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2、开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新 房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 2 目目录录 第一章 地块资源分析.4 第一节 项目规划技术指标4 第二节 地块位置4 第三节 地块现状及周边环境5 第四节 项目发展目标8 第二章南京房地产市场现状分析.9 第一节 南京房地产市场宏观分析9 第二节 南京房地产各物业市场分析11 第三节 项目区域各物业市场分析25 第三章各类型物业竞争与可比项目分析.36 第一节 酒店式公寓竞争与可类比项目分析36 第二节 住宅竞争与可类比项目分析45
3、第三节 商业竞争与可类比项目分析51 第四节 办公物业竞争与可类比项目分析55 第五节 南京综合性楼盘分析62 第六节 南京重点酒店式公寓项目会所分析63 第四章SWOT 分析.65 第一节 优势（Strengths）.65 第二节 劣势（Weaknesses）.66 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新 房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新 房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 3 第三节
4、 机会（Opportunities）66 第四节 威胁（Threats）67 总结.67 优劣势对应策略68 第五章项目定位.69 第一节 定位原则69 第二节 利润及销售速度最大化分析70 第三节 项目整体形象定位72 第四节 酒店式公寓物业定位75 第五节 住宅物业定位82 第六节 商业物业定位90 第七节 办公物业定位99 第八节 会所定位104 第九节 项目设计规划初步建议108 第十节 汇总表格 112 第六章面市时间及推售初步建议.115 第一节 项目工程进度安排115 第二节 面市时间和推售建议116 第三节 推售执行计划117 第七章卖场位置建议.118 中管网房地产频道 作为
5、国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新 房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新 房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 4 第一章第一章 地块资源分析地块资源分析 第一节第一节 项目规划技术指标项目规划技术指标 根据南京市规划局建设项目规划设计要点，地块规划技术指标为: 用地面积：25080.3 ；其中市政配套用地面积 2003.1 ，实际出让 面积：23077.2 ; 物业类型：住宅、办公、酒店式公寓； 容积率：4；
6、建筑密度：30%； 建筑高度：规划建筑退盐仓桥广场 60 米范围内可以规划高度30%。 第二节第二节 地块位置地块位置 地块区位与周边资源分布图示地块区位与周边资源分布图示 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新 房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新 房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 5 地块位于中山北路与大桥南路交汇处。大桥南路向北直贯长江大桥，是 江南与江北交通的一条重要途径；中山北路
7、横贯半个南京城，承担着下关区 和鼓楼区等几个城中行政区之间往来的重要任务。未来地铁五号线从地块穿 过并计划设有出入站口。 第三节第三节 地块现状及周边环境地块现状及周边环境 一、地块现状一、地块现状 地块东至规划东妙峰庵道路，西至盐仓桥广场。目前东侧是多栋居民住 宅楼，都是多层结构，项目建成后将有新规划的东妙峰路与之隔开。地块现 状为毛地， 红线内现有许多老式建筑， 多数是平房， 待拆迁面积近 30000 平米。 地块现状图示 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新 房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房
8、地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新 房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 6 二、周边环境二、周边环境 地块位置是鼓楼区与下关区交界处，既是鼓楼区的后院也是下关区的门 户。因此地块即包含着人文鼓楼的文化气息又兼蓄着“新下关”的成长空间。 公交线路：16 W、21 W、31W、32W、100W、34 W、Y4、816 W、盐 葛线、盐浦线、盐轮线、盐工线等 商务服务：双门楼宾馆、丁山香格里拉、锦江之星、南京饭店、虹桥 饭店等 零售服务：家乐福超市、苏果社区店、华诚超市等 金融：南京市商业银行、农业银行、工商银行、建设银
9、行、邮政局等 医疗：南医二附院、市第三医院、海军医院、鼓楼中医院等 教育科研：南京财经大学、南京政治学院、铁路运输学校、南京旅游 学校、南京三十九中、财大附小、市八中、南自、724 所等 自然人文：阅江楼风景区、静海寺、天妃宫、挹江门等 地块周边部分配套图示 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新 房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新 房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 7 家乐福盐仓桥广场
