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1、 龙珠庄园项目建设可行性分析一 项目概论1、项目概况a、名称：“龙珠庄园”b、选址：威海工业园汪疃镇管山顶c、承办单位：山东海力投资有限公司2、项目建设地的基本情况威海,最适宜人类居住的城市 威海,最适宜投资创业的城市 威海市位于山东半岛最东端，与韩国、日本隔海相望，是中国距离韩国最近的城市，海上最近处仅93海里。 威海市早在新石器时代就有人类聚居。1398年明朝在此设卫屯兵，取名威海卫，意为“威震海疆”，威海由此得名。1898年被英国租借，1930年收回并设立特别行政区，1951年改称威海卫，1987成立地级威海市。全市陆地总面积5698平方公里，常住人口279万，其中市区面积769平方公里
2、，人口80万。辖环翠区、荣成市、文登市、乳山市和威海火炬高技术产业开发区、威海经济技术开发区等两个国家级开发区。管山顶，是矗立于威海市工业园西南方向的一座山峰，距文登市内20公里，到威海市内40公里，到烟台市内50公里，到青岛180公里。其南，是米山水库的万顷烟波。米山水库是根治母猪河的骨干工程，流域面积440平方公里，总库容2.8亿方，兴利库容1.07亿方，20多万亩良田受气恩惠，在南水北调工程中被列为胶东段配套设施，承担着文登、威海两市防洪、灌溉和城市供水任务。在环绕水库众多山峰中，管山顶是唯一一座处于水库中线、面向水库的山峰，砥柱中流，一峰独秀。母猪河两条支流贴着管山顶东西山脚在山前汇合
3、，并与米山水库溶为一体，形成长约十几里的宏阔水面，犹如两条巨龙纠结在一起，管山顶则成为双龙合抱的明珠。“龙珠庄园”即得名于此。母猪河与米山水库 “母猪河，十八个奶，走一走，甩一甩”，这是在威海当地流传的一个民谣，它形象地道出了威海第一大河母猪河支流众多的特点。源起昆嵛山余脉的母猪河，主流长58公里，流域面积1278平方公里，纵穿威海市九个乡镇，终至宋村镇姚山头入海，沿河岸突起管山、米山、撇穗山三座孤山。在母猪河流经之地，自古就流传着许多动人的传说。 相传，玉皇大帝一时兴起，令二郎神子夜下凡，置山设水造福人间。酒意正浓的二郎神肩挑两座山，手提一座山，腾云驾雾急赴人间，恍惚之间，破晓鸡鸣，惊得他手
4、一紧，系山的绳索砰然而断，所提之山顿时坠落云头。二郎神急忙降云落担，将三山等距离分置，北山面南背北，隐隐有君临之势，得名管山；南山有二郎神随手撇下的系山绳索而得名撇穗山，中间一山因跌损严重，石碎如米得名米山。二郎神顺手抄起扁担在三山脚下开掘泉眼，并顺势划开河道直通南海。望着滔滔泉水汇流成河，忽觉河道狭窄，有意重整，奈何鸡鸣三遍，已到归天时限。急切之间，见一母猪夜游至此，遂封为守河仙猪，命其拱疏河道以免泛滥成灾祸及当地百姓，母猪河因此而得名。 管山顶地当要冲，美景如画。东北方向，阡陌纵横，十里沃野，淌金流银，蓝天白云下，二三村落点缀于万绿丛中，红瓦衬着炊烟，轻风挟着蝉声，一派世外桃源景象，望之令
5、人心神陶然、怡然、惬然，如痴如醉。其西，昆嵛山山麓横亘眼前。主峰泰礴顶海拔923米，为胶东东部第一高峰。神话中的海上仙山蓬莱、瀛州、方丈，由此派生。北魏史学家崔鸿在十六国春秋里，把昆嵛山称作“海上诸山之祖”，秀美神韵匪夷所思。秦汉时，昆嵛山成为方士修炼之地；到隋唐，72峰，峰峰有道观。泰礴顶南侧无染寺，是盛极一时的胶东名刹。昆嵛山因山水风光、道教文化闻名遐迩，现已成为中国道教名山、中国历史文化名山、山东省自然保护区、国家级森林公园、国际水资源保护区。管山顶藏风聚气。山上有黄泥洞、黑泥洞。据说过去叫黄龙洞、黑龙洞，有黄色、黑色两条龙隐匿洞里，解放前人们常到此烧香还原，后改称黄泥洞、黑泥洞。按中国
