保利春天大道项目定位汇报及一期产品建议428(ok)综述

上传人:最**** 文档编号:116921724 上传时间:2019-11-17 格式:PPT 页数:121 大小:12.13MB
返回 下载 相关 举报
保利春天大道项目定位汇报及一期产品建议428(ok)综述_第1页
第1页 / 共121页
保利春天大道项目定位汇报及一期产品建议428(ok)综述_第2页
第2页 / 共121页
保利春天大道项目定位汇报及一期产品建议428(ok)综述_第3页
第3页 / 共121页
保利春天大道项目定位汇报及一期产品建议428(ok)综述_第4页
第4页 / 共121页
保利春天大道项目定位汇报及一期产品建议428(ok)综述_第5页
第5页 / 共121页
点击查看更多>>
资源描述

《保利春天大道项目定位汇报及一期产品建议428(ok)综述》由会员分享,可在线阅读,更多相关《保利春天大道项目定位汇报及一期产品建议428(ok)综述(121页珍藏版)》请在金锄头文库上搜索。

1、本报告属公司机密文件,请勿外传! 纬 联 地 产 二00九年四月 春天大道项目定位及春天大道项目定位及 一期产品建议报告一期产品建议报告 谨呈保利地产: 本报告属公司机密文件,请勿外传! 报 告 体 系 地块分析/土地属性研究 市场研究结论目标客户研究SWOT分析 项目整体定位产品建议一期产品建议 项目核心竞争力 本报告属公司机密文件,请勿外传! 地块基本情况 项目规划用地约570亩(含补征地块),其中保护林地约9万方,净用地约28万方,紧邻 南明河,地块内高差较大,山体,林带绿植,溪谷等自然资源丰富。 本报告属公司机密文件,请勿外传! 地块解析 资源属性 区域属性 2 城市角色 交通状况 配

2、套设施 自然资源 人文资源 1 规模属性 3 自身规模 可联动规模 本报告属公司机密文件,请勿外传! 城市角色 l 乌当区是一个新兴的住宅聚集区,是近郊区 房地产市场发展比较成熟的区域; l 区域配套相对完善,离市区距离较近,交通 便利; l 自然条件优势明显; l 区域内楼盘产品多元化发展;高中低档次相 差较大,整体发展不均衡, l 大盘助推区域楼市发展,但本区消费力弱; l 由于金阳和小河的快速发展,对区域的冲击 较大。 本报告属公司机密文件,请勿外传! 交通状况 约15分钟车程 距主城区约10公里 l 贵阳新区城市生活新中心,临近主城区的高品质项目,地块位于乌当新 区中心距主城区约15分

3、钟车程; l 目前需由新添大道到达乌当区,总路程约10公里,今年9月环城干道将通 达本项目,届时交通将更加便捷。 本报告属公司机密文件,请勿外传! 配套解析 乌当区配套成熟,是一个新兴的居住聚集地,同时自然资源 配套丰富。 老城 区 山体公园 林带 南 明 河 本报告属公司机密文件,请勿外传! 规模解析 项目占地570亩,总建筑面积约56万方,集别墅类别墅、洋房及类洋 房、高层、商业为一体,坐拥山体,绿植,河流,溪谷等自然资源 的生态复合型大盘,属贵阳市中高端品质项目,与保利温泉新城同 属乌当区最高端项目。 本报告属公司机密文件,请勿外传! 地块属性结论 l 地块内自然资源丰富,适宜打造高端产

4、品; l 紧邻山体公园和南明河,景观资源丰富; l 地块内高差较大,适宜景观层次感的营造和坡地洋房的打造; l 地块周边生活配套齐全,区域成熟度相对其他新区较高; l 距主城区较近,交通便捷。 本报告属公司机密文件,请勿外传! 市场研究结论 详见【贵阳市场调研报告】。 本报告属公司机密文件,请勿外传! 项目SWOT分析 优势分析(Strength分析) 地块完整,山,水,植物等内部自然资源丰富 地块紧邻南明河和山体公园,景观资源丰富 保利品牌已建立,品牌优势明显 乌当新区区域成熟度较高且相对于其他新区距主城区更近 复合型大盘,规模化优势 距温泉新城3公里,可形成规模联动,资源共享 内设小学,教

