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1、YF房地产企业融资管理问题分析和优化方案3 YF房地产融资管理现状及问题分析3.1 YF房地产集团公司背景3.1.1集团概况上海YF企业集团有限公司始创于1997年7月，由在沪泰顺籍企业家张风叶等人组建。是由上海YF经济发展有限公司发展而来。此集团将上海作为核心，拥有广阔的长三角为腹地，经济雄厚，目前已经发展成为规模巨大的多元产业集团，物业涉及房地产开发、物业管理、休闲娱乐、商业运营、家居建材等。集团规模宏大，员工六千多人，资产500多亿人民币，并且拥有数十家子公司。上海YF企业集团，2010年11月被授予“中国浙商十大商业地产运营商”、2010年7月被授予“2010年浙商对外投资典范”。YF
2、集团近期投资的主要项目有：沈阳YF时代广场总投资约35亿，位于沈阳市浑南新区奥体中心对面，集购物、旅游、休闲、娱乐、星级酒店、商务办公、住宅为一体的大型综合性商业区，总建筑面积85万平方米,其中商业面积逾45万平方米，是沈阳市重点工程之一，目标是建造完成后，成为东北地区最大的、最具有活力的、综合性的“购物广场，娱乐广场、餐饮、运动、旅游文化与商务展示”地，为东北地区最大的商业综合体项目。浙江YF家居建材城，项目位于104国道与绕城高速交汇处，是杭州重点项目工程，其“品牌基地，产品总站，批零源市场的定位”更是杭州第一家，余杭区“六大百亿重点工程”。项目总规划占地面积411亩、32亿投入、建筑面积
3、60万方，规划有30万方精品展示中心，16万方仓储物流中心，8万方建材家居设计创意交流中心，6万方商务配套中心，2500个停车位。项目引进中国家居第一品牌红星美凯龙，融购物、休闲、观光、学习体验于一体,使顾客从过去单纯的买家居，升级到“逛家居、赏家居、体验家文化”的体验经济时代。徐州市新世纪建材装饰城建筑面积达28万平方米，总占地面积为450亩，经营商户上千家，它不仅是徐州最大的建材装饰市场，更是环海地区之最。主要经营的业务有陶瓷洁具，厨房用具，水暖石材，地板砖，灯具门类等。年交易额逾30亿元。；六安国际汽车城，受到安徽的高度重视，是其“861”行动计划项目，是集汽车，摩托车，电动车以及各种配
4、件批零市场和农业机械设备为一体的综合市场，也可进行二手交易的的综合性贸易集散中心。总投资15亿元，建成后将达到占地1000亩、建筑总面积超过50万平方米、年营业收入超100亿元、就业人数超1万人、平均每年上缴税收10亿元人民币，在我国中部地区是最大的汽车以及相关产业链的综合贸易市场。上海童博园cocowalk风情小镇，位于金山新城的海信商贸地段，距金山城市沙滩及现有商业区各1.5公里。项目总投资约5亿，总建筑面积13万平方米,占地面积11万平方米，其定目标群体是儿童，目的在于构建温馨的家庭互动购物场地，这种定位理念在上海是第一个。同时，集团的发展遍布上海，南京，苏州，合肥等地，规模庞大，并且势
5、头正好，处于稳定发展期。截止目前累计投资总额达40多亿元人民币。YF房地产目前在全国范围内共有50个项目，地理位置分别分布在华东，华南，华中，东北，西北和西南。其中在华东地区的项目数量最多，有28个，占总项目数量的56%。在目前在建和已经建成的50个项目中，业态根据当地的的经济情况而不同。有商贸城，建材城，汽车城，购物中心，住宅等。目前集团下每个项目公司的贷款授信总额为650000万元，贷款余额为590000万元。3.1.2集团成长发展战略在最近一次的股东大会上，集团公司的大股东们制定了集团未来5年的成长发展战略。具体如下：近期1年，集团要达到年销售收入100亿，年在建面积超过200万平方米，
