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1、 碧水华庭 营销推广方案 1、 项目数据分析（1） 项目住宅建筑面积约25409，共计住宅216套（2） 项目共计8栋，每栋6层（3） 暂定户型面积95-130 项目属多层住宅，在华容属中小型楼盘，推广过程中以改善型自住为主，在户型设计上推广理念为适宜居家型住宅。2、 项目地理环境分析（1） 项目地处华容县城老城区原薄荷厂内，周边商业云集，生活配套较完善。（2） 交通便利，各方面条件成熟。（3） 项目周边私房、老式建筑密布，整体布局陈旧，但人口密度相对较高。项目作为此区域内唯一的新型建筑群，各方面优势尤为突出。 项目处在居民区内，周边的环境成熟且陈旧，推广过程中的客户群体主要为习惯了老城区生活
2、环境的人群。3、 营销推广策略（1） 人员编制及待遇1、 营销经理1名。掌控全面工作，其中包括团队的建设与管理、市场行情的调研分析、行销路线确定、销售工作的把控、客户资源统计与输入记录、销售台账的建立与财务的衔接，楼盘销控、行销市调报告的登记与统计、客户资源的划分、信息的收集及反馈，广告的投放、合同文本及定金认购协议拟定、团队培训、其他日常工作的函接等。2、 置业顾问暂定4人（全职)，负责来电，来访的客户接待、洽谈、有关合同文本的签订备案、按揭资料的收集,户外宣传单的发放。底薪1000元/月，绩效工资为个人销售额的3，发放方式为按月发上月个人到帐金额的3。3、 财务及按揭办理人员1人，负责定金
3、及房款的收取、银行按揭的办理、合同的抵押及两证的办理与发放。（二）营销推广节奏安排1、目前为营销前期工作准备，人事职责安排，广告推广计划预定（包括宣传主题，话术，文案的编写），宣传物料的设计与准备，各项资料的准备和函接，市场调研摸底等。2、待客户统计到达200户后，开始收取诚意金，以便相对锁定客户资源。待诚意金客户收集到一定的时候开始确定销售价格及优惠方案。3、等预售许可证下来后，开始签定合同，同时推出定金协议并收取定金（不可退），约定签定合同和支付首付房款时间，以便真正锁定客户。4、开盘时间根据客户累积情况决定，主要为尾盘的销售起推动作用，实现项目全部销售。（三）广告投放方案及价格预算就本项
4、目而言，主要以主干道户外广告牌为主，其它辅以短信平台、户外宣传单发放及横幅夹报宣传。1、户外广告牌：选定市中心华容宾馆附近、二大桥、邮政局楼顶等显眼信息量大的地方，报价为400元/*年，预计投入6万左右。2、营销中心宣传物料：纸杯:0.3元/个*10000个，3000元手提纸袋：500个*4元/个，2000元DM单：正度4开230克铜版纸，0.8元/张*10000张，8000元销控图：2张*40元/张，80元名片：10元/盒*5人*2盒，100元置业计划书：200克A4亚粉纸，0.6元/张*1000*5,3000元工装：约300元/人*4,1200元3、 辅助宣传媒介：首选信息量传播广价格低廉
5、的华容地区短信群发，0.03元/条*10万条/期，3000元；华容邮政广告3000元/期;信函式宣传单2元/份，其他宣传途径包括围挡广告、指示牌、横幅、车身广告等。4、 广告物料设计费约2000元投放计划，除营销中心宣传物料为必须外，现阶段主要是选择户外1-2块广告牌，辅以薄荷巷围挡广告、水乡街指示牌、营销人员人口密集区域的行销和每月至少2次的短信群发。开盘阶段可以考虑做夹报、横幅、车身广告或是明信片抽奖等。（4） 价格策略 项目在布局及户型设计上均比较合理，现面临的最大难点就是销售价格的定位。这需要扎实的市场研究及有效的营销策略。通过对华容县城在售6大楼盘：香溢华城、金谷花园、华府、绿景花园
