浅谈我国个人房产税征收存在的问题及对策

《浅谈我国个人房产税征收存在的问题及对策》由会员分享，可在线阅读，更多相关《浅谈我国个人房产税征收存在的问题及对策（146页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、浅谈我国个人房产税征收存在的问题及对策1、相关定义1.1、研究对象选择及相关概念界定 1.2.1 中国物业税涉及的相关概念1.2.1 中国物业税涉及的相关概念 由于之前官方和学界对物业税的一些习惯称谓,引发了一些观念上的混淆, 模糊了我国所讨论”物业税”的本质,造成了一些专家、学者和普通民众的争论。 现行新”房产税”与大陆讨论的”物业税”本质上都是针对不动产保有环节征收的财 ? 2 产税。现在物业税是官方和民间习惯的称谓,存在者不严谨的地方。现将香港物 业税、旧房产税、新房产税进行比对(见表 1.1),明确各税种的差别,以免造成 论文内容的混乱。 物业税 物业税起源于香港,香港地区对于用于出租

2、的房产的租金征收物业税,实际 上一种所得税。其计税依据是应评税净值。应评税净值是指应评税值减去业主缴 纳的差饷及 20%的标准扣减费用后的余值。计算公式为:应缴物业税=租金收入 -差饷*(1-20%)*税率;目前税率一般为 15%。 旧房产税 我国于 1986 年 9 月 15 日,国务院正式发布了中华人民共和国房产税暂行 条例,从当年 10 月 1 日开始实施。房产税是对规定的房产征收的税收,在城市、 县城、建制镇和工矿区的房屋产权所有人、经营管理单位、承典人、代管人和使 用人须缴纳房产税,其中个人所有非营业性住房免征房产税房产税依照房产原值 一次减除 10%30%后的余值计算缴纳。按房产余

3、值计征的,年税率为 1.2% 按 房产出租的租金收入计征的,税率为 12%。 新房产税 在 2011 年 1 月 28 日,重庆上海两地开始征收房产税。房产税被称为”中国版 物业税”,其征收目标主要是增加房屋的持有成本,旨在完善房地产税制,实现开发、 转让和持有等多环节征税,被视作抑制投资投机性住房,抑制房价保障的重要调控 手段,也是房地产调控最重要的手段之一。 综上所述前面相关专家的研究和国外文献的分析,实际上物业税和房产税是 对同一种税收的不同称谓。新房产税是相对大陆所讨论的物业税来讲是新称谓, 但其对国内专家和学者的研究具有继承性。以后章节的研究中将把两者等同为一 种税种进行研究和分析。

4、 表 1.1 税种对比表 Table1.1 tax correlition table 名称 征收范围 税率 征收对象 税收性质 物业税 香港地区 15% 用于出租的房地产 所得税 旧房产税 中国大陆 自 住 税 率 为 1.2%;出租税率 为租金的 12% 除农村外的所有城镇房地产(按房 产原值折算或房产租金收入) 财产税 新房 产税 重庆 重庆主城 9 区 0.5%-1.2% 独栋别墅、房价高于市场价 2 倍的 高档房产及非重庆户口的二套住房 财产税 上海 上海行政区 0.6% 家庭第二套及以上住房和非本 市居民家庭在本市新购的住房。 财产税 来源:作者根据相关资料整理 ? 3 1.2、家

5、庭以及个人所得税情形下家庭的概念 3.1.1 家庭的概念3.1.1 家庭的概念 一般家庭概念是指在婚姻关系、血缘关系或者收养关系基础上产生的,由亲属之间所 构成的社会生活的基本单位。狭义的家庭是指一夫一妻制构成的一个社会基本单元,而广 义的家庭则指各种家庭利益集团即家族,及一种家族的形式。 1.3、个人所得税情形下的家庭的概念 在中国,家庭概念外延比较广泛,一个家庭可以五代同堂,也可以四代同堂。但随着 社会的不断演变,目前家庭以三代同堂和二代同堂为主。但在个人所得税情形下,主要以 一个家庭二代为宜,即一夫一妻加 18 岁以下的孩子或 18 岁以上 25 岁以下的全日制学生或 学徒。 很多国家将

