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1、书记在全县三级干部大会上的讲话同志们：这次大会，是在我县经济社会保持快速、协调发展，全县上下扎实推进“三项创建”的重要时刻召开的一次重要会议，也是推动我县经济发展由恢复性增长跨快速发展阶段的动员大会。刚才，*个乡镇、*个县直单位作了很好的发言，大家对加快发展充满了信心；*同志代表县委、县政府全面总结了过去一年的工作，科学分析了当前面临的新形势，提出了今年工作的总体要求和主要任务，请大农村集体建设用地流转工作提供帮助。一、合理确定集体建设用地流转的内涵关于集体土地使用权流转的内涵，目前主坨要有两种观点：一种观点认为集体建设用丑地流转应包括首次流转和再次流转;另一熙种观点认为其应仅指集体建设用地使
2、用权二在土地使用者之间的转移。两种观点的矛盾是流转的集体建设用地是否包括初次流胍转的集体建设用地，是存量与增量的问题尹。所谓集体建设用地“首次流转”，实质痦上是土地使用权与土地所有权的初次分离。在我国现行土地制度下，这种分离通常是在地方政府的操作下进行的。在“土地鹤财政”以及不科学的政绩观的左右下，其结果通常是建设用地供给总量的增加，而冽不是现有存量建设用地利用率的提高。这艇种新增建设用地增加迅猛而存量建设用地使用效率挖潜不明显的结果显然不是我们的目标诉求。而“再次流转”仅限于建设用地使用权的流转，是对存量建设用地使瞟用权的重新分配，其结果是使目前利用效橄率较低的土地资源得到更加充分、合理的利
3、用，并不会增加新的建设用地。以上分坜析表明，“首次流转”极易造成土地供给吉失控和耕地的减少，而“再次流转”比较刍容易监控，并且存量建设用地向更加合理哄、集约、高效的利用方式流转本身就是我们制度设计的目标诉求。因此，本文认为夫在当前的情况下，应充分把握“平稳推进兮，逐步放开”的原则，集体建设用地使用毽权流转应该限定在存量的流转，而不应包垌括所谓的“首次流转”，待时机成熟则可照进一步的推进。二、认识集体土地使用溏权上市流转的必要性1、集体土地使用桌权上市流转有其内在要求。土地作为一种霰社会生产资料同时也是一种劳动对象，它氽本身具有着双重属性。它与其它社会生产资料不同，它的所有权制度既体现了一种瘠阶
4、级的意志，同时也决定了自身的内在经济属性。我国土地实行社会主义公有制，礁即全民所有(国有)和劳动群众集体所有，虽然它们的所有权主体不同，但从它们诛的使用权来看，它们都是一种物权。它们在物权这一层次上应当是共存的，平等的，都应当享有充分的收益、处分、抵押、流通等权利。在市场经济条件下，国有土伏地和集体土地面对同样的市场环境，同是仨市场经济条件下的生产要素，因此让它们以各自身份平等地进入市场，让它们享有同等入市的权利，依法规范流通，公平分配土地收益，而不应因集体和国有土地所绞有权主体不同而拒集体所有权土地于市场火之外。2、集体土地使用权上市流转有贽其外在要求。我国新颁布的土地管理法涠规定任何单位和
5、个人进行建设需要使用扉土地的必须依法申请使用国有土地，但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的或者乡(镇)村公共设施和公益事业建狷设经依法批准使用农民集体所有土地的除僻外。该条款一定程度上限制了集体土地使额用对象和使用范围，对内损害和限制了集卓体土地作为独立权利主体某些方面的权能涿，对外又形成了集体土地使用权的进入壁壹垒。虽然法律也为使用集体土地留下了“缈征用”这一途径，但用地者要负担在征地炮过程中发生的高昂费用和繁琐的手续，这侦对一些用地单位造成用地成本过高的问题纭。形成集体土地使用权进入“门槛”过高墅的问题。而且在集体土地征用过程中因土犴地征用范围过宽
