南京市住宅工程质量分户验收综述

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1、南京市住宅工程质量 分户验收管理办法 （试行） 文件出台背景 1、质量问题的客观存在 2、需求矛盾 3、验收规范和交房的矛盾 4、投诉处理机制不健全 文件主要内容 定义 住宅工程质量分户验收，是指在施工单位提交竣工报告后， 单位工程竣工验收前，按照国家工程质量验收规范对住宅工 程的每一户及单位工程公共部位按本办法第五条内容进行的 专门验收。 住宅工程分户验收内容： （一）楼地面、墙面和天棚面层质量； （二）门窗安装质量； （三）栏杆安装质量； （四）防水工程质量； （五）室内空间尺寸； （六）给排水系统安装质量； （七）室内电气工程安装质量； （八）国家和省有关规定、标准中要求分户检查的内容。

2、 验收人员 建设单位的项目负责人必须组织 验收，监理单位的总监、专业监理工程师和 施工单位的质量负责人、项目经理、施工员 、质量员等参加验收。 验收程序 1、 建设单位组织人员并进行分工。 2、 对每一户进行检查验收。 3、 填写分户验收记录。 4、 形成分户验收合格标识。 5、 对公共部位进行验收。 6、 待单位工程所含的所有户数及分户所含的公共 部位验收合格后，填写分户验收汇总表。 7、竣工验收小组抽取一定的数量进行复核。 验收实施日期 本办法自二六年六月一日起试行 。 主要条款说明 管线走向、尺寸测量标识 分户验收前，应在建筑物 上标识好暗埋水、电管线的走向和室内空间尺寸测 量的控制点、

3、线（精装修房可附图标识）。线：主要指 开间材料基准线 分户验收合格标识 分户验收应逐户、逐间检查，做 好记录。分户验收合格的，应及时完善“住宅工程质 量分户验收记录”含（公用部分）的签字手续，并将 有验收人员签名的分户验收合格标识置于户内醒目 位置；分户验收不合格的，整改符合要求后重新组 织验收。 单位工程铭牌：建设单位应在每个单位住宅工 程的明显部位镶刻包含工程名称、开竣工时间 以及工程建设有关单位名称的铭牌。 竣工验收通知：分户验收全部合格后（完成附 录29），竣工验收七个工作日前，建设单位 将单位工程竣工验收通知书 和住宅工程 质量分户验收汇总表等（含工程建设中严重质量 问题（质量事故）

4、一览表、 涉及结构安全和使用功能设 计变更情况一览表）报送相应的质量监督机构。 竣工验收复核：住宅工程竣工验收时，验收组 抽查一定的户数对分户验收工作进行检查和复 核，质量监督机构对验收过程进行监督。 终止验收：住宅工程竣工验收复核发现验收条 件不符合相关规定、分户验收记录内容不真实 或存在影响主要使用功能的严重质量问题时， 应终止验收、责令改正，符合要求后重新组织 验收。 罚则：分户验收中弄虚作假、降低标准，将不 合格工程按合格工程验收的，对责任单位和责 任人给予不良行为记录，情节严重的按照有关 法律法规对责任单位进行行政处罚。 交付：住宅工程质量分户验收记录应作为 住宅工程质量保证书的附件

5、，在房屋交付 时一同交给住户。 附录2住宅工程质量分户验收记录 （室内） 附件3 住宅工程质量分户验收记录 （公共部位） 附录4 住宅工程分户验收汇总表 附件5 住宅工程质量分户验收标识牌 附件6 工程铭牌 附件8 工程建设中严重质量问题 （质量事故）一览表 附件9 涉及结构安全和主要使用功能 设计变更一览表 住宅工程质量分户验收 内容及要求 一、室内 二、公共部位 一、室内 验收项 目 验收内容 检查方法 验收标准 参照 标准 备注 1、 楼地面 墙面 天棚 面层 楼地面 空鼓、 裂缝、 起砂 小锤轻击 和观察检 查，可击 范围内轻 击点间距 不得超过 40 cm。 空鼓面积不 超过400c

