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1、Page1 Page2 热身：15秒记忆 16位数字 Page3 Page4 起源：20世纪30年代，美国田纳西流域开发时，罗斯福新政力挽经济危机 学科：20世纪60年代，可行性研究成为学科，世界银行以其为项目贷款的依据。 推广：1978年联合国工业发展组织编写工业可行性研究手册， 1980年编写工业项目评价手册，在国际上得到广泛推广。 应用：1983年，国家计委颁发关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法。 1987年，国家计委颁布建设项目经济评价方法与参数； 1993年，国家计委又颁布了建设项目经济评价方法与参数第二版。 2000年建设部建标2000205号 房地产开发项目经济评价方法 一
2、个方法，拯救了一个国家 Page5 可行性研究一般要回答以下问题: 技术：产品规划设计 经济：盈利能力 财务：资金平衡 融资：筹集到所需的资金量 实力：自有资金足够35% 周期：开发经营周期排布合理 调动：人力，物力资源 Page6 开发企业负责人投资决策据 编制设计任务书 筹措资金和申请贷款 签订合作和协议 申请项目建设执照 Page7 项目 概况 市场 研究 结论 及建议 项目经 济评价 社会影 响分析 项目开 发方案 可行性研究的主要内容 1、项目概况 2、市场分析和需求预测 3、规划设计方案的优选 4、项目的建设工期、开发进度安排 5、项目投资估算 6、资金的筹集方案和成本估算 7、经
3、济分析和财务评价 8、风险分析 9、社会经济评价 10、结论 Page8 Page9 房地产开发项目财务报表体系 房地产开发项目财务报表之间的关系如下图所示。财务报表的编制可以手工计算 ，也可以采用Microsoft Excel软件进行编制。 Page10 静态经济评价指标 动态经济评价指标 财务评价的主要技术经济指标 静态投资回收期 成本利润率 销售利润率 动态投资回收期 财务内部收益率 财务净现值 根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制 财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以 判别项目的财务可行性。 房地产开发
4、项目的财务评价指标最常用的分类方式是静态评价指标和动态评价指标。 主要技术经济指标 Page11 静态经济评价与动态经济评价 Page12 静态经济效果评价指标及其计算方法 Page13 1、成本利润率 指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财 务可行性的一个经济评价指标。 2年期开发项目一般35%-45%的水平。 成本利润率=（销售收入-销售税金-投资总额）/投资总额*100% RPC= Profit Rate on Cost 成本利润率 GDV=Gross Development Value 总开发价值 TDC=Total Development Cost 项目总开发成本
5、DP= Development Profit 开发利润 Page14 1、成本利润率案例 某个以销售为主的房地产开发项目，其投资总额为4059.6万元，销售收入为 5350万元，销售税金为275万元，资本金为3059.6万元。求其成本利润率 。 GDV=(5350万-275万)=5075万 TDC=4059.6万 RPC=（5350-275- 4059.6 ）/4059.6*100% =（5075-4059.6）/4059.6*100% = 25.01% Page15 15 2、销售利润率 销售利润率是企业利润总额与净销售收入的比率。 销售利润率是衡量企业销售收入的收益水平的指标。 Page1
6、6 某个以销售为主的房地产开发项目，其投资总额为4059.6万元，销售收入为 5350万元，销售税金为275万元，资本金为3059.6万元。求其销售利润率 。 2、销售利润率案例 GDV=（5350万-275万）=5075万 TDC= 4059.6万 销售利润率=（5350-275- 4059.6 ）/5350*100% =(5075-4059.6)/5350*100% =18.98% Page17 3、静态投资回收期 是指不考虑现金折现时，项目以净收益来抵偿全部投资（什么意思？就是 累计现金流量为零）所需的时间。 序号项目20032004200520062007 1现金流出302.00 42
7、5.00 572.20 2现金流入 0.00 444.00 663.00 864.00 3净现金流量 -302.00 -425.00 -128.20 663.00 864.00 4累计现金流量 -302.00 -727.00 -855.20 -192.20 671.80 静态：(5-1)+192.2/864=4.22年 Page18 房地产投资项目基础数据的分析估算 一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 二、房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 ？ 利润 Page19 飞狐外传 雪山飞狐 连城诀 天龙八部 射雕英雄传 白马啸西风 鹿鼎记 笑傲江湖 书剑恩仇录 神雕侠侣 侠客行 倚天屠
8、龙记 碧血剑 鸳鸯刀 飞雪连天射白鹿 笑书神侠倚碧鸳 Page20 难点一：经济测算科目（开发建设投资） 土地 前期 基础 建安 公共 开发 税费 其他 不可 财务 管理 销售 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 财务费用 管理费用 销售费用 土 前 基 建 公 开 税 他 否 财 管 销 开发成本 开发费用 Page21 一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 1房地产开发项目总投资 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包
9、 括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、 开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。 经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。 序 号 项 目 总 投 资 估算说明 1开发建设投资 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 2经营资金 3项目总投资（1）+（2） Page22 一、房地产开