6、，及土地补偿、土地安置锨机制的不健全等问题，一些地区时常出现狴损害农民和农村集体经济组织利益的情况憷，并由此引发利益分配上的矛盾，给社会娑带来不安定因素。因此如何在不改变所有权的前提下实现集体土地使用权直接上市流转，让集体土地和国有土地在同一层次班上进入市场，真正让市场的来调节土地的廨供需，显得十分重要。三、我国集体土颌地使用权上市流转的现状及困难1、“椰有市无序”和“有地无市”共存。虽然我憾国现有的土地管理法规对集体土地使用权流转作出许多限制和规定，但集体土地使拘用权的私下交易已是一个不争的事实，而岜导致这一现象的重要原因是现阶段我国集脘体土地使用权交易市场还未发育成熟，缺鲨乏统一规范的交易
7、市场。没有规范的交易市场也就不能对集体土地流转的需求进行拳合理的引导和调控，从而形成一种“有市无序”的现象。与此相对应，一部分用地挣者以及集体土地所有者和使用者对集体土刿地的使用权流转需求强烈，但苦于没有合法的流转市场和科学规范的交易规则而导疆致供需脱节，也即形成了“有地无市”的柿现象。这两种现象共存，说明了我国现阶抗段集体土地使用权流转制度上的一些弊端，它一定程度上已经成为制约我国土地市栉场发育和土地使用制度改革的“瓶颈”。2、集体土地使用权流转主体的多元化和颤流转形式的复杂化。我国新土地管理法莠规定集体土地的权属可以属与村、村内悦两个以上农村集体经济组织所有以及乡镇农民集体所有。这就使得集
8、体土地所有权诰主体显得多元化，而且这一条款对集体土阳地所有权的主体的规定也不够明确。因此蒋与国有土地使用权的流转相比，集体土地鲁的使用权流转主体要复杂的多。另外集体洪土地使用权流转形式也较复杂，按其土地嘻的利用现状可分集体农用地使用权流转、遛集体建设用地使用权流转、集体未利用土颤地使用权流转;按流转对象可分为集体经宦济组织内部成员之间的使用权流转和组织成员与外部成员之间的土地使用权流转等纪。凡此种种都必须按照其内容和对象设立车相应的交易规则进行合法的规范和约束。硝而目前正因为缺乏这些机制而导致土地流与转过程中带来利益分配、权属纠纷等一系列问题。四、当前推动集体土地使用权上市流转的几个举措从目前
9、的实际看来，无论是集体土地的所有者、用地者、还眍是政府的有关管理部门对集体土地上市流萑转的要求是很明确的，也是客观存在的。从市场交易的角度看，市场对集体土地使用权的供给、需求也是客观存在的，因此只要给它确立相关市场准入机制、和交易窠规则并且加以明确的引导，集体土地使用龙权交易市场的发育和完善是必然的。但如吗果作为市场的管理者、引导者缺乏规范的昔市场引导和公正的市场交易规则，这种供需必然会走向隐形交易、私下交易，由此瀹带来许多纠纷和矛盾。所以政府管理部门赈如何加快有关工作的试点，摸索积累经验及时制定出相关的政策和规范，已成为一蜍种迫切的需求。但目前做好这些工作还存昌在一定的问题，这些问题解决的好
10、坏，直秧接关系到能否成功推动集体土地使用权成灞功上市流转。1、进一步明晰土地产权憋制度。当前集体土地产权主体模糊，界定撩不清，乡(镇)、村、组三级集体土地所凿有权体制导致所有权主体多元化且各级土莳地所有权之间的界限并不十分明确，很多帧出现一种有事大家推、有利大家争的局面舀，并由此导致许多纠纷和矛盾，这也制约钳了集体土地使用权上市流转。因此如何进规一步明确集体土地产权主体，界定好各级鳞土地所有者之间的关系，明确集体土地使用权流转过程中土地所有权人、使用权人、以及政府管理者之间的关系，确定好各躁权利主体和义务主体，明确各自的责任和耜义务，为集体土地上市流转创造清爽的产霄权环境。这是做好集体土地使用
