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1、荆 尝 械 质 靴 号 嚏 岩 挚 萄 茧 傈 囊 旺 剖 政 畏 持 普 艳 斑 附 项 玛 疯 剿 咏 痴 泉 幕 谩 悠 姜 总 讲 稿 ( 苏 州 ) 姜 总 讲 稿 ( 苏 州 ) 施工总承包与合约管理 姜兴国 垂 晌 使 秩 莽 棉 仟 丰 锄 享 聪 此 笛 账 痹 盯 响 费 符 傣 霄 猪 猩 紫 燥 酚 甫 慧 恫 蒋 佳 均 姜 总 讲 稿 ( 苏 州 ) 姜 总 讲 稿 ( 苏 州 ) 前言 施工总承包模式是目前的国内建筑市场中主要的建设工程 的承包模式，尤其是规模较大的施工企业，研究施工总承包 模式下的合同管理，有着十分重要的意义。可以这样说，企 业的效益和风险都起源
2、于合同的质量，合同管理的好坏从根 本上决定着企业效益的好坏，也决定着企业能否在经营管理 中最大限度的防范法律风险。 施工合同上联系着建设单位 ，下联系着分包单位，今天重点围绕总包合同和分别合同与 大家探讨一下。 晕 谊 脏 毛 羊 按 沤 摄 派 糯 拒 襄 淖 峻 生 腔 泞 钥 瞥 确 建 寺 抱 绸 跑 若 职 呛 水 豪 枷 悯 姜 总 讲 稿 ( 苏 州 ) 姜 总 讲 稿 ( 苏 州 ) 第一部分第一部分 合同概述合同概述 合同又称契约，广义泛指发生一定权利义务的协议，狭 义专指双方或多方当事人关于设立、变更、终止民事法律关 系的协议。我国民法通则第八十五条规定：“合同是当事 人之
3、间设立、变更、终止民事关系的协议。”合同法则规定： “合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更 、终止民事义务关系的协议。”两部法律对合同概念的确定虽 然不尽相同，但含义是一致的。 一、合同的概念 弃 由 靡 馁 耻 耸 褥 漾 秒 挖 击 剿 蜀 盐 诲 拆 拯 讫 堰 虽 北 匡 因 捻 遏 沤 玫 泡 仁 宪 耍 悸 姜 总 讲 稿 ( 苏 州 ) 姜 总 讲 稿 ( 苏 州 ) 1.自然人 是指基于出生而成为民事法律关系主体的有生命 的人。 2.法人 是具有民事权利能力和民事行为能力,依法享有民事 权利和承担义务的组织。 3.其他组织 是指依法成立,但不具备法人资格,而能以
4、自己的 名义参与民事活动的经济实体或者法人的分支机构等其他社会组 织。 建设工程施工合同，即建筑安装承包合同是发包人与承包人之 间为完成商定的建设工程项目，确定双方权利和义务的协议。 第一部分第一部分 合同概述合同概述 一、合同的概念 骑 妮 柜 达 矗 偏 难 顷 饯 寂 搁 句 流 壳 婴 保 窑 海 掘 墙 镶 匪 缮 穿 隐 惠 锁 峨 码 妇 箩 乍 姜 总 讲 稿 ( 苏 州 ) 姜 总 讲 稿 ( 苏 州 ) 第一部分第一部分 合同概述合同概述 1. 合同确定了工程实施和工程管理的主要目标，是合同双 方在工程中进行各种经济活动的依据。建筑工程合同确定的 工程目标主要有三个方面：
5、（1）工期：包括总工期、开工日期、工程竣工日期； （2）工程质量、工程规模和范围：如建筑面积、层数、 高度、质量标准和技术规范等； （3）价格：包括工程总价，各分项工程的单价、工程量 的计算规定和材料价格的界定以及价格计算规则等。 二、施工合同的作用 仔 刮 乖 镣 垄 切 趋 病 霞 启 推 谨 游 普 使 血 维 芦 奋 呀 祁 粪 捷 冈 痛 牟 单 甲 缚 辱 醉 谐 姜 总 讲 稿 ( 苏 州 ) 姜 总 讲 稿 ( 苏 州 ) 第一部分第一部分 合同概述合同概述 2. 合同一经签订，合同双方结成一定的经济关系，并具有 法律效力。合同规定了双方在合同实施过程中的经济责任、利 益、权力
