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1、 房屋房屋渗漏维修施工渗漏维修施工工艺工艺参考参考 工程管理中心工程管理中心 时间：时间：20132013 年年 8 8 月月 目录目录 一、前言一、前言 . 1 二、编制依据二、编制依据 . 1 三、渗漏维修施工参考三、渗漏维修施工参考 . 1 （一）墙体渗漏 2 （二）天花阴角结构板渗漏处理 . 14 （三）屋面檐口处开裂、渗水处理 . 17 （四）首层梯间墙脚渗水 . 19 （五）线管渗漏 . 23 （六）阳（露）台渗漏 . 24 （七）屋面闷顶层渗漏 . 27 （八）沉箱渗漏 . 28 （九）地漏及管口渗漏 . 29 （十）地下室、消防水池渗漏处理方案 . 30 （十一）结构板开裂渗漏
2、 . 31 （十二）天沟、檐沟渗水 . 32 （十三）斜屋面渗水 . 33 （十四）给排水安装工程 . 35 五、工程验收五、工程验收 . 39 六、质量保证措施六、质量保证措施 . 39 七、施工注意事项七、施工注意事项 . 40 1 一、一、前言前言 为指导各项目工程技术及管理人员对部分工程交楼前、后出现的“开裂、渗 漏”维修工作，我中心总结了近年来多个项目在处理局部“开裂、渗漏”维修中 的一些经验，供参考。 由于房屋的“开裂、渗漏”产生的原因复杂，维修工作往往难度较大。难点 主要在于如何找到出现这个问题发生的原因（如：渗水的水源点，产生水源的原 因是什么等等） ，而后根据现场实际情况作出
3、准确判断，制定相应的、符合实际 的施工方案。千万不可将现场相似的问题，生搬硬套本文中的一些做法。 专业维修队进场，一定要根据现场实际情况，先做维修试验，即根据现场实 际问题、选用合适材料，采用有效施工方法等，认真总结经验，然后再编制可行 的、科学合理的施工方案付诸实施。 二、二、编制依据编制依据 1、 广东省住宅工程质量通病防治措施二十条 2、碧桂园集团防渗漏、防开裂重点控制 3、设计图纸 4、施工现场实地勘察情况 三、渗漏维修施工参考三、渗漏维修施工参考 根据现场勘测的实际情况，针对不同的开裂、渗漏部位，分析不同的渗 漏原因，暂定处理方案。方案在执行过程中，要根据现场实际情况和开裂、渗漏 原
4、因进行调整。施工前，应对苑区内有严重开裂、渗漏的房屋进行全面的试水，施工前，应对苑区内有严重开裂、渗漏的房屋进行全面的试水， 排查出所有的渗水点，尽量查找到渗水源头。排查出所有的渗水点，尽量查找到渗水源头。 2 （一）墙体渗漏（一）墙体渗漏 2、斜屋面、空调板与立墙交接位置渗漏、斜屋面、空调板与立墙交接位置渗漏 原因分析及查找：原因分析及查找： 斜屋面、空调板与墙体交接位置渗漏主要是墙面未做翻边或防水层没有保障或排水坡度不足。部分 小斜屋面内填塞建筑垃圾。具体方法可以对存在问题的位置进行淋水试验，排查出渗漏点。 处理方案一：处理方案一： 采用打凿出斜屋面、空调板构造层及外墙面防水层，清除建筑垃
5、圾，按照公司“两防”要求，重新 浇筑混凝土翻边及墙面防水砂浆层施工。 目前施工队也有按照这种方法施工的。 若第一种方法施工不方 便的，可以按照方案二处理。 处理方案二：处理方案二： 采用打凿出斜屋面、空调板构造层及外墙面防水层（斜屋面内无建筑垃圾） ，重抹聚合物防水砂浆， 面刷三遍 JS 水泥基防水涂料的方法。具体工艺流程：试水打凿装饰层清理杂物界面处理聚合 物防水砂浆找平抹 JS 水泥基防水涂料养护淋水试验。 打凿装饰层：距斜屋面墙身外边线 400-500mm 宽范围的屋面构造层打掉，露出屋面结构板；墙 身装饰面层打掉，露出砖面，高度为 350mm。长度的打凿范围是10%渗漏面积范围。 清理