6、战略土地储备达到1000亩，浙江省内专业市场业务份额排名前三，浙江省内专业市场品牌美誉度排名前三。中期2年，集团要达到年销售收入200亿，年在建面积超过400万平方米，战略土地储备达到2000亩，长三角地区专业市场业务份额排名前三，长三角地区专业市场品牌美誉度排名前三。长期3-5年，集团要达到年销售收入500亿，年在建面积超过1000万平方米，战略土地储备达到5000亩，国内重要经济地区专业市场业务份额排名前三，国内重要经济地区专业市场品牌美誉度排名前三。基于以上发展战略，集团指定了具体实现战略的实施规划，具体如下：（1）要提高产品质量，提高行业口碑。（2）加大可开发土地储备，5年之内存量达到
7、5000亩。未来5年内新增投资约65亿，新建10个项目。（3）具有良好的资产、利润和现金流。需要保持良好的运营状态。（4）加强与大型企业集团和机构的合作，建立各种形式的合作关系。吸取同行的开发经验和产品新思路，同时也要和广大金融机构建立良好的合作关系。（5）降低成本，提高利润率。在开发项目和经营管理的过程中，需要不断的通过降低成本来提高利润率，进而提升行业竞争力。（6）争取与几家规模比较大的商业银行有稳定合作关系，数量以3到5家为宜，保证能够获得50亿元的总授信额度。根据对未来5年内开发项目的资金流测算，需要50亿的融资规模。（7）多开发融资渠道，尝试融资创新方式，加快资金到位速度，缩短项目开
8、发周期。要提高资金周转率来提升利润率。（8）平衡长期和短期项目组合，确保现金流。需要协调好不同周期，不同地域，不同业态项目的比例。（9）提高集团及项目子公司经营活动中抗各项风险的能力，稳健发展。并且集团也制定了具体的未来5年发展战略规划数据指标，指标表格如下：从指标中可以看出，集团未来的规划年销售收入是成线性增长，销售收入支付掉工程成本和税金之后，可以作为资本金继续投入到新项目的建设中。所以投资规模中的资金不需要以线性的方式增长。在建面积每年新增200万平方米，战略土地储备每年增加1000亩，新建项目未来第1年、第2年各为1个，第3年为2个，第4年、第5年为3个，这个是根据年销售收入的预测做出
9、的规划，新项目的投入需要老项目的销售收入扣除成本和税金之后的剩余部分作为资本金。业务份额要从浙江省内前三一直攀升到长三角珠三角内前三，在专业市场经营运作方面还需要努力提升。在利润率方面，规划每年增加0.25%，这需要对成本控制做出改进，努力降低成本。根据未来5年的投资规模和新建项目的规划，新增融资额度将会按照投资规模和新建项目的需求来匹配，计划每个项目YF房地产企业投入3亿自有资金，剩余5亿资金为融资资金。融资资金的来源为每个项目公司所持有的土地或者在建工程抵押所得。为了提升周转率，集团规划未来前2年每年缩短项目开发周期3个月，后3年每年缩短项目开发周期6个月，这个需要在工程施工方面努力提升工
10、程管理水平。最后集团希望能通过降低整体负债率来降低经营活动中的各项风险，以每年降低1%，每年递减的方式完成。根据集团的成长发展战略，集团融资部门做出了支持集团发展战略的未来5年融资战略实施规划。具体如下：（1）争取与几家规模比较大的商业银行有稳定合作关系，数量以3到5家为宜，保证能够获得50亿元总授信额度。直接根据集团发展战略实施规划第6条定制。（2）大力拓展融资渠道，尝试有可操作性的直接融资方式。根据集团发展战略实施规划第7条定制。（3）缩短审批时长，提高融资资金到位速度，提高资金使用效率。根据集团发展战略实施规划第7条定制。（4）尝试创新的融资方式。根据集团发展战略实施规划第7条定制。（5