11、权上市流转的一个重要前提。2、做好农村集体柁土地地籍信息系统的建立和集体土地地价评估工作。集体土地上市流转无论是转让、租赁、使用权入股、还是其它何种形式绝，它的使用权在流转过程中在某种程度上峁已经成为一种准商品，因此必须明确其属性、特征，要明确界定每一宗地的权属、粞界址、价格等。而要做好这些必须做好相泫关的地籍信息系统工作和地价评估工作，藏而这也是目前农村集体土地管理的薄弱环稻节，做好这项工作也是做好集体土地使用崽权上市流转的基础。3、明确集体建设用地流转收益分配原则。集体建设用地流序转制度之所以为广大学者以及土地管理部雇门所接受和认可，并得到党中央十七届三中全会的认可，其必定符合当前土地利用
12、衷的基本现实。但我们还必须认识到一些制孰度内部的基本原则是决定制度实施成功与娼否及是否顺利的关键。收益分配是农村集掬体建设用地流转的关键，各地有不同做法痃，分配差异性较大。这种现象不仅造成了褫集体建设用地流转试点工作开展的混乱和锎无序，同时也损害了所有者以及农民的利礼益。从理论上说，农村集体建设用地流转蝾收益主要由三部分构成：一是所有者对土箦地的垄断，即垄断地租;二是劳动和资本涝投入所产生的成本地租;三是投资环境所腋产生的级差地租。在土地利用和开发建设芩过程中，土地使用者要另行支付基础设施崃配套费和相关税费，政府的这部分投入已竿有了回报，不宜再直接从集体建设用地流酉转收益中分享。因此，本文认为
13、对于集体建设用地流转中的土地收益，应归相应的集体建设用地的产权人所有，国家可以通怯过税收的方式对收益进行合理的二次分配。对于流转中土地用途改变所产生的土地添收益，政府可以适当参与分成，但应严格穿限制分成比例。4、修改完善当前集体侈建设用地流转的相关法律制度。我国立法法明确规定：法律的效力高于行政法壮规、地方性法规、规章，因而地方政府制厝定的规章不能与法律相抵触。我国现行土地管理法对集体建设用地流转采取了幅限制性规定，基本上禁止了其流转。在法律明确禁止集体建设用地流通的情况下，伊地方政府以规章的形式肯定流通，很显然是不合法的。我们必须充分认识到土地虞管理法禁止集体建设用地流转的条款已滞后于当前土
14、地利用的现实，而党的十七届三中全会通过的中共中央关于推进农仡村改革发展若干重大问题的决定则明确鳌了集体建设用地流转的可行性与必要性。罕因此，当前工作的重点是研究、修改当前与集体建设用地流转制度建立、发展相抵见触的相关法律法规，为集体建设用地流转获制度试点工作的开展以及制度的建立营造良好的法制环境。与此同时，应尽快出台鹪集体建设用地流转试点工作指导意见，明赣确流转的范围、主体以及相关的管理等事箢项，保证试点工作健康有序的开展，以保掩障农民的土地权利，促进集体建设用地市灸场的发育。5、加强土地用途管制与利荇用规划。土地用途管制是为了保护土地资菔源和耕地，国家以管理者身份对土地采取狗保护性措施而行使
15、的一项管理职能。农村芊集体建设用地由于点多面广，土地管理部芬门往往无力顾及，由此造成的多占、乱占逆、占而不用的现象普遍存在。试点地区的珠经验与教训表明，严格控制新增建设用地的总量因市场的开放而骤增是需要解决的首要问题。土地管理部门在搞好产权发证工作的同时，必须加强土地利用规划，发辫挥规划在管理中的基础性作用。在科学规淀划的引导下，配合用途管制制度的实施，伞严格控制农地专用的数量和速度，确保耕煞地保护工作的落实。综上所述，集体建籀设用地上市流转是一个系统工程，如果相关的支撑体系没有建立起来，只会给当前秦的土地市场带来混乱，造成大量耕地流失趴。因此，对试点地区数量进行合理的控制哳，实现量与质的结合，努力完善相关体系毅是当前集体建设用地流转工作的关键。
