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1、淄博市二手房市场调研简报上海麦点企划部2010年2月前言放在前几年，可能许多人都不愿意买二手房。如今，随着经济和城市化的快速发展，二手房已成为淄博房地产市场的一支不可或缺的生力军。自2009年以来，二手房中介机构不断涌现，新的注册公司如雨后春笋般出现。不仅如此，政府也对二手房市场加强了管理，先后出台了多个有关二手房市场的政策。一、市况综述根据前期市场调研不完全统计，2009年一年来，受一手房销售形势较好影响，二手房市场也呈现明显上升势头，2009年全市（不含桓台、沂源、高青三县）二手房销售面积98.8万，同比增长162.1%。我市二手房的价格也比上年同期上涨5.2%。其中，住宅上涨5.5%，非
2、住宅上涨4.6%。主要原因：一是由于老城区地理位置优越，二手房又集中在生活区，衣食住行比较方便；二是由于二手房价格的相对低廉。所以，二手房仍然是低收入户、老年人以及部分搬迁户购房的首选目标。从销售价格方面来看，上半年二手房销售累计价格为2348元/。其中，住宅累计价格为1903元/，非住宅累计价格为3279元/。主要销售量集中在较大型的二手房公司，其中，全国连锁鲁房置换淄博店和山东连锁店首佳房产每个店面每月成交20-40套住房不等。在2009年的1-6月份，每位销售员每月的成交量在6套左右，每个店的月收入达7-8万。2009年下半年二手房市场开始趋于平稳。受二手房价上涨过快等因素影响，8月二手
3、房交易量环比出现下降，部分房产中介交易量甚至下跌20%。随着购房者进入观望期，二手房市场或不再延续此前火爆行情。淄博中心城区西六路一家房产中介工作人员称，虽然8月上半月交易情况尚可，但下半月销售并不理想，“就整个8月的成交量而言，要比6、7月少一些。”中心城区联通路一房产中介处了解到，该房产中介8月的二手房交易量也出现了下降。“比6、7月要下跌20%左右，不过房价并未随着下降。”该房产中介一工作人员表示。此外，多数房产中介在采访中表示，与此前6、7月二手房市场的火爆相比，8月的二手房市场更趋于平稳。房贷传言收紧、二手房价居高不下等因素，都在一定程度上导致了二手房成交量的下降。“二手房价上涨的速
4、度过快，导致一部分购房者选择观望，不敢轻易购买住房。”2009年上半年以来，二手房价格就开始“突飞猛进”，导致了部分购房者的购房积极性下降。不过，淄博部分售房人群也出现观望情绪，这就是买卖双方之间的博弈，二手房能否延续高价也不好说。在进入2010年以来，整个淄博二手房市场成交量随之降低，预将闲置房屋卖出的客户也出现了观望势头，加之物业税的征收，二手房中介出现节后“开张”难的局面。二、产品去化构成及现状分析1、住宅2009年，在二手房住宅中，6090平米的小户型占据了总销量的39%，而90120平米的改善型户型也颇受购房者的青睐。可见，过去一年以小户型和改善型住房为主的二手房交易火暴局面的出现与
5、此前国家密集出台的二手房优惠政策有关。2、政策影响同一手房销售一样二手房中介受国家政策影响明显。2009年年底，在“2改5”营业税新政（个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年）出台前，淄博市二手房交易量尚且维持在40-45套/日，“2改5”营业税新政消息广开后，淄博市房管局信息中心数据显示，淄博二手房交易量大幅提升，日销售量最多高达95套。在2009年，“2改5”营业税新政已经彻底激活年底二手房市场，而年底其交易量的大幅提升是因为“2改5”政策影响下，之前市场观望情绪得到全面释放的结果。在二手房市场正式恢复了“二手房转让营业税征免时限由2年恢复到5年” 9天之后，1月10日国务院办公厅正式
6、下发的“国十一条”，又给二套房贷戴上“首付四成”的紧箍咒。频频出台的政策调控，让一度处于亢奋的淄博二手房市场，在新年首月上演交易量的“过山车”。3、市场出现观望势头自2010年元旦开始，淄博二手房市场就一改去年的火爆，转而陷入了低迷状态。数据显示，1月份，淄博个人二手房交易量为646套，环比跌幅63.4%。当时业界认为，这与营业税“2改5”实施前夕二手房成交透支有关。而去年12月，淄博曾成交二手房1520套，同比暴涨331.8%。联通路一房产中介的人员说，一天只有四五位看房者，尚未有房屋成交。联通路的另一家房产中介的人员说，春节过后，公司网站上尚未挂出一例成交合同，其公司在淄博各区县共有20家
7、以上的门面店。据房产中介人员称节后看房者的心理价位也在降低，大多数在20万元到30万元之间。2010年前4天，淄博市二手房成交量仅49套，临淄、周村、淄川三个区县二手房交易未开张。除不尽人意的登记量和成交量外，房产中介人士还感叹，节后看房者的“保守”和仍在走高的房价使其很难寻找到符合看房者要求的房源。 三、价格及成交分析品质相近，价格不同，也是2009年二手房交易火爆的原因之一。 近期，价格飙升。 联通路一家房产中介里，节后一位房主在其登记出售在绿衫园一套92平米的房子开价47万，就连沁园小区一套81平米的房子都被标价37.5万。按此计算，这两套二手房的价格在每平米5000元左右，已逼近了西北
