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1、中山锦绣商业中心项目全程策划案营销推广方案全程策划案目 录第一部分：市场分析篇第二部分：项目定位及产品建议第三部分：项目功能及业态建议第四部分：目标商户定位及已跟踪客户反馈第五部分：营销策略第六部分：租金定价及财务分析第七部分：营销前期基本物料准备 第一部分：市场分析篇71、中山坦洲社会经济运行状态研判 坦洲镇位于中山市最南端，位于珠江口西岸，扼守珠澳北大门，毗邻港澳,素有“金斗湾”、“小澳门”的美誉。坦洲不仅联结珠海、澳门、香港的黄金通道,而且是珠三角承南启北的城市交通要塞，枢纽中心无可复制。随着西部沿海高速公路、桂城公路二期、太澳高速、广珠西线、港珠澳大桥、广珠铁路的通车后，坦洲到香港只需
2、30分钟，到澳门也不过5分钟的车程，坦洲真正融入15分钟港珠澳都市生活，战略位置不可替代。1.2坦洲镇近年全社会固定资产投资情况?1.1交通地理概况 坦洲外向型经潮头已经涌现，吸引了日、美、法、意、台、港、澳等多个国家和地区的大批客商前来投资，已汇集400多家外资企业落户，并吸引大量的高知人群汇聚，形成浓厚居住生活氛围，坦洲成为房地产投资热点的区域。2、中山坦洲房地产现状及发展锦绣阳光花园南坦路沿线至上冲关口距离珠海最近。道路沿线两侧现以建材市场、大型住宅社区为主，后有大片村民房、工业厂房，往珠海方向以大片农田和鱼塘为主，目前市政配套仍然缺乏。但该片区有三条规划通往珠海前山、南屏的主干道，该片
3、区有望成为坦洲最具升值潜力区域之一。南坦路沿线至壹加壹南坦路是目前从珠海进入坦洲的唯一主干道，从坦洲路口至壹加壹有42路和豪华大巴直通珠海前山、拱北，珠坦交通非常便利。南坦路至壹加壹一带，汇集了金山城、汇翠山庄、中澳新城、洲际新天等大规模楼盘。由于壹加壹超市、传统商业旺街金斗街、坦洲饮食一条街、世纪银星商业中心都在这一带，因此，该板块的商业氛围比较浓厚。现在，南坦路沿线楼盘有海伦堡、洲际新天、中澳新城、名苑花园。新行政中心区板块坦神北路是贯穿新行政中心区的主干道，工商、地税、劳动局、国土管理所、农业局等行政机构已搬迁分布于坦神路两侧。由于是近几年规划建设的新区，该区域有市民活动广场，坦洲新汽车
4、总站、坦洲新医院、坦洲实验中学等市政配套也已投入使用。该片区是坦洲市政规划配套最齐全、规划起点最高的新中心生活区，新型住宅社区林立，以行政办公和居住为主。该板块楼盘有：锦绣阳光花园、中澳美丽花园、汇乔花园、星洲花园、骏逸华庭、皇爵假日广场（目前封盘）等。其中，汇乔花园、星洲花园、骏逸华庭已基本完成开发；锦绣阳光花园则成为该板块正在销售的主要楼盘。大兴路旧镇中心区大兴路是坦洲最早的镇中心商业街，临近安阜工业区，一端连至坦洲最大的金斗湾水乡度假怡乐园，一端连至坦洲理工学校一带。一条商业街，可以找到坦洲镇各大银行网点，各类商业店铺，学校、幼儿园等教育配套。该区域距珠海上冲关口较远，交通不便，商品房开
5、发项目比较少，规模也比较小。随着坦洲的行政中心西移，商业中心北移，各大楼盘及新兴商业带的崛起，此区域已渐渐冷清，似乎成为了坦洲房地产开发的边缘地带。2、中山坦洲房地产现状及发展坦洲镇房地产项目一览表?2、中山坦洲商业现状发展及个案分析2.1中山坦洲商业现状调查（数据来源：2009年3月市场调查结果汇总）30146134102340商家户数200以上100-20060-10030-6010-30经营面积现有坦洲商家经营面积1、30平以下商铺比重较大，150平左右的偏大铺位也占据了很大市场份额；2、商铺基本上都为临街铺，偏重居住商配服务，服务半径小。现有坦洲商家经营年限10114823020468
6、商家户数10年以上5-103-51-21经营年限1、坦洲商业发展至今，有小部分稳定商业已经扎根；2、经过近10年发展，特别是从2003年左右开始有多元化商业发展趋势；3、由于近两年经济不稳定因素的存在，约30%商家存在经营不稳定性。现有坦洲商家租金情况148273235商家户数100以上70-100元50-70元30-50元30元以下租金状况1、租金普遍在50元/月以下，成为本地主导租金标准（三线配套商铺）；2、租金50元/月- 100元/月为今年攀升的租金标准（二线发展型铺位）；3、而老区和新崛起商业区出现100元/ 月以上租金。338401商家户数不知道知道项目知晓度1、项目缺乏宣传，影响
7、力较差。2.1中山坦洲商业现状调查（数据来源：2009年3月市场调查结果汇总）现有坦洲商家对项目的知晓度坦洲商家经营业态情况24118118261051447商家户数其他房屋中介家电家私建材餐饮商品零售士多经营种类1、该区商业仍以居住配套为主；2、缺少大体量高端商业物业；3、以快速消费性产品市场主导；4、多个新建楼盘陆续交付，带动家居市场消费，但多为零星商铺为主。坦洲零售商品商家经营业态情况19553422328商家户数其他书籍音像化妆品精品鞋帽服装商品零售1、经常性/消费性购物占据市场主导；2、文化市场严重缺稀；3、百货类商品缺少。2.1中山坦洲商业现状调查（数据来源：2009年3月市场调查
