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1、无锡新湖区雪浪项目定位及可行性报告亿丰房产策划江苏无锡 无锡新湖区雪浪项目定位及可行性报告 2012/8/1亿丰房产策划目录第一部分 地块概况第二部分 无锡城市发展研究 第三部分 无锡房地产市场综述 第四部分 区域板块发展机会 第五部分 地块机会分析 第六部分 客群分析 第七部分 产品定位 第八部分 规划模拟 第九部分 经济测算 亿丰房产策划第一部分 地块概况 1、 项目区位 2、 交通条件 3、 规划条件4、周边配套亿丰房产策划地块概况项目区位太湖新城位于无锡城市南部，北起梁塘河，南至太湖，西邻梅梁湖景区，东至京杭大运河，太湖新城150平方公里，规划常住人口100万。太湖新城规划的主体功能主
2、要是CBD，太湖旁边还预留了一块奥体中心用地。太湖新城以华谊路和蠡湖大道为界，自东往西分为东区、中心区和西区。本地块位于太湖新城的中心区，新行政中心区域，地理位置优越。地块位于太湖新城中心区域，随着市政府迁入太湖新城，整体区域价值与形象得到提升。亿丰房产策划目前，新城南北纵向的主干道共有六条，由西往东依次是蠡（li）湖大道、五湖大道、立信大道、贡湖大道、南湖大道、华清大道。成为连接新老城区的“主动脉”。东西横向的主干道共有五条，由北向南依次是周新路、高浪路、吴越路、震泽路、具区路，目前已全部建成，成为往来新区和滨湖区的快速通道。地块位于无锡新城震泽路与锡南路交汇处，临近主干道震泽路，交通条件优
3、越。地块概况交通条件亿丰房产策划地块概况规划条件太湖新城功能定位：是无锡新的城市中心，是一个开放式、生态型的现代化新城。主要功能定位为商务商贸中心、 科教创意中心和休闲宜居中心，是无锡高端商务、金融机构、企业总部、专业服务的集聚区。 东区（华谊路以东、高浪路以南），以太湖国际科技园为载体，重点建设高新技术研发园、大学科技园、软件园、数码设计园、创意研发园。 中心区（华谊路以西、蠡湖大道以东），重点建设太湖新城商务中心、市民中心及各类居住社区。 西区（蠡湖大道以西），以山水城旅游度假区、科教产业园为载体，重点发展创意产业和生态休闲旅游业。地块位于太湖新城板块，随着版块实景的不断呈现，版块发展后劲
4、充足，潜力大。亿丰房产策划地块概况项目四至地块北靠城市主干道震泽路，属于雪浪镇中心区域，对于随意性消费的拦截能力弱。A地块约50亩 B地块约100亩 C地块约60 亩.ABC1、地块位于震泽路南面，随着河仙苑的建成，镇中心逐步转移至震泽路以南，目前地块属于雪浪镇的中心地块；2、地块位于雪浪镇，对于随意性消费的拦截程度较市中心较为弱。亿丰房产策划地块周边配套以便民社区型底商为主，菜场、小学、小面积商业广场等分布地块周边，地块居住氛围良好。地块概况周边配套亿丰房产策划地块概况小结1、地块位于太湖新城，规划条件利好，属于无锡市重点发展版块；2、地块位于雪浪镇，居住氛围成熟，交通条件良好；3、地块周边
5、商业氛围浓厚，但商业面貌陈旧，业态落后；4、地块周边商品住宅缺失，以私房与安置房为主；5、地块与地块之间，距离相对较远，同时出让地块面积相对零散；6、地块拆迁进度缓慢，地块上存在较多私房、政府办公用房与高压电线杆，拆迁周期将会较长。区位优势明显，人气氛围浓，是一优质地块；商业与住宅均存在一定的机会；地块取得的成本控制与产品类型的精准定位，将会决定利润的较大差异。亿丰房产策划第二部分 无锡城市发展研究 1、 空间关系2、 产业分布 3、 产业趋势4、 经济增长5、 人口增长亿丰房产策划无锡是中国二线弱城市，环太湖经济圈核心城市，亦是上海都市圈第一扩散圈层，战略地位优势明显。无锡城市发展研究空间关
6、系在无锡能够取得较大规模地块开发，是很多开发商难得的宝贵机会。亿丰房产策划无锡位于沪宁产业带和环太湖产业带，随着长三角交通网络的发展，受沪宁产业带影响明显沪宁产业带：以沪嘉、沪宁高速公路和沪宁铁路为依托，发展信息技术、生物技术、光电一体化技术、汽车产业和新材料技术产业，嘉定工业园和汽车产业基地位于该产业轴上? 沿太湖产业带：以生态农业、环太湖旅游为主，环太湖分布? 沿江产业带：以沿江水资源为基础，以沪嘉、沪宁高速公路和沪宁铁路为依托，发展装备制造、化工、治金、物流四大产业群，宝山钢铁产业位于该产业轴上? 沪术产业带：以沪杭高速和沪术铁路为依托，发展生物医药、纺织服装、现代装备和IT产业，莘庄工
7、业区、闵行经济技术开发区和松江工业区位于该产业轴上? 沿海及环杭州湾产业带：绕长江和杭州湾入空港、深水港、郊区环线、轨道交通为主要联系：这轴线的重点包括离岸金融产业群、现代物流产业群、现代装备产业群和杭州湾石化产业群无锡城市发展研究产业分布长三角承载中国产业升级重任，核心城市无锡获得国家大力支持。亿丰房产策划房地产发展产业分布从产业分布来看，城市北面如锡山、惠山、江阴重点发展传统产业；城市南面如新区、滨湖区重点发展高新技术产业。传统制造业向北转移如惠山、锡山、江阴等地新型高技术产业集中在城市南面，如新区新区高新技术开发区锡山经济开发区江阴经济开发区江阴临港新城少量分布在港下江阴经济开发区靖江工
