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1、山西XX房地产开发有限公司XX小区一期工程建设项目可 行 性 研 究 报 告XX市XX工程造价咨询有限公司二一一年十月山西XX房地产开发有限公司XX小区一期工程建设项目可 行 性 研 究 报 告编制负责人： 编 制 人： 编制单位：XX市XX工程造价咨询有限公司2011年10月目录第一章 总 论11.1、项目概况11.2、可行性研究报告编制依据、原则和研究范围31.3、主要技术经济指标：51.4、项目建设单位概况：51.5、项目实施背景61.6、结论及建议11第二章 项目投资环境分析112.1、XX县的区域概况112.2、XX县城总体规划概述16第三章 市场分析253.1、项目建设的背景253
2、.2、XX县房地产市场概况283.3、XX新区房地产市场概况283.4、市场竞争分析293.5、目标市场定位30第四章 工程建设条件分析3041、气象条件304.2、工程地质条件314.3、公用设施条件32第五章 工程建设方案335.1、地块特征分析335.2、项目SWOT分析345.3、建筑设计的指导思想35第六章 节能方案分析416.1、节能设计依据标准和节能规范：416.2、能耗状况和能耗指标分析426.3、节能措施和耗能指标分析43第七章 环境和生态影响分析467.1、环境和生态现状：477.2、生态环境影响分析：477.3、生态环境保护措施：497.4、地质灾害影响分析：537.5、
3、特殊环境影响：537.6、环境影响评价：53第八章 投资估算及资金筹措538.1、投资估算编制依据：538.2、投资估算范围：548.3、投资估算：548.4、资金筹措：55第九章 项目组织管理589.1、项目管理机构：589.2、项目监理：59第十章 项目建议实施进度6010.1、项目实施进度综述：6010.2、项目实施进度计划：60第十一章 项目招投标管理6111.1、编制依据：6111.2、项目招标表：62第十二章 财务分析6412.1、编制依据6412.2、财务评价基础数据6412.3、基本参数6512.4、销售收入及财务赢利性分析6512.5、财务分析结论：66第十三章 风险评价66
4、13.1、主要风险6613.2、风险控制68第十四章 结论与建议6814.1结论6814.2建议：69 一期工程建设项目可行性研究报告第一章 总 论1.1、项目概况1.1.1、项目名称：XX新区XX小区一期工程1.1.2、项目建设单位：山西XX房地产开发有限公司1.1.3、项目建设性质：新建1.1.4、项目法人代表：1.1.5、项目建设地点：山西省XX县XX镇XX村（高速公路出口北侧）1.1.6、项目建设内容： 规划建设12幢6层住宅，1幢9层加裙房会所，6幢11层住宅，公建附属配套设施以及场地道路硬化、绿化等。1.1.7、项目建设规模：该项目一期用地面积53887.14，总建筑面积80754
5、，其中住宅面积50400，会所面积10854。1.1.8、项目估算总投资与资金筹措：本项目建设总投资 ，其中：建安工程费 万元，其他费用 万元，预备费 万元。项目建设资金由山西XX房地产开发有限公司自筹。1.1.9、公共设施条件该项目建设地点位于XX县XX镇XX新区，项目所在区域的供水、排水、供电、暖通、供气、通讯等基础配套设施均做了详细规划。1、给水本项目水源以马和深井水作为供水水源，其水源充足，水质符合国家饮用水标准。2、排水根据XX县总体规划，项目区雨水由雨水管道适当集中后，通过集中出水口排入就城市雨水管网。生活污水由污水管网收集后进入污水处理厂，经二级处理达标后排入汾河。待条件具备时，
6、污水可经过深度处理，回供陈镇用作浇洒。3、供电根据XX县城市总体规划，项目区供电规划以XX110KV变电站作为供电电源，从XX110KV变电站出2回10KV线路供给项目区生活和生产用电，用电部门按用电负荷设置用电变压器，即可解决用电问题。4、暖通该项目冬季取暖由城市集中供热集中供给。5、燃气该项目采用天然气管道入户。6、通讯工程根据XX县城总体规划，XX新区建成区范围内通讯主干线路，布置在永吉大道两侧，并全部采用地下管道电缆敷设。项目区可以根据需要由就近的通信基站接入。1.2、可行性研究报告编制依据、原则和研究范围1.2.1、编制依据：1、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办
7、发200724号）2、国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）3、关于建设项目可行性研究试行管理办法4、投资项目可行性研究指南5、建设项目经济评价方法与参数6、投资项目经济咨询评估指南7、XX县城总体规划、XX镇总体规划8、拟建场地地形图9、建设单位提供的其他有关资料及调查资料1.2.2、编制原则1、充分合理利用场地，做到功能分区合理，规划有序整齐，符合规范，具有合理性、时代感和前瞻性。2、个性化的总平面布局，安全通畅的交通流线、生态化的景观绿地系统、独特的建筑环境氛围、经济合理的规划、灵活、可变、可操作性的发展战略。3、总体建筑风格应与XX县XX镇新区住宅的整体
