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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。锦江钻石LIFE价格报告2010年10月本报告是严格保密的。项目基本情况基本经济指标占地面积：2969建筑面积：24125.0容积率：8.1两栋15层住宅组成，一层为商业总户数：308套停车位：102个配套：行政中央区，繁华商业集中地，成熟生活休闲娱乐配套地址：惠阳区政府北侧，云新大道与府东路交汇处2栋小体量规模公寓，高容积率，城市型物业本报告是严格保密的。锦江钻石life项目户型分布户型建筑面积套数配比一房两厅46-688427.3%二房两厅65-8816854.5%三房两厅115-1325618.2%项目基本情况二房二房二房三房三房一房一房项目以中小
2、户型的一房、二房为主本报告是严格保密的。9月10月重要节点天虹展场进场10.1营销中心开放11.6样板房开放11月开盘12月销售阶段说明认筹期销售期1、产品已具备预售条件2、实际认筹时间短，认筹任务重：（1）9月份为产品亮相期，9.18认筹开始，展场积累的客户以本地客户为主（2）至今累计客户约400批，认筹83张，开盘需达到200张认卡量。3、项目竞争激烈，现场展示较弱，工程进度较慢（1）项目近在咫尺面临3个竞争项目，且竞争项目优势比较明显。（2）现场外围环境较差，商业街无法展示，绿化鲜花展示不到位（3）样板房进展缓慢、看房通道展示还没有做好（4）有效的按揭银行未落实，装修交楼标准未定、物业管
3、理公司未定项目进度8月11月亮相推广期200张卡本报告是严格保密的。目标价格制定背景价格策略及核心均价形成价格表形成敏感性分析及销售预估报告框架本报告是严格保密的。目标价格制定背景价格策略及核心均价形成价格表形成敏感性分析及销售预估本报告是严格保密的。Part1：开盘热销Part2：利润最大化目标世联对目标理解：速度大于价格，以快速走量为第一目标！1.开盘热销：首推房号销售60%以上：2.利润最大化：销售完成，最终实现总体高价本报告是严格保密的。需要解决的核心问题Q1：面临认卡量不足，本项目应如何制定价格策略提高解筹率，以确保开盘热销的实现？Q2：本项目入市的核心均价是多少？最终实现（价值最大
4、化）的价格是多少？本报告是严格保密的。宏观市场市场竞争产品分析客户分析目标价格制定背景价格策略及核心均价形成价格表形成敏感性分析及销售预估本报告是严格保密的。近期新政回顾10月20日央行加息：央行34个月来首度加息，金融机构人民币存贷款基准利率上调0.25个百分。此轮加息更多的是应对通胀预控制热钱流入的影响而做出的调整，但对于处在调控敏感期的房地产市场影响仍然比较大。一方面开发成本的增加可能导致房价上涨，而购买成本的增加将导致成交量下跌，两种力量将互相博弈“9.29五项措施”、城市“限购令”、银行加息相继出台，楼市面临严峻考验“9.29国家有关部委出台五项措施内容要点：1、暂停第三套房贷；对不
5、能提供当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；首付款比例调整到30%以上；二套房贷款首付比例不低于50%，利率按1.1倍执行；禁止消费性贷款用于购房；支持中低价位、中小户型开发和保障安居工程的贷款需求。2、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。10月1日深圳出台“限购令”，相继有14城市出台“限购令”深圳“限购令”出台，市场需求被抑制，成交量大幅下降，投资客几乎退出住宅市场，首次置业的刚性需求者成为市场的主要力量。从整体来看，市场再次进入观望期。本报告是严格保密的。2010年8月中旬开始，市场开始回暖。深圳一手房市场整体依次呈现出“量价齐升”-市场逐渐回暖，进入“金
6、九”，成交套数达到顶峰，10.1新政出台后，出现“量跌价跌”的态势。深圳市场情况2010年10月开始，深圳二手房成交量升降波动交替出现。深圳一、二手房呈量价齐跌态势本报告是严格保密的。惠阳大亚湾市场情况8月份开始，市场开始回暖，呈现量价齐升的态势；9月开始呈现量升价跌的态势。近期市场受银行信贷影响，市场再次进入政策敏感期，观望情绪较浓2010年24月份惠湾住宅成交量价总体呈高速上升态势，46月受新政影响量价出现明显下滑趋势。7、8月份开始市场出现回暖，成交量逐步上扬，主要原因是各开发商都加大促销推广力度，各开发商都在杀货，以迅速回收现金流；本报告是严格保密的。政策方面：1.9.29楼市第二轮调
7、控：首次置业门槛抬高，异地置业需求受到限制，表明政府调控当前楼市的决心依然坚决；2.14城市相继出台限购令，置业者购房需求受到明显抑制，加剧了购房者的观望情绪。3.10.20银行加息政策，是为了缓解人民币升值压力，通胀预期，但直接作用于购房成本，使客户心态发生变化，加剧市场观望情绪；宏观市场小结市场方面：1.第二轮新政出台后，一手房市场出现量价齐跌态势，客户产生观望情绪；2.深圳等地的限购令对本地区域市场形成双刃剑，机遇与挑战并存；3.降低购房者置业门槛，对于打开市场是一个突破口。异地置业门槛受限制，刚需置业门槛调高，市场需求受到抑制本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。宏观市场市场竞争
8、产品分析客户分析目标价格制定背景价格策略及核心均价形成价格表形成敏感性分析及销售预估本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。2010年楼盘一览2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月10月11月12月与本项目同期推出约2900套1460套，主推44.1-66.54的公寓和一房637套、主推26.93-76.45的公寓、一房、二房670套，50.99-53.71一房，68-82.54二房，99.5-132.56三房125套，66-94二房，107.74-109.97三房150套，主推89.86-115.98三房763套，主推74.1-86.7二房，36.79-42.13单房，48.
