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1、给排水系统的维修保养标准与方案（一）给排水设备设施维修保养标准1.0 目的规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。2.0 适用范围适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施（含消防供水机组）的维修保养。3.0 职责31 主管经理负责审核给排水设备设施维修保养年度计划并检查该计划的执行情况。3.2 机电维修部主管负责组织制定给排水设备设施维修保养年度计划并组织、监督该计划的实施。3.3 水泵房组长/管理员具体负责实施给排水设备设施的维修保养。3.4 公共事务部负责向有关用户通知停水的情况。4.0 程序要点4.1 给排水设备设施维修保养年度计划的制定。4.1.1 每年的12月15日
2、之前，由机电维修部主管组织水泵房组长/管理员一起研究、制定给排水设备设施维修保养年度计划并上报公司审批。4.1.2 制定给排水设备设施维修保养年度计划的原则：a) 给排水设备设施使用的频度；b) 给排水设备设施运行状况（故障隐患）；c) 合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。4.1.3 给排水设备设施维修保养年度计划应包括如下内容：a) 维修保养项目及内容；b) 备品、备件计划；c) 具体实施维修保养的时间；d) 预计费用。4.2 水泵房管理员对给排水设备设施进行维修保养时，应按给排水设备设施维修保养年度计划进行。4.3 小区内主供水管（DN100以上加压管）爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控
3、制柜变频器、PC中央处理器的维修保养由外委完成，其余维修保养由水泵房管理员负责。4.4 水泵机组维修保养。水泵房管理员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。4.4.1 电动机维修保养：a) 用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5欧姆以上,否则应烘干处理或修复;b) 检查电动机轴承有无阻滞或异常声响,如有则应更换同型号规格轴承;c) 检查电动机风叶有无碰壳现象,如有则应修理处理;d) 清洁电动机外壳;e) 检查电动机是否脱漆严重,如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆.4.4.2 水泵维修保养：a) 检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异
4、常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承；b) 转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；c) 检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加加压盘根；d) 清洁水泵外表；e) 如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。4.4.3 检查电动机与水泵弹性联轴有无损坏，如损坏则应更换。4.4.4 检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。4.5 控制柜维修保养。水泵房管理员每年的5月、11月应对小区内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。4.5.1 用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物；4.5.2
5、 检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换；4.5.3 检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改；4.5.4 交流接触器维修保养：a) 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；b) 清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；c) 清洁铁芯上的油污及脏物；d) 检查复位调簧情况；e) 拧紧所有紧固件。4.5.5 自耦减压启动维修保养：a) 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5欧姆，否则应进行干燥处理；b) 外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。4.5.6 热继电器维修保养：a) 检查热继电器上的绝缘盖板是否完整
6、无损，如损坏则应更换；b) 检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。4.5.7 自动空气开关维修保养：a) 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100欧姆，否则应烘干处理；b) 清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；c) 自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象；d) 检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。4.5.8 中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查二者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信
7、号继电器。 4.5.9 信号灯、指示仪表维修保养：a) 检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡；b) 检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。4.5.10 远传压力表维修保养：a) 检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；b) 检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接；c) 偏差很大或信号腐烂的远传压力表应拆换。4.6 闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养：4.6.1 闸阀维修保养：a) 检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫；b) 检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻油；c) 对闸阀阀