11、）将3年期以上的长期融资占比在5年内提高到30%-40%。根据集团发展战略实施规划第8条定制。（6）降低财务风险，提高现金储备，提高抗风险能力。根据集团发展战略实施规划第9条定制。（7）降低融资成本，提高利润率。根据集团发展战略实施规划第5条定制。以上七条是根据集团未来5年发展战略实施规划的条款定制的融资战略实施条款，未来融资管理将对集团整体战略实施起到支撑作用。并且融资部门也制定了具体的未来5年融资战略规划数据指标，指标表格如下：在确定了未来5年的融资战略实施规划之后，我们来了解下目前集团的整体融资现状，思考现有的融资状况能否满足和支撑未来5年的融资战略实施规划，如果不满足，则需要如何改进和
12、优化。3.2 YF企业融资管理现状及问题分析3.2.1资金结构现状及问题分析目前，我国房地产开发企业的融资存在着很多方面的问题，其较为突出的是长、中、短期贷款比例不合理，很多企业能中短期资金足够，但长期资金不足。使得很多企业资金周转不周，影响发展。在房地产发展的初期，我国房企的资金来源主要是购房者，建筑商和银行。随着不断的发展，近年来政策对房地产开发进行了严格管控，尤其是在贷款，预售方面，导致了企业不能继续使用以往的融资方式，造成了资金紧张。我国的房地产企业不合理的资本结构也导致了风险的增加，长期资金紧张，造成了国内70%企业整体资产负债，负债率超出房地产上市公司20%。经过调查发现，房地产行
13、业比其他行业的负债率都高，所以相应的风险也就更高，因此商业银行信贷的风险也高，一旦房地产行业出现任何风吹草动，商业银行必将受到很大影响，同时也就会影响国民经济的发展。根据集团内部数据统计，YF房地产企业目前融资期限统计表如下：我们先简单介绍一下保利地产。1992年8月，保利房地产开发公司成立于广州，2002年股份制改革后，2006年正式更名为保利房地产（集团）股份有限公司。经过1992年到2002这十年间的发展，该公司不仅能在广州立足，在全国也具有一定的影响力。随着不断发展，公司也根据实际情况进行战略调整，实现了飞速的进步。到2006年7月，保利房地产公司的股票上市，地点为上海证券交易所，代码
14、是600048。次年，保利便在全国上市公司中排名第二，取得飞速发展。2009年，成功成为综合价值排名第一。后受到国家宏观调控的影响，并没有让保利失去它的地位，稳居榜首。目前为止，保利已经深入全国，具有代表性的广州，北京等大城市已经成为其中心，旗下设有216家子公司。保利地产始终将商品住宅房屋开发为主业务，合理拓展经营性业务。根据保利地产历年的年报信息披露以及同花顺中的相关数据，获取了保利地产的短期和长期偿债能力指标，现在我们将YF房地产企业的数据进行合并，并且将最近一期的YF房地产企业和保利地产还有行业平均数据指标放在一起进行对比，对比表如下：从上表中我们可以看出，YF房地产企业目前长期负债比
15、率为10%，远远没有达到未来5年融资战略实施规划数据指标中的40%的目标，连未来1年20%的指标要求都未达到。同时YF房地产的现金流状况也不尽如人意，现金储备不足，短期和长期偿债能力均低于行业平均水平，流动比率、速动比率和资产负债率都没有达到未来1年的数据指标，所以目前的现状是无法满足未来5年融资战略的需求。产生该问题的原因，有金融市场金融产品设计的原因，也有企业自身融资管理规划的原因。由于中国改革开放40多年，很多制度和体系都是在不断摸索中修改进步，国内各大银行在设计金融产品时，基本的出发点是站在银行风险控制的角度，并没有针对企业在实际经营中碰到的现实情况来设计。而企业本身在融资管理规划方面的能力也比较薄弱，经验不足，只有在碰到问题之后才能解决，不能提前预判。接下来我们将在第4章中重点研究优化方案。3.2.2财务风险现状及问题分析分类来说，房地产这一行业属于资金密集型，因此雄厚的资金支持是其发展的基础。而我国的融资环境还有待改善，房地产企业融资渠道少，对大多数公司来说，银行贷款和股票是主要资金来源。然而国家政策的调整，加大了