6、风水学说，管山顶东、南、西三面临水，背靠青山，风水极佳。当地群众反映，过去常有“南方”，带着装有先人骨灰的瓦罐，到山上选择穴位埋葬。据说，一旦占有好风水，后人得祖先庇佑，可以做大官、发大财。管山顶有着良好的基础配套，年降水量813.5毫米，加之米山水库，淡水资源丰富度指标在胶东半岛名列第一。管山顶土地供应量充足，为项目建设留下了广阔的发展空间。管山顶电力保障到位，环境承载力强，环境容量相对较大，大气基本保持一级标准，米山水库水质基本保持在一类标准。南水北调工程最终点在米山水库，在水库正北建设“龙珠庄园”，条件可谓得天独厚。3、项目建设目标及宗旨a、建设目标。核心项目区(一期工程)：共1000亩
7、（已于2003年签订租赁合同，合同期土地30年，荒山50年），主要规划建设中央住宅区、中央政务区；建设生态园林区、水景游乐区、宗教文化区、民俗博览区；计划投资5000万延伸项目区（二期工程储备用地）：约2000-5000亩（三十里铺村和拔草夼部分荒山和土地），主要为核心项目区做储备用地联动项目区（三期工程储备用地）：5000-10000亩（项目周边村落），主要建设农作物栽培区、蔬菜园艺区、畜禽养殖区、水果采摘区等。整个项目计划投资4亿元，资金来源是部分自备、部分融资、部分招商b、建设宗旨对管山顶周围山峦、土地、村庄等进行有效整合，充分利用当地丰富的自然资源和人文资源，依托烟台、威海、文登旅游发
8、展优势，秉承文登传统人居理念，为烟威地区的精英人士，倾情打造一个集休憩、观赏、游览、娱乐登、威海、度假、健身及文化活动为一体的综合性、高品位的庭院式人居新空间。利用现代意识和当代技术对传统文化再造，向人们提供一个亲近可感、令人遐思的经典范本，引领一种高尚的居住品质和生活方式。“龙珠庄园”将作为一个高档次、大规模、风格多样、内容丰富的综合性居住、旅游、休闲场所，填补烟威地区在这一领域的空白，为两地休闲农业市场、旅游市场注入新鲜活力。二 项目建设背景1、有利于拓展房地产市场据国家信息中心发布的统计资料，改革开放以来，我国每67年构成一个经济循环周期。由此推论，从2010年起，经济运行将走出金融危机
9、的低谷，进入新一轮稳定增长期。预示未来几年内，宏观经济发展对房地产的推动和拉动效应会大幅度增强。为此，我们决定抓住机遇，先人一步、高人一筹，首选管山顶，打造“龙珠庄园”。2、有利于促进旅游业发展“龙珠庄园”是个关联度大、拉动性强的新兴项目。既可以解决目标客户的住房问题，带动旅游、购物、餐饮服务、文化娱乐等相关产业的发展，也能扩大内需、拉动消费。从威海、烟台、文登等地的实际情况来看，近几年经济增长速度很快，群众生活水平提高很快，人们的生活观念变化很大，旅游成为一种新的生活消费方式，正被越来越多的人所接受。“龙珠庄园”的建设，将为烟、威、文两地拓展出一片新的旅游市场；同时，也为民间资本和外资注入旅
10、游业提供了契机。3、有利于促进经济增长近年来沿海地区经济快速增长，以现代城市房产业为代表的第三产业，发展尤为迅猛，脱颖而出成为新的经济增长亮点。由于“龙珠庄园”对资源消耗和浪费少，对环境的压力少，投入和收益比例高，对促进地方经济发展、农业增效、农民增收，将发挥越来越大的作用。4、有利于促进农村资源开发通过延伸项目区、联动项目区，与周边农村形成互为依托、借势发展、合作共赢的利益关系，依托周边村的土地资源、人力资源、水力资源，实行区域布局、集约开发，重点发展设施农业、绿色农业，形成蔬菜、林果、畜禽、水产四大种养基地。加大无公害绿色产品的认证和品牌创建力度，力争在服务庄园、富裕农民上闯出一条新路。在
11、编制规划时，庄园基础设施建设要与周边农村一体安排，按照“田园化、生态型”的要求高标准建设。 三项目区开发环境分析1、快速发展的经济自1987年成立地级威海市以来，威海市GDP年均增长18%。城市综合实力位居全国第23位，所辖三个县级市都进入中国百强县，是中国北方经济发展最快、活力最强的城市之一。截至目前，威海已与世界上160多个国家和地区开展了经贸合作，包括韩国三星电子、三星重工、现代汽车、日本三菱、伊藤忠、日本烟草、比利时贝卡尔特、英国英维思、美国罗门哈斯等世界500强企业在内的3000多家外商投资企业落户威海。 2、高贵的头衔 威海地处中纬度，属温带大陆性季风气候，并带有明显的海洋性特征。