6、里、金港湾锦绣城、万丽花园的市场调研与价格摸底，可知：华容城内电梯房起价为1800元/,多层住宅现房起价为1520元/,从位置、周边环境、小区规模、购买时房屋建设程度等方面综合考虑，碧水华庭销售底价不高于1550元/，具体价格体系出台视客户积累程度而定。 营销方案是大同的，最大的不同是在营销过程中具体的操作，如何快速地准确地解决在营销过程中所遇到的问题才是营销策划者真正的工作。执行方案待展开工作后具体出台，做到营销策划工作有计划有步骤地进行。预祝项目圆满成功！ 下面是余秋雨经典励志语录，欢迎阅读。 不需要的朋友可以编辑删除！ 关于年龄1.一个横贯终生的品德基本上都是在青年时代形成的，可惜在那个
7、至关重要的时代，青年人受到的正面的鼓动永远是为成功而搏斗，而一般所谓的成功总是带有排他性、自私性的印记。结果，脸颊上还没有皱纹的他们，却在品德上挖下了一个个看不见的黑洞。2.我不赞成太多地歌颂青年，而坚持认为那是一个充满陷阱的年代。陷阱一生都会遇到，但青年时代的陷阱最多、最大、最险。3.历史上也有一些深刻的哲人，以歌颂青年来弘扬社会的生命力。但这里显然横亘着一种二律背反：越是坚固的对象越需要鼓动青年去对付，但他们恰恰因为年轻，无法与真正的坚持相斡旋。4.青年时代的正常状态是什么，我想一切还是从真诚的谦虚开始。青年人应该懂得，在我们出生之前，这个世界已经精精彩彩、复复杂杂地存在过无数年，我们什么
8、也不懂，能够站正脚下的一角建设一点什么，已是万幸。5.中年是对青年的延伸，又是对青年的告别。这种告别不仅仅是一系列观念的变异，而是一个终于自立的成熟者对于能够随心所欲处置各种问题的自信。6.中年人的当家体验是最后一次精神断奶。你突然感觉到终于摆脱了父母、兄长、老师的某种依赖，而这种依赖在青年时代总是依稀犹在的;对于领导和组织，似乎更贴近了，却又显示出自己的独立存在，你成了社会结构网络中不可缺少的一个点;因此你在热闹中品尝了有生以来真正的孤立无援，空前的脆弱和空前的强大集于一身。7.中年人一旦有了当家体验，就会明白教科书式的人生教条十分可笑。当家管着这么一个大摊子，每个角落每时每刻都在涌现着新问
9、题，除了敏锐而又细致地体察实际情况，实事求是地解开每一个症结，简直没有高谈阔论、把玩概念的余地。这时人生变得很空灵，除了隐隐然几条人生大原则，再也记不得更多的条令。8.中年人的坚守，已从观点上升到人格，而人格难以言表，他们变得似乎已经没有顶在脑门上的观点。他们知道，只要坚守着自身的人格原则，很多看似对立的观点都可相容相依，一一点化成合理的存在。于是，在中年人眼前，大批的对峙消解了，早年的对手找不到了，昨天的敌人也没有太多仇恨了，更多的是把老老少少各色人等照顾在自己身边。请不要小看这“照顾”二字，中年人的魅力至少有一半与此相关。9.中年人最可怕的是失去方寸。这比青年人和老年人的失态有更大的危害。
10、中年人失去方寸的主要特征是忘记自己的年龄。一会儿要别人像对待青年那样关爱自己，一会儿又要别人像对待老人那样尊敬自己，他永远活在中年之外的两端，偏偏不肯在自己的年龄里落脚。10、某个时期，某个社会，即使所有的青年人和老年人都中魔一般荒唐了，只要中年人不荒唐，事情就坏不到哪里去。最怕的是中年人的荒唐，而中年人最大的荒唐，就是忘记了自己是中年。11、中年太实际、太繁忙，在整体上算不得诗，想来难理解;青年时代常常被诗化，但青年时代的诗太多激情而缺少意境，按我的标准，缺少意境就算不得好诗。12、一般情况下，老年岁月总是比较悠闲，总是能够没有功利而重新面对自然，总是漫步在回忆的原野，而这一切，都是诗和文学
