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1、第一节成本核算概述 为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程中的各种耗费，提高房地产企业的效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。 开发产品成本是指房地产企业在开发过程中所发生的各项费用支出。为正确核算开发产品成本，房地产企业要按照成本核算的基本程序，科学、合理、严密地组织本企业的成本核算工作，最终达到成本控制的目的。 一、成本核算的基本程序 为正确核算开发产品的成本，房地产企业应严格按照成本核算的程序进行成本核算，成本核算的基本程序如下： 确定成本核算对象。根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 归集开发成本。设置有关成本核算会计科目，建立成本合同
2、台账，核算和归集开发成本。 确定成本分摊方法。按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法和标准。 在成本核算对象之间分摊成本。将归集的开发成本费用按确定的方法和标准在各成本核算对象之间进行分配。 计算各成本核算对象的开发总成本。编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 正确划分完工和在建开发产品之问的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。 编制成本报表，根据
3、成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。 综上所述，对于房地产企业的成本核算来讲，成本对象和成本项目的划分和确定是正确核算开发成本的基础。 二、确定成本核算对象 为满足核算企业经营成果需要，必须按照一定的原则和方法确定成本核算对象，以归集不同开发产品成本支出，正确配比不同开发产品的收入和成本，准确核算项目开发经营成果。 (一)成本对象的概念 成本核算对象是房地产企业在开发经营过程中，为归集和分配费用而确定的费用承担者。合理确定成本核算对象是正确组织企业成本费用核算的重要条件。成本核算对象不同于最终开发产品，成本核算对象是具有不同使用功能的开发成本归集单元，可以理解为归集最终开发产
4、品成本的手段和中间步骤。归集不同最终开发产品成本才是成本核算的目的，以实现和不同开发产品产生的收入进行配比。房地产企业在确定成本核算对象时，要把握以下前提： 确定成本核算对象之前，要透彻了解开发项目的经营计划，合理确定项目分期，清楚项目立项文件、“四证”等项目合法性文件中关于项目建设内容、土地性质等方面的规定，清楚所有开发产品的处理方式或处理方式可能发生的变化，提高成本核算对象划分的合理性。 确定成本核算对象时，企业财务部门要和预算或成本部门充分沟通，规范成本核算对象使用的名称，保持两个部门成本核算对象划分一致，以提高成本信息的通用性。在项目策划阶段、项目实施阶段和项目决算阶段，要保持成本核算
5、对象划分一致，保持项目预算和项目决算成本核算数据口径一致。 成本核算对象不同于开发产品种类，确定成本核算对象宜细不宜粗，以适应开发产品处理方式可能发生的变化，满足土地增值税计算、对成本核算进行策划和共同成本分配的需要。 成本核算对象的划分应满足成本计算的需要，便于成本费用的归集，适应成本监控的要求。 (二)确定成本对象的原则 可否销售原则：开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本核算对象进行成本核算；不能对外经营销售的，先作为一般成本核算对象进行成本归集，然后再将其成本摊入能够对外经营销售的成本核算对象。 分类归集原则：对不同开发地点、竣工时间跨年度或产品结构类型存在明显差异的群体开发的项
6、目，应分别作为成本核算对象进行核算。 功能区分原则：开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本核算对象进行核算。 定价差异原则：开发产品因其产品类型或功能不同而导致其预期售价存在较大差异的，可以分别作为成本核算对象进行核算。 成本差异原则：开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，可以分别作为成本核算对象进行核算。 权益区分原则：开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本核算对象进行核算。 (三)确定成本核算对象方法根据上述原则，房地产企业应结合项目开发地点、规模、周期、开发产品处理方式、功能设计、结构类型、装修档次、施工队
7、伍等因素和管理需要等实际情况，确定具体成本核算对象。具体确定方法如下： 单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算的单项开发工程为成本核算对象。 在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。 对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。 成片分期开发的项目，可以以各期为成本核算对象。 同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。 同一分期有高层、多层、复式等不同结构类型的，还应按结
8、构类型划分成本核算对象。 根据核算和管理需要，对独立编制设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个单体开发项目服务的、应摊入开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入单体开发项目的成本。三、划分成本核算项目 (一)成本核算项目的分类 开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列六项： 土地征用及拆迁补偿费；前期工程费； 基础设施费； 建筑安装工程费；配套设施费； 开发间接费。 (二)成本项目的核算内容 1土地征用及拆迁补偿费 指为取得土地开发使用
9、权而发生的各项费用，主要包括以下内容： 土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，缴纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。 拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账，分别冲减有关成本。 市政配套费：指向政府部门缴纳的大市政配套费，征用土地向当地市政公司缴纳的红线外道路、水、电、气、热、通信等的建造费、管线铺设费等。其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。 2前期工程费 指在取得土地开发权之后
10、、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容： 项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门缴纳的报批费。如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。 规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。 勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费
11、等。 、 “三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。 临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。 预算编审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。 其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。 3基础设施费 指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图
12、预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通信、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通信等大市政公司缴纳的费用。主要包括以下内容： 道路工程费：小区内道路铺设费。 供电工程费：变(配)电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供(配)电贴费、电源建设费，缴纳的电增容费等。 给排水工程费：自来水、雨(污)水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司缴纳的水增容费等。 煤气工程费：煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。 供暖工程费：暖气管道的铺设费、集资费。 通信工程费：电话线路的铺设、电
13、话配套费，电话电缆集资费，缴纳的电话增容费等。 电视工程费：小区内有线电视(闭路电视)的线路铺设和按规定应缴纳的有关费用。 照明工程费：小区内路灯照明设施支出。 绿化工程费：小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费。 环卫工程费：指小区内的环境卫生设施支出，如垃圾站(箱)、公厕等支出。 其他：小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。 4建筑安装工程费 指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用(含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费)，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应依据承包方提
14、供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。建筑安装工程费主要包括以下内容： 土建工程费：包括基础工程费、主体工程费。有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。 安装工程费：包括电气(强电)安装工程费、电讯(弱电)安装工程费、给排水安装工程费、电梯安装工程费、空调安装工程费、消防安装工程费、煤气安装工程费、采暖安装工程费。上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。 装修工程费：内外墙、地板(毯)、门窗、厨洁具、电梯间、天(顶)蓬、雨篷等的装修费，有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。 项目或工程监理费：指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。 其他：工程收尾所发生的零星工程
15、费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费(零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中)，现场垃圾清运费、工程保险费等。 5配套设施费 指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目，具体核算内容可区别以下情况： 在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品)、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。 在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身