8、杆加黄油润滑；d) 对锈蚀严重的闸阀（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。4.6.2 止回阀维修保养：a) 检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；b) 检查浮球阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧；c) 检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。4.6.3 浮球阀维修保养：a) 检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；b) 检查浮球阀连杆插销是否弯曲，如弯曲则应校直；c) 检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。4.6.4 液位控制器维修保养a) 检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；b) 清除压力室内污物，疏通控制水道；c) 检查控制杆两端螺母
9、是否紧固，如松弛则应拧紧；d) 紧固所有螺母。4.7 潜水泵7 潜水泵或排污泵维修保养。4.7.1 用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25欧姆以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。4.7.2 检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。4.7.3 检查轴承磨损情况，如转动时有显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。4.7.4 清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。4.7.5 检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。4.8 明装给排水管维修保养（每年10月进行一次）。4.8.1 检
10、查支持托架是否牢固，否则应加强。4.8.2 检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。4.8.3 检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。4.8.4 检查各连接待室处是否有漏水现象，如漏水则应处理（更换胶垫）。4.9 每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允超过8小时，如必须超过8小时，则应由机电维修部主管填写申请延时维修保养表经主管经理批准后方可延时。4.10 对于计划中未列出的维修保养工作，应由机电维修部主管尽快补充至计划中；对于突发性的设备设施故障，先经机电维修部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出_事故报告并上报公司。4.11 水泵房管理员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地
11、记录在_维修保养记录表内，并于每次维修保养后三天之内由水泵房组长整理成册后交机电维修部存档，保存期为长期。4.12 停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由机电维修部主管填写停_申请表，经主管经理批准后通知公共事务部，由公共事务部提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。5.0 记录6.0 相关支持文件（二）给排水设备维护保养方案 为了规范给排水设备设施的维修养护工作，确保给排水设备设施各项性能良好，延长设备设施的使用寿命，避免发生意外事故，资产管理特制定给排水维护保养标准；a、水泵机组的维修养护（详见下表3）1.水泵的维修养护生
12、活水泵、消防水泵、排污泵、潜水泵每季度进行一次全面养护。养护内容主要有：检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，应加注润滑油，如有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承，如有卡住、碰撞现象，则应更换同规格水泵叶轮，如轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴，检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根，清洁水泵外表，若水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷油漆，检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换，检查机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。2.控制柜的维修养护对控制柜每半年进行一次全面养护。维修养护内容主要有：清洁柜内所有元器件、清洁外壳，务必使柜内无积尘、无污物；检查、紧固所有的接
13、线头，对于锈蚀严重的接线头应更换，检查柜内所有的线头的号码管是否清晰，有否脱落，及时整改，对于交流接触器，应清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒，清除触头表面的污物，不能正常工作的触头应更换；检查复位弹簧是否正常工作，然后拧紧所有紧固件；自耦减压启动器的电阻不低于0.5，否则应进行干燥处理；外壳接地可靠，如有松脱或锈蚀则应做除锈处理，然后拧紧接地线；热继电器的绝缘盖板应完整无损，导线接头有无过热痕迹或烧伤，如有则维修或更换；自动空气开关电阻应不低于100，否则应烘干，在开关闭合或断开过程中，应无卡位现象，触头表面清除干净；中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查动作是否可靠，信号输出是否正确；信号灯
14、、指示灯是否指示正常，如有偏差应调整或更换；运传压力表信号线接头是否腐蚀，如有则重新焊接或更换。3.电机的维修养护 外观检查应整洁、铭牌完好，接地线连接良好，用摇表检测绝缘电阻，电阻应不低0.5，否则应烘干处理，电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密，电动机轴承有无阻滞或异常声响，电动机风叶有无碰壳现象，清洁外壳，外壳是否脱漆严重，若严重应重新油漆。4.相关阀门、管道及附件的维修养护闸阀密封胶垫是否漏水，如有则应更换，黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻绳，对阀杆加黄油润滑，锈蚀严重者应重新油漆。止回阀的维修养护应检查止回阀的密封胶垫是否损坏，弹簧弹力是否足够，油漆是否脱落。浮球阀的维
15、修养护应检查密封胶垫、连杆、连杆插销。液位控制器应检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换，清除压力室内污物，疏通控制水道，检查控制杆两端螺母是否紧固，紧固所有螺母。b、水池、水箱的维修养护水池、水箱的维修养护每半年进行一次，若遇特殊情况可增加清洗次数，清洗时的程序如下：1.首先关闭进水总阀，关闭水箱之间的连通阀门，开启泄水阀，抽空水池、水箱中的水。2.泄水阀处于开启位置，用鼓风机向水池、水箱吹2以上，排除水池、水箱中的有毒气体，吹进新鲜空气。3.用燃着的蜡烛放入池底不会熄灭，以确定空气是否充足。4.打开水池、水箱内照明设施或设临时照明。5.清洗人员进入水池、水箱后，对池壁、池底洗刷不少于三遍，并对管道、阀门、浮球按上述维修养护要求进行检修保养。6.清洗完毕后，排除污水，然后喷洒消毒药水。7.关闭泄水阀，注入清水。c、室外
