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1、房地产管理基本制度与政策 1 江西师范大学城建学院江西师范大学城建学院 胡细英教授胡细英教授 房地产管理基本制度与政策房地产管理基本制度与政策 房地产管理基本制度与政策 2 本部分内容的基本框架 本部分内容主要按照房地产业各环节之 间的逻辑顺序来划分章节，力求全面反 映我国现行房地产业各方面的基本制度 与政策，内容包括我国基本的土地制度 及建设用地管理、房屋拆迁（征收）、 规划和建设工程管理、房地产开发经营 、房地产交易、房地产权属登记、房地 产中介服务、房地产税收、物业管理和 住房公积金等方面的相关法律法规。 房地产管理基本制度与政策 3 一、房地产概述（第三章） 1.房地产业概念和历史沿革
2、 掌握：房地产业的基本概念。 熟悉：房地产业的作用。 了解：房地产业的细分、房地产业的历史沿革。 2.住房制度概述 掌握：现行城镇住房政策。 熟悉：城镇住房制度改革。 3.房地产法律体系 掌握：房地产法的概念与调整对象。 熟悉：房地产法律体系、军事房地产法律政策规定。 房地产管理基本制度与政策 4 立法法第五章 适用与备案 的有关内容： 宪法具有最高的法律效力，一切法律、行政法规 、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不 得同宪法相抵触。 法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。 行政法规的效力高于地方性法规、规章。 地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章 。 部门规章之间、部门规章与
3、地方政府规章之间具 有同等效力，在各自的权限范围内施行。 房地产管理基本制度与政策 5 立法法第五章 适用与备案 的有关内容： 地方性法规、规章之间不一致时，由有关机关依 照下列规定的权限作出裁决： (一)同一机关制定的新的一般规定与旧的特别规 定不一致时，由制定机关裁决； (二)地方性法规与部门规章之间对同一事项的规 定不一致，不能确定如何适用时，由国务院提出 意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当 决定在该地方适用地方性法规的规定；认为应当 适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会常 务委员会裁决； (三)部门规章之间、部门规章与地方政府规章之 间对同一事项的规定不一致时，由国务院裁决
4、。 房地产管理基本制度与政策 6 二、建设用地制度与政策（第四章） 1.中国现行土地制度概述 熟悉：土地所有制。 了解：土地管理基本制度。 2.集体土地征收 熟悉：征收集体土地的政策规定，征收集体土地补偿的范围和 标准。 了解：征收集体土地的工作程序。 3.国有建设用地 了解：建设用地审查报批程序、临时用地的报批和使用。 4.集体建设用地 掌握：集体所有建设用地使用情形。 了解：集体所有建设用地使用原则。 房地产管理基本制度与政策 7 5.国有土地使用权出让 掌握：国有土地使用权出让政策。 熟悉：国有土地使用权出让的概念及特征。 了解：国有土地使用权出让合同、国有土地使用权出让 管理、国有土地
5、租赁和国有土地使用权作价出资或入 股。 6.国有土地使用权划拨 熟悉：土地使用权划拨的概念，划拨土地使用权的范围 、划拨土地的管理。 7.闲置土地的处理 熟悉：闲置土地的范围及处理规定。 房地产管理基本制度与政策 8 重点阅读： 土地管理法 城市房地产管理法 土地管理法实施条例 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 房地产管理基本制度与政策 9 国有土地上房屋征收与补偿条例 中华人民共和国国务院令第590号 国有土地上房屋征收与补偿条例已经2011年1月19日国务院第141次常 务会议通过，现予公布，自公布之日起施行。 总 理 温家宝 二一一年一月二十一日 2001年6月13日国务院公布的城市
6、房屋拆迁管 理条例同时废止。本条例施行前已依法取得房屋 拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但 政府不得责成有关部门强制拆迁。 房地产管理基本制度与政策 10 三、 城乡规划及工程建设管理制度与政策（第六章） 1.城乡规划管理 掌握：城市规划管理。 熟悉：城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理。 了解：城乡规划的基本概念、城镇体系规划。 2.勘察设计管理 了解：勘察设计管理。 3.建设工程招投标与监理 了解: 建设工程招投标与监理。 4.建设工程施工与质量管理 掌握：施工许可制度。 熟悉：建设工程的竣工验收管理、质量管理制度、质量保修办法。 了解：建设工程项目报建制度、建筑施工企业资质管理、注册
7、建造 师制度。 房地产管理基本制度与政策 11 重点阅读： 城乡规划法 建筑法 城市房地产管理法 房地产管理基本制度与政策 12 四、房地产开发经营（第七章） 1.房地产开发企业的管理 了解：房地产开发企业的管理。 2.房地产开发项目管理 了解：房地产开发项目管理。 3.房地产经营管理 掌握：商品房交付使用。 熟悉：房地产项目转让。 了解：房地产广告。 4.房地产开发企业信用档案 了解：房地产开发企业信用档案。 房地产管理基本制度与政策 13 商品房销售管理办法（建设部部长俞正声 月日签署号部令发布，自年月 日起施行。） 第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企 业应当根据商品住宅实行质量保证
8、书和住宅使 用说明书制度的规定（以下简称规定）， 向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用 说明书。 房地产管理基本制度与政策 14 第三十三条 商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设 单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少 于规定中确定的最低保修期限的，保修期不得低于 规定中确定的最低保修期限。 非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向 建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。 在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产 开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿 责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开 发企业不承担责任。 房地产管理基本制度