5、育资源优势 劣势分析(Weakness分析) 地块高差大,拆迁量大,不易规划 乌当区高端项目少,整体形象较差,区域消费力较弱 机会点分析(Opportunity分析) 水东路今年底通车后,主城区距项目更近,交通便利 城市开发热点区域,周边大量项目动工,片区配套将逐步 完善,区域价值得到提升 贵阳市场纯洋房项目较少,且洋房产品发展处初步阶段, 市场机会较大 威胁点分析(Threats分析) 政策风险:房地产宏观调控政策对房地产开发带来的政策风 险以及金融危机对房地产市场的影响还远未结束 市场风险:市场供应量大,于今年开盘的潜在项目有9个,总 量达960万方,其中有三个项目含洋房产品,未来市场竞争

6、激 烈 本报告属公司机密文件,请勿外传! 背景研究:中端人群是本项目洋房产品主力客群 客户以企业中层、高管及高级技术 人员为主; 客群年龄以30-40岁家庭有一定积 蓄的的中年人为主; 客户主要来自两城区; 客户群家庭年收入在15-30万区间 内,以年收入20万元为主。 Q1.您所在行业类型? 行业政府部门 (外企国企私企部队队 )高管 私营企业主 (外企国企私企 )高级技术人员 合计 数量21261030 百分比7%40%20%33%100% Q2.您目前居住区域? 区域云岩区南明区乌当区小河区合计 数量1963230 百分比63.30%20%10%6.70%100% Q3.您的家庭年收入?

7、 家庭年收入10万左右15万左右20万左右30万左右合计 数量0422430 百分比0%13.30%73.40%13.30%100% Q4.您的年龄? 年龄20-2526-3031-3536-4041-4546-50合计 数量0214103130 百分比0%6.70%46.70%33.30%10%3.30%100% 客户背景分析 与本项目结合 与本项目最初客群定位中端人群为 主,高端人群为辅的定位相吻合。 目标客户研究 本报告属公司机密文件,请勿外传! 洋房客户群属中高端收入人群,本 次调研洋房客户以企业中层、高管 及高级技术人员为主,少量私营企 业主和; Q1.您所在行业类型? 行业政府部门

8、 (外企国企私企部队队 )高管 私营企业主 (外企国企私企 )高级技术人员 合计 数量21261030 百分比7%40%20%33%100% 客户背景分析 背景研究:中端人群是本项目洋房产品主力客群 目标客户研究 本报告属公司机密文件,请勿外传! 5+1和6+1洋房客户认可度最高; 客户对于入户花园和露台的需求最 大,喜好与自然接触较大的空间; 客户对于欧式建筑风格的洋房喜好 程度最高。 Q5.您认为洋房总楼层多少比较合适? 客户需求分析 与本项目结合 本项目6+1洋房为主,符合客户需 求; “院、露、错”是本项目洋房具备 的产品特征; 本项目洋房采用欧式建筑风格,符 合客户喜好。 楼层3+1

9、4+15+16+17+18+1合计 数量0212160030 百分比0%6.70%40%53.30%0%0%100% Q6. 下述哪些功能空间是您所需要的?(每人限选3项) 功能空间 地下室 局部挑空空间 屋顶顶露台入户户花园衣帽间保姆房露台合计 数量022030642890 百分比0%2.20%22.20%33.30%6.70%4.40%31.20%100% Q7. 您喜欢哪种建筑风格? 建筑风格中式现代古典乡村欧式(西班牙、德式等)合计 数量08002230 百分比0%26.70%0%0%73.30%100% 需求研究:高附加值欧式/现代洋房是客户的首选 目标客户研究 本报告属公司机密文件

10、,请勿外传! 选择底跃的客户需求都是四房,面 积区间在170-200; 平层客户需求三房,面积区间在 120-160,以对130-150户型需 求居多; 选择顶跃的客户需求都是四房,面 积区间在170-200 。 Q8.根据客户对于户型、结构、面积的需求提问,结果分析: 样本采集: 底跃四房8人 中间平层三房14人 顶跃四房8人 客户需求分析 与本项目结合 客户需求基本符合洋房户型设计建 议,本项目户型设计上加大了附送 面积,提升了产品附加值。 户型建筑面积选择 人数 底跃四房170-1801 180-1902 190-2003 户型建筑面积选择 人数 平层三房 120-1302 130-14

11、08 140-1506 150-1602 户型建筑面积选择 人数 顶跃 四房170-1801 180-1903 190-2002 30人客户样本对 户型面积的选择 需求研究:需求不同户型的客户对面积的要求符合本项目户型设计 目标客户研究 本报告属公司机密文件,请勿外传! 对于本区域洋房客户能接受的价格 集中在建面4000元/左右,接受 建面3500-4000元/人数最多,占 到了总比例的53.3%。 Q9.在乌当区购置洋房您能接受的建面单价是(元/)? 客户需求分析 与本项目结合 本项目一起洋房预计定价建筑面积 约4000元/左右,符合客户心理 价位。 建面均价(元/)数量百分比 3000以下