6、杂物并浇水湿润后，刷界面处理剂一道，用 1:2.5 的微膨胀防水砂浆修补砖缝不密实位置， 并找平，再抹 5 厚聚合物防水砂浆，屋面（空调板）结构面与墙面应一次性批抹。批抹时请注意如下几 点： （建议防水砂浆一次上翻超过斜顶 500 高，还建议在侧面加设一小排水管） a.聚合物防水砂浆应分两次以上批抹，每层批抹厚度宜按产品说明书操作，且每次批抹须待上一层 终凝后可方施工； b.阴角部位抹聚合物砂浆做约 50mm 小圆角； c.终凝后应及时养护。 面层涂刷 JS 水泥基防水涂料，厚度不小于 2mm，涂刷时请注意如下几点： a.仔细阅读说明书，严格控制配合比、搅拌时间等操作； 3 b.分三次涂刷：待
7、第一层（底层）胶浆干固后（不粘手为宜，干固时间视温度环境而定）可涂刷第 二层胶浆，第二层需与第一层涂刷方向垂直，第二层干固后涂刷第三层（面层） 。 蓄水试验：对已修复的位置进行蓄水试验。 恢复装修饰面。 4 3、墙身局部位置（脚手架孔等）渗漏、墙身局部位置（脚手架孔等）渗漏 原因分析及查找：原因分析及查找： 墙身局部位置渗漏的原因很多，如防水层没有保障；或施工结构梁的对拉螺杆洞口未处理；或预埋 脚手架的连墙件砌筑时处理不当；或是露天（天面）女儿墙根部阴角位置防水构造失效，导致露台（天 面） 积水渗漏进入下一层砌体中。 具体方法可以对存在问题的位置进行淋水或蓄水试验， 排查出渗漏点， 并分析渗水
8、原因。 处理方案一：处理方案一： 墙身防水层没有保障的，采用打凿出墙身构造层，重新施工防水层的方法进行。具体施工方法如下： 打凿装饰层：打凿范围是10%渗漏面积。 （建议扩大面积）可以内外打凿 清理杂物并浇水湿润后， 刷界面处理剂一道， 用 1:2.5 的微膨胀防水砂浆修补砖缝不密实的位置， 并找平，再抹 5 厚聚合物防水砂浆。 （建议在新旧找平层接口处加强防水处理） 淋水试验：对已修复的位置进行淋水试验。 恢复装修饰面（需按两防要求挂设1.02020mm 钢网） 。 处理方案二：处理方案二： 施工结构梁的对拉螺杆洞口未处理；或预埋脚手架的连墙件砌筑时处理不当的，采用打凿出10% 渗漏位置的范
9、围，露出处理位置。具体施工方法如下： 工艺流程：试水打凿装饰层清理杂物界面处理填塞螺杆洞口（预埋脚手架的连墙件洞口） 面抹防水砂浆抹聚合物防水砂浆养护试水恢复装饰层。 试水：对存在问题的位置进行试水，排查出渗漏点。 打凿装饰层：打凿出渗漏位置 10%的范围，且距螺杆洞口（或预埋脚手架的连墙件洞口）直径范 围不少于 20cm 内的外墙饰面层打掉。 清理螺杆洞口（或预埋脚手架的连墙件洞口）并用微膨胀防水砂浆填充密实内，终凝后面抹一层 防水砂浆内挂金属网。 抹 5 厚聚合物防水砂浆。 5 试水：对已修复的位置进行淋水，如没发现渗漏，方可进入下一道工序。 养护至达到强度后修复饰面层。 处理方案三：处理
10、方案三： 露天（天面）女儿墙根部阴角位置防水构造失效，导致露台（天面）积水渗漏进入下一层砌体中， 采用处理上面防水层的办法进行修补。具体施工方法如下：工艺流程：试水凿出女儿墙和露阳台（天 面）板面装饰层清理杂物界面处理面抹聚合物防水砂浆抹 JS 水泥基防水涂料养护蓄水试 验恢复装饰层。 打凿装饰层：凿除女儿墙和露阳台（天面）板面装饰层，露出结构层。凿除的范围为女儿墙阴角 部位两边各 500mm 的装饰面层，露出砼面及女儿墙砌体表面。凿除的长度应结合现场的实际情况定， 一般是渗水点两边加 500mm 长度女儿墙范围。 清理杂物并浇水湿润后，刷界面处理剂一道，用 1:2.5 的微膨胀防水砂浆修补砖
11、缝不密实位置， 并找平，再抹 5 厚聚合物防水砂浆，阴角部位做约 50mm 小圆角，屋面（空调板）结构面与墙面应一 次性批抹。 抹 JS 水泥基防水涂料： 面层分三次涂刷 JS 水泥基防水涂料， 厚度不小于 2mm， 内加玻璃纤维布， 注意和原防水层搭接好。 淋水试验 24 小时。 恢复装修饰面。 处理方案四：处理方案四： 实在找不出渗水原因的，可采用在墙内侧灌水泥浆的临时处理的办法。具体施工方法如下：工艺流 程：试水排查渗漏点钻孔埋注浆嘴灌浆清理注浆嘴试水。 （墙身灌浆易堵塞电线管，对加气 块墙效果不大） ，但顶砖存在渗漏的话可以在梁底注浆。 试水：对存在问题的位置进行淋水试验，排查出渗漏点
