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1、本报告是严格保密的。 富力地产：通过旧城改造发展壮大，从2002年的北京富力城开 始全国扩张 1 通过旧城改造发展壮大通过全国扩张做强做大经营业务扩张 上世纪90年代初，富力正式 涉足房地产开发业。1995年完成 了富力新居项目，其热烈的市场 反映更坚定了公司今后的发展方 向：搬迁老城工厂，建设宜居社 区。 广州市中八路富力广场项目 是富力地产发展史上的转折点， 它不但奠定了富力地产在广州的 地位，还创造了地产开发史上最 快的征地、建设、销售记录 2002年3月，富力地产以32 亿元投得中国有史以来最大的 公开招标地块项目北京富 力城，从而开始了向全国迈进 的步伐。2003年北京富力城开 盘首
2、战告捷，仅当年就创下了 18亿元的骄人销售佳绩。 然后富力地产在广州拿下 珠江新城八个地块，全力进入 商用地产领域。并在天津推出 天津富力城，进一步向北方市 场渗透。 富力2005年上市后，董事长 李思廉为富力制定的三年策略是 ：在营业收入中，75%来自楼盘 销售，25%将来自租金收入。即 加大对商业地产的开发比例，并 适当持有。富力的业绩报告显示 ，商业物业中的写字楼、公寓等 项目的销售为集团做出了重大贡 献，商业地产为富力带来的好处 ：1、降低经营风险；2、扩大利 润来源；3、巩固和拓展融资平 台 本报告是严格保密的。 核心优势：通过一体化经营的开发模式、全链条管理各流程环节 ，实现项目的
3、快速周转和资金回现 2 n项目运营速度非常快，富力从项目开工到预售，周期平均只需要个月时间，从预售开始一般 只有个月就能完成以上的销售任务。 n从开工到完工整个过程间隔只需要到个月，对于项目资金的回笼，富力基本只需要年 左右时间就能完成。 一体化经营模式：一般房地产企业不会全部负责实施全部的价值链环节，而是会把其中的一部分环节 外包给其他专业公司来完成，例如万科。而富力选择的是一体化经营模式，牢牢地掌握了价值链各个 环节，通过科学管理各种环节成本，保证集团的盈利水平。 本报告是严格保密的。 以北京富力城为例：以快节奏开发实现资金快速回笼，较早收回 开发成本，并奠定了客户的信心与升值预期 3 一
4、期 二期三期四期 2002年2月28日2003年3月19日2003年底2004年7月2006年10月2006年10月1日 拿地 12个月约9个月约8个月约27个月 销售额 （共计91亿元） 2003年18.5亿元 （完成销售额的21 ） 2004年30.7亿元 （累计完成55） 2005年28亿元2006年14亿元 体量与价格： 各期住宅开发面积比例：3：5：6：1；价格涨幅2050 1. 快节奏滚动开发，前期推出量大，项目资金回收快、为后期确保销售信心及财力 前两期间隔仅约9个月，开发量占到53%，资金迅速回笼，为后期提供充足的财力及信心 2.前两期住宅开发量大为后期商业的成功做了良好的铺垫
5、，物业升值带来客户忠诚度及品牌溢价 本报告是严格保密的。 富力城 富力又一城 富力金禧花园 富力丹麦小镇 富力十号 富力爱丁堡 富力盛悦居 各类项目开发经验丰富，城系大盘已形成可复制的开发战略和模 式 富力湾 富力新城 富力桃园 三个旗舰大盘 三个别墅项目 四个城市住宅项目 北京富力城作为 富力全国扩张的首发 项目，其巨大的成功 使其成为富力地产开 发综合体地产项目的 “典范”、富力城系 项目模式复制的源泉 4 本报告是严格保密的。 城系大盘以造城为开发理念，最终打造成为一个拥有全能配套、 可自我循环的微缩城市 5 商业街 写字楼 四期三期二期一期 会所 幼儿园 中小学 商业 商业 商业 富力
6、万丽 酒店 购物中心 教育：幼儿园、小学、中学各一所 会所：三个会所，其中运动会所1.2万平，六星级会所1.8万平 商业：5万平，1.25公里的“星光大道”商街 写字楼：两栋23层、11万平，甲级写字楼“双子座” 商业综合体：1栋购物中心、1栋办公楼及一栋五星级北京富力万丽酒店 富力城是一座涵盖住宅、商业、办 公、酒店、教育的全能配套自我循环的微 缩城市，其教育、商业、办公、会所等各 种配套十分齐全，且推出次序较为合理和 及时。 北京富力城 本报告是严格保密的。 富力新城规划拥有完善配套设施规划，在未来将成为一座可自我 循环的微城市 2626万平米的中央万平米的中央 公园公园 生态农业生态农业
7、 观光园观光园 风情商业风情商业 街街 学校学校 43套联排 8栋18层高板 4栋11层洋房 4栋11层洋房，中间是联排样板间 8栋26层高 层板楼，6 栋2个单元 ，2栋1个单 元 和园路 大香线 普池河 规划路，尚未建设 体育公园体育公园 配套建设规划： 整个规划拟规划建：各类办 公配套、高端商业配套以及休闲 娱乐设施等。总部办公、科研办 公等高档写字楼，五星级酒店、 大型购物中心、SOHO公寓、数 字主题商业街和休闲岛等。 富力新城规划建设：教育配 套、基础设施配套等。风情商业 街、幼儿园、九年制学校、示范 高中、图书馆、体育会所、文化 艺术馆，医疗中心等 政府规划打造26万平米的中 央
