房地产法_03土地法.

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1、 第三章土地管理法 教学目的： 掌握所有权的概念、特征与确 认集体土地所有权、国有土地所有权、土 地征用及补偿、土地权属争议的处理 教学重点：集体土地所有权、国有土地所 有权、土地征用及补偿 教学难点：集体所有教学 课时：4 教学方法：案例教学课堂讨论法 第一节土地管理法概述 一、土地、土地管理及相关的概念 (一)土地的概念 1、广义：指包括土地、森林、水、矿藏以及阳光、 空气的一切自然资料 2、狭义的土地：陆地表层 3、联合国粮农组织：土地是地球表面上由土壤、岩 石、气候、水文、地貌、植被等组成的自然综合 体，它包括人类过去和现在的活动结果。 思考：界定土地有何法律意义？ 土地包不包括矿藏、

2、水流、地上建筑物？ 德国与瑞士：建筑物为土地的构成部分。 日本与台湾认为土地与房产独立。 我国：土地包括陆地及地上、地下空间。 不包括矿藏、水流、海域。确定“地随房走， 房随地走”的原则，但是未分主次关系。 （二）土地管理 土地管理是国家为维护土地制度，调整土地 关系、合理组织土地利用所采取的行政、 经济、法律和技术的综合措施 。 二、土地管理法及立法现状 1、土地管理法 (1986) 2、土地管理法实施条例 3、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 4、划拨土地使用权管理暂行办法 5、确定土地所有权和使用权的若干规定 6、土地登记规则 7、土地权属争议调查处理办法 8、协议出让国有土地使用权

3、规定 9、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 10、建设用地预审管理办法 第二节土地的所有权和使用权 一、土地所有权的概念 1、土地所有权：土地所有者依法对其所有的 土地行使的占有使用、收益与处分的权利 。 2、土地所有权的范围 罗马法：“上穷天空，下究地心”的原则 法国、德国、日本：土地所有权包括地上空 间权和地下空间权。 3、土地空间权：指对于地上和地下的空间依 法进行利用的权利 二、我国土地所有权的特征 土地的二元所有制 威廉皮特 ：“即使是最穷的人，在他的小屋 里也敢于对抗国王的权威。屋子可能很破 旧，屋顶可 能摇摇欲坠；风可以吹进这所 房子，雨可以打进这所房子，但是国王不 能踏进这所

4、房子，他的千军万马也不敢跨 过这间破房子的门槛。” 提问：对土地所有权有无限制？ 三、国家土地所有权 （一）法律依据：1982宪法、土地管理法、物权法 （二）国有土地范围 见书 1、如何理解土地管理法中的城市及城市市区? 2、 城中村现象 3、镇的土地所有权归谁所有？ （三）所有权主体及代表者 （四）国家土地所有权的取得 （五）所有权的确认 凡未被确认为集体所有的土地均属于国有 四、集体土地所有权 （一）概念 农村集体经济组织依法占有、使用、收益和处分自 己土地的权利。 关键点：如何理解集体所有？ 观点一：集体所有是指高度抽象的集体所有形态； 缺点：难以激励成员的责任感 观点二：集体所有是总有

5、，强调集体所有权与成员 权的不可分，强调所有权必须体现成员的意志和 利益。 观点三：集体所有是集体成员共有。 宪法规定的“属于集体所有.” 物权法第五十九条 “农民集体所有的不动产和动产， 属于本集体成员集体所有。 （二）农村土地制度历史沿革 1、1949至1953年) ：封建土地所有制农民 土地私有制 2、1953至1957年 ：合作化运动,农民土地私 有制 集体所有 3、1958年至1978年 ：人民公社化运动集体所 有三级集体所有即人民公社、生产大队、 农村生产小队三级所有 4：1979至今：土地集体所有、家庭承包经营 、长期稳定承包权、鼓励合法流转 5：“新土改” （三）客体范围 问题

6、：区分国有土地和集体土地意义何在？ （四）主体类型 1、村农民集体 2、村内农村集体经济组织集体（村民小组） 3、乡镇农民集体 庞德：“特定的地理环境、风俗习惯、经济和 历史条件要求司法必须因地制宜、适时调 整。” （五）集体土地所有权行使 所有权主体所有权行使主体 村农民集体村民委员会 村民小组集体村民小组集体 乡镇农 民集体所有乡镇农 民集体经 济组织 对集体所有权主体论点 （1）宪法、土地管理法、农业法、 村民委员会组织法涉及集体土地所有权的相关 规定含糊不清、相互矛盾或严重背离社会现 （2）乡（镇）人民政府是基层政权组织，很难代表 “农民集体”的经济利益来行使所有权，甚至为了 自身的政