12、。 在灌注过程中和完成后，一定要做好成品保护措施，保持施工现场整洁，完成一个清洁一个，对 灌注完毕灌浆孔采用双快水泥密封。灌注压力应该控制在 0.10.2Mpa 之间，灌注过程中注意观察窗框 及窗框附近饰面和电源器具， 发现漏浆立即停止灌注， 密封好后继续灌注， 发现窗框变形立即停止灌注， 6 重新开孔灌注；发现电源器具漏浆，停止灌浆，关闭总电源，撤除电器面板，清理渗漏浆液、密封，待 浆液固化后由专业电工安装。 在墙内湿渍面钻孔，埋设灌浆嘴，灌注化学水泥浆。 采用 8 钻头在渗漏部位开孔，根据砖模数在渗水区域内确定开孔位置作为灌浆嘴，灌浆嘴横向 间距为一块砖长（约 600mm） ，竖向间距为
13、2 块砖距（约 430mm） ，宜设置在砖缝丁字接缝处，灌浆嘴 满布渗水区域。如下图所示： 砖墙 渗水部位 灌浆嘴 外墙局部渗水灌浆处理灌浆嘴开孔参照示意图 一般情况墙面渗漏点会在湿渍面的中间上的 1/3 的位置，所以应以该点为中心布设灌浆嘴。 灌注压力应该控制在 0.10.2Mpa 之间，灌注过程中注意观察墙身，发现漏浆立即停止灌注，密 封好后继续灌注。 对已修复的位置进行淋水试验，如没发现渗漏，方可拆除脚手架。 本方法为临时处理，需要对灌浆效果进行复查，造成墙面其他部位出现渗漏的，可按该方法同样 施工。 7 4、砼梁、柱与砌体交接处渗漏（墙外侧无预制线条）、砼梁、柱与砌体交接处渗漏（墙外侧
14、无预制线条） 原因分析及查找：原因分析及查找： 梁与墙交接的位置渗水大多数原因是梁下顶砖塞缝不密实， 外墙防水层施工质量未保证， 根据施工 的难度与技术可以参照以下三种方法进行处理。 按照裂缝情况分三种处理方案：按照裂缝情况分三种处理方案： 处理方案一：墙面内、外侧均出现裂缝（通缝）处理方案一：墙面内、外侧均出现裂缝（通缝） （1 1）外面处理）外面处理 人工凿除裂缝部位（砖墙上 200mm 宽，混凝土结构上 200mm 宽，共 400mm 宽）结构墙体以外 的各构造层次（含砂浆保护层、饰面层等） ，露出结构墙面。 沿裂缝部位，凿缝、埋咀（灌浆咀间距为 300400mm） 、灌注 LB-7 氯
15、丁胶乳聚合物水泥浆。 （若 墙面裂缝处非与混凝土构件交接面且凿开批荡后未发现砌体裂缝， 则由施工人员现场确定此处灌浆可免 除） 。 涂刷一遍 LB-21 环氧胶泥界面处理剂。 在开凿面，批抹 20mm 厚抗渗抗裂防水砂浆（掺 4%LB-23 防水粉、LB-19 泰尼纤维、加1.2 2525mm 钢网，用钢钉固定间距为 200mm） 。若批抹层厚度大于 20mm，再用 1：2 水泥砂浆抹平。 装修饰面恢复由甲方安排专业公司负责。 （2 2）内面处理）内面处理 墙内面沿裂缝部位，凿宽深=30mm20mm 的“V”型槽、埋咀（灌浆咀间距为 400mm） 、灌 注 LB-7 氯丁胶乳聚合物水泥浆（若墙
16、面裂缝处非与混凝土构件交接面且凿开批荡后未发现砌体裂缝， 则由施工人员现场确定此处灌浆可免除） ； 铲除裂缝两侧共约 400mm 宽的内墙涂料及腻子至批荡层； 涂 1mm 厚 LB-30 装饰防水隔热涂料 300mm 宽（加规格为 5mm5mm 普通网格布 300mm 宽） ； 内墙涂料及其腻子恢复由甲方安排专业公司负责恢复。 处理方案二：墙面外侧单面出现裂缝处理方案二：墙面外侧单面出现裂缝( (外面处理外面处理) ) 人工凿除裂缝部位（砖墙上 200mm 宽，混凝土结构上 200mm 宽，共 400mm 宽）结构墙体以外的各 8 构造层次（含砂浆保护层、饰面层等） ，露出结构墙面。 沿裂缝部位，凿缝、埋咀（灌浆咀间距为 300400mm） 、灌注 LB-7 氯丁胶乳聚合物水泥浆（若 墙面裂缝处非与混凝土构件交接且凿开批荡后未发现砌体裂缝，则由施工人员现场确定此处灌浆可免