8、结果汇总）坦洲意向商家经营业态情况2112131411277781828意向客户其他精品卫橱零售五金美容装修医药手机家电餐饮意向经营1、意向商家的经营趋势仍为小区配套商业为主；2、零售类商家偏少。坦洲意向商家要求经营面积情况1731284527商家户数200以上100-20050-10030-5030意向面积1、中小铺位面积偏向30-50集中，大铺型则偏向200左右；2、铺位组合比较分散，有利于灵活招商。2.1中山坦洲商业现状调查（数据来源：2009年3月市场调查结果汇总）坦洲意向商家预期经营形式情况24682意向户数开多家搬迁经营形式坦洲意向商家预期接受售价情况13081376意向客户400
9、0元5000元6000元7000元8000元意向售价1、商家之心理价位主要集中在6000元/平偏上；2、接受该项调查有155位商家。2.1中山坦洲商业现状调查（数据来源：2009年3月市场调查结果汇总）1、直接搬迁客户有利于稳定市场，开分店则相反；2、搬迁客户一般为不满足现状经营，开分店则多希望顾全整个市场份额；3、从图表分析可知目前多数商家，希望在新场以开分店的形式占有更多市场份额；4、有328户商家有“搬迁”和“开分店”的想法。坦洲意向商家预期意向租金情况116111827意向客户200元100元80元70元40元30元以下意向租金（含管理费）1、由于新场，客户对租金预期看低，40元/平以
10、下价格为承受范围；2、商家对租金100元/平以上不看好。坦洲意向商家预期经营进场费情况18511意向客户100020005000进场费1、2000元左右进场费为多数商家认可；2、5000元左右或则更多的话，超出商家接受范围。2.1中山坦洲商业现状调查（数据来源：2009年3月市场调查结果汇总）坦洲意向商家经营关注焦点42270243168关注户数其他购物环境配套交通便捷及停车位商场信誉、服务态度及导购服务关注焦点1、本地商家对改善目前经营环境有比较迫切的希望；2、交通便捷度仍然是商家经营的重要因素；3、总体来看，商家希望通过本项目提升本区商业品质。坦洲意向商家功能建议1752611358715
11、4建议客户环境营造综合体休息场所有娱乐配套纯粹购物功能建议1、综合性商场得票最高，呼声最强；2、对休闲、环境等要求的提高也显得尤为重要；3、娱乐性质有需求但要有选择经营。2.1中山坦洲商业现状调查（数据来源：2009年3月市场调查结果汇总）结 论坦洲商家经营评价1、坦洲商家经营面积普遍比较小（30平-50平），中等偏大铺位（150平-200平）多为近年出现的少量专卖店；2、商铺基本上都为临街铺，偏重居住商配服务，服务半径小；3、坦洲小部分稳定商家基本上为配套型，零售类属近年开始发展；4、经过近10年发展，特别是从2003年左右开始有多元化商业发展趋势，但发展缓慢；5、从租金的敏感反应上不来看出
12、，该区经济并不活跃，租金普遍较低，购买力长期以来较低；6、随着多个大型楼盘业主的入住，零售消费需求上升，开始出现 100元/月以上租金标准，但仍为生活配套为主；7、本区商业发展开始滞后消费需求发展；8、本区学校林立，但文化市场严重缺稀，而新“移民”多为高素质家庭，且家庭结构年轻化。1、各项市政配套和镇区发展速度的缓慢进行，意向商家经营仍以满足小区服务为主；2、商家对经营零售商品持保留意见，未对本区域持发展眼光；3、意向客户对商铺的面积需求变化不大，以目前经营面积为准；4、铺位面积需求大小组合比较分散，有利于灵活招商；5、有328户商家有“搬迁”和“开分店”的想法，本项目还是有很强的吸引力；6、
13、有155位商家对商铺售价提议，且预期价位可作为市场参考价格；7、对于新场而言，租金水平成为商家关注的焦点；8、商家一方面希望提升经营档次、环境等，但却只愿付出很少费用；9、目前项目各项外部因素严重左右商家。启示与思考1、对目前坦洲现有商家可以整合一小部分进场；2、本项目定位目前不宜过高，这样有延长市场培育期的可能；3、试探性颠覆市场，零售商业结合生活配套商业；4、初始租金走低且伴随相应优惠，以低门槛引进商家，但应以短租期为主；5、本区域外来长住人口逐年增多（多为从珠海搬迁于此），建议本案结合珠海特色（或广州特色：因为本项目与广州有渊源），引导消费习惯；6、打造与现有商业完全不一样的新购物体验。
14、2.2中山坦洲商业个案分析中英购物广场SWOT分析S（优势）：位于坦洲老镇区，商圈相对成熟；居住人口稳定，有稳定的客源；同周围商业形成良好的竞争和补给；项目处于十字路口，双面临街，有利于吸引人流。W（劣势）：受镇规划偏移影响，呈没落趋势；项目入口广场小，市政道路狭小，影响发展；工业大道临街面入口形象差且临界宽度小；楼体陈旧；经营商家品质不够。O（机遇）：受本地房地产发展带来巨大潜在消费群T（挑战）：面临优质商业地产项目的竞争和淘汰。服装城包给一个人在做3000方左右7万元包月25左右二层手机、熟食等专区在100元左右。超市是中英自己做的，中英包整个广场租金为14元每方生鲜市场、食品、日用百货、手机城、珠宝玉器、服饰床用等100元左右一层经营商家租金（均）楼层物管费
