2010龙里县县城及城（集）镇基准地价更新技术报告

2010龙里县县城及城（集）镇基准地价更新技术报告〖贵州恒鉴不动产评估有限公司〗 〖2010龙里县基准地价更新技术报告〗2010龙里县县城及城（集）镇基准地价更新技术报告龙里县国土资源局贵州恒鉴不动产评估有限公司二○一一年八月 目 录4前 言 5第一部分 龙里县概况 5一、城市资源状况 6二、城市社会经济发展状况 8三、龙里县招商引资政策 9四、房地产制度与房地产市场状况 9五、城市规划 11第二部分 基准地价测算 11第一节 基准地价评估准备工作 11一、土地估价对象 11（一）龙里县土地定级及乡镇土地分类 11（二）土地级别的分布情况 12（三）乡镇土地类别 12（四）基准地价测算对象与范围 12二、基准地价评估原则 13三、基准地价评估的原理 14四、基准地价评估的思路 14五、基准地价评估依据 15第二节 城区基准地价评估 15一、技术途径 16二、资料收集和整理 16三、土地估价方法 17四、测算过程 22五、测算结果 24第三节 贵州龙里工业园区基准地价测算 24一、贵州龙里工业园区概况 24二、基准地价测算 25第四节 乡镇基准地价测算 25一、各乡镇概况 31二、乡镇基准地价测算 33第五节 全县基准地价汇总 33一、县城土地级别基准地价 33二、贵州龙里工业园区基准地价 34三、乡镇基准地价 34四、基准地价比较 37第三部分 编制区域因素修正系数表和说明表 37一、因素的选择及权重确定 38二、各因素影响地价修正幅度的计算 39三、基准地价修正说明表及系数表 40第四部分 编制基准地价使用说明 40一、关于土地级别范围说明和宗地土地级别确认 40二、针对国家标准《土地利用现状分类》制订适用方案 45三、采用基准地价成果评估宗地地价 48第五部分 主要成果及应用建议 48一、主要成果 48二、成果应用建议 50附表一：龙里县县城基准地价修正表 57附表二：龙里县乡镇基准地价修正表 前 言龙里县现行基准地价是2008年1月公布实施的，其基准日为2007年1月1日。

按照国土资源部“关于整顿和规范土地市场秩序的通知”（国土资发[2001]174号）要求：“各地土地行政主管部门要依照法律规定，建立和及时更新基准地价基准地价原则上每三年更新一次，并根据市场变化，适时进行调整 贵州省城镇基准地价管理暂行办法（贵州省物价局、贵州省国土资源厅黔价房[2006]354号）要求：“基准地价每三年更新一次土地级别因素、基准地价覆盖范围或土地市场价格水平发生重大变化时，基准地价应当及时进行更新因此，为进一步完善土地市场体系，充分发挥地价在调控土地市场中的作用，保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现势性，保证国土部门依法行政，根据《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的要求，以及黔南州国土资源局的安排，龙里县国土资源局委托贵州恒鉴不动产评估有限公司对龙里县进行2010年基准地价更新由于近三年龙里县城的基础设施未发生重大变化，本次基准地价更新，不对土地级别进行调整，只进行县城、工业园区及13个乡镇基准地价进行更新，在基准地价基础上建立了宗地地价修正体系，并编制了基准地价使用说明 2010龙里县县城及城（集）镇基准地价更新技术报告第一部分 龙里县概况一、城市资源状况(一)地理位置龙里县位于贵州省中部，黔南布依族苗族自治州西北，县境在东经106°45′～107°15′，北纬26°10′～26°50′之间，东连贵定县、福泉市，南邻惠水县，西靠省城贵阳市，北与开阳县隔河相望。