6、m2； 不得出现裂 缝和起砂。 GB50209- 2002 5.3.4、5.3.6 墙面、天 棚空鼓、 裂缝、脱 层、爆灰 无空鼓、脱 层；距检查 面1m处正视 无裂缝和爆 灰 。 GB50210- 2001 4.3.5 GB50204- 2002 8.2.1 2、门 窗 安 装 窗台高度 钢尺检查 ，每个窗 台不少于一处。 窗台或落地窗防护 栏杆高度不低于 900mm且不得有负 偏差。 GB50352-2005 6.10.3 GB50096-1999 3.9.1 外窗渗漏 外窗人工淋水后检 查，每三至四层 （有挑檐的每层） 设置一个横向淋水 带，淋水试验时间 不少于1小时 外窗及周边无渗漏

7、建筑法第 六十条 门窗开 启 开启和关闭检查 , 手扳检查 开启灵活、关闭严 密；分户门 等不松 动、不晃动 GB50210- 2001 5.3.4 GB50210- 2001 5.1.11 安全玻璃 认证标 识 观察检查 安全认证 标识 应使用安全玻璃的 不得使用非安全玻 璃，玻璃上有安全 认证标识 （标识 不 得隐蔽） 发改运行（ 2003） 2116号第 六条 3、栏 杆 安 装 栏杆高度 钢尺测量，每片栏 杆不少于一处。 低层、多层净 高不应 低于1.05m，中高层、 高层净 高不应低于 1.10 m，不得有负偏 差。 GB50210- 2001 12.5.6 竖杆间距 净距尺寸不应大

8、于 0.11m，正偏差不大于 3mm。 GB50210- 2001 12.5.9 防攀爬 措施 观察检查 。 有水平杆件的栏杆或 花式栏杆应设 防攀爬 措施（金属密网、安 全玻璃等）。 GB50352- 2005 6.6.3 护栏 玻璃 观察检查 3C安全标识 ， 游标卡尺测量。 必须使用钢化玻璃或 钢化夹层 玻璃，厚度 不应小于12mm，当临 空高度超过5m时，必 须采用钢化夹层 玻璃 。 GB50210- 2001 12.5.7 4、 防 水 工 程 屋面渗漏 平屋面分块蓄水，蓄 水时间不少于24小 时，天沟、管道根部 蓄水深度不得小于 20mm；坡屋面淋水试 验不少于2小时。 屋面无渗漏

9、 、无积水 GB50210- 2001 12.5.6 卫生间等 有防水要 求的地面 渗漏 蓄水24小时后放水， 最小蓄水深度不得小 于20mm。 无渗漏、排 水顺畅。 GB50210- 2001 12.5.9 外墙渗漏 外窗人工淋水试验一 小时后检查。 墙面无渗漏 、滴水线无 爬水 。 GB50352- 2005 6.6.3 5、室 内 空 间 尺 寸 室 内 净 高 1. 在分户验收记录 所附的套型图上标 房间编号； 2.每个房间净高抽 测五点，开间、进 深尺寸各抽测两处 ，测点位置详见附 图； 3.偏差为实测值 与 推算值（设计确认 ）之差；极差 为实测值 中最大值 与最小值之差； 4.使

10、用“激光测距仪 ”进行检测。 （不规则房间不测开间 ，卫生间等找坡房间 原则上不计算极差） 最大负偏差不 超过20mm，极 差不超过20mm。 DGJ32/ J 16-2005 6.3.2 室 内 净 开 间 极差不超过 20mm，且不超 过垂直长度尺 寸0.5%。 6、 给 排 水 系统 安装 管道渗漏观察检查 给水管管道、水 嘴、阀门 等无渗 漏；排水管通水 后无渗漏。 GB50242 2002 4.2.2、5.2.1 管道坡向观察检查顺直、无倒坡。 GB50242 2002 5.2.3 地漏水封高度 试水观察 检查 、尺 量检查 地漏水封高度不得 小于50mm。 GB50242 2002

11、 7.2.1 阻火圈 （防火套管） 设置 观察检查 高层建筑明设排水 塑料管道是否设置 阻火 （防护套管）。 GB50242 2002 5.2.4 7、室 内 电 气 工 程 安 装 插座 相位、 接地 使用“漏电保护 相位检测 器”逐 个检查 “漏电保护相位检测 器” 无接错显 示 GB50303 2002 22.1.2、 3.1.7 电源控制 回路编号 及标识 、 触电保 护 灵敏度 观察和开、关 触电保护器检 查 接线照明配电箱（盘 ）内接线整齐，回 路编号齐全，标识 正确；触电保护灵 敏。 GB50303 2002 6.1.9、 6.2.8 8、 其 它 烟道设 置及附 件 观察检查

