利得尔大厦开发项目可行性研究报告书

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1、利得尔大厦开发项目可行性研究报告书“利得尔大厦”开发项目可行性研究报告书“利得尔大厦”开发项目可行性研究报 告 书重庆大学建筑设计研究院2002年3月31日 前 言受利得尔实业有限公司的委托，重庆大学建筑设计研究院组织了由高工、专家组成的研究小组，对“利得尔大厦”项目进行了可行性研究。重庆大学建筑设计研究院（原重庆建筑大学建筑设计研究院）拥有很强的专业队伍，人才力量雄厚。 可行性研究小组通过对“利得尔大厦”项目所在区域严密的市场调查工作，获得了该项目所在区域内的竞争楼盘、行业分析、居民状况以及目标客户的第一手资料，整理分析后总结了多种建设方案，通过对比，从财务和营销的角度分析了“利得尔大厦”项

2、目建设的必要性及可行性，最后形成了本报告。报告的编制基于以下假设：1、本报告编制过程中所遵循的有关法律、法规及政策无重大变化。2、项目所在地重庆市的社会经济发展战略不发生重大调整。3、本报告财务预测期内有关信贷利率、税率、汇率在正常范围内波动。4、无其他人力不可抗拒因素及不可预见性因素所造成的重大影响。本报告在编制过程中，参阅了有关部门提供或审定的资料，同时得到了有关部门、相关单位的大力协助，在此深表谢意。 报告编制组成员名单姓 名职务、职能张仕廉重庆大学建设管理与房地产学院副院长副教授国家注册监理工程师重庆市技术咨询专家闫瑞娟重庆大学管理经济学硕士 目 录5第一章 总 论 5一、项目名称、项

3、目概况及发展商 5二、建设场址及外部条件 5第二章 市场需求分析 5一、重庆市房地产市场环境 5（一）重庆市房地产市场环境 5（二） 重庆市房地产开发的主要政策环境 5（三） 重庆市房地产现状 5二、重庆市沙坪坝区房地产状况及特征 5(一) 重庆市沙坪坝区概况 5（二） 沙坪坝区房地产市场现状 5（三）周边楼盘个案调研分析： 5三、项目综合分析 5（一） 项目背景分析 5（二）项目优势分析 5（三） 项目劣势分析 5（四）对本项目的建议及结论 5第三章 项目设计方案 5一、规划依据 5二、设计原则及指导思想 5三、建筑设计 5四、结构设计 5第四章 公用设施设计方案 5一、给排水设计 5二、供

4、电设计 5三、通讯及电视设计 5四、采暖通风及空气调节 5五、天然气设计 5六、监控、防盗系统设计 5七、动力设计 5第五章 消防、环保及绿化 5一、消防设计 5二、环境保护 5三、绿化设计 5四、安全与卫生 5五、节能 5二、运行机制 错误！未定义书签。第七章 项目招投标 错误！未定义书签。一、招标形式及资质要求 错误！未定义书签。二、招投标工作组织 错误！未定义书签。第八章 项目建设进度计划与销售计划 错误！未定义书签。一、项目建设进度安排 错误！未定义书签。二、项目销售计划 错误！未定义书签。第九章 投资估算及资金筹措 错误！未定义书签。一、投资估算 错误！未定义书签。二、资金筹措 错误

5、！未定义书签。第十章 经济效益评价 错误！未定义书签。一、经济评价依据、原则及方法 错误！未定义书签。二、基础数据 错误！未定义书签。三、财务评价 错误！未定义书签。第十四章 不确定性分析 错误！未定义书签。一、盈亏平衡分析 错误！未定义书签。二、敏感性分析 错误！未定义书签。第十五章 结论与建议 第一章 总 论一、项目名称、项目概况及发展商1、项目名称：“利得尔大厦”2、项目概况“利得尔大厦”位于重庆沙坪坝区渝碚路街道电台村，重庆火车北站以东，紧邻华宇广场，南面为32米城市主干道站东路，与沙区中心三角碑遥相对望，场地交通条件良好车行系统自成循环，地理位置十分优越，是沙坪坝区重点建设及改造的黄

6、金繁华口岸地段，地理位置优越。 “利得尔大厦”规划用地为不规则多边形，东西宽62米，南北长96米，场地内最高海拔标高263.09米，最低海拔标高256.37米，高差6.72米。基地现为一块平地，占地面积5104.4平方米。大厦规划布局遵循以人为本，最大限度地提升环境品质。建设内容和建设规模为：主体分为A、B两个塔楼，消防车道环通自成系统，建筑地下三层，地上四层商业裙房，A栋塔楼为29+1层住宿楼，B栋塔楼为16+1层住宿楼。总建筑高度为99.0米，总建筑面积48369.8平方米，为商住楼。整个建筑分为A栋住宅区与B栋住宅区，总投资人民币8642.31万元。3、项目开发商简介本项目开发商重庆利得