龙里县区位优越，交通便利，紧邻省会贵阳，是连接西南、华南、华中、华东的重要交通枢纽，是贵阳东出三湘，南下两广的桥头堡县内有谷脚、醒狮等8个乡镇与贵阳市主城区相连，县城距贵阳市中心28公里，距龙洞堡国际机场20公里，距西南最大的铁路枢纽—贵阳南站27公里，湘黔铁路、黔桂铁路、贵新高等级公路、210国道及正在建设的厦蓉高速公路、贵广高速铁路贯穿县境，新扩能建设的黔桂铁路及贵阳枢纽将与湘黔铁路在龙里接轨，即将开工建设的贵阳轻轨工程也将直达县城，使龙里县逐步形成公路、铁路和航空“三港合一”立体交通网络，交通、区位优势不断凸现二)地形地质条件龙里县地处苗岭山脉的中段，长江流域乌江水系与珠江流域红河水系的支流分水岭地区，属黔中隆起南缘地貌类型复杂多样，山地、丘陵、盆地、河谷相互交错，自然景观百态千姿地势西南高，东北低，中部隆起最高海拔1775米，最低海拔770米，县城海拔1080米三)气候、水文条件龙里属北亚热带季风湿润气候年平均气温 143>.8 ℃ ，最冷月均温 4.6 ℃ ，最热月均温 23.6 ℃ ；降水丰沛，年降水量 1100 毫米左右，多集中在夏季；热量充足，年日照时数1160 小时左右，无霜期 283 天。

气候温和舒适，阳光充沛，冬无严寒、夏无酷暑，是龙里气候的主要特征县内有河流、溪涧 102 条，大多自西向东流入贵定县境，主要有北缘的清水江、南明河，中部的三元河，南部的湾滩河河流年径流总量在 8. 5 亿立方米左右 (四)矿产资源及旅游资源（1）矿产资源龙里县矿产资源丰富，植物茂盛，已探明的主要矿产资源有原煤、硫铁、重晶石、石灰石等，地质储量原煤21195万吨硫铁13723万吨、重晶石15250万吨、石灰石遍布全县2）旅游资源龙里县有巫山岩画、金龙谷、高山草原、天然氧吧龙架山森林公园、省级风景名胜区——猴子沟等丰富的旅游资源二、城市社会经济发展状况 (一)行政区划根据《黔南史约》记载，清康熙十一年署龙里县，隶属贵阳花溪专署，1957年至今隶属黔南布依族苗族自治州现辖6个建制镇，8个乡，10个居民委员会，159个村民委员会 (二)现状人口情况2008年底，全县常住总人口216008人，人口出生率9.66‰，死亡率5.91‰，人口自然增长率3.76‰，龙里县是一个多民族居住的县，县内世居民族有汉族、布依族和苗族2008年底少数民族人口85182人，占全县总人口的39.43%2009年底，全县常住总人口达到19.51万人。

(三)社会经济状况2008年，全县实现国内生产总值229768万元（当年价），按可比价格计算，第一产业完成31988万元，比上年增加7.4％，第二产业完成153273万元，比上年增加10％，第三产业完成44507万元，比上年增加9.4％，人均生产总值11819元，比上年增加9.17％固定资产投资完成122555万元，比上年增加26.06％，财政收入完成24595万元，工农业总产值390154.1万元，金融机构存款余额127339万元2009年，全县实现国内生产总值248142万元，比上年增加14.7%，其中第一产业完成31988万元，第二产业完成168154万元，第三产业完成53556万元，人均生产总值12719元，固定资产投资完成70073万元（其中基本建设投资18026万元，更新改造投资38105万元，房地产投资13942万元），农民人均纯收入3352万元，社会消费品零售总额38933万元四)基础设施建设水利建设:2001年来，全县建成蓄引提各类水利工程192处，总库容1638万立方米（其中：兴利库容1400.2万立方米），引水流量5.398m3/s，装机2395.5kw，有效灌溉面积达9.984万亩，至2002年累计解决了12万多人的农村人口饮水困难，为我县的农业灌溉，人民生活用水和经济发展做出了积极贡献。

