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1、搜狐焦点网报道 北科建：以科技地产为特色 商住地产战略协同从电子一条街，到中国“硅谷”，中关村的发展是北京乃至中国经济的一个重要典型，长期以来，大众将更多的目光投向在中关村成长壮大的科技创新企业，却对推动中关村建设发展的幕后力量甚少关注。作为建设中关村的重要力量，北京科技园建设股份集团有限公司用十年间打造了中关村一区三园，成为专注科技园开发的行业先锋，并在房地产领域提出“科技此产”的概念。然而，相较于住宅和商业地产，科技园的开发具有周期长、业态复杂的特点，其盈利情况、运营模式也是业界普遍关注的话题。搜狐焦点产业新区特专访北科建（集团）股份有限公司董事、总经理郭莹辉和北科建（集团）股份有限公司技
2、术总监曹邗，他们就科技地产的开发运营进行了解答，并同时指出，北科建已经开启品牌复制和异地扩张战略，并计划在十二五时期，实现新增投资300亿元，力争A股上市。时间：2011年5月19日上午10：00-11：30 地点：搜狐演播室嘉宾：北京科技园建设（集团）股份有限公司董事、总经理 郭莹辉北京科技园建设（集团）股份有限公司技术总监 曹邗主持人：搜狐焦点产业新区马磊【搜狐焦点产业新区】：各位网友，大家上午好！很长时间没有跟大家在高端访谈的演播室见面了，我们今天特意请到了两位非常尊贵的客人，北京科技园建设集团股份有限公司的两位老总，集团总经理郭莹辉，集团副总经理曹邗。今天很荣幸地请到两位到演播室作客。
3、搜狐焦点建立产业新区频道之后，我们也非常关注中国产业园区发展的情况，以前我们很了解北科建在住宅地产的开发情况，比如领秀硅谷、新硅谷，领秀慧谷项目等，但是在产业园、高新科技园方面，大家并不是很了解，希望两位老总给我们介绍一下。从一个更大的背景来讲，今年是“十二五”开局之年，在这个大变局之下，我们能够从中把握到怎样的机遇，也是很多同行人非常感兴趣的话题。 我们的访谈会在搜狐网同步直播，网友如果有问题可以通过微博的形式告诉我。北科建：中关村发展幕后英雄砺十年成就一区三园【搜狐焦点产业新区】第一个问题，请郭总简单介绍下北科建集团在99年成立以后大致的情况。【郭莹辉】：大家好！北科建集团是1999年成立
4、的，当初是围绕北京市落实中关村建设的使命，专门成立的市属开发企业。这十一年来北科建在中关村的发展历史中发挥了重要作用。在中关村发展的二十年中，北科建花了十年时间提高了中关村高科技企业聚集的速度和质量。其中，最经典的作品就是中关村核心区，占地51公顷，建筑面积170多万平方米，是和CBD、金融街并列的北京三大城市功能区之一。另外，还有在北京比较有影响力的科技园区，一个是中关村软件园，一个是中关村生命科学园，这两个园区在北京、乃至中国都具有较大影响力。北京大兴生物医药产业基地也是我们策划开发的北京市重要分产业园之一。北科建一区三园是在我国科教兴国战略指引下，中国30年改革开放的进程中完成的历史使命
5、。一想到中关村，看到这样一个科技商务活跃的区域，那么多企业从这里走出去变成国际型大公司，甚至国内国外上市公司，令人骄傲，但是这片热土是怎么聚变的？其中有北科建的智慧，有北科建的付出。【搜狐焦点产业新区】：有媒体曾经评价说“国贸很时尚，中关村要差一点”，我认为这是老皇历了，中关村的商务和文化交流氛围已经相当浓厚，因为搜狐就在这边工作，感受还是挺深的。这背后我们也做了哪些工作？【郭莹辉】：今天的中关村创新活跃、经济发达，其实凝聚了很多城市发展理念和产业发展理念。这项工作是在北京市和海淀区政府的统一规划和领导之下完成的，我们只是做了一些本职的开发工作。这个项目的规划起点非常高，从城市规划来看，地上有
6、现代化的写字楼群100万平方米，地下有70万平方米的空间充分利用。地下不仅有商业，还有交通环廊、市政综合环廊，就像三明治一样，一层一层的。虽然是99年做的项目开发规划，但到现在很多理念还是很创新。北京市其他区域，甚至外地城市也在效仿学习中关村的“地下空间综合利用”模式。【曹邗】：之后深圳、广州做的土地地下空间利用都是从我们中关村这边学习的，我们做的并不是最好的，因为它比较早，受各方面规范的限制。但是这是一个非常好的尝试，也为后续各城市地下空间开发做了一个很好的典范。他们都会到这里来学习参观，包括世界地下空间的年会、峰会也把中关村作为很好的案例。【搜狐焦点产业新区】：说到一个产品、一个企业、一个
7、人的时候，看他做的东西就知道这个企业背后是什么样的，刚才讲了地下空间的利用，我记得五六年前的时候，当时很多人都愿意去批评中国的东西，拿外国人的东西来说事，讲到英国的地下管道、地下的排水系统几百年都可以用，中国没有这么长远的规划。其实，中国很多行业的人都在专注做这件事情。曹邗：从中关村的规划来看，十年前的规划，为什么起点这么高？也是我们定位为科技企业服务，要打造高科技企业的商务中心。中国有很多“开拉锁”的情况，但我们尽量去避免，中关村后续再建的楼基本上没有去挖路。我们要保证每一个开发商进来，他的楼前不会再搭一些围档，他就是一次投资，后续都可以在地下完成。同时，因为中关村最早的规划没有为高科技企业
