《房地产项目结算与土地增值税清算与最新土地增值税反避税解析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产项目结算与土地增值税清算与最新土地增值税反避税解析（354页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产企业项目结算与土地增值税清算的 涉税处理 2 【主要收益】 1、全面了解房地产项目开发的程序和开发成 本的准确核算 2、掌握企业所得税收入确认、开发成本和开 发费用的税收处理 3、深度理解土地增值税清算的收入和扣除项 目的归集技巧 4、介绍房地产企业最新反避税政策及熟悉房 地产税收策划的主要思路、方法及运用 5、交流解决企业现实中的财税疑难问题 3 【主要内容】 第一节 房地产开发项目结算及会计核算实务 第二节 开发项目土地增值税清算实务解析 第三节 企业所得税与土地增值税比较 第四节 企业主要税收筹划方法及反避税应对 第五节 房地产企业常见税收问题 4 第一节 房地产开发项目结算及会计
2、核算实务 一、项目开发的三个阶段 二、项目开发结算的四个程序 三、开发项目预售的核算与税务处理 四、开发项目完工的确认 五、房地产企业收入的核算和处理 六、房地产企业成本的核算和处理 5 一、项目开发的三个阶段 准备阶段、行政审批阶段和权属初始登记阶 段。 （一）准备阶段 房地产开发公司的准备工作在报行政机关审 批之前，应办理好土地出让手续，委托有资质的 勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书， 应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足 够的开发资金。 6 取得国有土地使用权的最主要途径： 1、出让方式 2、划拨方式 3、转让方式 4、参加竞拍取得开发项目 5、合作开发取得土地或项目 6、
3、收购房地产项目 7、收购目标公司股权获得土地或在建项目 8、收购债权将债务人抵债的在建项目或土地 通过司法程序过户的方式获得房地产项目 9、改制重组置换方式取得土地或项目 7 （二）行政审批阶段 房地产建设项目的行政许可程序一般共 分六个步骤：选址定点；规划总图审查及 确定规划设计条件；初步设计及施工图审 查；规划报建图审查；施工报建；建设工 程竣工综合验收备案。 8 （三）权属初始登记 房管局核准新建商品房所有权初始（大产权 证）登记。开发商应提交材料： 1、申请书； 2、企业营业执照； 3、用地证明文件或者土地使用权证； 4、建设用地规划许可证； 5、建设工程规划许可证； 6、施工许可证；
4、 7、房屋竣工验收资料； 8、房屋测绘成果； 9、其他文件。 9 二、项目开发结算的四个程序 （一）工程预算 企业根据拟建建筑工程的设计图纸、建筑工 程预算定额、费用定额、建筑材料预算价格以及 与其配套使用的有关规定等，预先计算和确定每 个建设项目所需全部费用的技术经济文件，称为 建筑工程预算。 按专业划分为土建工程、给排水工程、采暖 工程和电气工程预算。按费用内容划分为单位工 程、单项工程和总概预算。 10 （二）工程结算 是指施工企业按照承包合同（含补充协议） 和已完工程量向建设单位（如房地产开发企业） 办理工程价结（清算）的文件。主要方式： 1、按月结算。实行旬末或月中预支，月终结 算，
5、竣工后清算的方法。 2、竣工后一次结算 3、分段结算（按形象进度） 4、目标（控制界面/单元）结算 5、其他结算方式 11 （三）竣工结算 是指施工企业按照合同规定，在一个单位工 程或单项建筑安装工程完工、验收、点交后，向 建设单位（业主）办理最后工程价款清算的经济 技术文件。经审查的工程竣工结算是核定建设工 程造价的依据。 竣工决算工程款=预算（或概算）或合同价 款+施工过程中预算或合同价款调整数额预付 及已结算工程价款保修金 12 1、预算结算方式。施工图预算+签证结算。 2、承包总价结算方式。这种方式的工程承包 合同为总价承包合同。工程竣工后，暂扣合同价 的2%5%作为维修金，其余工程价
6、款一次结清 。 3、平方米造价包干方式。 4、工程量清单结算方式。采用清单招标时， 中标人填报的清单分项工程单价是承包合同的组 成部分，结算时按实际完成的工程量，以合同中 的工程单价为依据计算结算价款。 工程竣工验收合格签署工程竣工验收报告。 13 （四）竣工决算 竣工决算是由建设单位编制的反映建设项目 实际造价和投资效果的文件，是项目法人核定各 类新增资产价值，办理其交付使用的依据。通过 竣工决算，反映建设工程的实际造价和投资结果 ；通过竣工决算与概算、预算的对比分析，考核 投资控制的工作成效。 竣工决算的内容应包括从项目策划到竣工投 产全过程的全部实际费用，包括竣工财务决算说 明书、竣工财
7、务决算报表、工程竣工图和工程造 价对比分析四个部分。 三、开发项目预售的核算与税务处理三、开发项目预售的核算与税务处理 （一）关于商品房预售相关规定 1、商品房预售的条件 中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法 第四十五条第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件：商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证土地使用权证 书；书； （二）持有（二）持有建设工程规划许可证建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达 到工程建
8、设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进 度和竣工交付日期；度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记， 取得商品房预售许可证明。取得商品房预售许可证明。 （二）税收政策规定 1、营业税 营业税实施细则第二十五条规定 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采 取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收 款的当天。 纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收 款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当 天。 （2）企业所得税 国税发200931号第九条 企业销售未完