7、府职能和目标侵害农民集体的利益 （3）大多数地区农村集体经济组织已经解体或者名 存实亡，农民缺乏行使集体所有权的组织形式和 程序。 （4）集体土地所有权具体归属不明晰，主体虚拟、 缺失，引发其被国有土地所有权、行政管理权、 集体土地使用权侵蚀等现象 对集体土地所有权改革的探讨 1、集体土地国有化； 2、是农村土地私有化 3、是实行农村土地国家、集体和农户三级所 有或集体与农户私人所有并存； 4、保持农村土地集体所有前提下，实行土地 制度改革。在承包经营权方面，有学者主 张用永佃权取代之， 也有人主张用益权制 度。 还有观点主张采用农用权 或者耕作权 的概念。其他还包括抵押制度的完善及地 上权、

8、地役权制度的建立等等。 六、土地权属争议 注意：由人民政府处理，是诉讼的前置程序 1931年某县清真寺将寺产临街土地租赁给私人作 生意，苏某在租赁土地上建房8间，后以200大洋 的价格将其卖给王某，由王某定期向清真寺交租 地粮，每年200斤小麦。82年，沙某系王某儿媳 ，因继承取得其中的3间房屋，与清真寺就土地权 属问题发生争议。该县政府将有争议的三间房屋 的土地确定为清真寺信教群众集体所有，归清真 寺使用。 问：此裁定是否正确？ 益阳时代广场土地征收案 1993年朝阳开发区管委会同意陈某使用大海塘村六 组的土地，陈与村六组签订征地协议，使用 该组集体土地0.5亩建住宅。 2005年10月11

9、日，市国土局征收大海塘村20.385亩 的集体土地，出让给某公司。2008年3月26日， 某公司领取国有土地使用权证书， 2008年5月26日，市国土局发出征地拆迁公告和拆 迁通知，陈的房屋建设项目的用地红线范围内， 2008年8月12日，国土局向陈发出征地补偿公告， 告知其征地补偿标准、数额等。陈不服起诉。 争议焦点：土地是国有还是集体所有 法院认为： 1、朝阳开发区管委会不是集体土地征用审批的有权机关， 故该发出的通知单不能作为讼争土地所有权性质为国有土 地的依据。 2、虽陈某与大海塘村六组签订了征地协议，并支付了征地 款，但该征地行为是一种调整用地的行为，付款的性质是 向本集体经济组织以

10、外的集体土地所有权人支付的土地使 用补偿款，而不是国有土地使用权出让金。 3、其所建房屋所在地的大海塘村村民亦无充分证据证明已 全部“农转非”，在陈某既未办理国有土地使用权登记，未 缴纳国有土地使用权出让金，亦未取得国有土地上房屋产 权证的情况下，其房屋占有的土地是集体土地。 判决 时代广场项目，是益阳城市规划和土地利用规划所 确定的建设项目。该项目的实施，是增强益阳城 市功能、加快益阳经济和社会事业发展的需要。 因此，为实施该项目，市政府批准征用人陈某房 屋所占用土地，并依法出让给某公司，这既符合 法定程序，亦符合法定的征地目的。上诉人陈某 上诉称时代广场建设项目不属公益事业建设，征 地审批

11、程序不合法的理由亦不能成立，本院不予 采信。虽被上诉人的征地、补偿安置方案超过了 规定的公告时间，但此程序上的瑕疵并未构成对 上诉人实体权益的损害。 五、土地使用权 （一）概念 是土地所有权或其以外的土地使用者依法对 国家或者集体所有的土地享有的占有使用 、收益和处分的权利。 （二）国有土地使用权的取得 1、出让 2、划拨 3、转让 4、出租 （三）集体土地使用权的取得 1、承包、 2、转让 3、继承 中国社科院发布的城市蓝皮书：截至 2007年上半年，“小产权房”已达66亿平方 米，占现存全国实有城镇房屋建筑面积330 亿平方米的20%以上， 讨论：分析小产权关系中的利益主体及小产 权房的利