7、尔实业有限公司成立于1986年，注册资金2000万元人民币，是一家具有二级房地产开发资质，集房地产开发、物业管理和商贸为一体的大型综合实体。至今为止，房地产开发累计建筑面积达40万平方米，总产值超过10亿元。目前正处在开发过程中的项目有：重庆利得尔大厦、利得尔文星大厦、利得尔北碚国际商业城、利得尔合川商业城。二、项目可行性研究的依据1、重庆市规划局重规设（2001）沙字第0031号重庆市建设工程设计条件、要求通知书。2、重庆市规划局重规设（2000）沙字第0044号关于拆迁还建房工程的选址意见通知书。3、重庆市建设委员会渝建函200268号重庆市建设委员会关于利得尔等两个项目列入危旧房改造工程

8、的批复。4、渝府发200141号重庆市人民政府批转市建委关于主城区危旧房改造工程实施意见的通知。5、重庆市利得尔实业发展有限公司提供的红线地形图。6、重庆市利得尔实业发展有限公司关于“利得尔大厦”项目的有关文件。7、重庆市利得尔实业发展有限公司提供的可行性研究委托书。8、重庆市利得尔实业发展有限公司提供的红线地形图。9、国家相关的建筑、消防、环保等法规、规范。10、国家、省市颁布的有关设计的技术规程、规范和有关规定。 第二章 市场需求分析一、重庆市房地产市场环境（一）重庆市房地产市场环境重庆是一座具有三千多年历史和璀璨文化的名城，山城以其独特的地理位置形成了具有浓郁的地方特色的巴渝文化以及繁荣

9、的内陆商贸经济。近几年重庆在中国西部地区的迅猛发展使之成为长江上游的经济中心，她的独特的作用决定了它在中国跨世纪的地区发展中占据着越来越重要的地位。重庆市按区域划分为渝中、渝北、南岸、江北、沙坪坝等13个区，而房地产市场所形成的格局也类似分成几大区域。加之受长江、嘉陵江之隔，这种划分特别明显，其交通、环境等几大因素直接影响着楼盘的投资与收益。1997年3月，重庆被批准设立为中国第四个直辖市，由此拉开了国家开发西部的序幕。作为西南地区和长江上游地区最重要的中心城市，全国重要的工业基地，交通枢纽和贸易口岸，再加上优惠的政策，良好的投资环境以及前景广阔的市场，重庆成为新一轮投资的热点地区，大量的国外

10、资金和国内资金涌入重庆，寻求投资发展，激活了重庆的经济环境，带旺了人气，为重庆经济的迅速发展提供了大量的机遇和条件。国际、国内实力雄厚的财团、公司进入重庆，国内外驻重庆机构代表处的设立以及本地区迅猛发展形成的个人财富，都成为推动重庆房地产产业发展的强大动力。此外，随着国家增发国债和西部大开发战略的正式启动，我市继续加大投资力度。2001年全市累计完成固定资产投资801.82亿元，比上年净增146.01亿元，增长22.3%。其中基本建设完成投资328.32亿元，比上年增长24.9%，占全市总投资的比重达40.9%；更新改造投资108.04亿元，增长17.4%；房地产开发投资196.67亿元，增长

11、40.9%；其他投资168.79亿元，增长21.1%。由于投资资金到位良好，从而保证了项目建设的顺利进行。经济增长和企业效益的明显改善，促进了财政收入持续增长。2001年完成地方预算内财政收入126.41亿元，比上年增长21.0%。综上所述，在全国宏观经济形势不断趋好的大环境中，重庆市经济今年将继续呈现良好的运行态势。这为房地产市场营造了很好的大环境。据统计资料，2001年1至9月我市累计完成房地产开发投资107.26亿元，比上年同期增长43.1%，其中住宅为65.28亿元，比上年同期增长57.1%，投资增长迅速，住宅投资更为热点。商业营业用房在竣工面积（42.84万平方米）同比下降了19.8

12、8%的情况下，施工面积达到510.81万平方米，同比激增62.35%。9月重庆商品住宅新开工面积66.25万平方米，施工面积新增83.27万平方米，竣工面积27.39万平方米，销售面积38.91万平方米，超过竣工面积11.52万平方米。前3季度，商品房销售面积为256.35万平方米，比上年同期增长26.43%，其中住宅销售215.89万平方米，占商品房总销售面积的84.22%。据统计资料，2001年1至9月我市累计完成房地产开发投资107.26亿元，比上年同期增长43.1%，其中住宅为65.28亿元，比上年同期增长57.1%，投资增长迅速，住宅投资更为热点。商业营业用房在竣工面积（42.84万平方米）同比下降了19.88%的情况下，施工面积达到510.81万平方米，同比激增62.35%。9月重庆商品住宅新开工面积66.25万平方米，施工面积新增83.27万平方米，竣工面积27.39万平方米，销售面积38.91万平方米，超过竣工面积11.52万平方米。2001年我市商品住宅建设投资累计达110.71亿元，比上年增长52.1%，占全市房地产开发投资的比重由上年的52.1%提高到56.3%。全市累计销售商品房住宅面积635.04万平方米，较上年增加143.95万平方米，增长29.3%。由此可以得出如下结论，重