9、工开发产品取得的收入，应先按预计 计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当 期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算 其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时 将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额， 计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税 所得额。 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实 际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及 税务机关需要的其他相关资料。 国税发200931号第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖 市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定： （一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政 府所在地
10、城市城区和郊区的，不得低于15。 （二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10% 。 （三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。 （四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。 苏地税发200953号 房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率,由各省 辖市地税局根据通知第八条规定的毛利率,联合同级国税局 结合不同开发产品共同确定。 注意： 对商品住房小区配套建设经济适用房、限价 房和危改房的，应分别核算销售收入，并按照对应 的计税毛利率计算预计利润；不能分别核算的，一 律从高适用计税毛利率。 对经济适用房、限价房和危改房项目中配套 建设的商铺、车库、车位等未完工产品取得
11、的收入 ，不得按照经济适用房、限价房和危改房的计税毛 利率执行。 （苏地税发【2009】53号） （3）土地增值税 苏地税发200458号 除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品 房，均应按规定实行预征。 苏地税发200458号 （一）普通住宅，按1%1.5%的预征率实行预 征。个别地区，普通住宅的预征率需要调整的，在 报经省局同意后，可适当上浮或下调，但最高浮动 幅度不超过50%； （二）对开发公司开发的营业用房、写字楼、 高级公寓、度假村、别墅等，按2%3%的预征率实 行预征； （三）对房地产开发公司既开发建造普通住宅 （适用预征率为1%1.5%），又开发建造其他类型 商品房（适用预征
12、率为2%3%）的，其销售收入应 分别核算，否则从高按2%3%的预征率实行预征。 各省辖市可根据各地具体情况，在省局规定的 幅度内，自行确定各地的预征率，并报省局备案。 关于普通标准住宅和普通住宅的划分标准 国办发200526号 对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支 持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下 条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑 面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别 土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治 区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优 惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积 和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超 过上述标
13、准的20。 财税【2006】21号开发项目中同时包含普通住宅 和非普通住宅的，应分别计算增值额。 注意：土地增值税预征的计税依据 土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地 产取得的收入。采用预收价款方式转让房地产的 ，以收到的预收价款作为土地增值税预征的计税 依据。 （应和营业税申报计税依据一致） 国税发201053号 为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各 地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东 部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份 不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根 据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按 照国务院有关文件的规定执行）。对尚
14、未预征或暂缓 预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确 保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。 苏地税发201039号 除保障性住房外，我省预征率不得低于 2%。凡普通住宅预征率低于2%的地区，必 须进行调整，并相应调整其他类型商品房 的预征率。调整后，请及时按规定上报省 局备案。 苏州地税规20102号 自2010年7月1日起，普通住宅，预征率为2%；非 普通住宅、非住宅用房，预征率为3%。普通住宅（普 通标准住宅），核定征收率为5%；非普通住宅、非住 宅用房，核定征收率为7%或8%。房地产开发企业建造 的项目中包含普通标准住宅、普通住宅或其它商品房 的，其收入应分别核算。不分
15、别核算或不能准确核算 的，适用7%的核定征收率。 对“擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的”或“ 符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办 理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清 算的”情形的，适用8%的核定征收率征收土地增值税 。 3、应当注意的几个问题 （1）预收的定金、订金或诚意金是否按规定 征税？ 建设部关于进一步整顿规范房地产交易秩序 的通知（建住房2006166号）明确规定： 未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企 业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认订、 登记、选号等）、收取预定款性质费用等各种形式变 相预售商品房。 定金 定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法 律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立 时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超 过20），预先给付对方当事