9、06-56.3一房167套，113-141三房，141-171四房350套，138四房，182五房181套，57.95-88.68一房，85.15-88.53二房，143.94三房，141-174四房120套，主推90-118三房，150四房320套，59-74二房，70-100n+1房，80-105三房408套，115-140三房，140-170四房江南豪苑二期东岸公馆阳光地带百润基银座富丽达花园枫叶雅堤金莎花园森邻河畔双城世纪万城2期中天彩虹城翠堤湾百隆鑫巢花样年龙林上观172套，36.92-47.69一房，65.93-81.13二房约780套，730套68.6.-84.91二房，50套1
10、20.17三房296套，87.3二房32套，88-123.54三房216套，128.53-132.14四房1月2月3月本项目308套，39-59一房，55-75二房，96-110三房货量集中供应2010年下半年，惠阳市场新增供应量约35万平米，下半年的供应量约7300套，上半年积货较多，市场现状本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。竞争对手的四大衡量准则产品类型客户提及率客户来源所属区域竞争对手双城世纪江南豪苑城市经典阳光地带竞争对手锁定本报告是严格保密的。17区域竞争项目货量盘点项项目名称占地平米建筑面积积平米开盘盘时时间间推售户户型均价优优惠周销销售速度剩余量双城世纪纪1568110
11、45482010-10-1A单元:47平米-122平米单-三房312套B单元：60-122平米二-三房A：4200B:4300A单元8折优惠，B单元按揭93折优惠一次性92折优惠8600江南豪苑22000970002010-9-2487-163平米的两房至五房4500总房款减一万，同时享受9.5折优惠4120阳光地带带400033672.132010-10-126-96公寓、一房至三房5000一次性最低92折，按揭93折10380城市经经典1393979478尾盘160-240四房及复式4700一次性98折，按揭99折130受调控影响，竞争项目采用大折扣促销优惠方式，加速走量。采用大折扣促销优
12、惠备注：目前周边竞争项目折扣最低至7.9折，普遍的综合折扣处于9-9.2折。本报告是严格保密的。项项目名称规规模主要竞竞争项项目剩余量阳光地带占面：4000建面：33672.13单房一房二房三房复式26.93-35.1142.91-52.3859.48-76.4585.56-96.90180-200200套80套60套32套5套双城世纪1期占面：15681.56建面：104548.64单房一房二房三房四房4668.60-84.91120.17-13510套380套200套江南豪苑2期御水岸占面：22000建面:97000一房二房三房四房五房87.388-123.54128.53-132.141
13、60.7615套80套20套10套竞争货量分析竞争项目剩余产品货量主要集中两房，且同质化严重存货较多，竞争激烈两房存量约520套本报告是严格保密的。市场竞争小结1.目前惠阳在售与将售的产品主要为小高层，面积在30-80的小户型为主，均价集中在4200-4700元（毛坯）；2、区域市场内，为了加速走货，都采取了大打折扣，优惠促销的形式，周销售速度约5-12套。3、区域市场内，目前正值各项目主要供货时期，产品同质货量较多，竞争非常激烈；4、本项目锁定的两大核心竞争对手剩余推售货量约720套，以47-88二房，及120平米的三房为主，均价在4300-4600元左右。锁定两大核心竞争对手为：双城世纪、
14、江南豪苑。本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。宏观市场市场竞争产品分析客户分析目标价格制定背景价格策略及核心均价形成价格表形成敏感性分析及销售预估本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。40506070809010011012030本项目江南豪苑2期双城世纪东岸公馆三房四房二房一房单房复式130目前区域内的竞争对手主力户型二房、三房为主，产品户型面积重叠严重。竞争对手户型面积分析城市经典阳光地带富丽达森邻河畔一房二房三房本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。产品分析锦江钻石lifeVS双城世纪二房三厅B11（约78-88）二房三厅B9（约71-78）02.03号房北向，04.
15、05号房西向阳台开间小，影响居住舒适度，仅一面景观主卧凸窗小，没有充分利用淡水河及小区园林景观如果阳台改房，整体的通风采光受影响客厅开间较小，舒适度差1、84%超高实用率2、客厅11米超大进深，奢享空间，居住舒适度好3、阳台三面景观，主卧4.1米进深落地窗全景双城世纪68-88平米两房结论：本项目产品方正、客厅开阔，但赠送面积较少，景观视野较弱三房三厅A9（约115-132）84%超高实用率功能室平面结构不方正主卧套房，相对较小视野景观较好双城世纪122平米两房本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。产品分析锦江钻石lifeVS江南豪苑二房三厅B11（约78-88）二房三厅B9（约71-7
16、8）三房三厅A9（约115-132）1、84%超高实用率2、客厅11米超大进深，奢享空间，居住舒适度好3、阳台三面景观，主卧4.1米进深落地窗全景江南豪苑89-123平米三房江南豪苑87平米两房结论：本项目产品方正、客厅开阔，但没有入户花园，景观视野较弱卧室带凸窗，充分发挥景观优势，其中主卧270转角凸窗设计，享一线淡水河景观北向，户型方正，南北通透，布局合理10.8超大入户花园每间卧室带凸窗，发挥景观资源南向，户型方正实用，南北通透84%超高实用率功能室平面结构不方正主卧套房，相对较小视野景观较好本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。24淡水河景观体育公园景观A栋B栋云新大道8层农民房项目本体分析四周景观分析北面自然景观是项目的主要景观支撑信和华庭乐居苑12层农民房府东路双城世纪江南豪苑淡水河景观本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。25部分拥淡水河及体育公园景观产品优势赠送面积较少劣势户型方正客厅开阔、通透提供装修套餐启示：产品本身吸引客户的亮点较少，精装产品将