10、沿线商业 金融服务医疗市三院 高等院校南京财经大学高等院校南京政治学院 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新 房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新 房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 8 中学市八中小学财大附小 景点阅江楼景点静安寺 第四节第四节 项目发展目标项目发展目标 项目地处鼓楼区边界，与下关区一路之隔，项目开发将兼顾下关和鼓楼 两行政区域。项目区域内房地产市场供应趋少，更是缺少多种
11、物业并存的标 志性楼盘，本项目作为融合四种业态为一体的楼盘，将填补区域内的市场空 白。 本项目将是我司在南京开发的第二个物业，也是在南京开发的第一个综 合性的物业。成功运作项目是追求开发利润的前提，从而也可进一步提升我 司在南京市场中的品牌与形象。以我司的专业能力与建筑品质，本项目势必 成为领导区域房地产市场发展的标志性楼盘。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新 房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新 房地产资料近千个。最大程度的搜
12、集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 9 第二章第二章南京房地产市场现状分析南京房地产市场现状分析 第一节第一节 南京房地产市场宏观分析南京房地产市场宏观分析 【现状综述】【现状综述】 2005 年受宏观调控影响，南京房地产市场投资涨幅首次滑落； 进入 2006 年初，房地产市场投资出现反弹； 随着新一轮宏观调控实施，南京房地产市场涨幅再次出现下滑趋势； 整体南京房地产市场保持着稳定增长的趋势。 【综述分析】【综述分析】 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新 房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中
13、管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新 房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 10 近年来南京房地产市场得到长足发展，虽然经历几轮宏观政策调控，出 现几番波动，但整体来看南京房地产市场基本保持健康、稳定的发展趋势： 房地产投资平均增长率 21.8，商品房销售价格每年平均涨幅为 8.1，房地 产供销比由 2003 年的 0.89： 1 调整到 2005 年的 1.11.3： 1 的空间合理范围内。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新 房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家
14、国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新 房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 11 第二节第二节 南京房地产各物业市场分析南京房地产各物业市场分析 一、南京酒店式公寓整体市场分析一、南京酒店式公寓整体市场分析 【市场综述】 项目供应主要分布于新街口山西路中央路区域内。 近几年，南京市酒店式公寓市场呈现供需两旺的热销态势。 市场销售状况良好的项目全年销售量约 1.5-2 万， 300-400 套。 当前南京市场酒店式公寓成交面积主要集中在 45-50 。 当前全市平层精装修酒
15、店式公寓成交均价为 7841 元/。 平层毛坯酒店式公寓成交均价为 6950 元/。 【市场分析】 酒店式公寓即酒店服务式公寓，是综合了星级酒店和高档公寓的一种衍 生产品。酒店式公寓因其特殊的住宅服务性质和地段要求，绝大多数项目都 坐落于城市中心区或者成熟的商业区周边。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新 房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新 房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 12 1
16、 1、市场供应状况、市场供应状况 （1）酒店式公寓项目供应数量众多，区域分布较集中 目前南京在售酒店式公寓共有 17 个， 未来潜在项目约 11 个， 潜在供应体 量超过 10 万。南京酒店式公寓的主要集中分布于主城区和河西新城。 南京酒店式公寓分布图示南京酒店式公寓分布图示 （2）酒店式公寓市场供应量充足 2005 年至 2006 年上半年南京酒店式公寓总体供应面积约 25.4 万，约占 南京住宅供应量 2.5%左右，总体供应套数接近 5000 套。 2005-2005- 20062006 年上半年南京市酒店式公寓供应量（部分）年上半年南京市酒店式公寓供应量（部分） 项目项目供应面积（平米供应面积（平米）总户数总户数项目项目供应面积供应面积 （平米平米）总户数总户数 城开国际24255539万达紫金明珠12200305 菁英汇12815233居易时代19800360 中管网房地产频道 作