12、与弊。 第三节土地的利用与保护 一、相关制度 1、土地用途管制度 2、土地监察制度 3、土地调查制度 4、土地统计制度 2000年-2009年10年内，房地产企业共购置 近33亿平方米土地，而完成土地开发面积 仅21亿平方米 5、土地利用状况动态监测制度 二、土地利用总体规划 （一）概念 （二）五级层次体系 全国规划、省级规划和地(市)级规划中的土地 利用总体规划总体上属于战略性规划， 地(市)级规划中的中心城区规划和县级规划属 于管理型规划， 乡(镇)级规划属于实施性规划。它们是预审建 设项目用地、审批农用地和土地征用、审 查土地整理复垦开发项目、划定基本农田 的依据。 （三）土地利用总体规

13、划的审批 1、三级审批，一般由省级人民政府批准 2、乡镇规划可由设区的市、自治州人民政府 批准 3、省、自治区、直辖市的，国务院批准 4、省、自治区政府所在地的市、 人口在一 百万以上的城市以及国务院指定的城市的 土地利用总体规划，由国务院批准。 违反土地利用总体规划案例 2003年到2006年，郑州市政府及有关部门违 反土地利用总体规划和城市总体规划、违法 批准征收集体土地14877亩，用于高校园区 建设。2005年国土资源部进行调查，并报经 国务院同意，要求郑州市纠正土地违法行为 。郑州市不但不进行整改，还公然扩大违法 征占土地。 处理：对河南省人民政府予以通报批评，责 成其向国务院作出深

14、刻检查，河南省委常委 、政法委书记李新民（原任河南省副省长） 和河南省委常委、郑州市委书记王文超（原 任郑州市市长）党内严重警告处分。 三、耕地保护 （一）耕地概念 耕地是指种植农作物的土地，包括熟地、 新开发复垦整理地、休闲地、轮歇地、草 田轮作地；以种植农作物为主，间有零星 果树，桑树或其他树木的土地；平均每年 能保证收获一季的已垦滩地和海涂。耕地 中还包括南方宽1.0米，北方宽2.0米的沟 、渠、路和田埂。包括灌溉水田、望天田 、水浇地、旱地、菜地。 （二）耕地保护制度 1、总量动态平衡制度 湖南省十一五规划：至2010年耕地保有量为377.20 万公顷，其中基本农田保护面积保持在336

15、万公 顷。 益阳410.4万亩耕地保有量、344.6万亩基本 农田 2、耕地占补平衡制度 湖南省耕地开垦费标准： （1）经批准占用基本农田的，为被占地前三年平均 年产值的十至十二倍；其中占用菜地的，为邻近 水田前三年平均年产值的十至十二倍； （2）经批准占用基本农田以外的其他耕地的，为被 占地前三年平均年产值的六至十倍。 3、耕地保护目标责任制 4、农用地转用审批制度 （ 1）直辖市、省和自治区人民政府所在地城市、 人口在100万以上的城市，以及国务院指定的其 他城市的城市建设用地统一开发的，涉及农用地 转为建设用地的，由国务院批准。 （2）乡（镇）土地利用总体规划确定的村庄、集镇 建设用地规

16、模范围内的农民宅基地、乡镇企业、 乡村公共设施和公益事业建设占地涉及农用地转 为建设用地的，由省级人民政府，或省级人民政 府授权设区的市、自治州批准。 （3）其他，省政府批准 批准是由谁申报？ 5、土地开发整理复垦制度 益阳市征地的有关税费 1、新增建设用地有偿使用费：益阳市（含资阳、赫山区）9等标准，34 元/m2 安化县、桃江县、南县、大通湖区12等标准，10元/m2；沅江市11等标 准12元/m 2、出让金：按基准地价计算工业用地不低于25%其他用地不低于40% 3、耕地占用税：益阳市（含资阳、赫山区）专业菜地10元/m2其他农用 地（林园、园地、鱼塘、菜地、藕池等）7元/m2村民建房用地减半征 收 另：南县专业菜地和精养鱼池10元/m2，其他用地5元/m2；沅江市一、 二、三类地分别为6元/m2、5元/m2、4元/m2；安化县一、二、三类 地分别为10元/m2、5元/m2；桃江县为8元/m2 4、水土保持费：按生产建设占用面积1.5元/m2土地租金、土地收益金以 年为单位收取，按基准地价的2% 5、契税：土地