6、 18 岁作为成年的标志,18 岁以前,需要父母的养育和监护。那么,从征 税的角度说,18 岁以前应该归入到父母的个人所得税申报中,父母可以按家庭夫妻合并申 报个人所得税,18 岁以前的孩子的养育费用考虑到了纳税生计扣减因素里面。一个 18 岁 的成年人,可以作为一个单独的个体进行收入申报纳税。如果 18 岁到 25 岁间是全日制或 大部分时间学习的学生,这些成年人也可以包括在家庭申报的范围内。 15 上海交通大学 MPAcc 学位论文 现阶段按家庭收入征收个人所得税研究 1.4、农村土地征收补偿的相关概念 2.1.1 农村土地2.1.1 农村土地 农村,是不同于城市、城镇而从事农业的农民聚居

7、地,以从事农业生产为主 的劳动者聚居的地方。 土地是一个由土壤、岩石、矿藏、水文、大气和植被等要素构成并综合了人 类正反面活动成果的自然一经济综合体。 农村土地是指:”所有权归农民集体或国家所有,依法由农民集体或集体成 员使用的耕地、林地、园地、草地等农业生产用地,以及农村宅基地和其他依 法用于乡村企业或公益事业等非农业生产的土地。”根据定义,农村土地可依 不同的标准进行分类: (1)根据土地的权属性质,农村土地包括农民集体所有的土地和国家所有 依法归农民集体使用的土地; (2)根据用途,农村土地包括农业生产型用地和非农业生产型的建设用地。 农业生产型用地也称农用地,是农村土地的主体,包括耕地

8、、园地、林地、草 地、农田水利用地、坑塘水面和设施农业用地等直接用于农林牧渔业生产的土 地;非农业生产型包括乡镇企业、公益事业建设用地以及作为农村居民住宅用 地的宅基地等建设用地。 1.5、土地征收相关概念1. 土地所有 征地拆迁中的主角土地,在我国实行的是土地社会主义公有制,即全民所有制 和劳动群众集体所有制,即国有。而之所以有征地一说,正是源于我国现有的两种土地 所有权形式。中华人民共和国土地管理法中明确了我国土地有两种所有权:国家所有 和农民集体所有。城市市区的土地属于国家所有;农村和城市郊区的土地,除由法律规 定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体

9、 所有。土地的所有权是不能转移的,但使用权的转移则视土地所有性质不同而有所有同。 国有土地使用权可以转移,其取得方式可分为:出让方式(包括协议、招标、拍卖)和 划拨方式。而集体土地的使用权,除了国家征收发生使用权转移外,是不允许其他方式 进行使用权的变更的。 2. 土地使用 中华人民共和国土地管理法中也明确规定了土地的用途分为农用地、建设用地 和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利 用地、养殖水面等:建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设 施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农 用地和建设用地以外的

10、土地。严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕 地实行特殊保护。 3. 土地征收 国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织 实施。因此,土地征收的主体是国家,而各级政府是具体实施者。被征收土地的所有权 人、使用权人应当在公告规定期限内,持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部 门办理征地补偿登记。征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。 西南交通大学硕士研究生学位论文第5页 4.上地补偿费 土地补偿费是指因国家征用上地对土地所有者和土地使用者因对土地的投入和收益 造成损失的补偿。按照国家政策有关规定,土地补偿费由被征地单位用于恢复和发展生 产,土

11、地补偿费的补偿对象是土地所有者和土地使用者。 5.安置补助费 安置补偿费是指国家在征用土地时,为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来 源的农业人口的生活,所给予的补助费用。我国上地管理法中规定,征用耕地和其他土 地的安置补助标准是不同的。耕地征用安置补助标准比较明确,而其他土地征用安置补 助标准是由各省、市、自治区、直辖市来规定的。 6. 土地征收一般程序 一般有以下程序:预征告知、现状调査及确认、征询意见,组织征地听证、征地材 料的组织、审核及上报、征地审核、报批、征地公告(包括征收土地公告、征地补偿安 置方案公告)、被征地地主体主张权利(提异议权和听证权)、征地补偿安置方案批准及 交付土