11、的特质所在。老年人可能不会写诗或已经不再写诗，但他们却以诗的方式生存着。看街市忙碌，看后辈来去，看庭花凋零，看春草又绿，而思绪则时断时续，时喜时悲，时真时幻。13、老人的年龄也有积极的缓释功能，为中青年的社会减轻负担。不负责任的中青年用不正当的宠溺败坏了老人的年龄，但老人中毕竟还有冷静的智者，默默固守着年岁给予的淡然的尊严。14、只有到了老年，沉重的人生使命已经卸除，生活的甘苦也已了然，万丈红尘已移到远处，宁静下来了的周际环境和逐渐放慢了的生命节奏构成了一种总结性、归纳性的轻微和声，诗的意境出现了。15、中青年的世界再强悍，也经常需要一些苍老的手来救助。平时不容易见到，一旦有事则及时伸出，救助
12、过后又立即消失，神龙见首不见尾。这是一种早已退出社会主体的隐性文化和柔性文化，隐柔中沉积着岁月的硬度，能使后人一时启悟，如与天人对晤。老年的魅力，理应在这样的高位上偶尔显露。不要驱使，不要强求，不要哄抬，只让它们成为人生的写意笔墨，似淡似浓，似有似无。关于人生1.我们对这个世界，知道得还实在太少。无数的未知包围着我们，才使人生保留迸发的乐趣。当哪一天，世界上的一切都能明确解释了，这个世界也就变得十分无聊。人生，就会成为一种简单的轨迹，一种沉闷的重复。2.人有多种活法，活着的文明等级也不相同，住在五层楼上的人完全不必去批评三层楼的低下，何况你是否在五层楼还缺少科学论证。3.人生的道路也就是从出生
13、地出发，越走越远。一出生便是自己，由此开始的人生就是要让自己与种种异己的一切打交道。打交道的结果可能丧失自己，也可能在一个更高的层面上把自己找回。4.不管你今后如何重要，总会有一天从热闹中逃亡，孤舟单骑，只想与高山流水对晤。走得远了，也许会遇到一个人，像樵夫，像路人，出现在你与高山流水之间，短短几句话，使你大惊失色，引为终生莫逆。但是，天道容不下如此至善至美，你注定会失去他，同时也就失去了你的大半生命。5.人生的过程虽然会受到社会和时代的很大影响，但贯穿首尾的基本线索总离不开自己的个体生命。个体生命的完整性、连贯性会构成一种巨大的力量，使人生的任何一个小点都指点着整体价值。6.如果有一天，我们
14、突然发现，投身再大的事业也不如把自己的人生当做一个事业，聆听再好的故事也不如把自己的人生当做一个故事，我们一定会动手动笔，做一点有意思的事情。7.杰出之所以杰出，是因为罕见，我们把自己连接于罕见，岂不冒险?既然大家都很普通，那么就不要鄙视世俗岁月、庸常岁序。不孤注一掷，不赌咒发誓，不祈求奇迹，不想入非非，只是平缓而负责地一天天走下去，走在记忆和向往的双向路途上，这样，平常中也就出现了滋味，出现了境界。8.就人生而言，应平衡于山、水之间。水边给人喜悦，山地给人安慰。水边让我们感知世界无常，山地让我们领悟天地恒昌。水边让我们享受脱离长辈怀抱的远行刺激，山地让我们体验回归祖先居所的悠悠厚味。9.第一
15、根白发人人都会遇到，谁也无法讳避，因此这个悲剧似小实大，简直是天网恢恢，疏而不漏，而决斗、毒药和暗杀只是偶发性事件，这种偶发性事件能快速置人于死地，但第一根白发却把生命的起点和终点连成了一条绵长的逻辑线，人生的任何一段都与它相连。10、谁也不要躲避和掩盖一些最质朴、最自然的人生课题如年龄问题。再高的职位，再多的财富，再大灾难，比之于韶华流逝、岁月沧桑、长幼对视、生死交错，都成了皮相。北雁长鸣，年迈的帝王和年迈的乞丐一起都听到了;寒山扫墓，长辈的泪滴和晚辈的泪滴却有不同的重量。11、人格尊严的表现不仅仅是强硬。强硬只是人格的外层警卫。到了内层，人格的天地是清风明月，柔枝涟漪，细步款款，浅笑连连。12、黄山谷说过：“人胸中久不用古今浇灌，则尘俗生其间，照镜觉面目可憎，对人亦语言无味。”这就是平庸的写照。如此好事，如果等到成年后再来匆匆弥补就有点可惜了，最好在青年时就进入。早一天，就多一份人生的精彩;迟一天，就多一天平庸的困扰。13、再高的职位，再多的财富，再大灾难，比之于韶华流逝、岁月沧桑、长幼对视、生死交错，都成