8、片区的新房。另有一处房屋的要价曾在六个月内由32万狂涨到44万。节后，大部分房产中介公司成交量都是在个位数，一个月交易数十套的光景已不复存在。 四、市场竞争态势 1、市场投放量大由于2008年低迷的楼市压抑了人们的刚性需求。在2009年上半年，二手房交易同新建商品房一样快速放量，自此进入市场的二手房源有房改房，再有就是单位自建房、团购房、商品房等，其中以房改房和团购房为主。 2、资源分散，客户分流严重二手房中介的资源多，但与此同时，资源的分散性也随之扩大了，对此，针对性客户并不是那么的明确了。二手房市场自形成初期至现在所销售的房源主要途径就是靠业务员四处搜寻得来，所以对自己的房源资源比较惜售。
9、从2009年下半年开始，卖方加大了推出二手房源的力度，不再像以前那样拥房惜售。有些中介公司在下半年委托售房的客户比前期增加了60%之多。这更增加了资源的分散性，要想锁定客户，就要求二手房中介的销售人员必须具备熟悉市场、经验丰富、吃苦耐劳等基本素质。五、二手房中介机构现状分析 1、二手房中介机构大量增加2008年淄博二手房中介门店关了不少，到2009年新开了不少，淄博中心城区新开的中介公司增加了十几家，以联通路和明清街交叉路口为核心，在半径1公里范围内，至少有十三四家中介公司。去年一年的时间里，淄博中心城区至少新开了60家二手房中介门店。2、门面及服务质量二手房一直以“野战军”的形象存在，一间房
10、几张房源表几个销售员就可以开张，对于销售场所和服务规范重视程度不够，造成二手房从业人员服务水平参差不齐，服务质量高低不等。因为二手房的特性，销售员需自己办理销售房屋的所有手续，因此目前二手房从业人员均为年龄相对偏大的女性为主，此类人群比较有耐性，具有较强亲和力，责任感也较强。 3、收费标准 公司佣金：最高按总销售金额的1.5% （房屋买卖未成交的,酌情收取服务费用, 具体标准由双方协商确定。）业务员佣金：单套销售金额的1-1.5/收费明细 收费明细标准（总房款）营业税 （五年内）5.5%个人所得税（五年内）1%契税1.5%（140平米以上的非普通住宅3%）印花税0.1%土地增值税1%（这个不同
11、，也有的不用交）房地产价格评估费5（房地产价格总额100万元以下（含100万元）宗地价格评估费附后基准地介评估收费附后办证费200元/证(房产证/土地使用证)抵押贷款代办服务费款额低于10万元（含）的可按不超过每户500元收取，超过10万元的可按不超过贷款额的1%收取；以房产为主的房地产价格评估收费标准表档次房地产价格总额（万元）累进计费率1100以下（含100）52101以上至10002.531001以上至20001.542001以上至50000.855001以上至80000.468001以上至100000.2710000以上0.1宗地地价评估收费标准序号土地价格总额（万元）收费标准（%）1
12、100以下（含100）42101200部分332011000部分2410012000部分1.5520015000部分0.86500110000部分0.4710000以上部分0.1 基准地价评估收费标准序号城镇面积（平方公里）收费标准（万元）15以下（含5）482520（含20）81232050（含50）1220450以上2040另:(1)房地产中介服务机构受商品房开发（建设）单位委托代理销售商品房，可按不超过成交价格总额的0.41.2%向开发（建设）单位收取代理费。实行独家代理销售的，可按不超过成交价格总额的2.5%向委托方收取代理费。（2）房屋租赁代理服务收费。无论成交的租赁期限长短，均可按
13、不超过一个月房屋租金额标准（月租金低于100元的可按100元计收），由双方协商议定一次性收取。（3）权证代理服务收费。营业、办公用房等非住宅代理服务费由双方协商议定。（4）抵押贷款代办服务费。房地产中介服务机构接受委托代办住宅抵押贷款手续的，贷营业和办公用房等非住宅抵押贷款的代办服务费、土地抵押贷款代办服务费由双方协商议定。（5）房地产买卖、租赁代理服务收费原则上由买卖双方或者租赁双方平均分摊，也可由双方协商议定分摊办法。（淄博本地执行买方和租方承担该项费用）（6）房地产中介服务机构在提供房地产买卖、租赁中介服务过程中，按规定应由委托人支付的税、费，由房地产中介服务机构代收代付的，不包含在中介
14、费中，但房地产中介服务机构应提前明确告知为客户代收代付税、费的金额和依据，并在结算时提供交费凭证，凡未明码标价或未明确告知的收费，客户有权拒付。（7）房地产中介服务机构不得强制要求进行房产价值评估。有关部门和单位要求进行强制评估的，房地产中介服务机构须向客户提供相关法规政策依据。当事人一方要求评估的，由当事人双方协商解决。以上费用均由买方承担。六、结论二手房去化与一手房有密切的关系，由于2009年二手房市场的频繁爆涨的价格与一手房已相差不多，再加上二会的召开及频频出台的政策又使许多购房者变得保守和观望起来。淄博属于三线城市，受政策影响并不明显，一手房价格低于同类型城市所以还有一定的上涨空间，上涨幅度将趋于缓慢。二手房因位置好、现房等优势，房源大部分是以团购和房改房为主，价格低于市场价格，因此仍会吸引一部分购房者，特别是“学院版块”的二手房产升值空间仍然可观。2010年，二手房产将不会出现2009年的火爆场面，回归到平稳的发展阶段。