10、发项目总投资与总成本费用的估算 1土地费用估算 土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发 生的费用。对土地费用的估算要依实际情况而定 。 1）土地征用拆迁费。 土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。 2）土地出让地价款 主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支 付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等 。 3）土地转让费。 土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。 4）土地租用费。 土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。 5）土地投资折价。 房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接 投资。在
11、这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用 ， 但一般需要对土地使用权评估作价。 序 号项 目金 额 估算 说明 1 2 3 4 5 6 土地出让金 征地费 拆迁安置补 偿费 土地转让费 土地租用费 土地投资折 价 合 计 Page23 一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 2前期工程费用 房地产项目前期工程费主要包括：开发项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及 “三通一平”等阶段的费用支出。 二前期工程费表 （仅供参考） 1前期工作咨询费建安工程的0.20.5% 2地质勘察、测绘费、勘察报告审查费3元/平方米 3建筑规划设计费 按建筑设计取费标准取,计价格20
12、02 10 号 4市政设计费 按建筑设计取费标准取,计价格2002 10 号 5环境评估费详见建设项目环境影响咨询收费标准 6交通评价费按地上面积 ： 1元/平方米估算 7施工图审查费京勘设管字(2001)41号 8标底编制费概算价格的2-3, 计算钢筋量16元/吨. 9工程招投标管理费 中标价格的0.66%o,(共0.11%,招标方 60%),京价(收)字1999第042号 10招标代理费按取费标准取, 计价格2002 1980号 11三通一平费（土方临时水电）20元/平方米 12工程监理费 建设前期阶段按工程概预算的0.10.2 计取；施工阶段按取费标准取 13 新材料基金(非砖混结构可退
13、90%)、水泥专项基 金（可退） 8元/平方米,中标水泥量3元/吨 通常列入“ 前期工程费 ”项 也可以列 入“其他 费用”、” 开发期间 税费“项 Page24 一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 3基础设施建设费（小市政） 基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道 路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环 卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。 一般按实际工程量估算。 Page25 基础设施建设费： 基础设施建设费单位数量单价造价 1）住宅 平方米 其中：供水、排污 平方米 30 道路、综合管网
14、平方米 40 景观环境（含绿化） 平方米 100 供电工程 平方米 30 智能化工程 平方米 50 路灯工程 平方米 10 2）公建 平方米 其中：道路、综合管网 平方米 60 下深式广场 平方米（约20m宽*120m长） 2000 景观环境 平方米 100 照明、路灯 平方米 50 供电工程 平方米 70 供水、排污 平方米 40 综合布线 平方米 40 Page26 一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 4建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、 安装工程费用和室内装饰家具费等。 项目单方估价 三建筑、安装工程费 （一）建安工程造价 1住宅
15、 1.1全现浇（高层）1400 1.2全现浇板式（多层）1200 1.3框剪结构带底商（高层）1900 1.4框剪结构商住楼（高层）2300 1.5框剪结构（多层）1200 1.6底商1600 2非配套公建 2.1框架结构写字楼（高层）1900 2.2框架结构办公楼（多层）1500 3地下 3.1建安费用2100 3.2地下停车场2300 Page27 一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 5公共配套设施建设费 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公 共配套设施（又称公建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿 所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、
16、停车场等。一般按规划指标和实际 工程量估算。 序 号项 目建 设 费 用 估算说明 1 2 3 4 5 6 居委会 派出所 托儿所 幼儿园 公共厕所 停车场 合 计 表5-7 公共配套设施建设费用估算表 单位：万元 Page28 一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 6开发间接费 开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生 的各项费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、 劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。 一般经济测算不作此项要求，根据开发企业现实情况予以计算 7管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营 活动而发生的各项费