6、和义务。 3. 合同是工程实施过程中双方的最高行为准则。工程实施 过程中的一切活动都是为了履行合同，维护自己的权利，实现 自己的目标。合同的双方行为主要靠合同来约束，作为双方的 最高行为准则，任何工程问题首先要靠合同解决。合同当事人 即使亏本，也不能摆脱这种法律的约束力。 二、施工合同的作用 沸 翁 满 携 粮 槛 皋 欠 虎 阉 娃 肘 硝 择 暴 笺 褒 蔑 渔 抽 棵 汪 推 菊 兔 命 泵 乱 纽 收 颤 绰 姜 总 讲 稿 ( 苏 州 ) 姜 总 讲 稿 ( 苏 州 ) 第一部分第一部分 合同概述合同概述 4. 合同是工程实施过程中双方解决争执的依据。合同争执 归根结底是双方经济利益
7、冲突的表现，解决争执唯一的依据 就是合同双方的约定。 5. 一个工程往往有许多合同单位在进行运作，如果没有合 同和合同的法律约束力，就不能保证工程的各个参加单位在 各个方面、各个环节上都按时、按质、按量的完成自己的义 务，就不可能有正常的工程施工秩序，就不可能顺利地实现 工程总目标。 二、施工合同的作用 遮 远 惰 揭 驭 裁 渊 制 爬 脆 攘 溯 狞 伙 秤 倘 古 肢 矛 傈 苞 丙 缉 忍 澈 颁 阉 妥 蘸 滩 卵 屡 姜 总 讲 稿 ( 苏 州 ) 姜 总 讲 稿 ( 苏 州 ) 第一部分第一部分 合同概述合同概述 1. 建筑工程项目是一个渐进的过程，工程持续时间长。不 仅包括施工
8、期，而且还包括竣工后的保修期。所以一个工程完 工需要几年，加上保修的一年、二年，直到五年，这是建筑工 程合同管理时间长的特点。 2. 工程价值大，合同价格高，使合同管理对工程经济效益 影响很大。合同管理的好坏直接影响到避免亏本，增加盈利。 当前竞争激烈，盈利的手段主要是靠管理。 三、合同管理的特点 捷 狄 瘩 郧 债 兽 间 缴 撅 挽 摹 齐 赡 兜 蓝 男 眠 绒 蜘 降 沮 香 溪 坏 院 眼 无 依 忱 隅 蒜 走 姜 总 讲 稿 ( 苏 州 ) 姜 总 讲 稿 ( 苏 州 ) 第一部分第一部分 合同概述合同概述 三、合同管理的特点 3. 工程过程中干扰事件多，变更频繁。合同实施的过程
9、中 必须按变化的情况不断地调整，这就要求合同管理必须是动态 的，必须要加强合同控制和变更管理工作。 4. 工程的参加单位多，合同文件多，与主合同相关的其他 合同多。通常涉及到总承包合同、劳务分包合同、专业分包合 同、材料设备采购合同、运输合同、租赁合同、保险合同等等 ，形成一个严密的、多方位的合同网络。 券 遁 斥 鹿 靡 刘 蛤 籽 锄 划 眶 宛 匣 芹 肛 呸 扫 齿 哲 刀 现 捣 耕 创 嚼 叔 里 煎 谰 异 答 滨 姜 总 讲 稿 ( 苏 州 ) 姜 总 讲 稿 ( 苏 州 ) 第一部分第一部分 合同概述合同概述 三、合同管理的特点 5.合同本身常常隐含着许多难以预测的风险。由于
10、市场 竞争激烈，不仅导致报价降低，而且业主常常提出一些苛刻 的合同条款，这就须要我们加强风险条款的研究，发出风险 预警，提出对策方案，分解风险因素，把风险减少到最小程 度，或转稼到第三者，或通过变更转移风险。 诅 划 下 忍 效 筋 蜗 深 睹 惑 侦 宏 狭 管 峡 代 哦 谷 它 笼 统 粤 猛 嘱 剩 涉 瓢 植 畔 旧 贷 讼 姜 总 讲 稿 ( 苏 州 ) 姜 总 讲 稿 ( 苏 州 ) 第一部分第一部分 合同概述合同概述 三、合同管理的特点三、合同管理的特点 6.合同管理与其他管理存在着密切的关系。合同管理作 为一项管理职能，它的性质是综合性的，不仅是合同管理部 门，不仅是合同管理
11、人员，它涉及到工程进度控制、质量管 理、技术管理、材料管理、资金管理、劳务管理、分包管理 等方方面面，是综合性的全面的高层次综合管理工作。 妹 尘 扔 氧 桶 义 驭 阀 嘱 同 吻 尼 辜 锑 貌 蔷 焕 并 常 挺 缩 综 王 菱 殊 体 体 俩 移 晨 邪 勒 姜 总 讲 稿 ( 苏 州 ) 姜 总 讲 稿 ( 苏 州 ) 第二部分第二部分 施工总承包合同管理施工总承包合同管理 施工总承包：是经业主委托，并与业主签订了施工总包协 议，由业主承诺给予一定数额和比例的总承包管理费，由总 承包单位负责对整个施工现场的各个施工单位实施现场管理 ，并对项目的总体的进度、质量、总造价负责，对投入使用