8、公园 6 本报告是严格保密的。 【配套建设】配套跟随住宅产品及时跟进，提升产品附加值，并 利用住宅人气支撑商业的发展，形成持续的推动力 7 产品推出内容与顺序全景 2003年3月19日2003年底2004年7月2006年10月2006年10月1日 11栋高层塔楼 建面：25万,2232户 50-115平，一居、小两居、小三居 20栋高层 建面：39万，约2600户 70-115大户型和小三居 46栋小高层 建面：48万,约2700户 80-158，南向两居与大面积三居 1栋高层公寓 12栋多层花园洋房 12栋独栋别墅 建面：8万,约330户 17万平米西班牙风情园林精致型“江南秀水风格”千米龙
9、型水系水景园林 22000平米联华超市“星光大道”商街首期4万“星光大道”商街后期1万 德语双语幼儿园北工大附中新址、芳草地小学 一期：住宅大型园林基本商业二期：住宅大型园林会 所高级商业教育办公 三期：住宅特色园林高级 商业教育 四期：高档住宅高级商业 酒店 一期 二期三期四期 1栋五星级酒店7万平 写字楼面积5万平 购物中心面积17万平 两栋写字楼“双子座： 1.产品类型推出有机结合推出：住宅、配套、办公、商业合理时机推出的同时有机配比，形成良性互动 在居住氛围足够时推出商业、办公、教育，在居住办公商业成熟时推出酒店、大型购物中心 2. 产品主义：逐期精品升级，完善配套，大力提升产品的性价
10、比、附加价值 物业：从高密度的塔楼到板楼、到高端物业低密度的多层花园洋房、独栋别墅 出色园林+高级会所+完善教育配设+特色商业街：完善的配套提升产品的附加价值 本报告是严格保密的。 【产品推出策略】随市场波动灵活调整，一般无特定规律可循， 前期以走现金流为主，后期视市场情况逐渐升级实现溢价 北京富力又一城 8 年份2006年2007年2008-2009年2010年2011年前期2011年底2012年 主力 户户型 150-160 平米三居 二期：80-150二三居 三期：88平两居 163、169三居四居 46、47平方 米一居和88 、89平方米 两居 85-89 平米两 居， 147154
11、 三居 88-90平米两居 153-163平米双主 卧朝南三居、200 平米轩阔 四居 40-56平零居 94平两居 126平三居 城市陌生区 域，改善户 型先期启动 随着区域成熟 ，开发紧凑型 小户型产品 受市场变化 影响，主打 刚需产品 刚需产品加 少量改善的 大户型产品 受政策影响， 以紧凑型小户 型产品为主 市场转好，同时 区域发展成熟， 同时开发紧凑型 与改善型产品 首期根据区域陌生度状况，以改善产品启动，后期随着区域成熟度和配套的完善 ，刚需和改善产品并存，并根据市场波动状况，及时调整成刚需和改善产品的比例 本报告是严格保密的。 规模：占地约6.8万，总建面约19.8万 指标：容积
12、率2.47，绿化率30% 建筑风格：北欧风情住区 物业形式：多栋高层板楼、花园洋房组成 ，规划约1700户 户型面积：户型面积包括77-130的二 居、三居和四居。 规模：占地约15万，总建面约27万 指标：容积率仅1.5，绿化率高达40% 建筑风格：丹麦风格别墅区 物业形式：联排别墅、高层板楼和花园洋房组成，规划约2200 户。 户型面积：联排别墅面积为200左右，住宅户型面积为87-145 的二居、三居和四居 花香盛景： 香山郡： 富力新城首期拿地1000 亩，计划2012年开工464亩， 总建面约74万。业态涵盖低 密生态住宅、小高层、高层住 宅以及商业配套等。 香山郡 花香盛景 富力新
13、城，首期主推高层，辅助以部分联排和洋房产品 9 本报告是严格保密的。 【低密户型分析】设计在舒适度上有所提升，但别墅风情化、精 致化不强 10 10 首层二层 三层 富力新城联排户型：边户220平米 无地下室设计，但较之富力以 前产品品质有较大的提高 赠送两个超大露台，实用性较 强，且露台开窗可为楼梯采光 三层大主卧设计，充分体验尊 贵感受 但联排规划较整齐，无变化的 美感 露台赠送 露台赠送 客厅 挑空 露台赠送 露台赠送 本报告是严格保密的。 设备间赠送 飘窗赠送 空间较 浪费 边户为明 卫，中间 户为暗卫 【高层户型分析】产品整体设计紧凑，赠送面积较大，高层户型 设计相对较好，洋房产品可改进空间比较大 高层77平米，两室两厅一卫 飘窗赠送 飘窗赠送 洋房102平米，三室两厅两卫 高层产品： 基本每一户都有赠送，赠送方式为：设备间和飘窗，77平 米赠送5平米左右，99平米赠送11平米，130平米赠送15平 米左右 户型设计较为紧凑，整体感觉不错，但依旧有该进的空间 ，交通空间浪费比较严重 空间较浪费 该卫生间使用 不方便，且正 对主卧室入口 洋房产品： 户型设计紧凑，但不够合理，并且没有体现洋房的风情化 感受，赠送面积较大，但实用性不强，户型可该进空间较 大 赠送太阳能热水器； 11