12、地。 2.1.2拆迁相关概念 1.征地拆迁 是指国家征地管理机关或有关授权机关为了社会公共利益的需要,依法征收、征用 集体所有的土地,并将土地上的房屋予以拆除,房屋所有人或者房屋使用人予以搬迁, 国家对房屋所有人和房屋使用人进行补偿安置的活动。集体土地拆迁分为征地拆迁(征 后实施)和非征地拆迁(征前实施)。 2.拆迁补偿拆迁安置 拆迁补偿是指房屋征收部门自身或者委托房屋征收实施单位依照我国集体土地和国 有土地房屋拆迁补偿标准的规定,在征收国家集体土地上单位、个人的房屋时,对被征 收房屋所有权人、使用权人给予公平补偿。 拆迁安置是指在房屋征收后,对征收土地上的拟拆除建筑物和构筑物实施拆除行为 之

13、前,要对被拆房屋的所有人和使用人进行补偿和安置。对所有人进行补偿、对使用人 进行安置。 3.拆迁一般程序 西南交通大学硕士研究生学位论文第6页 房屋拆迁是指因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等需要,由建设单位或 个人对现存建设用地上的房屋进行拆除,对房屋所有者或使用者进行迁移安置并视情况 给予一定补偿的活动。一般有以下步骤:调查核实、逐户走访、编制拆迁计划、申请拆 迁、拆迁公告、签订协议(拆迁安置协议、拆迁补偿协议)、实施拆迁。 2.2征地拆迁现有制度及政策 2.2.1各国土地征收相关法律综述 1980年3月8日,人类历史上第一部土地征用法在法国诞生,随后世界各国的 土地征用制度也不断的

14、发展和完善。各个国家针对自己的国情,从保护被征地者的权益 和顺利实施征地,出台了相应的政策或者法规1。主要有以下规定: 1.德国 法律规定,土地征收是特定少数人为社会公益被迫牺牲了自己的权益,因此,除非 公共福利需要,且经与拟征收土地所有权人多次协商购买未果以外,一概不得动用征地 权,即使动用征地权,也必须公平合理24。 2.英国 普遍观点认为,土地征用是”“一种强制购买的形式。英国的强制征购土地法 规定,土地征用必须符合公共利益需要,并且征地部门必须证明该项目是”一个令人信 服的符合公众利益的案例” 3.美国 美国的联邦宪法规定:”非依正当法律程序,不得剥夺任何人的生命、自由或财产; 非有合

15、理补偿,不得征用私有财产供公共使用” 4.加拿大 加拿大土地征用制度具有三个特点:其一,公共利益界定极为严格;其二,征地主 体多元化;其三,征地程序大体包括征地申请、征地目的审核、土地登记、征地赔偿四 个阶段,并全程公开 5.日本 西南交通大学硕士研究生学位论文第7页 日本土地收用法规定,土地征用必须从公共利益出发,并采取概括兼列举式对 公共利益进行了界定,公共利益界定十分具体、明确 我国土地管理法规定,城市市区的上地属于国家所有;单位和个人依法使用的国有 土地,由县级以上人民政府登记造册,核发证书,确认使用权;其中,中央国家机关使 用的国有土地的具体登记发证机关,由国务院确定。农村和城市郊区

16、的土地,除由法律 规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集 体所有。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发 证书,确认建设用地使用权。 土地的所有权是不能转移的,但使用权的转移则视土地所有性质不同而有所有同。 国有土地使用权可以转移,其取得方式可分为:出让方式和划拨方式。而集体土地的使 用权,除了国家征收发生使用权转移外,是不允许其他方式进行使用权的变更的。 土地征收的主体只能是国家,国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上 地方人民政府予以公告并组织实施。因此,土地征收的主体是国家,而各级政府是具体 实施者。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内,持上地权属证书到 当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。征收土地的,按照被征收土地的原 用途给予补偿。 2.2.2国外相关研究综述 国外在城市建设及土地征用方面的相关研究大致分为三个方面:城市更新研究、征 用补偿研究、城市拆迁研究