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1、目 录第一章 总 则3第二章 项目计划管理51.概述52.计划制定63.计划执行64.考核与奖罚165.计划信息化管理21第三章 项目设计管理251、设计管理体系262、设计管理权责界面283、设计管理流程294、设计执行评估及考核34第四章 项目招商管理371、招商规划372、装修管控403、交付开业484、验收移交57第五章 项目成本管理681合约规划682. 设计文件的成本审核743.成本测算管理834.品牌库使用及管理1115.分包价格确定1246. 总承包价格确定1347.政府或垄断工程单位及价格确定1388.限价操作手册1419.签证变更14510.付款支付（含质保金）15811重
2、计量及结算16612 档案资料管理操作指引174第六章 项目质量安全1821.质量安全管理架构及职责1822.管控事项1913.质量安全管控重点2044.质量安全考核和处罚206第七章 项目物业管理2131 入伙管控2132入伙后整改维修管控2143 项目移交管控2164 质保金支付管控217第一章 总 则万达商业地产发展十多年来，已经建立了较为成熟的订单式开发与管理模式，计划管控实现了模块化，合作伙伴实现了品牌库管理，施工单位建立了和“中”字头施工企业的战略合作等，客观上已经具备了推行“总包交钥匙”管理的基础。“总包交钥匙”就是整个项目由总包单位负责建设全过程，所有的分包均由总包在万达品牌库
3、中选择，合同价格执行万达采购数据库中的价格，万达负责品牌库、采购数据库的管理维护。万达只与总包单位一家签订施工合同，不直接面对分包，总包对整个项目的计划、质量、成本、安全等负全责。概括说就是在项目总成本不增加的前提下由总包包工期、包管理、包成本，实现向业主方“交钥匙”。“总包交钥匙”模式下总包是整个项目建设完成主体、合约的主体，所有分包选定、组织建设均由总包负责，万达各部门不介入总包对分包的招标，总包只能在万达品牌库中选定单位，万达给予总包分包价款一定的管理费用。万达项目公司不越权管理，集中精力做好销售、质量监控、计划监控，取消项目公司招标；总部各部门重点做好各项设计标准的制定与研究、项目关键
4、事项及节点的监控与协调、质量体系的完善和落实、业务的指导与培训等，为项目公司提供支持与服务；成本部负责维护管理品牌库，监督品牌库的使用，以保障“总包交钥匙”模式的顺利实施。“总包交钥匙”模式的适用范围为：商业综合体项目所有工程。其中：原则上消防工程的分包单位及合同价款由万达确定，总包签订合同并全面负责进度、质量、安全、协调等工程建设管控；万达负责消防报审、验收的组织。暂不纳入“总包交钥匙”的范围为：(1)文旅项目随管控模式不断成熟逐渐纳入“总包交钥匙”范畴；(2)酒店建设公司负责管理的界面，如：酒店室内精装修、酒店二次机电、 厨房设备、泳池设备、酒店智能化工程等（由酒店建设公司另行招标，总包商
5、参照交钥匙模式进行全面管理） ；(3)政府或垄断部门管控的相关内容：如电力、燃气、给水、排水、热力、通信；(4)第三方检测或咨询服务的相关内容：如工程桩检测、基坑监测、沉降观测；(5) 商家自行负责的装修工程：如影城装修、商铺装修。第二章 项目计划管理1. 概述1.1 模块计划管控调整万达计划模块自2011年4月正式发布以来，经过3年多的实践检验，已形成一套成熟的计划管理体系，并已成为指导项目开发全过程的依据性文件。模块计划明确了项目开发各阶段中各部门的工作职责、完成时间和完成标准，是总包合同的核心组成部分。万达内部各部门及总包单位按照计划模块规定的时限和标准完成各自工作，是实现项目整体开发目
6、标的根本保证，也是总包合同履行的重要准绳。在总包交钥匙模式中总包单位参与模块计划的运行，并成为计划的主要执行人，同时接受计划考核。1.2 模块计划调整内容1) 总包交钥匙模式职责界面；表1.1 总包交钥匙模式下模块化责任单位及确认单位阶段责任单位确认单位四证办理项目公司中心计划部方案设计规划院、设计中心项目公司初步设计、施工图设计项目公司总包单位招商对接方案阶段商管总部规划院初设、施工图阶段商管总部、地方商管项目公司招标工程设备类总包单位项目公司市政类项目公司中心计划部工程市政配套项目公司中心计划部其它工程总包单位项目公司验收总包单位、项目公司中心计划部移交总包单位、项目公司商（物）管公司说明
7、：1) 总包单位作为图纸的接收和实施部门，对施工图的时间与质量进行确认；2) 总包单位负责在万达采购数据库中进行工程设备类单位招标；3) 总包单位负责除市政配套外的全部工程内容。2. 计划制定项目模块计划在摘牌后30天内由中心计划部编制会签完成，上线运行并考核。批准后的持有物业和销售物业模块计划是总包合同附件，是项目各项工作推进的指导性文件。总包项目部根据下发的持有物业和销售物业模块计划，组织各分包在此基础上编制分部分项工程施工方案及专项计划，并报监理和万达项目公司批准。计划名称编制时间编制依据参与部门审批流程综合体模块计划摘牌后30天内概念规划总图项目开业计划项目现金流万达总部各部门、项目公