8、的服务配套，只是要做高科技商务中心，当时就简单的定性为写字楼，而没有细节的东西。所以，我们对高科技商务中心深入挖掘，探讨高科技企业的生活方式是什么，它需要的配套是什么，通过地下开发的部分来实现，同时对地上所有的形象没有影响。完善区域配套，也是我们综合开发理念的重要组成部分。 北科建：开发模式创新升级 成功实现市场化企业转型【搜狐焦点产业新区】：二位作为科技地产界的精英，很多年都担任着行业的领军人物，能简单说一说什么是科技地产，北科建在做科技地产的过程中有什么经验，有没有走过弯路？【郭莹辉】：这个话题非常有意思，回顾北科建发展历程，我们有几组数据：我们11年开发了14平方公里的城市功能区和科技园
9、区，共投资了两百多亿。这是我们之前投资的规模，包括我刚才讲的一区三园。当时的园区开发模式应该说是我们国家近年来国家园区开发的基本模式。在园区开发之中，我们总结有四种类型的开发主体，每种类型对应的模式不一样，自然它的开发收益也不一样。第一种是“政府模式”。就是由政府平台公司进行园区开发。这一点大家都很熟悉，政府自己成立公司，用政府财力完成一个园区的规划和一级开发。最后通过开发出的小地块出让给入驻企业，这是大型科技产业园区开发的主流模式。第二种是“企业模式”。就是大的产业集团自建园区的开发模式。这种模式往往是在大的高新区里面建园中园。高新区的地域很大，里面很多园中园是大的实业集团，根据自己的功能定
10、位，建立自己上下游的生产基地、研发基地，自己购置土地建园中园。它也是园区的开发补充。第三种是“政企合作模式”。政府和企业合作来开发园区，往往是政府控制园区的产业定位和规划，又园区开发企业进行一级开发投入和产业招商及服务。通过入驻企业购置土地，开发企业和政府合作两方都能得到相应的回报。第四种是“市场化开发模式”。由开发商自己从园区里面购置土地，建立科技园区，通过园区的建设和招商形成一个子园，也是园中园，通过园区企业的土地开发、物业出售或出租，以及相应的产业增值服务获得综合的项目回报。我们这几年由第三种升级到第四种。北科建在北京这十一年来做的业务基本上是第三种。土地还是所在区域政府的，但是我们在政
11、府统一的产业规划和城市规划之下，完成城市一级开发、项目招商、土地出让等工作，实际上是北科建和各级政府合作开发园区，比如说生命园、软件园，就是和政府合作，我们获得开发服务的收益。【搜狐焦点产业新区】：北京的一级开发利润控制在8%以下？【郭莹辉】：过去我们的园区基本上是这样一个盈利模式。但是，从09年到现在，我们在北京以外的科技园区开发模式以及完成了两个重要升级。一个是科技园区的开发从一级开发升级到二级开发。我们在嘉兴、无锡、青岛，这三个地方的科技园区的开发都是通过购置土地，按照政府的产业定位和城市的规划对子园区进行重新的功能定位和产业结构优化，由我们自己去建设、招商、产业服务，做园区开发和服务工
12、作。另一个升级是，我们由科技园区开发也升级为科技新城的开发。专业科技园区的开发还是我们传统的优势。另外，我们针对一些城市产业与区域经济发展的特点，着力打造集商务、商业、居住、娱乐等于一体的产业新城产品。以科技地产为特色，商住地产战略协同【搜狐焦点产业新区】：听说北科建提出了科技地产的模式，内涵是什么？【郭莹辉】：工业用地一般会细分出教育、科研等用地性质。大类上看，科技园区开发还是工业地产的范畴。我们提出的科技地产是工业地产的高阶阶段，我们服务的客群是高科技里面的创新型和成长型企业，为这些特定的企业去服务。同时，我们按照经济规律和市场化的方式，来开发科技载体。但更重要的是，我们做科技地产的目标是
13、为了实现区域的高新技术产业聚集作用，并在科技地产开发过程中力求达成三重利益的平衡。第一，首先是满足地方经济发展的诉求。通过我们专业化的运营帮政府完成产业聚集，实现就业、税收、产业升级等功能。第二是服务好入驻企业，使他们容易生存和发展。园区的建设是物理空间概念，但是真正的内核是通过产业服务体系将产业里相关企业聚集在一起，使这些企业交易成本、创新成本降低，创新更加活跃。通过硬的环境建设和软的服务体系建设，企业在这里的生存和成长的速度会加速。第三个才是开发商自身的利益诉求。因为我们是从政府那里大规模批租土地建设科技园区和实现产业聚集作用。政府的目的达到了，企业的目的达到了，我们对他们两个重要客户服务
14、的过程中我也获得相应的项目开发和产业增值服务的回报。【搜狐焦点产业新区】：政府有税收能解决就业，企业服务环境好，成长快，有聚合作用。只有这样，对我们开发企业来讲，才能获得持续稳定的回报。而不像住宅一样，销售成功就能收到利益。所以，科技地产这个名字听起来挺响亮，但是不好干。【郭莹辉】：科技地产从服务对象、运作模式和我们的终极目标来说，和商业地产、住宅地产肯定是有比较大的差别。科技地产，科技是我们的服务对象，地产是我们的经营方式，这才叫科技地产。行业里面也有人讲科技地产，但是他们指的是在建筑里面通过设计、材料、工艺改变工作空间的舒适性、智能化，这应该叫地产科技。【搜狐焦点产业新区】：我们去年也做了一个低碳地产的规模与挑战，跟“科技地产”这还真是两个概念。【郭莹辉】：我们内部也提炼出