8、规划风格相协调，不破坏XX古镇的风貌；突出居住小区经济、合理、宜居的特点，功能布局齐全实用。4、充分利用山西省XX县资源方面的优势，节省投资，缩短工期，提高效益。5、认真贯彻执行国家有关法规、规范，搞好环保、节能、卫生安全及消防等设计。1.2.3、研究范围：根据国家对建设项目可行性研究报告工作范围和深度规定以及项目建设单位委托书确定该项目可行性研究范围，应阐述清楚以下7项所包括内容，以便为相关部门对该工程项目决策建设提供可靠和准确的依据。1、对项目的投资环境、建设条件进行分析论证；2、对项目建设的必要性和可行性进行分析论证；3、对项目总体规划的合理性进行分析论证；4、对项目建筑设计与结构设计的
9、可行性和合理性进行分析论证；5、对项目在建设和运行过程中的环境保护、节能措施、劳动安全等方面提出意见。环境保护方案按环保部门批复的环评意见实施；6、根据可行性研究的规划方案和建设内容进行投资估算，并提出资金筹措方案；7、根据确定的规划方案制定工程实施进度及招投标方案。1.3、主要技术经济指标：一期用地经济技术指标如下表。项目数量单位规划总用地面积53887.14可建设用地面积30978.05总建筑面积80754其中地上建筑面积61254地下建筑面积19500地上部分分项面积其中住宅面积50400会所面积10854容积率1.14绿化率40建筑密度25户数276户停车数280辆其中地上停车0辆地下
10、停车280辆1.4、项目建设单位概况：“XX”小区项目建设单位山西XX房地产开发有限公司，公司成立于2008年7月31日，是由山西省住房和城乡建设厅批准成立的房地产开发、经营企业，注册资本2000万元。公司地址为XX市榆次区迎宾路3号，法定代表人：张石岗；经营范围：房地产开发、经营。公司现有员工32人，其中具有中级以上职称的管理人员有19人，持有资格证书的专职会计人员有5人。公司按照现代企业制度的要求，不断完善企业管理，正确处理客户、员工和股东的利益关系，以顾客为关注焦点；内部建立了完善的竞争机制、激励机制和监督约束机制，质量保证体系、服务体系、企业文化日益完善。公司下设五部一室，即工程项目开
11、发部、销售部、财务部、预决算部、统计部、办公室。售后服务办公室、物业公司等部门，管理团队主要成员有：董事长张石岗先生，董事张志强、贾荷香、贾小林、张晓钰。主要管理人员：张云贵、狄新武、韩俊昉、张建国、师小丽、刘贵环、穆俊卿、李春娥。1.5、项目实施背景XX县位于山西省中部，XX市最南端，距省会太原150公里，总人口25.2万人，其中城镇人口9.7万人，乡村人口15.5万人，人口密度为184.2人/平方公里。北邻介休，南接霍州县，东靠沁源县，西连交口县、孝义市，有“燕冀之御，秦蜀之经”之称。于隋开皇十年（公元590年）置县，距今已有1400多年的历史。隋初属平周县（今介休市），隋开皇十年，隋文帝
12、杨坚北巡挖河开道，获一巨石，似铁非铁，是石非石，色苍声铮，以为灵瑞，遂命名为“XX”，割平周县西南地置为XX县。XX县为暖温带季风气候区。平均海拔800米，平均气温界于9.910.6之间，年平均降水量为320738毫米，霜冻期为九月下旬至次年四月中旬，平均无霜期界于144184天之间。XX县是山西省产煤大县之一，县域境内地下矿藏资源丰富，其中煤炭、石膏、硫铁矿储量丰富，品质优良。全县含煤面积860平方公里，占全县总面积的71.3，地质储量为91亿吨。石膏储量达17.2亿吨，矿石纯度达9098，为特级品和一级品，享有XX“雪花膏”之称，是华北地区第二大石膏矿床。硫铁矿储量达2亿吨，是全国煤系硫铁
13、矿的主产基地之一。2010年XX县生产总值130亿元；财政总收入27.1亿元，居全市（XX第一、全省县级第四）在全省县域经济社会发展评价中，从2007年的第14位上升到2010年的第3位。与其他山西城市相比，第三产业占GDP比重、就业人员分布主要指标来看，XX县已具有较为成熟的工业基础，再从矿煤炭收入量和销售量来看，XX县都具有典型的工矿业城市的特征。为了走可持续发展经济路线，XX出台了一系列对于非煤类和高新产业的经济优惠政策（退费退税）。近两年XX在全县范围内展开了前所未有的环保治理和造林绿化工程，一级天数实现零的突破，进入全省重点监控县（市）前十位；投入近亿元进行生态环境建设，全县林木覆盖
14、率达到40.78;在全省率先启动了汾河流域生态治理修复于保护工程。2008年荣获“全市环保专项行动优秀单位”、“全市林业建设先进县”等称号。XX县历史悠久，名胜荟萃，风景独秀。全县共有文物古迹46处，旅游资源极为丰富。属国家级文物保护的有XX古遗址，省级文物保护单位有王家大院、资寿寺、韩信墓、文庙、晋祠庙、厦门古堡、后土庙、XX，XX介子推祠（清明节发源），石膏山森林公园为国家级森林公园，省级风景名胜区。明清时期XX县有四大家族，分别为两渡何家、厦门梁家、XX王家（如今王家大院）、蒜峪陈家。XX是山西南北交通运输之要冲。目前城市周边主要的对外交通通路主要有3条公路和1条铁路，分别为京昆高速（大运高速）、108国道、S221省道（XXXX、太原）和同蒲铁路复线，目前正在开工建设的大西高铁（西安大同）在XX东设站，原计划2014年竣工，预计2013年左右竣工，将大大提升城市的经济和生活属性。城市位处交通要冲，与周边城市交通便利，随着高铁的