12、00% 3000-350022.20% 3501-40001653.30% 4001-45001244.50% 4501-500000% 5000以上00% 合计30100% 需求研究:本区域洋房客户心理价位在4000元/左右 目标客户研究 本报告属公司机密文件,请勿外传! 项目核心竞争力 项 目 核 心 竞 争 力 资源生态性 产品创新性 大盘复合性 n 产品创新性:通过建筑立面的创 新以及产品设计(户型)的创新, 挖掘附加值空间,在现有产品上升 级,是突出差异化的重要条件。 n 资源生态性:利用项目的有利资 源(山地公园、山景、河景及溪谷 ),打造项目生态化、多元化的景 观体系,是项目在区

13、域竞争中胜出 的又一关键。 n 大盘复合性:产品形态多元化以 及配套多元化将有利于满足客户的 各类型需求,因此在规模的支持下 ,项目将更便于借力区域已经形成 了大盘推动效应。 抓住项目的核心竞争力,是项目定位的 突破点,也是指导产品设计的重要依据 。 本报告属公司机密文件,请勿外传! 项目整体定位系统 1、目标客群定位 2、整体档次定位 3、项目形象定位 4、项目产品定位 5、项目开发策略 6、项目分期建议 7、入市价格建议 8、商业专项定位 本报告属公司机密文件,请勿外传! 目标客户定位 对 位 本项目产品线丰富,客户层广,各类产品对应相应客群,项 目整体推盘次序为,洋房联排别墅高层,以高端

14、产品先行, 吸引中高端客户群,拔高项目整体品质,再推高层,降低项目门 槛,吸引中端客群。 项 目 产 品 项 目 目 标 客 户 本报告属公司机密文件,请勿外传! 客群区域来源定位 近期核心客户: 主城区 辅助客户: 乌当及临近区 游离客户: 其他区域 核心 客户 辅助客户 游离客户 本项目的主力目标客户来源于两城区域,其次是乌当及临近区。由于乌当已经成 为了一个新兴的住宅聚集区,对两城区已形成相当的辐射力,加之乌当本区的消 费力有限,因此项目在入市的时候主要的客户来源是两城区换房客户,而随着片 区发展以及项目的成熟,本项目的号召力和辐射力将会向其它区域拓展。 区域来源 本报告属公司机密文件,

15、请勿外传! 目标客户研究 洋房 追求品质,重视子女教育 核心客户:城区客户 高层到洋房,居所升级 辅助客户:乌当区 追求品质,信赖保利 重视子女教育,居所升级 游离客户:其他区域及周遍郊县 追求品质,信赖品牌 重视子女教育 洋房平层主要吸引其他项目高层客户,跃层总价较高,主要 吸引别墅的低端和高层的高端客户。 本报告属公司机密文件,请勿外传! 目标客户研究 别墅 追求品质,重视子女教育 核心客户:城区客户 多次置业,居所升级 辅助客户:乌当区 追求品质,信赖保利 多次置业,重视子女教育 游离客户:其他区域及周遍郊县 海外返乡客户 追求品质,信赖品牌 重视教育 别墅及类别墅主要吸引其他项目洋房跃

16、层客户别墅高端客户 。 本报告属公司机密文件,请勿外传! 目标客户研究 高层产品主要集中在项目后期推出,前期以高端产品冲击市场,提 升项目品质,建立良好口碑,高层产品门槛低,面向大众客群,主要以 区域内中端客群为主,吸引区域内其他高层项目客群。 本报告属公司机密文件,请勿外传! 整体档次定位 贵阳市中高端宜居社区 从区域来看:乌当区自身环境资源较好,交通便捷,是一 个成熟的、配套相对完善的板块,但随着贵阳市政府及其 他市政部门、医院、中学陆续搬迁至金阳,金阳新区新城 快速崛起的态势,在这样的条件下,更宜以全市的中高端 宜居的市场形象出现,分流两城客户。 从客群层面而言:通过对保利温泉城客户的访谈分析发现 ,来自两城区的中高收入群是在本区域置业的主力客户。 从项目规模及开发风险角度考虑,我们认为中端客群更适 宜在市场

展开阅读全文
相关资源
相关搜索

当前位置:首页 > 高等教育 > 大学课件

电脑版 |金锄头文库版权所有
经营许可证:蜀ICP备13022795号 | 川公网安备 51140202000112号