8、业园惠山区洛社、前洲等锡山经济开发区惠山经济开发区江阴经济开发区蠡湖经济开发区城区的都市型工业园纺织出口工业园江阴锡山东港红豆惠山生命科技园无锡新区马山生物医药园区城市重点工业集中区产业聚集地地块处于太湖新城，该区域重点发展高新技术产业和服务业。亿丰房产策划房地产发展产业趋势长三角主要城市三产结构比较长三角产业转移及企业迁徙近年来，长三角开始向西部地区转移制造产业，力图把服务业及高新技术产业成为经济增长新引擎。但这是双刃剑，中国制造业在全球的分工就是“世界工厂”，若要改变这一局面，困难非常大。同时，制造业迁出后，“空心化”的问题又会随之而来。对于无锡，“阵痛”是难免的。对于房地产业，工厂内迁，
9、产业升级，短期内并非利好。亿丰房产策划房地产发展经济增长2012年上半年中国城市GDP增速排名无锡城市GDP增速放缓，排名有所下滑，但仍名列中国前列，排名上升的省会城市靠投资拉动亦不可长久，全球经济回暖后无锡排名将会回升。亿丰房产策划房地产发展经济增长世界经济普陷泥潭，中国增速亦大幅放缓。无锡出口外向型企业居多，目前美国经济回暖乏力，欧洲经济危机，对于出口外向型企业有很大的影响，无锡经济增长暂时放缓是正常的。 国民GDP增值速度亿丰房产策划房地产发展人口增长2010年之前，无锡城市人口规模稳步上升，城市化水平提升速度加快，常住人口逐年增多，劳动力充足。全球经济危机爆发之后，产业就业机会减少，外
10、来人口流入放缓，本地人口持续流出回乡或到一线城市。人口基数的减少，将会造成房地产需求减少，这将影响客户对未来的预期信心，也让开发商之间陷入了激烈竞争。抄底拿地的机会，启动开发时机可以紧密关注世界经济走势。Chart4584599.34610.73619.57640637.2常住人口（万）无锡常住人口Sheet1200620072008200920102011人均（万）5771964385789948173890146107400200620072008200920102011总值（亿元）336039004400500057586880.15200620072008200920102011常住人
11、口（万）584599.34610.73619.57640637.2Sheet1人均（万）无锡06-11年人均GDPSheet2总值（亿元）无锡06-11年GDP总值Sheet3常住人口（万）无锡常住人口亿丰房产策划第三部分 无锡房地产市场综述 1、 宏观政策2、 土地市场 3、 量价走势4、 开发商水平5、落户政策6、小结亿丰房产策划 基调：促进房地产市场稳定健康发展境外投资管理办法出台关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知关于加强土地出让收支管理的通知调整个人住房转让营业税政策的通知20102009基调：抑制部分城市房价过快上涨流动资金贷款管理暂行办法出台个人贷款管理暂行办法出台加强房地产用地
12、供应和监管有关问题通知关于促进房地产市场平稳健康发展的通知?“4.15新政”出台?“9.29新政”出台20112012 基调：严厉打压?7.12国务院常务会议“二三线城市”也要限购?7.26“新版沪四条”发布，再次紧缩限购令?8.2“四大行”叫停房地产信托业务?8.16住建部二三线城市限购标准出炉?8.29江苏台州领衔率先出台二三线城市限购令?8.30央行推行存款准备金新规?9月浙江台州、衢州限购令出台?10月佛山限购令松绑朝令夕改?11月初中山出台限价令?“1.26”国八条出台?上海继重庆后开征房产税?1.31日上海限购令出台?上海继重庆后开征房产税?2月起华东主要城市限购令纷纷出台?前7个
13、月6次上调准备金率、3次加息基调：预调、微调46个限购城市继续维持限购状态近40个城市出台了不同的微调措施，其中除触及红线外的微调可以执行。首套房信贷出现松动，从上浮到85折。：调控维持力度经济工作会议及总理讲话明确房地产调控继续一定力度，房价继续回归合理。多部位辟谣楼市调控松动近年来中国楼市遭受频繁的宏观调控，特别是去年国八条之后，以严厉打击为主。但是最近政策探底意味出现，但是大幅度放松可能性基本不存在。无锡房地产市场综述宏观政策亿丰房产策划无锡房地产市场综述土地市场 从数据来看，自2010年达高点之后，土地供应呈下降趋势。2012年上半年土地成交仅24块，成交额29亿，反应市场冷清。2010年高点成交的地块在今明2年将会有一个集中的上市推货期，物业销售面竞争将继续加剧。2011年土地供应区域分布