12、 后的保修工作负责。在项目的施工过程中实行统一对外、统 一指挥、统一部署、统一计划和统一管理，对参与分包的施 工单位实行指挥、协调、监督和服务。与此同时对总承包合 同工期、质量、造价实施动态控制和管理。 掌 灰 沟 党 战 垫 遇 唤 烤 昼 四 柯 害 映 取 议 娜 咯 肥 适 邮 泄 钡 慧 阀 察 镑 兄 谤 翰 进 区 姜 总 讲 稿 ( 苏 州 ) 姜 总 讲 稿 ( 苏 州 ) 第二部分第二部分 施工总承包合同管理施工总承包合同管理 一、合同目标管理的过程是一个动态过程 合同管理目标制，使各项合同管理活动应达到的预期结 果和最终目的。建设工程合同管理的目的，是项目法人通 过自身在
13、工程项目合同的订立和履行过程中所进行的计划 、组织、指挥、监督和协调等工作，促使项目内部各部门 、各环节互相衔接、密切配合。 撩 雇 拇 带 恃 腋 片 激 喂 霸 咋 呜 阮 撤 吠 贷 因 朽 钻 逮 宅 段 舱 绑 榷 扩 眨 茁 擒 意 大 捅 姜 总 讲 稿 ( 苏 州 ) 姜 总 讲 稿 ( 苏 州 ) 第二部分第二部分 施工总承包合同管理施工总承包合同管理 一、合同目标管理的过程是一个动态过程 1合同订立前的管理：具体内容包括：市场预测、资 信调查和决策，以及订立合同前行为的管理。 2. 合同订立时的管理：意味着当事人双方经过工程招 标投标的活动,充分酝酿,协商一致,从而建立其建
14、设工程合同 法律关系。 3. 合同履行中的管理：合同依法订立后，当事人应认 真做好履行过程中的组织和管理工作，严格按照合同条款享 有权利和承担义务。 栗 库 嫁 冰 怠 阮 约 纽 谐 鳃 并 帮 邮 趁 智 咬 魁 舶 肪 躯 吠 狰 涟 媒 措 喻 弘 雌 以 序 凄 宙 姜 总 讲 稿 ( 苏 州 ) 姜 总 讲 稿 ( 苏 州 ) 第二部分第二部分 施工总承包合同管理施工总承包合同管理 一、合同目标管理的过程是一个动态过程 3. 合同履行中的管理：合同依法订立后，当事人应 认真做好履行过程中的组织和管理工作，严格按照合同条 款享有权利和承担义务。 4. 合同纠纷发生时的管理：在合同履行
15、中,当事人之 间有可能发生纠纷,当争议纠纷出现时,有关双方首先应从全 局整体利益的目标出发,做好有关合同的管理工作,合同资料 是重要的、有效的法定证据，以利纠纷的解决。 涤 流 该 有 绒 巫 唱 冷 株 罕 批 凶 亦 卉 娩 啃 某 硝 陶 虫 阅 假 坝 奸 氮 噪 漓 覆 舔 苍 哺 蚌 姜 总 讲 稿 ( 苏 州 ) 姜 总 讲 稿 ( 苏 州 ) 第二部分第二部分 施工总承包合同管理施工总承包合同管理 二、施工总承包部在合同管理工作中的职能 1. 施工总承包部是法人派驻项目，受法人委托在项目 上行使履行合同的全权单位，负全部责任。在企业内部对法 人负责。 2. 施工总承包部全面对接
16、业主，按照与业主签订的施 工总承包合同行使权利和义务。 汉 搀 佳 啄 搜 函 傻 评 狙 闷 匈 炽 字 恶 挠 蔬 酒 界 率 论 葱 歹 纽 判 间 氛 钨 尺 访 鱼 江 盈 姜 总 讲 稿 ( 苏 州 ) 姜 总 讲 稿 ( 苏 州 ) 第二部分第二部分 施工总承包合同管理施工总承包合同管理 3. 对业主指定的监理单位全面对接。 4. “建筑法”规定：建筑工程总承包单位按照总承包 合同的约定对建设单位负责，分包单位按照分包合同 的约定对总承包单位负责。总承包单位和分包单位就 分包工程对建设单位承担连带责任。 二、施工总承包部在合同管理工作中的职能 奄 细 禹 喻 彬 唤 貌 而 策 齐 浆 蚤 歼 譬 畦 畸 鳃 铲 患 晌 押 聂 缄 二 跟 舌 签 绣 恕 沾 龟 净 姜 总 讲 稿 ( 苏 州 ) 姜 总 讲 稿 ( 苏 州 ) 第二部分第二部分 施工总承包合同管理施工总承包合同管理 二、施工总承包部在合同管理工作中的职能 5. “建筑法”规定：禁止承包单位将其承包的全部建筑工程 转包给他人，禁止承包单位将其承包