8、司、总包万达合作部、总包项目部等项目公司万达总部各部门集团领导销售物业模块计划开工前30天内总图指标项目现金流项目开发计划书万达总部各部门、项目公司、总包万达合作部、总包项目部等项目公司万达总部各部门集团领导专项计划正式施工前项目模块计划总包合同总包项目部、总包万达项目合作部、监理单位、项目公司总包项目部万达项目合作部监理单位项目公司总经理计划模块对每个节点完成时间已做充分考虑，但在执行过程中，仍须对各项工作（如地下四大块、消防验收、竣工备案等程序复杂的工作）提前筹划、提前介入，制定详细专项计划，以确保在节点时限内完成各项工作。3. 计划执行3.1各单位计划管理职责3.1.1计划管理体系总包交
9、钥匙模式下计划管理体系架构图局总经理商业地产总裁局主管工程副总经理分管招商副总裁分管项目副总裁分管规划副总裁总包万达项目合作部中心计划部商管总部成本部财务部规划院设计中心项目公司地方商管总包项目部监理单位分包单位万达内部已形成一套从“商业地产总裁分管副总裁各部门（系统）项目公司”多层次的计划管控体系，项目管理中心计划部是负责计划协调、管控及考核的部门。总包单位须建立对应的内部计划管控体系，以保证在计划执行过程中与万达各级计划管理部门无缝对接。3.1.2各单位计划管理职责界面3.1.2.1 总包项目部职责总包项目部是项目工程建设的主体，对整个工程的计划、质量、成本、安全等负全责，其计划管理要点包
10、括但不限于：1) 完成施工组织方案及开工准备；2) 按时完成售楼处、样板间及示范区等销售道具；3) 审核施工图纸并反馈意见；4) 完成各项采购招标工作，并按时组织分包单位及设备材料进场；5) 按时完成内外装、机电等各项工程；6) 审核分包进度款项申请，上报监理、项目公司审批，收到项目公司支付的工程款后及时向分包单位支付；7) 根据商管确定的房产条件按时达到商家进场条件，；8) 办理并配合项目公司完成各项工程验收手续，在确保品质的前提下按 时实现开业和入伙；9) 根据商（物）管遗留问题清单完成整改并移交。10) 对分包违反计划管理规定、不按计划执行的行为进行处罚；11) 对影响模块计划及专项计划
11、的现场进度、质量、界面交接、资源调配等问题进行协调、解决；12) 与项目公司无法达成一致的成本、设计、资金、场地等问题，及时上报总包万达项目合作部。3.1.2.2项目公司职责项目公司是项目开发的主体，在商业地产总部指导下，按计划完成项目开发和实现各项项目经营指标，对项目开发过程中的开发设计、销售及回款、工程进度质量安全、成本控制、财务管理、人事行政档案等各项工作负全责。其职责包括但不限于：3.1.2.2.1 设计管理职责1) 按时完成项目初步设计、施工图设计； 2) 负责按时完成售楼处、样板间、示范区的全套施工图纸，并进行全过程实施效果管控，确保高品质开放；3) 负责组织图纸交底和图纸会审，根
12、据图纸会审意见完善施工图纸并按流程移交；4) 负责设计、施工材料封样，并监控总包施工过程中材料与样板的一致性；5) 按照集团制度进行设计变更的管控与上报；6) 负责监督管理总包的工艺深化图纸、竣工图纸；7) 全程监督总包按图纸和材料封样实施，确保效果和品质；3.1.2.2.2 工程管理1) 组织地勘单位进行项目场地勘探，并按时提交成果报告；2) 按时完成项目场地临时水电接入及道路开口；3) 按时完成符合集团要求的项目场地围挡，并配合项目营销部包装完成；4) 建立项目公司及各参建单位的质量安全管理体系，明确质量安全目标，签订项目质量安全管理责任书，并监督落实；5) 审核总包项目部及监理单位的组织
13、架构及管理人员任职资格，审核监理规划、监理细则、施工组织设计及各类专项施工方案，危险性较大的分部分项工程施工方案需组织专家论证、评审；6) 督办总包单位高品质完成售楼处、样板间及示范区建设，并按时通过验收达到开放条件； 7) 监督总包按时组织分包及材料设备进场，并督促总包在总承包合同框架内完成对分包单位的管理和配合；8) 负责对监理单位工作的考核、监管；根据第三方评估机构实测实量、质量监管中心抽查结果，督办总包完成质量缺陷整改；9) 对监理、总包违反合同约定或现场管理规定的行为进行处罚；10) 配合商管公司与主力店、次主力店及特殊联发品牌进行现场技术对接与施工界面确认；11) 督办总包按时完成
14、商家进场所需的房产技术条件，并提供商家装修所需的临时水电、货运动线、垂直运输、垃圾清运点等条件；12) 督办总包按时完成各项工程施工，达到验收条件；13) 督办总包按时完成相关分项验收手续，并组织规划、消防等专项验收，按时取得合格证明，完成竣工备案；14) 配合商管（物管）公司完成开业（入伙）准备，达到开业（入伙）条件；15) 督办总包及时整改商管（物管）公司及小业主提出的各类整改问题，并按时完成大商业（酒店）、销售物业的移交；16) 督办总包在质量保证期内履行维保责任，并委托商管（物管）公司对维修工作进行管理； 17) 负责对竣工档案的检查、收集、整理，按时向集团档案室移交竣工资料。3.1.2.2.3 成本控制1) 协助完成总包合同的签订；2) 建立并实现动态成本管理，确保整体目标成本不超支；3) 按时完成项目公司负责的市政配套类及咨询类单位招标，并监控总包按时完成其负责范围内的各项招标，审核总包依据设计图纸和万达采购数据库确定的分包合同价款；4) 按批准的项目目标成本，做好成本动态控制，负责项目设计变更和现场签证的审核，并每月上报项目成本动态分析汇总；5) 审核合同付款、变更、签证、索赔的准确性、必要性、真实性、合理性，并及时支付工程款项，监控总包及时向分包支付工程款；6) 做好过程记录，处理总包索赔与反