12、年平均气温11.9，年降水量730.2mm，冬暖、夏凉，气候宜人，环境优美。威海是中国空气质量最好的地区之一，全市空气环境质量优良率达到100%,是中国海水质量最好的地区之一。森林覆盖率为45.1%，形成了“海在城中，城在山中，楼在林中，人在绿中”的独特景观。先后成为中国第一个“国家卫生城市”，第一个“国家环境保护模范城市”群，第一个“中国优秀旅游城市”群，首批“国家园林城市”、全国绿化模范城市，两次被评为“迪拜全球改善人居环境最佳范例城市”，2003年荣获联合国“人居奖”，被全世界誉为最适合人类居住的城市。 3丰富的旅游资源 威海是“欧洲游客最喜爱的中国十大旅游城市之一”。绵延近千公里的海岸
13、线，展现着最典型的海滨自然风光，山、海、岛、泉各有景致，名胜古迹众多，是全国著名的海滨旅游休闲度假胜地。有赤山法华院、成山头、刘公岛、昆嵛山、国际海水浴场、威海公园、幸福公园等著名旅游景观。目前，正在以千公里海岸线为依托，以“福文化”为主线，以建设旅游目的地为目标，整合、构建六大旅游圈，将千公里海岸线建设成为特色鲜明的幸福海岸旅游线。 威海的旅游设施非常完善。星级酒店众多，全市有五星级酒店2家，四星级酒店10家，3星级酒店39家。已建或在建的高尔夫球场有6处。 2008年共接待海内外游客1614.79万人次，旅游总收入158.82亿元，分别增长16.6%和21.5%，其中，国内游客1585.9
14、6万人次，旅游收入149.21亿元，分别增长16.8%和23%；国外游客28.83万人次，增长7.8%，旅游外汇收入13733万美元，增长10.3%。 4丰富的物产资源 威海是中国最大的渔业生产基地之一，盛产对虾、海参、鲍鱼、贝类、藻类及各种经济鱼类等300多种海产品；这里还是山东省重要的商品粮基地和花生、水果重点产区。“胶东大花生”、“威海苹果”、“荣成黄桃”、“乳山阳梨”等土特产品驰名中外。威海的花岗石储量大、石质好，“石岛红”、“文登白”、“乳山黑”花岗石在国内外享有盛名。 威海具有良好的环境优势，水产品和农副产品无污染，距离韩国、日本又很近，依托威海丰富的海产品及其它农副产品资源，利用
15、周边国家的资金、技术、人才和市场，大力发展以海产品为主的农副产品深加工、精加工具有巨大潜力和广阔前景。 5、良好的工业基础 威海工业基础雄厚，现已形成以运输设备、电子信息、机电工具、轻工纺织服装、食品医药五大产业群为支柱的生产体系，拥有各类工业企业16000多家，纺织服装、机电产品、水产食品、橡胶制品、电子产品和渔具等产品在国际市场上占有重要份额。 6、便捷的海、陆、空交通 威海是中国最早与韩国直接通航的城市。早在1990年中韩建交之前，就开通了两国之间的第一条海上航线威海至仁川航线。有3个国家一类开放港口，开通了3条至韩国仁川、平泽的海上客货班轮航线，4条至韩国仁川、平泽、釜山、光阳、蔚山等
16、城市的海上集装箱航线。同时，海上航线可以到达日本的横滨、神户、大阪、东京以及东南亚、欧美等国家和地区的各大主要港口。 市区距威海国际机场和烟台国际机场仅1小时车程，威海国际机场开通了直达韩国首尔、釜山的国际航线，每周有30多个航班，飞行时间只需1个小时。 开通了至济南、北京、武汉等多条客运列车，实现了与全国各地货物的直达运输。与青岛、烟台等周边城市有高等级公路相连，青烟威城际轻轨铁路正在规划建设当中。 7、开发前景广阔近年来，文登市住宅价格一直在25003000元/m2左右的区间运行，威海市住宅价格一直在45006000元/m2左右的区间运行。楼市整体呈疲软状态。除了大环境的影响、收入水平的限制外，与房产商的开发理