12、止回阀、防火 门按规定安装 表面无裂纹； 屋面烟道（包 括管道透气 孔）高度应超 过平台跃层外 开门窗的上口 。 苏建科 2004 143 号文 二、公共部位 1、 外 墙 窗角斜 裂缝， 墙面裂 缝 在距外墙两 米范围内平 视或仰视检 查。 墙面及窗角无 可见裂缝。 建筑法 第六十条 2、楼 （电 ） 梯 、 通 道 楼梯踏步 梯段及平台 净宽 ， 楼梯 踏步高差 钢尺 或 激光 测距仪 测量 检查 1. 相邻踏步高差不得超过 10mm。； 2. 2.楼梯从扶手中心或墙面 测量的净宽 不小于1.1m（ 六层及以下，一边设 有栏 杆的不小于1.0m）； 3.楼梯平台净宽 不小于1.2m 。 G

13、B50209-2002 5.3.8 GB50096-1999 4.1.3 GB50352-2005 6.7.3 GB50368-2005 5.2.3 电梯候梯厅 深度， 电梯门净宽 1. 电梯候梯厅深度不得小于 1.5m； 2、电梯门净宽 不得小于 80cm。 GB50096-1999 4.1.9 JGJ50-2001 7.4.1 高层首层 疏散外门 及通道的 宽度 疏散门应 外开，其净宽 不应 小于1.1m；通道宽度不应小 于1.2m。 GB50045-95 6.1.9 公用走道 净高 钢尺 测量或 激光测 距仪测量 和 观察 检查 走道等有人员正常活动的净 高度不小于2.0m。 GB503

14、68-2005 5.2.1 3、地 下 室 通道净高 钢尺或激光测 距仪测 量检 查 通道的净高度 不小于2.0m GB50368- 2005 5.4.2 墙面及天棚 渗漏，裂缝 观察检查 地下室无渗漏、 无裂缝 GB50208- 2002 4.1.9 地面裂缝、 起砂 观察检查 不得出现裂缝 和起砂。 GB50209- 2002 5.3.6 外窗淋水示意图 外窗淋水示意图 淋水要求 1、 引水管从被淋水层次上一层户内外窗 引出，并做有效固定和保证淋水管不变 形； 2、 淋水管管径1520 mm，距窗面表面 100 mm，喷水孔成直线均匀分布，喷 水方向与水平方向角度30，孔径3 4mm，孔间

15、距100150 mm，水量为自 来水正常水压下最大量； 3、 淋水1个小时后拆除至下一个淋水层 ，并观察记录该淋水带范围内外窗及窗 周渗漏情况。 竣工验收抽查 1、分户验收前完善工程建设中严重质量问题（质量事故）一 览表、住宅交付主要材料、使用功能设计变更情况一览表 ，并针对工程实际予以核实签字。 2、分户验收前应准备好相关的检测仪器如激光测距仪、小锤 、钢尺和漏电保护相位检测器等并保证准确和正常工作，验收 时应认真、详细、及时记录，当工程设计参数高于上表中“验 收标准”时，按设计参数进行验收。 3、竣工验收时，验收组对分户验收记录予以复核，现场对被抽 到分户重新差一遍，抽查住宅室内房间不少于

16、10%、不少于5间 （且不少于2户），同时检查该户所对应的楼（电）梯、通道 ；外墙抽查两边单元中的一个；地下室抽查一个检查单元； 4、竣工验收提前24小时应对屋面天沟、管道根部和室内有防水 要求的房间进行蓄水，外窗淋水抽查不少于1个横向淋水带， 提前1小时淋水；验收时放水并对卫生间等蓄水房间进行尺寸 测量。 5、竣工验收复核结果与分户验收记录不一致，目测观察有明显 差异或实测误差在5 mm以上的，经质监 部门确认属实的，可 判定分户验收记录不真实； 几点说明 1、测距仪使用前应统一校核，使用时检查开 间尺寸；每个方向应将光源对准并穿过净高测 量控制点；测点应根据图样编号在地面注明。 2、不合格处理：对于竣工验收时发现分户验户验 收记录记录 不真实时实时 ，监监督部门门责令现场重新进 行复查整改，相当于分户验收重新进行（建设 单位视情况决定复查比例），二次报验时间必 须预留出复验时间。如二次复查（随机再