水土保持: 经调查，全县水土流失面积505.83平方公里80年代中期，全县对蒙铺河小流域进行了水土保持综合治理，取得了显著成绩，为后来大面积的小流域治理起到了抓点带面的良好示范作用近年来，全县又抓住长江防护林项目、生态环境治理工程建设的契机，大力植树造林，封山育林；开展小流域综合治理，结合中低产田改造，兴建坡改梯工程，使全县水土流失治理面积达到196.3平方公里，占全县水土流失面积的38.8%电力建设:500KV输变电工程是贵州电网2009年的重点工程之一，投资2.7亿元，跨越贵阳市乌当和黔南龙里，全长20多公里，标志着输变电工程将推动当地经济发展进入一个新的阶段；500KV输变电工程以创新领先，工程质量精品，电网运行有保障，科学发展为目的，树立安全第一，防范为主的思想，为该工程建设方向定好位，改善及提高了龙里县醒狮镇的城市形象，为更好地服务地区经济发展、服务人民生活起到积极的推动性作用交通建设: 龙里位于黔中腹地，紧邻贵阳市，县内谷脚镇、醒狮镇、水场乡等8个乡镇与贵阳市接壤，县城距省会贵阳市区仅28公里，距龙洞堡国际机场仅20公里，是连接西南、华南、华中的重要交通枢纽，是贵阳东出三湘，南下两广的桥头堡。

湘黔铁路、黔桂铁路、贵新高等级公路、210国道及正在建设的夏蓉高速公路、贵广快速铁路贯穿县境，新扩能建设的黔桂铁路及贵阳枢纽将与湘黔铁路在龙里接轨，即将开工建设的贵阳轻轨工程也将直达县城，形成省内独具一格的立体交通网络为了将千载难逢的机遇转化为加快发展的动力，2008年龙里县共争取国家投资项目45个，争取资金6136.65万元，全年推进实施贯城河治理、县城污水处理项目等城市基础设施建设，实施乡村通达工程、通乡公路油化硬化工程和乡镇客运站及渡口建设等重点项目和为民办实事项目，总投资达34亿元使城市容量和质量得到提升，改善了城镇服务功能和人居环境此外，抓住扩大内需的机遇，争取到第四季度新增投资项目25个，补助资金2665.93万元，对县域经济发展起到积极的推动作用2009年，龙里县自加压力，再次融资继续以城镇建设和开发、道路交通、水利和旅游基础设施建设为重点，加快县城区路网、贯城河治理工程、县城污水处理，农村公路通达工程，水库、供水和人饮工程，贵阳半小时车程游憩带餐饮文化、体育运动、康体休闲度假服务业软硬件等项目建设，推进城镇化进程三、龙里县招商引资政策为进一步改善投资环境，扩大对外开放，鼓励投资者进入龙里县投资兴业，加快产业聚集，根据国家、省、州有关法律、法规和政策的规定，结合区域实际，制定了招商引资相关优惠政策。

其中，水利、能源、交通、环境保护、生态建设、市政等基础设施建设项目、公益性事业项目以及国家、省、州认定的高新技术项目用地在支付征地成本后，可按行政划拨方式提供建设用地，生产经营用地采取招、拍、挂方式取得；利用“四荒”地发展农、林、牧、水产养殖产业和进行生态建设的，以租赁或承包的方式提供项目用地，经批准可在所租地内修建临时性管理用房；部分区域用于从事商业、旅游、娱乐等其它经营活动的，经营区域以招、拍、挂方式取得土地使用权；投资生产性工业项目，按《工业项目建设用地控制指标（试行）》核定用地规模，以出让方式提供项目建设用地根据项目投资规模和投产达效情况，由县财政根据项目所缴出让金扣除上缴部分所得按下列比例给予补助，用于企业基础设施建设和扩大再生产对固定资产投资 1000至3000 万元（含 3000 万元）的项目，按 30% 给予项目补助；对固定资产投资 3001 至 5000 万元（含 5000 万元）的项目，按 40% 给予项目补助；对固定资产投。