套，消化速度，10套/月,基本面,4居产品基本面市场相对空白,西港雅苑,上限市场版图,基本面市场版图,西港雅苑,高科尚都,缤纷南郡,龙天名郡,美寓华庭,本项目各产品线的市场量价机会总结,本项目2居产品面临较大市场竞争量，但去化速度较快，合理的价格策略成为关键,1,本项目3居产品在上限市场中承接产品断档下的空白，上限市场中干扰项目较少， 可充分实现此产品线应有市场表现与价值,2,本项目4居产品在
15、二维市场中均呈现明显空白，但去化速度较慢，合理的操作 拥有较大的市场自由度与自主定价能力,3,目标客户研究,项目周边高端住区和高新区中高收入客户 项目周边高端住区客户主要是群贤庄、绿地世界城、枫林绿洲等业主及少量土门商业从业者；高新客户主要为高新技术企业中高收入从业者、中高层管理人员、政府公务员等。,其它投资及改善居住型客户 多为西安市内其它区域高收入者、咸阳等邻近县市客户、陕北等外地客户。,纯投资客户 依据阳光对高端客户的研究成果，类似质素的项目，将会吸引纯投资客的关注，省内、省外、外地回乡客户和其他偶得投资型客户，对项目周边的景观环境资源和城市价值非常认可，看好未来的升值潜力，而非短期回报
16、。,客户定位,高先生缤纷南郡成交客户 23岁，高新白领，刚参加工作，与父母住在中海华庭170平米四房，父母帮助出资购买高新枫尚2房产品。,客户语录： 参加工作了，想有自己的空间，考虑到结婚问题，因此面积适中，目前作为自住将来也可当做婚房，离父母不要太远。 这里是高新区房子越来越少了，感觉越来越稀缺，就是以后不想要了，转手也很容易的。 这里离工作地点近，进城交通也方便，娱乐、休闲什么的也都有。 将来如果不住了出租或者出售肯定能升值，全当理财了。,客户关注点：地段/面积/户型格局/配套状况,目标客户置业逻辑研究,姜先生一品美道成交客户 32岁，外资企业管理人员，和女友租住紫薇臻品1房，父母在城内居住。购买一品美道两房做婚房。,客户语录： 地段非常好，离内城也近，反正是过渡居住，将来肯定升值。 周边配套好，居家生活方便。 户型不算太好，面积赠送少，性价比不高，但