9、与政策 15 重点阅读： 城市房地产管理法 城市房地产开发经营管理条例 房地产管理基本制度与政策 16 五、房地产交易管理（第八章） 1.房地产交易管理 熟悉：房地产交易中的基本制度。 了解：房地产交易的概述、管理机构。 2.房地产转让管理 掌握：房地产转让条件、程序，房地产转让合同 ，以出让方式取得土地使用权的房地产转让， 以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。 熟悉：已购公有住房和经济适用住房上市的有关 规定。 了解：房地产转让的概述及特征。 房地产管理基本制度与政策 17 五、房地产交易管理（第八章） 3.商品房销售管理 掌握：商品房预售许可制度、商品房预售 的条件、商品房预售合同登记备
10、案、商 品房现售、商品房销售代理、商品房销 售中禁止的行为、商品房买卖合同、最 高人民法院关于审理商品房买卖合同纠 纷案件适用法律若干问题的司法解释。 熟悉：商品房销售的概念。 房地产管理基本制度与政策 18 五、房地产交易管理（第八章） 4.房屋租赁管理 熟悉：城市房地产管理法关于房屋租赁的有 关内容。 了解：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠 纷案件适用法律若干问题的司法解释。 5.房地产抵押管理 掌握：房地产抵押的条件、房地产抵押的一般规 定、最高额抵押权、房地产抵押合同、房地产 抵押登记、住房抵押贷款证券化涉及的抵押权 变更登记、房地产抵押权的效力。 熟悉：房地产抵押的概念、房地产抵
11、押权的实现 。 房地产管理基本制度与政策 19 P273 某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约 定建筑面积110平方米，售价每平方米4 000元， 张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处 理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面 积为100平方米，张某选择不退房，则该房地产 开发商应当返还张某购房款（ ）元。 A40 000 B53 600 C66 800 D80 000 110*3%*4000 +110*（1-3%）-100*4000*2 =53600+13200=66800 房地产管理基本制度与政策 20 P289甲房地产开发公司长期从乙锁业公司进货，双方在3月1曰 约定：甲乙
12、之间年底结算货款，甲以其营业房在100万元的 限度内为其欠乙公司的货款提供最高额抵押，12月31日为债 权确定日。双方办理了抵押登记，但没有就其他细节作出约 定。 （1）假设乙公司打算在当年7月1日将其对甲公司债权中的一 部分即30万元转让给丙公司,则（C）。 A乙公司此时不得转让债权 B乙公司在12月31日之后方能转让债权 C乙公司此时可以转让债权，但最高额抵押权不得转让 D乙公司此时可以转让债权，且最高额抵押权同时转让 房地产管理基本制度与政策 21 甲房地产开发公司长期从乙锁业公司进货，双方在3月1曰约 定：甲乙之间年底结算货款，甲以其营业房在100万元的限 度内为其欠乙公司的货款提供最
13、高额抵押，12月31日为债权 确定日。双方办理了抵押登记，但没有就其他细节作出约定 。 （2）8月1日，甲又将该门面房抵押给自然人丙，从丙处借款 50万元，年底归还，双方办理了抵押登记。而由于进货量激 增，9月1日，甲乙双方决定调整最高债权额至150万元，12 月31日，甲乙确定了实际债权数额为200万元。实现抵押权 时该门面房拍卖得款180万元。则乙可以分得（C）。 A180万元 B150万元 C130万元 D100万元 房地产管理基本制度与政策 22 P292丁公司以其房屋和建设用地使用权作抵押，分别向甲乙丙三家银 行借款，甲银行借100万元，乙银行借300万元，丙银行借500万元 ，先后
14、办理了抵押登记。眼看丁公司无力偿还借款，丙银行和甲 银行以及丁公司商定，交换抵押权的顺位，丙银行支付甲银行50 万元作为补偿。后来，丁公司无力偿还三家银行的到期债务，银 行拍卖其房屋和建设用地使用权，仅获价款600万元，以下关于三 家银行的分配正确的是（C）。 A甲银行100万元、乙银行300万元、丙银行200万元 B甲银行得不到清偿、乙银行100万元、丙银行500万元 C甲银行得不到清偿、乙银行300万元、丙银行300万元 D甲银行150万元、乙银行300万元、丙银行150万元 房地产管理基本制度与政策 23 重点阅读： 城市房地产管理法 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题 的解
15、释 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具 体应用法律若干问题的解释 最高人民法院关于适用若干 问题的解释 城市房地产转让管理规定 城市商品房预售管理办法 商品房销售管理办法 城市房地产抵押管理办法 房地产管理基本制度与政策 24 六、房地产权属登记制度与政策（第九章） 1.房地产登记概述 熟悉：房地产登记概述。 2.房地产登记制度 掌握：房地产登记制度。 3.房屋权属登记信息查询 掌握：房屋权属登记信息查询。 4.房地产交易与权属登记规范化管理 掌握：房地产交易与权属登记规范化管理。 5.房地产登记机构的协助执行 掌握：房地产登记机构的协助执行。 房地产管理基本制度与政策 25 三种不动产登记制度对比表 名 称特 点主要实行的国家 契据登记制 1.订立契约即可生效 2.登记只是形式审查 3.登记不具公信力 4.动态登记 法国 比利时 苏格兰 意大 利 日本 西班牙 葡萄牙 南 美以及美国的多数州等 权利登记制 1.登记具有强制性 2.登记是生效的必要条件 3.进行实质性审查 4.登记具有公信力 德国 奥地利 瑞士 荷兰 捷克 匈牙利 南斯拉夫 埃及等 托伦斯登记制 1.土地权利的变更不经登记不生效 2.进行实质审查 3.登记具有绝对公信力 4.发给权利证书 5.登记机关的赔偿责任 澳大利亚 新西兰 加拿大 菲律宾 英国 美国的若干州 等 房地产管理基本制
